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资产评估 总论课件 资产评估 任课老师 杨永淼 807财管系电话 办 8241585手机 邮箱 资产评估 总论课件 课程学习说明 1 按时上课 请假制度2 课堂纪律3 考核 期末考试占80 平时 出勤 提问 讨论 作业 成绩20 4 参考书目 1 资产评估中国资产评估协会编 2 资产评估姜楠主编东北财经大学出版社5 期刊和网站 资产评估 总论课件 课程体系 一 基本理论与方法 1 3章 第1章总论第2章资产评估的基本方法第3章资产评估的基本程序二 资产评估实务 4 10章 第4章机器设备评估第5章房地产评估第6章无形资产评估第7章长期投资评估第8章流动资产评估第9章企业价值评估第10章资产评估报告 资产评估 总论课件 第一章总论 总论这一章在全书是个引子 是对全书的一个描述 提出了该课程的一些最基本的概念 通过这一章的学习 能对资产评估有一个大致的了解 第一节资产评估及其特点第二节价值类型和评估目的第三节资产评估的假设与原则第四节资产评估与会计和审计的关系 资产评估 总论课件 第一节资产评估及其特点 一 资产评估的概念 一 资产的概念1 资产是一个具有多角度 多层面的概念 经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有和控制的 能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源 该资源预期会给企业带来经济利益 会计学中的资产主要指的是企业中的资产 这是资产评估对象中的重要组成部分 但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产 法学中的资产主要是强调财产主体的财产权利 即对财产享有的所有权 使用权 收益权和处置权等一组权利 这组权益的核心是所有权和收益权 即依所有权而产生的收益或利益剩余索取权 资产评估 总论课件 资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产 其内涵更接近于经济学中的资产 即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源 而外延则包括了具有内在经济价值 以及市场交换价值的所有实物和无形的权利 在对一项资产进行评估时首先看资产的产权是否归你拥有或控制 其次是否能带来经济利益 不能带来预期利益 没有必要的交换价值 不能作为评估意义上的资产 第三能否用货币计量 不能用货币计量只能作为特定主体的财产或财富而不能作为资产 资产评估 总论课件 2 资产的分类 1 按存在形态 有形的和无形的 2 按是否具有综合获利能力 单项资产和整体资产 3 按资产能否独立分类 可确指的和不可确指的 4 按资产与生产经营过程的关系分类 经营性资产与非经营性资产 资产评估 总论课件 二 价格与价值经济学意义上解释 价值是凝结在商品中的价值 由社会必要劳动时间决定 价格是价值的货币表现 评估意义上的解释这里的价格是一个历史数据或事实 是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额 这里的价值不是一个历史数据和事实 它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品 服务价值的估计 资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格 资产评估 总论课件 三 资产评估的概念资产评估产生于20世纪80年代末 以1989年国家国有资产管理局下发的 国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定 为标志 资产评估活动可以说是市场的活动 市场越是发达 评估的前景越广阔 从概念上讲 资产评估是两个词的组合 是对特定主体拥有的资产作出的评价估量活动 一个相对完整的评估概念应包括以下要素 资产评估 总论课件 1 简单地讲就是两个词的组合 2 相对完整的资产评估的概念 八大要素 1 评估主体 从事资产评估的机构和专业评估人员 2 评估客体 评估的对象 即对什么东西进行评估 资产评估的对象当然是资产 3 评估依据 资产评估工作所遵循的法律 法规 经济行为文件 重大合同协议以及取费标准和其他参考依据 资产评估 总论课件 4 评估目的 为什么要进行评估 发生什么经济行为 其目的是什么 评估目的直接影响评估的价值类型 评估方法的选择以及评估结果 不要认为资产的价值量是唯一的 5 评估原则 即资产评估的行为规范 是调节评估当事人各方关系处理评估业务的行为准则 资产评估 总论课件 6 评估程序 即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序 7 评估价值类型 即对评估价值的质的规定 评估首先是量的规定 即值多少钱 还应有一个质的规定也就是价值类型的选择 价值类型不同 评估方法不同 评估价值不同 8 评估方法 资产评估所运用的特定技术 是分析和判断资产评估价值的手段和途径 资产评估是是专业机构和人员 按照国家法律法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行评定和估算并发表专业意见的的行为和过程 该定义认为 资产评估本质上是对被评估资产在某一时点的价值进行的评定和估算 这种观点是目前我国资产评估理论界的主要观点 注意 资产评估的要素是一个有机组成的整体 它们之间相互依托 相辅相成 缺一不可 而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件 资产评估 总论课件 二 资产评估的种类和特点 一 资产评估的种类由于资产种类的多样化和资产业务的多样性 资产评估也相应具有多种类型 通常 按照不同分类标准 可将资产评估分为下列几种形式 1 按资产评估工作的内容不同 资产评估可具体分为一般评估 评估复核和评估咨询 一般评估是指正常情况下的资产评估 通常以资产发生产权变动 产权交易以及资产保险 纳税或其他经济行为为前提 评估复核是指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估 评估咨询是一个较为宽泛的术语 它可以是是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见 也可以主要不是对评估标的物价值的估计和判断 它更侧重于评估标的物的利用价值 利用方式 利用效果的分析和研究 以及与此相关的市场分析 可行性研究等 资产评估 总论课件 2 按资产评估与评估准则的关系不同 资产评估可具体分为完全评估和限制评估 完全评估严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估 限制评估没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估 需要做更为详尽的说明和披露 一般是指根据背离条款 或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估 评估结果受到某些特殊因素的影响 当然 这种条件出具的报告也受到一定条件的限制 也就是说是从资产评估面临的条件 资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度的分类 