房地产估价报告-司法拍卖

大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 1 页 TEL 0352 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 估价报告编号 同康信房估字 2017 第 045 号 估价项目名称 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评估 估价委托人 大同市中级人民法院司法技术管理服务中心 房地产估价机构 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 注册房地产估价师 李文英 注册号 张润明 注册号 估价报告出具日期 二 一七年十月二十日 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 2 页 TEL 0352 致估价委托人函致估价委托人函 大同市中级人民法院司法技术管理服务中心 大同市中级人民法院司法技术管理服务中心 受贵方的委托 我公司秉着客观 公正 科学 独立的原则 对位于 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号 建筑面积为 444 51 的商铺房地产进行估价 本次估价目的是为委托方确定该房地产 市场价值提供参考依据 我们依据估价委托人提供的资料 根据估价目的 遵循估价原则 按 照估价程序 采用科学合理的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 选取收益法 经过周密精确的测算 并结合估价经验对影响委估房地产价 值因素的综合分析 最后确定估价对象在价值时点二 一七年十月十三日 的房地产市场价值如下 房产总价 405 89 万元 平均单价 9131 元 平方米 大写人民币金额 肆佰零伍万捌仟玖佰肆佰零伍万捌仟玖佰元整元整 具体估价的详细结果 过程和有关说明 见后附的 估价技术报告 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 法定代表人 李文英 二 一七年十月二十日 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 3 页 TEL 0352 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 4 页 TEL 0352 目目 录录 估价师声明估价师声明 4 4 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 6 6 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 8 8 一 估价委托人 一 估价委托人 8 二 房地产估价机构 二 房地产估价机构 8 三 估价目的三 估价目的 8 四 估价对象四 估价对象 8 五 价值时点五 价值时点 9 六 价值类型六 价值类型 9 七 估价原则七 估价原则 9 八 估价依据八 估价依据 10 九 估价方法九 估价方法 11 十 估价结果十 估价结果 12 十一 房地产变现能力分析十一 房地产变现能力分析 13 十二 注册房地产估价师十二 注册房地产估价师 13 十四 实地查勘期十四 实地查勘期 13 十五 估价作业日期十五 估价作业日期 14 十六 估价报告应用的有效期十六 估价报告应用的有效期 14 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 15 一 估价对象描述与分析一 估价对象描述与分析 15 二 市场背景描述与分析二 市场背景描述与分析 16 三 估价对象最高最佳利用分析三 估价对象最高最佳利用分析 17 四 估价方法适用性分析四 估价方法适用性分析 18 五 估价测算过程五 估价测算过程 18 六 估价结果确定六 估价结果确定 18 附附 件件 24 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 5 页 TEL 0352 估价师声明估价师声明 我们郑重声明 我们郑重声明 一 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确 的 没有虚假记载 误导性陈述和重大遗漏 二 估价报告中的分析 意见和结论是注册房地产估价师独立 客 观 公正的专业分析 意见和结论 但受到估价报告中已说明的估价假设 和限制条件的限制 三 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的 利益 与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系 也对估价对象 估 价委托人及估价利害关系人没有偏见 四 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准 GB T 50291 2015 房地产估价规范 