xxxx花园营销推广策划方案doc83

中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 xxxxxxxx 花园营销推广策划方案花园营销推广策划方案 目 录 第一部分 前言 3 第二部分 项目概况 4 第三部分 区域市场分析 5 一 项目定位中高档 二 项目价格不断走高 三 高端客户更认可生活质量 四 地段升值潜力优势明显 五 客户群体对居住的品质与文化要求较高 六 区域完善的配套 和谐的氛围 第四部分 周边部分项目的市场调查 10 第五部分 项目 SWOT 分析 21 一 优势 Strenth 二 劣势 weak 三 机会 Opportunity 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 四 威胁 Threaty 第六部分 项目整体策划思路 25 第七部分 项目市场定位 28 一 项目市场环境调研 二 项目自身定位 三 公寓客户分为以下七类 四 维多利亚花园目标客户定位分析 第八部分 项目形象包装 38 一 项目视觉识别系统核心部分 二 形象包装 三 物业服务 第九部分 项目营销推广策略 53 一 项目营销推广总体思路 二 营销推广策略实施 第十部分 项目销售策略 69 一 项目销售理念 二 推售策略 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 第十一部分 营销策划总结 81 第一部分 前言 根据本案的建筑设计风格 特点和房地产市场的发展趋势 立足于对北京市高档 项目的市场调研和市场分析 结合 CBD 区域的发展态势和奥运经济等综合因素的影 响 从而形成本案有针对性的市场定位和独特的营销推广思路 如此 才是取得制胜 的最佳出路 本策划报告 通过对市场环境进行认真的分析 明确了项目的市场定位和营销推 广诉求重点 并制定出切实可行的产品包装 市场推广手段和销售策略 有利于项目 品牌的迅速扩张和销售目标的顺利实现 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 第二部分 项目概况 维多利亚花园项目位置得天独厚 位于北京市朝阳区公园绿色生活走廊上 在燕莎 商圈 盈科商圈 使馆区和 CBD 的环抱中 东临磅礴大气 亚洲最大规模 素有 北 京绿肺 之称的朝阳公园 西依湖景宜人风景如画的家展馆 更有 GOLF 球场的相伴 维多利亚花园项目总建筑面积 48000 共计 200 余套高级公寓 来自墨尔本 Bates Smart 和 DCM 的资深得奖建筑设计大师联袂执笔 为我们精心打造举世瞩目 绝无仅 有的建筑珍品 贝兹斯玛特有走过超过 150 年的历史 其设计杰作遍及世界各地 2003 年设计的住宅项目 墨尔本人公寓 更是囊括住宅设计全部金奖 此次贝兹斯玛 特全程参与本项目总体规划 建筑风格 世界顶级材料的选择和技术监理 以尊重舒适 私密和品位为基础 充分体现现代豪华公寓的完美 珍珠般晶莹 元宝型建筑 堪称举 世瞩目 维多利亚花园系澳洲风情 国际标准 花园住宅 项目在每个细节上都一丝不苟 200 套经典杰作 48 种人性化户型设计体贴入微 在 CBD 区域打造纯澳洲居住公寓 营造一种在 CBD 的街景霓虹灯下 聆听鸟儿声音的优美 和谐生活意境 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 第三部分 区域市场分析 一 策划说明 作为项目的策划 我们必须对项目所在区域市场了如指掌 结合区域市场实际情况 我们才能制定更详细 周密 切合项目本身的营销推广策略 二 区域市场分析 维多利亚花园项目地处北京最大的公园 素有北京 城市绿肺 之称的朝阳公园区 域板块 朝阳公园占地 公顷 是北京的中央公园 也是目前亚洲最大的公园 朝 阳公园板块集 燕莎商圈 第三使馆区三大宠爱于一身 左拥三环右抱四环 交 通极为便捷 周边已经密集了棕榈泉 公园大道 东润枫景等 多个房地产项目 成 为备受购房人关注的热点地区 该区域内楼盘品质 档次较高 文化氛围和商业氛围特点突出 另外 整体档次 较高 致使该区域正逐步形成 北京富人区 目前该区域的房地产项目主要呈现以下 特点 一 项目定位中高档 在朝阳公园周围一带 高档公寓 别墅的数量之多 完全可以用得上 密集 一 词 在朝阳公园东侧 南侧 集中了公园大道 棕榈泉国际公寓 GOLF 公寓等高端产 品 售价都在每平方米 1 万元以上 比如棕榈泉国际公寓的目前均价在每平方米 19500 元左右 由美国汉斯公司开发的公园大道虽然还没有正式推向市场 据了解其价格在每 平方米 13000 元左右 京达国际公寓 GOLF 公寓等项目的售价也都在每平方米 13000 元和 18000 元 四环东侧的独栋别墅太合嘉园售价将达每平方米 3000 美元 相对于北 京市整体商品房售价每平方米 6000 多元的平均水平 以上这些产品显然只是属于少数 人的专利 由于居高不下的价格 高档外销公寓的客户群主要是来自燕莎商圈 CBD 