资产评估 总论课件 3 从资产评估对象的构成和获利能力的角度分单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估 通常机器设备评估 土地使用权评估 房屋建筑物评估 商标权评估 专利权评估等均为单项资产评估 由于单项资产评估的对象为某一类资产 不考虑其他资产的影响 通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成资产评估任务 整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估 如企业价值评估 资产评估 总论课件 二 资产评估的特点1 现实性 1 资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据 不与过去业务及其记录进行衔接达成一致 不受连续会计程序的滞后影响 例如 一台设备已使用5年 年折旧率为5 据财务会计连续性程序 该机器的成新率为75 而资产评估不同会计表现的已计提多少折旧为评估现状的依据 而是以资产的实际状况为依据 例据检测这台机器设备的现状还可使用10年 成新率为10 10 5 67 同时 资产评估只需说明当前资产的状况 而不需要说明为什么形成这个状况 以及如何由过去的那种状况变为当前的状况 2 以现实为基础反映未来即资产评估涉及对未来的预测 但它只是通过现实在未来的逻辑延伸来捕捉现实资产的价值 资产评估 总论课件 例如 对某待售企业进行评估 预测其未来思路 1 从企业的现实出发 考虑其有无筹资能力 有无市场及产品开发潜力 预测未来收益 2 也考虑企业的现实 但较多地考虑转让后新业主的筹资开发能力经营管理能力预测该企业的收益 不符合评估的现实要求 3 现实性强调客观存在例如 呆滞的债权 现实中无资产对应的待摊费用 评估时应从资产目录中取消 而有些帐外资产需评估时加以反映 资产评估 总论课件 2 市场性 是资产评估的一个基本特性 一是资产评估活动的产生本身源于市场 适应市场的需要 二是评估的结果 评估的过程都是一个市场化的过程 都要模拟市场交易条件 评估的结果应接受市场的检验 3 公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者 站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断 评估结果具有公正性 4 专业性 是资产评估的基础 资产评估是一种专业人员的活动 从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成 5 咨询性资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料 模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断 不论评估人员的评估依据有多么充分 评估结论仍然是评估人员的一种主观判断 而不是客观事实 评估值不具有法律强制力 买卖双方并不一定按评估值进行交易 只是提供交易双方交易的一个咨询性的意见 最后成交价还取决于谈判技巧 双方力量对比 供求关系 有没有内部关联等 资产评估 总论课件 三 资产评估的功能和作用 一 资产评估的功能评价和估值 内在的 固有的功能 二 资产评估的基本作用1 咨询的作用2 管理的作用 特定时期的特定作用 3 鉴证的作用 鉴别和举证 资产评估从事的是价值鉴证 而不是权属鉴证 资产评估 总论课件 第二节价值类型和评估目的 一 资产评估的价值类型对评估价值的质的规定 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的 在数量上往往也存在着较大差异 一 资产评估价值类型的分类 资产评估 总论课件 一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 具体包括 重置成本 收益现值 现行市价 或变现价值 和清算价格四种 把评估与会计的资产计价联系在一起 二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型 具体包括 继续使用价值 公开市场价值和清算价值等三种 在什么假设下的评估价值 三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型 具体包括 抵押价值 保险价值 课税价值 投资价值 清算价值 转让价值 保全价值 交易价值 兼并价值 拍卖价值 租赁价值 补偿价值等 即资产评估的特定目的或具体目的划分 四是以资产评估时所依据的市场条件 以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型 具体包括市场价值和市场价值以外的价值 国际评估准则的划分标准 资产评估 总论课件 关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值1 市场价值与市场价值以外的价值的划分标准 1 资产评估时的市场条件 公开市场条件还是非公开市场条件 2 资产评估时的资产的使用状态 正常使用 最佳使用 还是非正常使用 3 资产评估时的所用的信息和参数来源 公开市场信息还是非公开市场信息 资产评估 总论课件 二 市场价值价值类型和非市场价值1 国际评估准则 InternationalValuationStandards 中 市场价值定义如下 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后 所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额 当事人双方应当各自精明 谨慎行事 不受任何强迫压制 2 我国的一般解释 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值 市场价值以外的价值也称非市场价值 其他价值 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值 市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式 它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合 例如 在用价值 投资价值 持续经营价值 保险价值等等 资产评估 总论课件 另外 市场价值有区域性 市场价值是整体市场认同市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的 例 单选题 2008年考题 资产评估中的市场价值 其合理性是相对于 而言的 A 市场整体B 市场中每一个市场主体C 某一市场主体D 某一类市场主体 正确答案 A 资产评估 总论课件 市场价值以外的价值 又叫非市场价值 其他价值 1 定义 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值 2 市场价值以外的价值是局部的市场认同 只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的 3 评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型 在用价值 企业组成部分或者要素资产 按照其正在使用的方式和程度 对其所属企业贡献价值的估计数 