幕燕风貌区项目情况8.18

南京幕燕滨江风貌区项目情况南京幕燕滨江风貌区项目情况 第一章项目背景概况 第二章项目法人公司情况 第三章项目详细情况 第四章项目资金平衡安排 南京幕燕建设发展有限公司 二 九年 第一章第一章 项目背景概况项目背景概况 根据江苏省政府自 2003 年启动的沿江开发战略部署 沿江环境 综合整治是南京新一轮城市建设的重中之重 2006 年 12 月 9 日 南京市召开沿江环境综合整治动员大会 蒋宏坤市长要求沿江各区 和市有关部门把沿江环境综合整治作为推进跨江发展战略的重要内 容和今后一个时期城市建设管理的重要工作来抓 要把南京沿江打 造成环保优先的示范区 可持续发展的先行区 市民观光旅游的休 闲区 彰显城市特色魅力 全面提升城市生态环境水平和综合竞争 力 综合整治的总体目标 集中开展两年阶段性的综合整治 打造 绿博园至宝船公园段生态特色居住区 宝船公园至中山码头段市民 休闲亲水区 幕府山至燕子矶段湿地文化特色主题公园区 加快建 设江南滨江大道 江北滨江大道 同时对沿江地区需保留的重点单 位 房屋 设施进行改造出新 绿化美化 通过环境整治与基础设 施 产业发展 生态建设的有机结合 促进沿江开发建设发展水平 全面提升 幕燕地区作为沿江的重要一段 做好该地区的环境综合整治工 作 对于打造主城北部绿色屏障 提升南京主城形象 彰显滨江特 色显得尤为重要 幕燕风貌区集中体现了南京山环水抱的独特地理 环境和自然景观 因此建设幕燕风貌区对凸现南京历史文化名城魅 力 加快城市地区现代化进程都具有重大意义 幕燕风貌区作为南京市主城的四大结构性绿地之一 位置及与 其 他风景区的关系如下图 幕燕风貌区的建设 已被列入市政府工作报告 2006 年 8 月 28 日 蒋宏坤市长亲自主持召开幕燕地区沿江环境综合整治办公会 专题研究了幕燕地区沿江环境综合整治工作 沿江环境综合整治是 我市新一轮城市建设的重要抓手 对于提升城市形象 彰显滨江特 色具有重要意义 幕燕地区拥有极其丰富的自然 人文资源 是今 明年沿江环境综合整治的重点 会议中明确要求 2007 年重点做好沿 江环境综合整治 2008 年完成滨江大道建设 完成幕燕滨江风光带 的征地拆迁 力争用 8 年时间完成全部幕燕风貌区的建设目标 南京市人民政府宁政复 2007 1 号 市政府关于幕燕滨江风 貌区总体规划的批复 批准了幕燕滨江风貌区总体规划 风貌区位 于南京主城长江以南 岸线长近 6 公里 总面积 708 4 公顷 是主 城规划的重要结构性绿地之一 是我市北部重要的绿色屏障 也是 融南京历史人文景观 自然风貌 大江风光于一体绿色休闲健身文 化特色风貌区 与钟山风景区 雨花台风景区 石城风貌区构成南 京东西南北四个方向最完善的生态绿地系统框架 形成南京城市独 有的山水城林景观布局和城市风格 南京幕燕建设发展有限公司作 为项目法人公司负责筹资建设 建设分期 近期 2 年 远期至 2015 年 总投资约 49 5 亿元 南京市发展和改革委员会宁发改投资字 2009 374 号 关于南京幕燕建设发展有限公司幕燕滨江风貌区 基础设施及环境综合整治项目的核准决定书 批准了具体项目内容 南京市环境保护局宁环建 2009 71 号 关于南京幕燕建设发展有 限公司幕燕滨江风貌区环境影响报告书的批复 批准了项目的环保 可行性 南京市建设委员会宁建综字 2007 314 号 关于同意南京幕燕滨 江风光带建设工程转为正式项目的批复 从 2007 年开始幕燕滨江 风光带建设工程 实施范围为幕燕风貌区北部 山脊线以北与长江 之间的狭长地块 长约 6 公里 占地 180 公顷 工程建设期两年 工程总投资 13 5 亿元 市政府关于印发 2008 年重点建设项目的通 知 宁政发 2008 35 号 幕燕滨江风光带建设工程作为 2008 年南 京市重点建设项目 得到了各级政府及相关部门的高度重视 在各 部门的大力关心 支持下 于 2008 年 