商圈国 际大公司的高级行政人员 使馆区的大使和工作人员 国内的客户主要是事业有成的商 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 务人士 企业家等 都是社会上的精英阶层 与此同时 在该地区周边也有一些价格相对平民的项目 比如在公园大道旁边开发 的甜水园三期公园 5 号 其售价为每平方米 6980 元 位于朝阳公园边缘石佛营的炫特 区在今年开始销售时起价为每平方米 5300 元 可谓在同地区绝无仅有的低价 在朝阳公园附近 无论每平方米上万元的豪宅 还是五六千元一平方米的中高档房 都面向白领一族 在设计上 宣传上凸显时尚特色 二 项目价格不断走高 自去年北京市政府公开悬赏 500 万元向国内外公开征集北京朝阳公园整体规划设计 方案 并计划投资 40 亿元全面改造朝阳区以后 朝阳公园地区楼市的人气就逐渐上扬 另外 由于 CBD 商圈商务活动日趋频繁 包括世界 500 强在内的许多国际 国内知名 企业相继入驻 使商务人士及在该地区上班的白领人数也在每年以 5 万之多在不断增加 导致该地区的房地产市场火爆 促使价格不断上涨 比如销售比较火爆的 位于朝阳公园边缘地区的炫特区国际青年社区在半年的时间 内 价格从每平方米 5300 元上升到现在的每平方米 6600 元 升幅达到 25 棕榈泉 国际公寓的价格也从开盘时的每平方米 9000 多元上升到现在的 19500 元 供求关系决 定价格 从长远来看 绝佳的地段 良好的环境决定了该地区项目巨大的升值潜力 三 高端客户更认可生活质量 高端客户是社会经济浪潮中的明星 他们在获得巨大财富的同时 也必将对生活 的外在条件 如 交通的便捷 环境的优美 建筑风格等提出更高的要求 另外 项目 的内在品质也将更加重要 如 人文价值 居住的舒适性 私密性 流行元素等 其中 无形的软性条件也在改变 服务的国际化 服务的全面性 服务的质量 生活的氛围 生活的意识 生活的态度等等 因此 对于高端客户的把握中 我们可以参考周边竞争 项目 分析彼此的优劣 并将扬长避短在他们的基础之上进行创新 从而获得目标客群 的青睐 四 地段升值潜力优势明显 作为居住地段的选择 朝阳公园一带的高档公寓无疑将成为 CBD 燕莎商务区 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 使馆区里的高端人群的选择 该区域进而形成的富人居住区 应该说北京的租赁市场 公寓租赁市场曾经有很大的波动 整个附近有很大的波动 但是朝阳公园周边的项目租 金水平一直是相对比较平稳 因为它有很广泛的客户群体作为支撑点 包括 CBD 的客 户 燕莎的客户 还有使馆区的客户 应该说朝阳公园这个富人区是最具国际化性质的 区域 随着朝阳公园环境的不断改善 其景观将来会变的越来越漂亮 环境将越来越美 它的区域价值将一路飙升 区域项目的发展将从低档住宅 提升到高档公寓 甚至在不 久的将来发展成豪宅别墅区 其发展潜力无可限量 五 客户群体对居住的品质与文化要求较高 北京的朝阳公园和美国纽约的中央公园在区域特点上比较类似 美国纽约中央公园很 多人知道 它周边有很多豪宅 有很多艺术馆 博物馆 还有很多名人住的公寓 或 者办公的写字楼 随着区域的开发 周边建设的不断完善 它的地段价值得到很大的 提升 投资的房地产项目价值也增长了很多 朝阳公园这个区域无论从客户的群体 消费能力 还是他们价值取向实际上都是非常相似的 未来朝阳公园的发展趋势与中 央公园发展必然如出一辙 成为朝阳公园的富人居住区 现在人们在选择购房时 更注重它的环境和品质 尤其是有经济实力的客户 在 进行户型比较 配套设施比较 销售价格比较的同时 更关注是它的景观和自然资源 实际上反反复复的筛选比较 最终就是居住的氛围和生活的品质的选择 随着商品房 市场在不断的进行细分 人的居住区域也将按区域进行分类 不同的区域拥有不同的 客户群 朝阳公园区域的项目之所以销售良好 主要得益于这个区域所拥有良好的自 然环境 当然 好的自然环境也需要配合高品质的公寓 或者是高档住宅 除了具有 这个先天的条件之外 如果没有一个好的地段 好的自然环境 想创造好的产品这也 是不可能的 在房地产市场还不成熟的卖方时代 买房子只是为了满足人们最基本的 居住需求 随着市场的不断成熟 消费结构也发生了变化 也就是现在的买方时代 现在人们购买的不简单是房子 而是超前的生活理念 浓厚的文化氛围 高品质的生 活环境等 所以 从理念 文化 品质 健康 生活氛围 生活方式等方面进行产品 的诉求 将会更加得到客户群的认可 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 六 区域完善的配套 和谐的氛围 目前以朝阳公园 香山公园 日坛公园 紫竹院公园 天坛公园形成了新一代的 豪宅发源地 朝阳公园目前号称是全北京最大的现代公园 以拥有大面积绿色 生态 景观著称 外加京城特色酒吧围绕 夜幕降临 这里激情上演生活秀 让你充分享受 生活中的乐趣 园内 园外自然 时尚 动静相离 