房地产测量实习报告

房地产测绘实习报告 房地产测绘实习报告房地产测绘实习报告 2011 2012 学年 第一 学期 专业班级 测 量 A091 姓 名 刘祥 实习日期 2011 年 11 月 目录目录 一 概述一 概述 1 11 1 实习目的实习目的 1 21 2 实习要求实习要求 1 31 3 实习内容实习内容 1 41 4 实习时间 地点实习时间 地点 1 51 5 实习的组织与实施实习的组织与实施 二 实习地基本概况二 实习地基本概况 三 房地产调查三 房地产调查 四 房地产控制测量四 房地产控制测量 4 14 1 平面控制施测技术依据平面控制施测技术依据 4 24 2 外业实测外业实测 4 34 3 内业计算内业计算 五 房地产要素测量五 房地产要素测量 六 房地产图的绘制六 房地产图的绘制 七 房地产面积测算七 房地产面积测算 八 实习总结及体会八 实习总结及体会 九 提交成果九 提交成果 9 1 平面控制测量成果表 或图 平面控制测量成果表 或图 9 2 房产测绘图房产测绘图 房地产测绘实习报告房地产测绘实习报告 一 概述一 概述 房产测绘实训 是 房产测绘 课程教学结束之后的综合技能训练 通 过该教学环节 要求学生具有完成房产要素测量 房产图测绘 面积测算能力 加深学生对所学专业理论知识的理解 房地产测量综合实习是在完成了 房地 产测绘 的理论和方法学习后 在野外模拟或结合实际生产任务所进行的一次 综合性实习 主要培养学生综合分析和应用理论知识的能力 1 11 1 实习目的实习目的 1 巩固课堂教学知识 加深对房地产测量最基本理论的理解 能够用有 关理论指导作业实践 做到理论与实许践相统一 2 对房地产测量野外作业的基本技能进行训练 以提高动手能力和独立工 作能力 3 对野外采集数据进行内业成图 掌握数字成图软件进行内业成图的基本 技能 4 通过完成地籍测量实际任务的锻炼 提高学生独立从事测 绘工作的计划 组织与管理管理 5 将所学专业知识用于测量的某一生产领域 进一步验证 巩固和加深理 解以前所学的专业知识 6 针对具体项目 运用所学知识 结合本次实习 提高专业综合素质和解 决实际问题的能力 1 21 2 实习要求实习要求 1 实训中 应正确使用仪器 不得违反仪器的操作规程或对仪器故意破坏 实训期间要特别注意人员和仪器的安全 各作业组要有专人看管仪器和工具 作业时不允许出现人离开仪器的情况 每天实训结束后应对所带出的仪器进行 清点 有问题应向指导教师如实汇报 2 实训期间 各作业组长应认真负责 合理安排小组工作 应使小组中的 各成员都有机会参与各岗位的训练 3 实训期间 各作业组间应加强团结 组内成员应互相理解和尊重 团结 房地产测绘实习报告 协作 共同完成实训任务 4 观测期间应将仪器安置好 由于不正确的操作使得仪器有任何损坏 由 责任人负责赔偿 并按学院规定处理 注意行人和车辆对仪器的影响 出现问 题应向指导教师汇报 不得私自拆卸仪器 5 所有的观测数据必须直接记录在规定的手薄中 不得将外业观测数据转 抄 严禁涂改 擦拭和伪造数据 在完成一项测量工作之后 必须现场完成相 应的计算和整理数据工作 妥善保管好原始的记录手薄和计算成果 1 31 3 实习内容实习内容 1 实习准备 根据实习任务拟定实习计划领取仪器并检验实习场地认识与 了解 2 了解当前房产管理部门的工作程序和业务流程 3 明确地籍调查与测量的程序 4 熟悉并掌握房地产测量野外数据采集的作业程序及施测方法 5 掌握地籍控制测量实测的方案设计与测量方法 6 掌握界址点测量的外业实施方法和界址点坐标的计算 7 掌握房地产面积测算的方法 并能正确的计算各项房产面积 8 成果整理及实习总结 所有外业和内业资料的整理 并撰写实习报告 1 41 4 实习时间 地点实习时间 地点 时间 10 月 31 日 11 月 6 日 地点 山东水利职业学院 1 51 5 实习的组织与实施实习的组织与实施 序号任务时间 天 1 平面控制测量 1 2 房产要素测量 1 3 房地产图绘制 1 4 房地产面积测算 1 5 整理成果 编写实训报告 1 为便于实习和平行作业 本次实习分为若干个实习小组 各组设组长 1 人 房地产测绘实习报告 协助指导教师负责组织本小组的各项实习 仪器的借用与保管 资料的收集与 整理等各项具体工作 并处理好与其它实习小组的协调工作 全部实习由指导教师统一指挥 班干部及各组组长应积极配合教师做好本 班 本组的各项工作 二 实习地基本概况二 实习地基本概况 由老师选择了楼房的位置及周围草坪地区 划定测量实习绘图范围 了解 了楼地区的房地产要素的分布状况 及与房地产有关的地形要素分布状况和已 知控制点的位置 三 房地产调查三 房地产调查 房地产调查是土地登记工作中为确定土地权属 明析产权的实质性调查 其成果资料是保护房屋所有者和房屋使用者合法权益 解决房地产权纠纷的重 要凭据 同时 通过房地产调查还可全面掌握一个地区的房屋及其房屋土地类 型 数量 分布和利用状况 从而为建立科学的土地管理体系 为制定房地产 利用规划 计划及有关政策 实现土地总量动态平衡 调控房产供需 规范房 地产市场等提供信息保障 确定房地产调查的程序和内容 针对主要调查内容和难点采取的策略方案 房地产调查表的填写 房产调查的具体工作大致步骤如下 1 需要事先按照户口本登记好每个户头的详细资料 家庭住址 户主资料 户主亲属资料 房屋建造时间 房屋结构 房屋层数 以及户口本复印件 户 主身份证复印件 2 作为房产调查工作人员 需要在领导的指引下 进行挨家挨户的调查 坚 决不遗漏掉一个住户 保障住户的合法权益 3 每个调查小组成员 3 至 4 人 分别负责住户资料登记情况 以便和提供的 资料进行核对 是否有不清楚和错误之处 一人负责房屋形状草图的绘制 方 便与内业成图 一人使用激光测距仪测量房屋周边边长 以便今后对房屋面积 进行计算 一人用数码相机拍摄下当前房屋的照片 以便对房屋层数 结构的 检核提供依据 在进行房屋周边边长测量的时候根据房产局下发的文件的规定进行测量 房地产测绘实习报告 具体如下 1 