12 月 28 日完成了 5 68 公里 的幕燕滨江道路 沿线景观绿化 湿地公园 三洞一阁 景点出新 综合管线下地等阶段性建设目标 完成建设投资 7 86 亿元 蒋宏坤 市长 陆冰副市长等市领导出席了通车仪式 对风光带建设取得的 初步成果给予了高度的肯定 也得到了广大南京市民的好评 南京市建设委员会宁建综字 2009 131 号 关于同意南京幕燕滨 江风光带配套景区建设工程立项的批复 同意分期实施三洞一阁改 造 水 电 气等配套设施工程 工程总投资 3 亿元 南京市人民 政府宁政发 2009 1 号 市政府关于批转市建委 2009 年南京市 城市规划 建设和管理任务组织实施方案 的通知 将幕燕滨江风 光带建设内容列入 2009 年度城建计划 南京市建设委员会宁建综字 2009 376 号 关于同意幕燕滨江风 貌区幕南景区建设工程转为正式项目的批复 近期将开始实施幕南 约 850 亩的景区建设工程 投资约 14 97 亿元 第二章第二章 项目法人公司情况项目法人公司情况 南京市人民政府 2006 年 9 月 5 日第 42 号 关于幕燕地区沿 江环境综合整治工作的会议纪要 蒋宏坤市长主持召开办公会 明确由园林局 城建集团共同组建幕燕风景区环境整治项目法人 公司 2007 年 2 月 5 日 专项负责重点项目 幕燕风貌区建 设而成立的南京幕燕建设发展有限公司举行了成立揭牌仪式 标 志着南京市大规模滨江整治开发拉开序幕 公司于 2007 年 3 月 30 日注册成立 由南京市园林实业总公 司 南京城建资产经营管理有限公司 南京市下关区国有资产经 营中心 南京市栖霞区国有资产投资中心四方共同投资 注册资 本为人民币 4000 万元 公司股本结构如下 股东名称出资金额货币出资占总资本比例 南京园林实业总公司2000 万元2000 万元50 南京城市建设资产 经营管理有限公司 1000 万元1000 万元25 南京市下关区国有 资产经营中心 500 万元500 万元12 5 南京市栖霞区国有 资产投资中心 500 万元500 万元12 5 公司法定代表人 王加亮 现任南京市园林局副局长 研究 生学历 高级工程师 曾任南京市园林实业总公司法定代表人 公司注册地址 南京市下关区窑上村 139 号 主要经营范围 幕燕风景区内的基础设施建设及实业投资 设办公室 财务部 投资发展部 工程部四个部门 员工 30 名 由南京城建集团和南京市园林实业总公司抽调过来的骨干员工组 成 均为本科及本科以上学历 整体素质较高 第三章第三章 项目详细情况项目详细情况 南京沿江地区环境综合整治范围为长江三桥至长江二桥段的 沿江岸线 包括南岸 30 3 公里 北岸 33 7 公里 涉及栖霞 下 关 鼓楼 建邺 雨花台 浦口 6 个区 按照南京市人民政府宁 政复 2007 1 号 市政府关于幕燕滨江风貌区总体规划的批复 幕府山 燕子矶定位为幕燕滨江风貌区 位于南京主城长江以 南 岸线长近 6 公里 总面积 708 4 公顷 跨越下关 栖霞两区 建设分期 近期 2 年 远期至 2015 年 南京市工程咨询中心宁 咨二 2009 编 3014 号 南京幕燕滨江风貌区可行性研究报告 预计总投资约 49 5 亿元 一 分区规划 依据幕燕滨江风貌区规划目的 指导思想 原则和风貌区地 形地貌 用地条件等 规划幕燕滨江风貌区风景游览用地分区以 四区二园 为基本结构 即劳山生态游览区 幕南景观休闲区 滨江湿地景观区 旅游服务区 燕子矶公园和矿区遗址公园 每 个景区由若干个景点组成 每个景点又包含若干个小景点 1 劳山生态游览区 位于风貌区的东部及滨江路以南用地 规划面积约 254 98 公顷 以原生态自然景观为主要特色 开展生态观光 休闲旅游 民俗风情等活动 规划主要景点 3 处 即幕燕秋色 幕府登高 幽竹佳境 还 规划有小景点 7 处 花木盆景园 流音溪 茗心茶苑 森林婚旅 园 百草园 果林园圃 藤架台地园 2 