也算是一道别致的风景 总之 随着朝阳公园周边区域高档公寓的大规模开发 置身在 CBD 燕莎 丽都 三大商圈交汇处 毗邻第二 第三 第四使馆区 感受其优越的地理位置 体会区域内 的涉外医院 学校 餐饮娱乐配套设施带来的便利 享受完善的交通网络 先进的智能 化系统 让那些不论是在 CBD 还是在燕莎商圈工作的人 摆脱噪杂 摆脱高压 摆脱 苦恼 都能找到属于自己的一片宁静 安全 舒适 和谐的天地 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 第四部分 周边部分项目的市场调查 一 策划说明 知己知彼 方能百战不殆 知己 不只是了解我们的竞争对手 更是了解我们的客户 了解客户的真实需求更胜 于了解竞争对手 知彼 清晰的知道我们的优势和劣势 以及我们能够调动的一切资源 从而找出正确 的竞争策略和合适的战略时机 二 市场调查 维多利亚花园及周边项目情况一览表 表一 项目名称 规模 万平方 米 建筑类别 含 楼高 价格 元 平米 户型配比 车位 个 其它 物业公司 物业费 1 京达国际 公寓 占地 3 3 总建 9 公寓 4 栋 塔楼 精装修 地上 18 层 地下 2 层 公寓 期房 13500 均 现房 14000 均 一居室 五居 室 67 31 294 05 停车位 1 1 出 售 15 25 万 个 容积率 2 60 绿化率 35 总套数 500 美国杰肯道 夫物业管理 公司 公寓 1 美元 月 平 方米 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 2 北京 GOLF 公寓 占地 1 7 总建 8 8 公寓 3 栋 高层板楼 精装修 地上 15 20 层 地下 2 层 公寓 17800 均 均在 260 以 上 停车位 1 1 5 容积率 3 60 绿化率 35 总套数 218 第一太平戴 维斯物业管 理公司 公寓 1 美元 月 平 方米 3 天安豪园 占地 0 8 总建 5 公寓 高层板楼 精装修 地上 层 地下 层 公寓 13900 均 平层 246 265 复式 8 套 443 460 停车位 1 1 5 容积率 6 00 绿化率 23 总套数 160 香港戴德梁 行 物业公司 8 元 月 平方 米 4 九号公寓 占地 1 77 总建 9 2 公寓 塔楼 精装修 地上 层 地下 层 公寓 20000 均 容积率 3 83 绿化率 总套数 2005 年 5 月开盘 预计 2006 年入住 新世界桥乐 物业管理公 司 6 元 月 平米 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 5 龙阁 占地 0 16 总建 1 9 普宅 板楼 毛坏 地上 层 地下 层 普宅 9500 均 一居室 四居 室 89 20 203 29 地下 550 元 月 基本充足 容积率 绿化率 30 总套数 104 华阳之星物 业 公司 3 5 元 月 平 米 6 棕榈泉国 际公寓 占地 7 总建 24 公寓 板塔结 合 共 11 栋 精装修 地上 23 33 层 地下 2 层 公寓 19500 均 二居室 四居 室 129 43 364 02 跃层 418 停车位 1 1 5 1400 个 容积率 3 40 绿化率 50 总套数 1400 香港地铁物 业 公司 塔楼 5 6 元 月 平 米 板楼 7 2 元 平方 米 月 7 华阳家园 占地 1 5 总建 5 4 普宅 塔楼 毛坏 地上 层 地下 层 普宅 7300 均 一居室 三居 室 错层 69 1 160 停车位 地下 300 个 容积率 3 6 绿化率 30 总套数 300 2 23 元 平方 米 月 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 8 海悦名门 占地 0 19 总建 2 3 普宅 板楼 精装修 地上 20 层 地下 2 层 普宅 10118 均 一居室 三居 室 65 76 138 22 停车位 160 个 容积率 绿化率 35 总套数 160 北京中原物 业顾问公司 4 元 平方米 月 9 公园大道 占地 4 9 总建 25 公寓 板塔结 合 精装修 地上 27 层 地下 2 层 公寓 15000 均 一居室 四居 室 94 81 215 81 停车位 1305 个 出售 16 20 万 元 个 容积率 3 98 绿化率 30 总套数 1245 仲量联行物 业 公司 6 50 元 平方 米 月 维多利亚花园 表二 项目名称 规模 万平米 建筑类别 含 楼高 价格 元平米 户型配比 车位 个 其它 物业公事 物业费 维多利亚 花园 占地 1 54 总建 4 8 公寓 围合式板 楼 精装修 地上 11 18 层 地下 2 层 公寓 17800 均 二居室 四居 室 135 11 153 5 3 停车位 个 容积率 3 10 绿化率 30 总套数 200 6 50 元 平方 米 月 