的规定进行估价工作 撰写估价报告 五 我们对估价对象进行了实地查勘 并对勘察的客观性 真实性 公正性承担责任 但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到的部分 依据估价委托人提供的资料进行 估价 除非另有协议 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责 任 六 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 七 估价报告依据估价委托人提供的相关资料 估价委托人对资料 的真实性 完整性以及产生的后果负责 估价人员仅对本报告的操作程度 和采用方法的公允性负责 八 参加本次估价的注册房地产估价师 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 6 页 TEL 0352 姓名注册号签名 盖章 签名日期 李文英 年 月 日 张润明 年 月 日 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 7 页 TEL 0352 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一 一般假设 1 本次估价的前提为估价对象的合法性并遵守最高最佳利用原则 即估价对象按目前状态 保持目前的房地产用途 并保持房屋的正常维修 根据估价委托人提供的资料及估价人员现场勘察 委估房地产至今可以正 常使用 2 报告以估价对象在价值时点二 一七年十月十三日的房地产市场 价值为准 3 本报告未考虑国家政策 经济环境及物业本身的物理状况等因素 发生的重大变动 且这些变动会对估价结果产生的重大影响 4 本估价报告结果自估价报告出具之日起壹年内有效 若因上述因 素发生重大变动 本报告自动失效 须委托我们重新估价 5 本报告依据了估价委托人提供的相关资料 估价委托人对所提供 资料的真实性负责 因所提供资料失真造成估价结果有误的 我们和估价 人员不承担相应的责任 6 本估价报告按价值时点委估房地产实物状态测算评估价值 未考 虑建筑设计及施工质量等因素对其价值的影响 7 我们没有接受进行结构测试和设施检验的要求 因此不能确定估 价对象是否存在这方面的缺损 8 估价对象的建筑面积以估价委托人提供的 房屋所有权证 同 房权证城字第号 所载面积为准 9 估价报告和估价结果仅为估价委托人确定市场价值提供价格参考 依据 未经本公司允许 不得向估价委托人和估价报告审查部门及使用部 门之外的任何单位和个人提供本报告的部分或全部内容 不得发表于任何 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 8 页 TEL 0352 公开媒体上 二 未定事项假设 无未定事项假设 三 背离事实假设 无背离事实假设 四 不相一致假设 无不相一致假设 五 依据不足假设 无依据不足假设 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 9 页 TEL 0352 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一 估价委托人 一 估价委托人 名称 大同市中级人民法院司法技术管理服务中心 二 房地产估价机构 二 房地产估价机构 机构名称 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 机构住所 大同市城区北都街北侧太阳城公寓楼 1 单元 501 号 法定代表人 李文英 估价机构资质等级 贰级 估价机构资质证书编号 晋 房估字号 联系电话 0352 三 估价目的三 估价目的 确定委估房产于估价时点的市场价格 为委托方提供价值参考依据 四 估价对象四 估价对象 区位状况 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 实物状况 委估对象用途为商业用房 现经营业态为饭店 经营状态 为休业 该商铺为二层临街门面 一层外墙花岗石贴面 大理石台阶 不 锈钢玻璃门窗 室内瓷砖地面 墙面贴壁纸 异形石膏板吊顶 吸顶灯照 明 二层外墙铝塑板贴面 塑钢窗 木地板 内墙白灰抹面刷白 异形石 膏板吊顶 吸顶灯照明 室内水电暖齐全 该房屋现维护状况一般 配套设施 该房产所在楼内配有水 电 暖 有线 电话等基础设施 及公共配套设施 该房产现状维修 保养 使用状况一般 权益状况 估价对象房地产所有权系刘丽丽所有 已领取 房屋所有 权证 房屋所有权证号为 同房权证城字第号 建筑面积 444 51 平方 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 10 页 TEL 0352 米 幢号 1 房号 6 号商铺 结构 钢混结构 产别为私产 总层数 为 7 层 所在层数 1 2 层 设计用途 商业 建造年代 2002 年 估价对象所占土地 国有土地使用权证 证号 同国用 2006 第 00140 号 登记土地使用权面积 11023 69 平方米 终止日期 2054 