幕南景观休闲区 位于风貌区的南部 规划面积约 96 66 公顷 以自然山林景 观为主要特色 开展垂钓休闲游及体育休闲等活动 规划主要景点 1 处 劳山湖境 3 滨江湿地景观区 位于风貌区的北部沿长江一侧的狭长岸线 长约 6000m 宽 约 250m 左右 包括滨江湿地游览区和沿江山体游览区两大部分 规划面积 87 28 公顷 有观音阁 头台洞 三台洞 达摩洞 大 屠杀死难同胞遇难处 渡狮石等自然历史人文景点 以保护沿江 湿地生态系统 观赏大江风光为主要特色 开展滨江游览 湿地 展示及人文遗址观光等活动 主要景点 芦汀花絮 别有洞天 永济江流 达摩古洞 此外沿江山体游览区还规划有公众植树纪念林 岩雕 奇芳 园 大屠杀死难同胞遇难处 4 处景点 4 古镇风貌及旅游服务区 位于幕燕滨江风貌区的东北部 原燕子矶镇 规划面积 20 22 公顷 是一个规模较大 综合性强 并能独立承担游览休 闲功能的区域 对原镇区进行全面的更新与改造 再现依山傍水 渔歌唱晚 小桥流水 绿柳成荫 古色古香的老镇风貌 同时可 作为幕燕滨江风貌区的旅游接待服务基地 旅游服务区设有四处 在游人集中的滨江湿地景观区规划了两处旅游服务区 面积为 21 67 公顷 另两处位于风貌区的南入口和东入口 位于风貌区 南部 纬一路以北用地幕南服务区 规划面积 5 43 公顷 一处 位于燕子矶镇入口的幕东服务区 规划面积 2 05 公顷 这两处 服务区与城市有着较为方便快捷的联系 拟建设成为幕燕滨江风 貌区南部 东部的旅游 接待 服务基地 各服务区依据功能有 所侧重的设置休闲 娱乐 住宿 商贸等设施内容 从而完善风 貌区的运营管理功能 利于城区居民更便捷地到达景区 5 燕子矶公园 位于风貌区的东北部 规划面积 1 8 公顷 是幕燕滨江风貌 区的精华所在 景观基本良好 可继续完善基础设施和增添新景 物 在此景区中重点突出燕子矶公园的 燕矶临流 景观 以景区 内风景名胜古迹为主要特色 观大江风貌 开展风景名胜古迹游 览 宗教旅游 山林观光等活动 主要景点 1 处 燕矶临流 6 矿区遗址公园 位于风貌区的北部及滨江路以南的用地 规划面积 84 94 公 顷 以自然山体为依托 开展文化 科普旅游 探险旅游 休闲 观光等活动 规划主要景点 1 处 白云天阶 此外还规划有岩生园 地质 园等景点 二 分期发展规划 根据总体规划 幕燕风貌区建设实行分期发展 近期 2006 2008 年 工作重点 1 重点加快滨江景观路及滨江湿地景观区的建设 2 重点建设风貌区道路系统 旅游服务区及旅游服务配套设 施 以利于风貌区的运营开发与保护 3 重点对现有景点进行环境整治和保护开发 使现有景点 游线顺畅 4 重点恢复破坏的山体植被 远期建设 2009 2015 年 工作重点放在 三建设 四提升 一完善 三建设 1 建设矿区遗址公园 2 建设劳山生态游览区 幕南景观休闲区 3 建设古镇风貌 四提升 1 提升风貌区内路网系统及风貌区内的服务游憩设施系统 2 提升景点及休闲游览项目 完善风貌区的旅游功能 3 建设山体植被 形成较好的风貌区绿化景观 4 风貌区周边的环境治理 逐渐形成良好的外缘景观 一完善 完善风貌区的生态系统 形成环境优美 风光怡人 生态稳 定 特色鲜明的集游 赏 玩俱佳的滨江风貌区 幕燕滨江风貌区各园 区建设期具体计划 建设 时序 景区 建设策略建设年限 燕子矶公园 完善燕子矶公园原有各景点的建 设 2006 2007 近期 滨江湿地景 观区 滨江景观路边裸岩陡壁的植被恢 复 观音阁 头台洞 二台洞 三台 洞等景点的改善与完善 滨江景观路的建设 滨江湿地的景点建设 2006 2007 2006 2007 2007 2008 2007 2008 旅游服务区 燕子矶镇出入口 纬一路入口建 设 2009 2010 劳山生态游 览区 景区内游路系统的完善 景区内服务点的建设 景区内景点的建设 2009 2015 幕南景观休 闲区 景区内游路系统的完善 