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 表三 项 目 1 京达国际公寓 配 套 设 施 内部配套 会所 中庭绿地 游泳池 周边配套 中 小学 团结湖 1 2 3 中 幼儿园 团结湖幼儿园 商场 京客隆 邮局 团结湖邮局 银行 工作 建行 医院 团结湖医院 装 修 标 准 结构 现浇剪力墙 外墙 高级通体砖 采暖 集中供暖 门窗 高级装饰子母门 卫生间 高级砖瓷砖墙地面 高级洁具及浴缸 供气 天燃气 厨房 高级瓷砖 名牌厨具 电梯 进口东芝电梯 豪华电梯装修 大堂 豪华装修 艺术灯饰 内墙 进口涂料 供电 双路供电 供水 市政 通讯 预留电话孔 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 消防 公共消防栓 户内设有烟感探头 项 目 现 状 一 二期目前基本售完 三期正在销售当中 项 目 2 北京 GOLF 公寓 配 套 设 施 周边配套 商场 燕莎购物中心 太平洋百货 嘉力中心商城 国贸中心商城 医院 北京国际医疗中心 SOS 朝阳医院 中医院 朝阳妇幼保健 医院 公园 朝阳公园 红领巾公园 郡王府绿化广场 剧院 朝阳剧院 21 世纪剧院 学校 德国学校 世青国际学校 耀中国际学校 运动健身 怡辉女子健身中心 青鸟健身中心 郡王府健身中心 朝 阳高尔夫俱乐部 朝阳网球俱乐部 装 修 标 准 装修状况 全装修 建材设备 外墙 干挂优质花岗岩 大堂 地面采用浅色进口石材 墙面采用干挂进口大幅石材 配手绘 艺术造型 采用时尚天花吊顶 设有云石透光照明 电梯 三菱 1 75m s 电梯 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 门窗 门 户门采用德国霍曼或同档次 三防 子母门 实木饰面 配高档智 能化户门锁 其余内门装设高级木门 配高档进口门锁 外门窗 优质铝合金断桥隔热型材 德国原装进口诺托五金件 配中 空玻璃窗 供电 采用双路供电系统 每户设置 20 80 安 电表 配西门子或 同档次插座及开关面板 供水 二十四小时冷热水 设远程抄表系统 厨房及主卫均设直饮水 达到建设部优质饮用水标准 社区配置中水处理系统 设远程抄表系 统 供气 室内设置天然气快速切断阀 设置磁卡低锁表计量装置 消防 户内设有感烟探测器 煤气探测器 公共部分设有烟感及消火 栓系统 通讯 客厅 主卧 次卧 书房 主卫生间 厨房均预留 IDD 插座 三条电话线路入户 预留宽带网络接口 10 兆到桌面 卫星电视 项 目 现 状 共三栋公寓 精装现房 3 部分入住 空置房稍多 项 目 3 天安豪园 配 套 设 施 周边配套 商场 燕莎购物中心 太平洋百货 嘉力中心商城 国贸中心商城 医院 北京国际医疗中心 SOS 朝阳医院 中医院 朝阳妇幼保健 医院 公园 朝阳公园 红领巾公园 郡王府绿化广场 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 剧院 朝阳剧院 21 世纪剧院 学校 德国学校 世青国际学校 耀中国际学校 运动健身 怡辉女子健身中心 青鸟健身中心 郡王府健身中心 朝 阳高尔夫俱乐部 朝阳网球俱乐部 装 修 标 准 全套精装修 项 目 现 状 主体封顶完成 外立面收尾 现为准现房销售 项 目 4 九号公寓 配 套 设 施 周边配套 同上 装 修 标 准 待定 项 目 现 项目主体封顶完闭 准现房 待售当中 预计 3 4 月份开盘 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 状 项 目 5 龙阁 配 套 设 施 周边配套 同上 装 修 标 准 毛坏 项 目 现 状 尾房在售 项 目 6 棕榈泉国际公寓 配 套 设 施 周边配套 同上 装 修 标 准 5 星级酒店的标准 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 项 目 现 状 尾房 项 目 7 华阳家园 配 套 设 施 生活配套 京克隆超市 朝阳体育馆 区内健身房 图书交易中心 教育配套 团结湖幼儿园 小学 水锥子中学在周边 保健配套 朝阳医院 北京妇产医院近邻社区 装 修 标 准 毛坏 项 目 现 状 现房 项 目 8 海悦名门 配 套 设 施 周边配套 同上 装 外墙 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 修 标 准 外墙主体 高档亚光无釉石质面砖及金属板石材 窗户 高档粉末静电喷涂塑铝合金窗 配进口五金件及双层中空玻璃 首层大厅 玻璃 落地安全玻璃 地面 高档花岗岩 墙面 高档大理石 抛光砖 高级壁灯 天花 轻钢龙骨石膏板吊顶 高档环保涂料 配特别造型灯光效果 信箱 美观不锈钢信箱 对讲 设有可视对讲机系统 电梯厅 地面 高档抛光砖 花岗岩收边 墙面 高档抛光砖及壁灯 大理石电梯门套 天花 高级环保内墙涂料 照明 高档声控延时灯 走廊 地面 高档抛光砖 花岗岩收边 墙面 高档抛光砖 天花 