而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形 资产评估 总论课件 投资价值 资产对于具有明确的投资目标 用途确定 的特定投资者或某类投资者具有的价值 注意投资价值与投资性资产价值区别 投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值 清算价值 残余价值 机器设备 房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数 资产评估 总论课件 明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用1 有利于评估人员对其评估结果性质的认识 便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义 2 便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围 3 避免因价值概念不清而造成对评估报告的使用不当 资产评估 总论课件 市场价值在资产评估中的作用 市场价值是资产公允价值的坐标 资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念 资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念 它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果 而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果 相对于公允价值而言 市场价值更为具体 条件更为明确 在实践中评估人员更易把握 市场价值在其评估所依据的市场范围内 对任何交易当事人都是相对合理和公允的 而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的 如 笔记本正常3000元 但当在外一无所有必须变卖它时 可能1000就卖掉 1000元就是非市场的公允价值 资产评估 总论课件 区分 评估意义上的公允价值与会计意义上的公允价值 会计计量属性及价值定义包括公允价值 现值 可变现价值 重置成本 在符合会计准则计量属性规定的条件下 会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值 而会计准则设计的现值 可变现价值 重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型 可见 评估意义上的公允价值 包含市场价值和非市场价值 比会计上的公允价值 仅指市场价值 更为宽泛 资产评估 总论课件 二 资产评估目的 一 资产评估的一般目的 1 资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的 2 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值 3 资产评估中的公允价值的一个显著特点 与相关当事人的地位 资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合 并且没有损害个当事人的合法权益 亦没有损害他人的利益 资产评估 总论课件 二 资产评估的特定目的 1 含义 资产评估的特定目的指的是资产业务 指的是引起资产评估的经济行为 即被评估资产即将发生的经济行为 对评估结果用途的具体要求 同样的资产 因为评估目的不同 其评估值也不相同 资产评估中的公允价值的相对性对于某一资产而言 公允价值不是一个确定不变的值 而是一个相对的值 不同的评估特定目的 不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值 但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的 资产评估 总论课件 资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值 2 我国资产评估实践表明 资产业务主要有 资产转让 企业出售 企业兼并 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 担保 企业租赁 债务重组 引起资产评估的其他合法经济行为一般目的包含特定目的 而特定目的则是一般目的的具体化 资产评估 总论课件 三 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用1 资产评估特定目的对评估结果的性质 价值类型等有重要的影响2 资产评估特定目的是界定评估对象的基础 3 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用 评估目的决定和影响评估的价值类型 评估的价值类型影响评估方法的选择 评估方法不同评估价值不同 资产评估 总论课件 第三节资产评估的假设与原则 一 资产评估假设由于认识客体的无限变化和认识主体有限能力的矛盾 人们不得不依据己掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断 这种依据有限事实 通过一系列推理 对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设 一 交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设 交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 资产评估 总论课件 二 公开市场假设公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件 以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定 三 持续使用假设持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件 以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明 四 清算假设清算假设是对资产拟进人的市场条件的一种假定说明或限 资产评估 总论课件 二 资产评估的原则 一 资产评估工作原则1 独立性原则 评估机构本身独立和执业过程独立 2 客观公正原则 评估要实际材料为基础 以求实的态度评估而不是以自己的好恶和情感行事 3 科学性原则 按科学的评估标准以科学的态度制订评估方案 二 资产评估的经济技术原则 技术规范和业务准则 1 预期收益原则 2 供求原则 3 贡献原则 预期收益原则的具体化 4 替代原则 评估数据 评估方法的合理替代 5 评估时点原则 评估基准日或估价日期 评估值是评估基准日的资产价值 资产评估 总论课件 第四节资产评估与会计和审计的关系 了解 一 资产评估与会计和审计的联系 一 资产评估与会计的联系1 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论 2 资产评估需要参考会计数据资料 二 资产评估与审计的联系1 资产评估中资产清查阶段 就其工作方法而言 包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定 有相当部分工作采用了审计的方法 具有