年 3 月 9 日 估价对象至估价时点已设定抵押权他项权利 五 价值时点五 价值时点 二 一七年十月十三日 六 价值类型六 价值类型 依据 中华人民共和国城市房地产管理法 GB T 50291 2015 房 地产估价规范 城市房地产抵押估价指导意见 及本省 市有关房地 产估价的有关规定采用公开市场价值标准进行估价 本报告书提供的房地产市场价值 设定估价对象经适当营销后 由熟 悉情况 谨慎行事且不受强迫的交易双方 以公平交易方式在价值时点自 愿进行交易的金额 七 估价原则七 估价原则 本次估价遵守独立 客观 公正 合法 谨慎的原则及最高最佳利用 原则 价值时点原则等技术性原则 一 客观 独立 公正原则 要求站在中立的立场上 实事求是 公平正直地评估出对各方估价利 害关系人均是公平合理的价值或价格的原则 二 合法原则 应以估价对象的合法使用 合法处分为前提进行 所谓合法 是指符 合国家的法律 法规和当地政府的有关规定 其权益才能受法律保护 并 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 11 页 TEL 0352 体现其权益价值 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或 价格的原则 三 价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的 原则 四 替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏 差在合理范围内的原则 五 最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则 在合法使用前提下 房地产只有在最高最佳利用状态下才能发挥最大效用 最高最佳利用 房地产在法律上允许 技术上可能 财务上可行并使价值 最大的合理 可能的利用 包括最佳的用途 规模 档次等 六 谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作 出判断时 应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面 慎重考虑 其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则 八 估价依据八 估价依据 一 本此估价所依据的有关法律 法规和部门规章 1 中华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令第 62 号 2007 年 10 月 1 日起施行 2 中华人民共和国城市房地产管理法 2007 年 8 月 30 日修改 3 中华人民共和国土地管理法 2004 年 8 月 28 日修订 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 12 页 TEL 0352 4 中华人民共和国担保法 5 城市房地产抵押管理办法 6 不动产登记暂行条例 第 656 号国务院令 2015 年 3 月 1 日 实施 7 房屋登记办法 中华人民共和国建设部令 168 号 2008 年 7 月 1 日起施行 8 土地登记办法 国土资源部令第 40 号 2008 年 2 月 1 日 实施 9 不动产登记暂行条例实施细则 中华人民共和国国土资源部 令第 63 号 2016 年 1 月 1 日施行 10 国家和省 市有关房地产估价的法律 法规 二 本此估价采用的技术规程 1 中华人民共和国国家标准 GB T 50291 2015 房地产估价规范 中华人民共和国住房和城乡建设部公告第 797 号 2015 年 12 月 1 日 实施 2 中华人民共和国国家标准 GB T 50899 2013 房地产估价基本术 语标准 中华人民共和国住房和城乡建设部公告第 84 号 2014 年 2 月 1 日起实施 三 估价委托人提供的有关资料 1 估价委托书 2 房屋所有权证 同房权证城字第号 3 现场勘察及询问记录 4 估价委托人提供的其它有关资料 四 房地产估价机构和注册房地产估价师所掌握和搜集的估价所需 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 13 页 TEL 0352 资料 1 注册房地产估价师实地查勘所获得资料 2 房地产估价机构掌握的有关估价资料 九 估价方法九 估价方法 本次估价采用市场收益法进行估价 结合估价人员的经验 最终确定 估价对象在价值时点的估价结果 收益法收益法 是指根据估价对象的预期收益求取估价对象价值或价格的方 法 是预测估价对象的未来收益 利用报酬率或资本化率 收益乘数将未 来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法 收益法的本质 是以房地产的市预期未来收益为导向来求取房地产的 价值或价格 收益法的理论依据 是以预期原理为基础 即房地产当前的价值通常 不是基于其过去的价格 开发成本 收益或市场状况 而是基于市场参与 