立邦或同档次高级环保乳胶漆 电梯 三菱 MITSUBISHI 或东芝 TOSHIBA 等国际品牌电梯 轿厢豪华 装修并设隐藏式闭路电视监控 24 小时服务 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 供水系统 变频调速稳压供水 24 小时热水供应 供电系统 双回路供电 各级过载保护 插座回路漏电保护 电视系统 每户的起居室 主卧 次卧均设有线电视插座 卫星电视 通讯系统 两条外线入户 每户起居室 卧室均预留电话终端 信息系统 采用进口综合布线系统 设小区局域网 物业管理信息化 宽带入户 可扩展业务 专线接驳 Internet 支持远程教育 交互式游戏 VOD 视频点播 网上交易 远程医疗等 安全保障 首层大堂 电梯轿厢内 地下停车场 首层电梯前室设闭路电视监控 本楼出入口设置门禁系统 各户设置可视对讲系统 24 小时保安和巡 更系统 泊车系统 智能化地下停车场管理系统 电梯直达地下室 设有消防报警联动控 制系统 自动水喷淋灭火系统 闭路电视监控系统 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 消防系统 地下室 楼电梯前室 设排烟系统 正压送风系统 自动喷淋系统 每户设烟感自动报警系统 消防专用电话系统 消防广播系统 紧急 照明系统 消防报警联动控制系统 煤气 管道天然气系统 背景音乐系统 大堂 公共走廊 地下室停车场设有背景音乐广播系统 三表户外抄送系统 电度表户外计量 冷水表 热水表设户外远程抄送系统 热能表户外 节能计量 室内部分精装修标准 户门 进口高级实木门 子母门 大门锁及五金 海福乐或安恒及同等级 可视对讲 MR 或同等级 客厅 地面 圣象 松下或同等级实木复合地板 踢角线 圣象 松下或同等级 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 墙面漆 立邦 多乐士 袋鼠牌 澳洲漆 或同等级 窗帘杆 高极优质金属或木制 散热器 钢制森德牌或同等级 面板及开关 菲利浦 西门子 松下或同等级 窗户 高级防静电断桥中空玻璃铝合金窗 进口五金配件 灯具 高档优质吸顶灯 厨房 厨房户门及门套 高档优质木门 锁具及五金 海福乐 安恒或同等级 橱柜 中外合资高档橱柜 配进口五金配件 洗菜池 墨林牌或同等级 抽油烟机 德意牌或同等级 灶具 进口或同等级品牌 墙面砖 诺贝尔牌玻化系列或同等级 地面砖 诺贝尔牌玻化系列或同等级 面板及开关 菲利浦 西门子 松下或同等级 平顶 立邦 多乐士或同等级防水环保乳胶漆 灯具 高档优质吸顶灯 卫生间 户门及门套 高档优质木门 锁具及五金 海福乐 安恒或同等级 墙面砖 诺贝尔牌玻化系列或同等级 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 地面砖 诺贝尔牌玻化系列或同等级 平顶 立邦 多乐士或同等级环保防水乳胶漆 洁具 马桶 洗手池 浴缸 TOTO 或同等级 化妆镜 高档优质化妆镜 台面 优质大理石 花洒 TOTO 或同等级 面板开关 菲利浦 西门子 松下或同等级 灯具 高档优质吸顶灯 卧室 户门及门套 高档优质木门 锁具及五金 海福乐 安恒或同等级 地板 圣象 松下或同等级实木复合地板 踢角线 圣象 松下或同等级地板线 墙面漆 立邦 多乐士 袋鼠牌 澳洲漆 或同等级 窗台面 优质大理石 窗帘杆 高档优质金属或木质 面板及开关 菲利浦 西门子 松下或同等级 窗户 高级防静电断桥中空玻璃铝合金窗 进口五金配件 散热器 钢制森德或同等级 灯具 高档优质吸顶灯 项 目 现 状 现房在售 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 项目9 公园大道 配套 设施 周边配套 同上 装修 标准 一 地面工程 Floor Finish 1 大堂 电梯厅地面 地面花岗石 Granite Ground Floor Lobby Elevator Lobby 黄色绣石 Granite 地面波打线 Granite Border Line Grd Floor Lobby Elevator Lobby 丰镇 黑 Marble 2 户内地面 Floor anti slip Tile 卫生间 Bathroom 诺贝尔玻化砖 Floor Tile 300 300 厨 房 Kitchen 诺贝尔仿古砖 Floor Tile 300 300 阳 台 Enclosed Balcony 佛罗伦斯仿古砖 Floor Tile 300 300 厅室地面 Wood Flooring Residential Units GLOBAL WOOD Import Product 三层实木复合地板 二 墙面工程 Wall Finish 1 大堂 电梯厅墙面 墙裙 Marble Grd Floor lobby Elevator lobby Wall Skirting 丰镇黑 Marble 墙面 Marble Grd Floor lobby