景区内服务点的建设和完善 景区内休闲项目及景点的建设 2009 2015 矿区遗址公 园 景区内游路系统的建设和完善 景区内景点的建设 景区内服务设施的建设和完善 2009 2015 远期 古镇风貌古镇风貌建设2009 2015 第四章第四章 项目资金平衡安排项目资金平衡安排 幕燕滨江风貌区建设项目作为南京市沿江环境综合整治工程 的一部分 具有公益性质 为平衡项目预计 49 5 亿元总投资 市 政府专门对本项目给与了配套政策支持 指定部分储备土地的出 让收益专项用于本项目的建设 同时也确立了 政府主导 市场 化运作 的原则 要求拓展筹资渠道 建立多渠道 多方位 稳 定的投资新体制 保证所有权归属国家 合理的分配管理权和经 营权 让一些有实力的投资商参与景区的建设 南京市人民政府在 2006 年第 42 号会议纪要中 同意将燕子 矶古镇 300 500 亩土地作为项目融资运作 平衡资金的来源 南 京市人民政府宁政复 2007 1 号 市政府关于幕燕滨江风貌区 总体规划的批复 中 在风貌区东侧预留了四幅 R2 约 790 亩的平衡用地 市政府 2008 年 6 月 10 日第 30 号 关于幕燕风 光带建设有关问题的会议纪要 为平衡幕燕项目建设资金 市 政府决定以联合收储 捆绑储备土地出让收益的方式 为项目提 供资金来源 将原白云石矿关闭后的 525 亩 土地性质为商住用 地 容积率 0 6 和原晓庄林场 188 亩 土地性质为居住用地 容积率 1 05 两幅国有土地由南京市土地储备中心和幕燕公司 联合收储 其土地出让收益作为政府对项目的投资 全部用于幕 燕项目建设 近期又明确了佛灵门两幅约 260 亩土地变性出让 对平衡项目资金的各土地价值预估如下 1 原白云石矿 525 亩土地 南京市土地储备中心于 2008 年 9 月 11 日就关于幕燕风光带 建设专项储备土地有关情况出具说明函 根据市政府 2008 年第 30 号会议纪要精神 土储中心已对原白云石矿 525 亩国有土地进 行收储 土地性质为商住 2008 年 8 月已取得南京市规划局收储 土地用地红线 宁规要点 2008 01260 号 和设计要点 城东 20070173JY01 容积率 0 6 根据周边土地价格 按每亩 300 万元计算 预计白云石矿地 块收益为 15 75 亿元 净收益 12 6 亿元 2 原晓庄林场 188 亩土地 已于 2008 年 1 月 23 日取得宁栖国用 2008 第 00827 号 土地使用权证 南京幕燕建设发展有限公司和南京市土地储 备中心为共同使用权人 实际使用面积 125680 20 平方米 约 188 亩 根据江苏首佳土地评估测绘事务所有限公司 苏佳地估 20080706 号 估价报告 评估地块的详细情况见下表 评估基准 日为 2008 年 3 月 20 日 宗地名称131050050051 号 土地使用权证编号宁栖国用 2008 第 00827 号 宗地位置栖霞区幕府东路以北 估价基准日的土地使用权性质国有出让 土地级别南京市区住宅用地六级地 估价基准日的实际用途住宅 估价设定的用途住宅 容积率1 1 估价基准日的实际土地开发程度 待估宗地红线外达到通路 通上水 通下水 通电 通讯 五通 宗地 红线内自然地貌 估价设定的土地开发程度 待估宗地红线外达到通路 通上水 通下水 通电 通讯 五通 宗地 红线内自然地貌 土地使用权年限 年70 土地评估面积 平方米 125680 2 单位土地面积平均地价 元 平方米 5414 71 总地价 万元 68052 18 由此估算 原晓庄林场地块预计收益为 6 805 亿元 每亩净收 益约 360 万元 两幅地预计收益合计 19 4 亿元 为取得以上两幅土 地 按照市政府的有关要求 取得晓庄林场地块须向金陵科技学院 支付 3000 万元 实际预计能够取得的土地出让净收益为 19 1 亿元 3 佛灵门原中石化油库 市政工程总公司