者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足 乐趣等的预期 本次估价采用报酬资本化法估价 选用全剩余寿命模式进行估价 计算公式 V A Y g 1 1 g N 1 Y N 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的净收益 Y 报酬率 N 未来可获收益的年限 g 逐年递增比率 十 估价结果十 估价结果 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 14 页 TEL 0352 我们依据估价委托人提供的资料 根据估价目的 遵循估价原则 按 照估价程序 采用科学合理的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 选取收益法 经过周密精确的测算 并结合估价经验对影响委估房地产价 值因素的综合分析 最后确定估价对象在价值时点二 一七年十月十三日 的委估房地产价值如下 房产总价 405 89 万元 平均单价 9131 元 平方米 大写人民币金额 肆佰零伍万捌仟玖佰肆佰零伍万捌仟玖佰元整元整 十一 房地产变现能力分析十一 房地产变现能力分析 变现能力是指估价对象在最小操作成本和管理成本的情况下 具有较 高确定性的可实现价值的能力 一 假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时 因存在短期内强制 处分 潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响 最可能实现的价值一 般比公开市场价值要低 二 处置房地产时 其变现的时间长短以及费用 税金的种类 数 额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关 一般说来 以拍卖方式 处置房地产时 变现时间较短 但变现价值一般较低 变现成本较高 要 支付拍卖佣金 营业税及部分手续费 十二 注册房地产估价师十二 注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师 姓名注册号签名 盖章 签名日期 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 15 页 TEL 0352 李文英 年 月 日 张润明 年 月 日 十四 实地查勘期十四 实地查勘期 二 一七年十月十三日 十五 估价作业日期十五 估价作业日期 二 一七年十月十三日至二 一七年十月二十日 十六 估价报告应用的有效期十六 估价报告应用的有效期 本报告结果自估价报告完成之日起壹年内有效 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 16 页 TEL 0352 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 一 估价对象描述与分析一 估价对象描述与分析 区位状况 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 区域概况 估价对象位于大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 周边多为居 民小区及沿街商铺 其中附近居民区有云顶雅苑 云龙苑 颐和园小区 太和苑小区 景悦园 物资园小区等 附近配套设施有中国银行 中国联 通 中国移动 凯鸽饭店以及各类商铺等 0 5 公里范围内医院有大同市 第二人民医院 泽霖骨伤医院 新世纪糖尿病医院等 该区域人口密度较 为集中 车流量较大 作为商业房产周边配套设施齐全 地理位置较为优 越 2 交通条件 委估房产周边道路有操场城街 魏都大道等 距大同市儿童公园长途 汽车站约 2 公里 距大同市火车站约 1 5 公里 周围有 60 11 4 路等多 条公交车路线通过 交通较为便捷 3 基础设施状况 该地区市政配套达 七通 即供水 排水 通电 通暖 通讯 通 路 通气具体如下 1 通上水 周边有市政供水管网 2 排水 周边有市政排水管网 3 通电 周边有市政供电设施 4 通暖 周边有市政供热管网 5 通讯 为市政通讯网络重点覆盖地区 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 17 页 TEL 0352 6 通路 主要利用道路为操场城街 魏都大道 7 通气 周边有市政供气管网 实物状况 委估对象用途为商业用房 现经营业态为饭店 经营状态 为休业 该商铺为二层临街门面 一层外墙花岗石贴面 大理石台阶 不 锈钢玻璃门窗 室内瓷砖地面 墙面贴壁纸 异形石膏板吊顶 吸顶灯照 明 二层外墙铝塑板贴面 塑钢窗 木地板 内墙白灰抹面刷白 异形石 膏板吊顶 吸顶灯照明 室内水电暖齐全 该房屋现维护状况一般 配套设施 该房产所在楼内配有水 电 暖 有线 电话等基础设施 及公共配套设施 该房产现状维修 保养 使用状况一般 权益状况 估价对象房地产所有权系刘丽丽女士所有 已领取 房屋 所有权证 房屋所有权证号为 同房权证城字第号 建筑面积 