Elevator lobby Wall 埃及珍珠米黄 Marble 2 户内墙面 Wall Tile 卫生间 Bathroom 诺贝尔玻化砖 Floor Tile 300 300 厨 房 Kitchen 诺贝尔釉面砖 Floor Tile 250 330 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 厨房服务阳台 诺贝尔釉面砖 Floor Tile 250 330 其它房间 高级乳胶漆 三 顶棚工程 Ceiling 1 首层大堂 拱形铝板天花 2 厨房 卫生间 Water resistant drywall ceiling 防水石膏板乳胶漆 四 门窗装饰工程 Door and Hardware 1 门窗套 家具 Interior door jamb installation 混油 2 四防进户门 Entrance Door 樱桃木面 3 房门锁 Interior door hdwr 安恒 五 厨房设备工程 Kitchen Appliances 1 抽油烟机 Exhaust Hood 华伦蒂 Valenti Italian Import product 2 嵌入式燃气灶 4 burner gas range 华伦蒂 Valenti Italian Import product 3 不锈钢双槽洗菜盆 stainless steel double sink 弗兰卡 FRANKE ZRX620B JV product 4 洗菜盆水龙头 Kitchen sink faucet water mixer 弗兰卡 FRANKE JV product 5 燃气烤箱 Oven 6 洗碗机 Dish washer 7 双门冰箱 Refrigerator 8 洗衣机 Washer 9 干衣机 Dryer 10 微波炉 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 11 食物垃圾处理器 防火板饰面柜门 人造石台板 12 厨房吊柜 地柜 Budget Scope Kitchen cabinets 六 卫生间洁具安装工程 Bathroom Plumbing Fixtures 1 连体坐式大便器 主卫 Water Closet Master Bathroom 卡西奥 CASERO CT1022 Import product Thailand 连体坐式大便器 次卫 WC Guest Bathroom 卡西奥 CASERO CT1032 Import product 2 洗面盆 Lavatory Basin 卡西奥 CASERO CB1309 Import product Thailand 3 浴缸 主卫 Bathtub Master Bathroom 卡西奥 CASERO BP2373Steel Bathtub German import product 浴缸 次卫 Bathtub Guest Bathroom 卡西奥 CASERO BP2361Steel Bathtub German import product 4 面盆水龙头 主卫 Lav Basin Faucet Master Bath 卡西奥 CASERO FL2631 Italian import product 5 浴缸龙头花洒 主卫 Showerhead Master Bathroom 卡西奥 CASERO FM2010 缸边龙头 6 浴缸龙头花洒 次卫 Showerhead Guest Bathroom 卡西奥 CASERO FM2423 SS1203 7 淋浴房龙头 花洒 支架 Shower 卡西奥 CASERO FH2653 2453 SS1203 8 不锈钢挂衣钩 Stainless steel cloth hanger in bathroom 奔恒 BUMHAN NU 117 Korean import product 9 不锈钢浴缸拉手 Stainless steel grab bar for bathtub Deleted 10 不锈钢手纸架 stainless steel toiler tissue holder 奔恒 BUMHAN 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 NU 118 Korean import product 11 不锈钢毛巾环 stainless steel towel holder 奔恒 BUMHAN NU 118 Korean import product 12 不锈钢毛巾杆 stainless steel towel shelf 奔恒 BUMHAN NU 118 Korean import product 项目 现状 现房在售 表四 项目维多利亚花园 配套 设施 周边配套 同上 装修 标准 一 室内 1 地面 起居室地面 澳大利亚 READY FLOOR 实橡木符复合地板 卧室地面 澳大利亚 GODFREY HIRST 100 纯羊毛地毯 厨房阳台 意大利 