444 51 平方米 幢号 1 房号 6 号商铺 结构 钢混结构 产别为私产 总 层数为 7 层 所在层数 1 2 层 设计用途 商业 建造年代 2002 年 估价对象所占土地 国有土地使用权证 证号 同国用 2006 第 00140 号 登记土地使用权面积 11023 69 平方米 终止日期 2054 年 3 月 9 日 估价对象至估价时点已设定抵押权他项权利 二 市场背景描述与分析二 市场背景描述与分析 2016 2017 年大同市住宅市场火暴 但商铺成交略显疲态 主要是近 年来 电商对传统行业的影响越来越明显 受电商冲击影响 大部分商业 项目的运营差强人意 这使投资者对商业地产项目的信心不足 另外 目 前大同市场上的商业地产购买者主要是个人投资者 企业和机构投资的比 例较小 再加上缺少成熟的商业运营公司 市场对于商业地产的投资热情 不高 才形成了商业地产和住宅项目销售 冰火两重天 的现象 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 18 页 TEL 0352 但是无论是一手商铺还是二手商铺 都具有投资价值 但在选择商铺 时 投资者应从商铺所在区域人口构成 消费能力 交通状况 未来规划 等综合比较 尽可能地选择街铺 但要避开靠近快速交通干道的商铺 因 为这类商铺虽然交通便利 但却无法聚集人流 再者 尽量选择楼盘密度 大 购买人群多为收入较高的群体的区域 除此之外 还要慎重考虑商铺 未来的发展潜力 本次委估商铺房产所在区域地理优越 位于大同市操场城西街商业地 段 该地段是大同比较早的商业集中区域 商铺较为集中 人口密集 交 通流动性大 在这里进行商业投资是性价比最高的地段 三 估价对象最高最佳利用分析三 估价对象最高最佳利用分析 最高最佳利用原则是要说明 房地产估价要以房地产最高最佳利用为 前提 所谓最高最佳利用 是估价对象的一种最可能的使用 这种最可能 的使用是法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 并能给估价对象带来最高价值的使用 最高最佳利用分析真正体现了估价的客观性 衡量 判断估价对象房 地产是否处于最佳利用状态 主要从下列方面分析 1 在法律上允许 规划及相关政策法规许可 的前提下 即不受现 时使用状况的限制 而依照法律规章 规划发展的方向 按照其可能的最 佳用途估价 2 在技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳利 用 要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价 3 在经济上可行 即估算的价值应是在各种可能的使用方式中 以 经济上有限的投入而能获得最大效益的使用方式的估价结果 4 土地与建筑物的统一性 即以房地产内在构成要素的组合是否达 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 19 页 TEL 0352 到统一来判断其是否处于最佳使用状态 也就是说 估价时把建筑物与土 地区位是否相匹配 是否具有投资集约度的因素考虑进去 5 房地产与周围环境的协调性即房地产与外界环境是否均衡或协调 也就是说 估价时不按原有用途估价 而按房地产与其周围环境相协调能 获得大量外部经济效益的最佳使用的新用途进行分析 6 可持续发展性即在估价时不仅要研究类似房地产过去和现在的价 值状况 而且还要研究房地产市场的现状 发展趋势以及政治经济形势和 政策变化对房地产价值形成的影响 以预测未来价值和收益变动的趋势 7 根据估价对象地理位置 周边自然与人文经济环境及充分利用土 地资源的情况 确定维持原用途为土地最高最佳利用途径 现委估房地产目前的用途为商铺用途 也是最高最佳用途 因此 本 估价报告视其目前的用途为最高最佳利用 四 估价方法适用性分析四 估价方法适用性分析 根根据估价目的及估价对象的状况 分别采取不同的估价方法 估价 方法通常有比较法 成本法 收益法 假设开发法四种 本次对房地产市 场价值进行估价 宜采用收益法 根据 GB T 50291 2015 房地产估价规 范 的规定和估价人员所掌握的现场勘查资料及估价目的要求 经过估价 人员认真分析 收益法适用的估价对象是收益性房地产 包括住宅 写字楼 商店 旅馆 餐馆 游乐场 影剧院 停车场 汽车加油站 标准厂房 用于出 租的 商铺 可用于出租的 农地等 这些估价对象不限于其本身目 前是否有收益 只要其同类房地产有收益即可 估价对象房地产目前为商业房产 可用于出租 将形成一定收益 所 以可将该商业房产定义为出租的情况下来运用收益法估价 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 20 页 TEL 0352 五 估价测算过程五 估价测算过程 运用收益法求取估价对象房地产的价值 运用收益法求取估价对象房地产的价值 A 运用收益法进行房地产估价时 应按下列步骤进行 1 选择具体估价方法 2 测算收益期或持有期 3 测算未来收益 4 确定报酬率或资本化率 收益乘数 5 计算收益价值 B 收益法的计算公式 