SIGNORINO 地砖 主卫 客厅 洗衣房 意大利 QUARELL RIGEL 大理石 2 墙壁 门窗外立面 澳大利亚进口石英石 多乐士进口高级防水耐久性石 漆 室内涂料 澳大利亚 ORICA 多乐士高级环保墙面漆 厨房 阳台 澳大利亚 ORICA 多乐士高级环保墙面漆 主卫 客厅 洗衣房 意大利 BARDELLI 瓷砖和环保乳胶漆 3 天棚 室内涂料 澳大利亚 ORICA 多乐士高级环保墙面漆 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 主卫 客厅 洗衣房 防水石膏板吊顶外刷耐水环保乳胶漆 4 门窗 户门 澳大利亚木复合四防门 防盗 防火 隔音 保温 室内户门 澳大利亚实木门 厨房 阳台 主卧 客厅 洗衣房 澳大利亚实木门 卧室 澳大利亚步入式衣柜 外墙窗 德国 BAUTEC 铝合金喷漆断桥隔热窗系统 配中空玻璃 5 厨房设备 橱柜 澳大利亚橱柜 食物垃圾处理机 澳大利亚食物垃圾处理机 洗菜盆 澳大利亚 CAROMA EPURE 不锈钢 洗菜盆水龙头 澳大利亚 CAROMA 台面 意大利 CALACUTTA 大理石 微波炉 意大利 SMEG 嵌入式微波炉 洗碗机 意大利 SMEG PL623X 嵌入式洗碗机 电冰箱 意大利 SMEG 电冰箱 烤箱 意大利 SMEG 嵌入式不锈钢烤箱 抽油烟机 意大利 SMEG 嵌入式不锈钢抽油烟机 燃气灶 意大利 SMEG 洗衣机 意大利 SMEG 洗衣机 6 卫生间 主卫 客卫 澳大利亚 CAROMA 洁具 包括马桶 面盆 主卫浴缸 澳大利亚 CAROMA 卫浴配件 澳大利亚 CAROMA 德国杜拉维特 DURAVIT 二 公共区域 1 地面材料 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 首层大堂 公共走廊 意大利 APEX 大理石 电梯间 进大理石 2 墙面 外墙 瑞博阑斡挂砖玻璃幕墙 配拉丝金属隐框 首层大堂墙面 玻璃幕墙 大理石及 ORICA 多乐士高级保墙面漆 电梯间墙面 抛光不锈钢 玻璃 公共走廊 消防楼梯 澳大利亚 ORICA 多乐士高级保墙面漆 3 天棚 首层大堂 公共走廊 消防楼梯 澳大利亚 ORICA 多乐士高级保 墙面漆 电梯间 澳大利亚进口实橡木 项目 现状 项目主体已经建成 准现房状态 预计 2005 年 3 开始销售 目前 可 以内部认购 第五部分 项目 SWOT 分析 一 策划说明 市场是一切营销推广的基石 市场情况了如指掌后 我们更应该了解项目自身的优 势 劣势 机会点和缺点 只有做到这样 才能扬长避短 抓住营销推广的核心 形成 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 市场核心竞争力 二 SWOT 分析 一 优势 Strenth 1 建筑优势 墨尔本资深建筑大师联袂打造异国建筑 a澳大利亚墨尔本 Bates Smart 和 DCM 的资深建筑大师共同执笔表现女性眼中 澳洲建筑的唯美 超过 150 年历史的 Bates Smart 设计的建筑杰作遍及世界 各地 2003 年设计的住宅专案 墨尔本人公寓 更是囊括澳洲住宅设计全部金 奖 建筑外形设计独特 独具韵味 a本项目鹤立的围合式建筑设计具有视觉冲击力和视觉识别的特点 在本区域是 独一无二的 b海浪般流线型的建筑设计突出本项目澳洲风情的浪漫 原本方正的棱角此时被 曲线的柔美所替代 整个建筑更像一位女画家笔下的海岸风情油画 采取独特的波浪型楼梯编排增加建筑整体结构的稳定性 珍珠色外墙外保温设计彰显豪华时尚的品位 品牌电梯 OTIS 配置 直接入户屋顶空中花园 品味澳洲风情园林 世界级住宅的防火 防水 隔声等设计是您澳洲品质生活的保障 整体建筑与细微之处见关怀 人性化设计 a这里可以举办无限快乐的屋顶 Party b这里是踱步沉思的幽静一隅 户型精心规划 符合国际需求 a通过对欧洲发达国家最受欢迎的公寓调查 设计师精心规划出各种户型 满足 不同国际人士的需求 室内装修全部为澳洲精品装饰材料 每块装修材料的选择无不体现建筑细节人性化 的关怀 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 a高品味的建筑外观更需要高档 唯美的内在配置与之相和谐划一 只有内与外 的完美结合才能共同打造出完美的作品 本着这一理念 维多利亚 室内装饰 材料全部从澳洲采购 高成本打造高品质的上层生活 2 地理优势 周边环境怡人 享受绿色 健康呼吸 a占地 288 7 公顷的朝阳公园是北京最大的 绿肺 生态社区 清晨的健康呼吸 从这里开始 忙碌过后整个身心都需要 净氧 b傍晚或周末带着爱犬 携手爱人散步在公园美景中 抑或清晨在公园中慢跑 也是人们休身养性的好去处 地段的不可复制 彰显主人殊荣 a燕沙商圈 使馆区 CBD 的环抱更是增添了这个地段的尊贵与神秘 这是社会 名流趋之若骛的圣地 b同时 朝阳公园又形成一个天然的屏障 将本项目与闹市分隔开来 可谓闹市 中的清幽住宅区 堪称 世外桃源 交通迅捷 八方通衢 a地处东三环和东四环之间 无论驾车驰骋何处 都会迅速到达 b从家里到机场也许只是浅尝一杯咖啡的时间 3 本项目及周边项目全部为现房或准现房 不再等待和遭受工地的噪音等污染干扰 二 劣势 weak 1 项目被众多建筑群围绕 层层的包围埋没了个性 缺乏吸引目标客户群 的优越性 容易被忽略 需要加大现场宣传力度 2 建筑体量相对较小 社区园林规划有限 屋顶花园的规划会使建筑成本 和物业成本增加 3 只是凭借地理位置的优越性并不能完全支撑着较高价格 4 俗话说 货比三家 今天的消费者购买行为已经趋于理性 周边的项 目的所具有的独特优异性 有些是本项目所不具有的 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 三 机会 Opportunity 1 2008 的临近 国际投资者的目光聚集北京 临近机场又靠近内环 是国际商务人 士首选居住地 2 区域的未来发展潜力是不可估量的 贵族区域正在形成 3 独特澳洲设计理念营造最佳异域生活卖点 4 户型规划比周围项目更细化 大小兼备 比周边在售项目的户型面积小 形成利好 销售的重要机会点 5 全套澳洲进口装修饰品增加产品卖点 吸引有澳洲生活背景的人士 增强销售力度 6 国际品牌物业管理公司加盟 大大降低了业主投资风险 四 威胁 Threaty 1 同类项目聚集 竞争激烈 a据市场调查所知 在同一区域内正在销售的项目如 北京 GOLF 公寓 海悦名门 天安 豪园 京达国际公寓等 无论价格和物业档次都不相 上下 b即将同期开盘的项目 9 号国际公寓 鸿翔花园 2 左右受敌 竞争进入白热化 a仅一路之隔的西面是正在销售的北京 GOLF 公寓 其最大优势是拥有 golf 场地景观 成为它的最大卖点 b几乎一墙之隔的 9 号国际公寓更是将品质打造的几近极至 c鸿翔花园已是准现房 至今没有开盘 其暂定价格 14000 16000 元 平米 远远低于周边项目 我们分析鸿翔花园准备在区域内主打价格战 3 贷款利率的上调可能会影响投资者的投资信心 这些楼盘将会造成 维多利亚 的客户分流 对开盘销售的客户积累有一定的影响 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 第六部分 项目整体策划思路 一 策划说明 项目整体的策划思路 是项目营销推广的核心 为项目营销推广指明了方向 本项 目以 五个国际化 国际化的建筑设计 材料 国际化管家式服务 国际化的客户群 体 国际化的区域 国际化的生活为策划核心 策划的创意速求点是 澳洲女人和她的 房子 为此展开项目营销推广的 二 策划思路 朝阳公园区域的每一个项目都各具特色 如棕榈泉国际公寓的棕榈风情小镇生活 北京 GOLF 公寓的高尔夫生活情节 九号国际公寓地中海式风格建筑的景观豪宅生活 这些各具特色的项目都有其它项目所不具有的独特之处 正是这些差异化策略和不 断创新 使各个项目都取得了不错的销售业绩 因此如何找出项目的差异和独特之处 才是项目营销的关键 维多利亚花园的差异在哪里 独特之处又是什么呢 朝阳公园的整体大环境是周边项目都具备的优势条件 并不是维多利亚花园单独的优势 点 维多利亚花园项目位于相对国际化的区域 项目设计是由国际知名的建筑设计公司 完成 所采用的是全进口澳洲的建筑装饰材料 引近国际化管家式物业服务 开发商有 强烈的澳洲情节 建筑精致 细腻 有灵性 且项目缔造者是一位女性 由此我们赋予 维多利亚花园的建筑以灵性 而其不仅仅是一处栖息的避所 更带给业主的是一种国际 化澳洲风情的生活氛围 生活方式和生活理念 精致 精细 更多人性化的异国风情享 受 一种悠闲自在 无拘无束生活的享受 北京 GOLF 公寓 九号公寓等不属于同一类产品 但是他们只具备单一的居住功能 我们提倡的生活的方式 观念 态度 为此 我们提出以 澳洲女人和她的房子 为策划总纲领 走营销推广差异化的策 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 整理 版权归原作者所有 如果您不是在 网站下载此资料的 不要随意相信 请访问 3722 加入 必要时可将此文件解密 划思路 A 维多利亚花园项目位于相对国际化的区域 项目设计是由国际知名的建筑设计 公司完成 所采用的是全进口澳洲的建筑装饰材料 引近的是国际化管家式物 业服务 且开发商有强烈的澳洲情节 且项目缔造者是一位女性 B 女人代表着精致 细腻 浪漫 赋予维多利亚花园生命力 C 澳洲女人更具有自由 浪漫 思维细腻 真正懂得享受生活 D 澳洲女人和她的房子 赋予钢筋混凝土构筑的建筑以生命力 维多利亚花园 是一部精致 细腻的作品 这里的人们享受轻松而友善 悠闲自在无拘无束 的国际化澳洲居住氛围 基于以上的分析我们认为维多利亚花园应紧紧围绕以上的四点进行策划 接下来 我们要考虑的是如何实现我们策划的目的呢 我们认为要实现以上的目的要分三个步骤 解决三个问题 第一步 澳洲女人和她的房子 概念市场形象的推出 第二步 澳洲女人和她的房