根据估价对象房地产的实际情况 以及对未来收益的经验判断 本次 评估收益价值选用全剩余寿命模式进行估价 计算公式为 V A Y g 1 1 g N 1 Y N 其中 V 房地产在估价时点的收益价格 A 房地产的净收益 Y 报酬率 N 未来可获收益的年限 g 逐年递增比率 C 收益法的计算过程 一 未设定法定优先受偿款的价格 1 年有效毛收入的求取 有效毛收入为潜在毛租金收入减去空置和收租损失 再加租赁保证金或 押金的利息等各种其他收入 或为租金收入加其他收入 确定租金水平 估价对象的租金水平和项目所处位置 商业类型的定位 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 21 页 TEL 0352 等均有很大的关系 通过市场调查 估价对象周边类似商业用房的平均月租 金一般在 1 5 2 5 元 平方米 天 预计正常情况下 估价对象所处区域未 来的租金水平降低的概率较小 考虑到估价对象所处位置的条件 结合估价 对象的具体情况综合分析 本次评估确定估价对象客观月租金为 一层 2 元 平方米 天 二层 1 5 元 平方米 天 可出租面积比率 根据市场调查 出租面积一般是按建筑面积计算 此处取可出租面积比 率为 100 空置率和收租损失率 根据估价对象所处位置及实际情况 本次评估综合确定年空置时间按 15 20 天计算 即空置率为 5 无法收回租金的可能性极小 故收租损失率 取 0 其它总收入 其他收入是指附着于房地产本身产生的收入 如租赁权的保证金 押金 等利息收入 空地使用权的停车收入 外墙体的广告收入 电梯间安装广告 电视的广告收入 由于押金数额的大小 外墙体的广告收入和未来可能签订 的合同有关 估价人员无法预测其数额 出于谨慎性原则的考虑 不计取此 项收入 根据委估房产附近门面商铺租金平均水平和委估房产实际使用情况 确 定委估房产平均租金为 一层 2 元 平方米 天 二层 1 5 元 平方 米 天 此次委估总建筑面积为 444 51 其中一层 124 03 平方米 二层 320 48 平方米 一年按 365 天计算 空置率为 5 则 一层年潜在毛收入 2 124 03 365 1 5 84836 52 元 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 22 页 TEL 0352 二层年潜在毛收入 1 5 320 48 365 1 5 24 元 2 计算年运营总费用 运营费用包括房地产税 房屋保险费 物业服务费 管理费用 维修费 水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出 并应根据合同租金的内涵 决定取舍 其中由承租人负担的部分不应计入 年运营总费用 管理费用 维修费 房屋保险费 税金 1 管理费用 是指企业 行政管理部门为组织和管理生产经营活动 而发生的各种费用 包括企业人员工资及福利费 办公费 差旅费等 据市场调查 管理费用一般按年潜在毛收入的 2 5 计取 本次取 3 5 一层管理费用 年潜在毛收入 3 5 84836 52 元 3 5 2969 28 元 二层管理费用 年潜在毛收入 3 5 24 元 3 5 5754 22 元 2 维修费的确定 维修费 指对企业资产进行日常修理的费用 一般按房屋重置价格的 1 5 2 计取 本次取 2 据评估人员现场勘察 委估房产为框架结构 结合估价对象具体情况及大同市近期建筑市场行情 确定估价对象的房屋重 置价格地上为 1800 元 地下为 2000 元 一层维修费 重置价格 建筑面积 取费 2500 元 124 03 2 6201 50 元 二层维修费 重置价格 建筑面积 取费 1800 元 320 48 2 16024 00 元 3 房屋保险费的确定 房屋保险主要保障火灾 爆炸 雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋 大同市城区操场城西街 255 号怡和园小区 1 楼 6 号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评 估 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 23 页 TEL 0352 损失 一般按房屋重置价格的 0 1 0 2 计取 本次取 0 2 保险费 重置价格 建筑面积 取费 一层 620 15 元 二层 1602 40 元 4 税金 税金包括房产税和营业税及附加 房地产税的课税对象是房产 根据 房产税暂行条例 及财税 2008 24 号文件规定 房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 对于非出租的房产 以房产原值一次减除 10 30 后的余值为计税依据 对于出租的房地产 以房产租金收入为计税依据 租金收入是房屋所有权 人出租房产使用权所得的报酬 包括货币收入和实物收入 根据 2016 年 山西省房产税征收标准 以个人出租住房的租金收入计征 为 应纳税额 房产租金收入 4 营业税 按照 3 税率的基础上减半计算缴纳 即为 1