全部建筑面积的范围 a 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积 的总和计算 b 房屋内的夹层 插层 技术层及其梯间 电梯间等其高度在 2 20 米以上 部位计算建筑面积 c 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅 内的回廊部分 层高在 2 20 米以上的 按其水平投影面积计算 d 楼梯间 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 e 房屋在天面上 属永久性建筑 层高在 2 20 米以上的楼梯间 水箱间 电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2 20 米以上的部位 按其外围水平投影 面积 计算 f 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 g 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 h 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水 平投影面积计算 i 房屋间永久性的封闭的架空通廊 按外围水平投影面积计算 j 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在 2 20 米以上的 按其外墙 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积计算 k 有柱或有围护结构的门廊 门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积 计算 l 玻璃幕墙等作为房屋外墙的 按其外围水平投影面积计算米 属永久性建 筑有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 n 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在 2 20 米以上部位的外围水平面积计算 o 有伸缩缝的房屋 若其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积 2 计算一半建筑面积的范围 a 与房屋相连有上盖无柱的走廊 檐廊 按其围护结构外围水平投影面积的 一半计算 b 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖水平投 房地产测绘实习报告 影面积的一半计算 c 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 d 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 e 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 3 不计算建筑面积的范围 a 层高小于 2 20 米以下的夹层 插层 技术层和层高小于 2 20 米的地下室 和半地下室 b 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台 阶 无柱雨篷等 c 房屋之间无上盖的架空通廊 d 房屋的天面 挑台 天面上的花园 泳池 e 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 f 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 g 利用引桥 高架路 高架桥 路面作为顶盖建造的房屋 h 活动房屋 临时房屋 简易房屋 i 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 j 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 4 下列土地不计入用地面积 a 无明确使用权属的冷巷 巷道或间隙地 b 市政管辖的道路 街道 巷道等公共用地 c 公共使用的河涌 水沟 排污沟 d 已征用 划拨或者属于原房地产证记载范围 经规划部门核定需要作市政 建设的用地 e 其他按规定不计入用地的面积 四 房地产控制测量四 房地产控制测量 房地产控制测量的目的是建立一个高精度的 有一定密度的 能长期保存 使用的 稳定的房地产平面控制网 为大比例尺的房地产平面图提供起始数据 为房地产变更测量 面积量算 拨地划界等日常工作提供测绘基础 房地产测量是为满足房地产调查中对确定房屋及其房屋土地权属界线 位 房地产测绘实习报告 置 形状 数量等房产要素的水平投影的需要而进行的测量工作 是服务于房 地产管理的一种专业测量 其主要任务是根据权属调查依法认定的权属界址和 使用性状 实地测量每户房屋的权属界址点及其他房产要素的平面位置 根据已有的控制点 设计三级图根导线控制网 各技术指标依据相关测量 规范和规程 在首级控制许可的情况下 尽可能采用附合导线和闭合导线 但如果控制 点遭到破坏 不能满足要求 可考虑无定向附合导线 支导线 图根导线技术 指标如表 由于测区范围小 故采用图根导线形式 4 14 1 平面控制施测技术依据平面控制施测技术依据 图根导线技术参数表 水平角 观测 测回数等级 平均 边长 m 附合 导线 长度 km 测距 中误 差 mm 测角 中误 差 导线全 长 相对闭 合差 DJ2DJ6 方位角 闭合差 距 离 测 回 数 二级 三级 200 100 2 4 1 5 12 12 8 12 1 10000 1 6000 1 1 3 3 16n 24n 2 1 图根导线的边长已充分考虑复杂居民点的实际情况 目的是在控制点上 能够直接测到界址点 对于特别隐蔽的地方 界址点离开控制点的距离也会约 束在较短的范围内 4 24 2 外业实测外业实测 房地产测量和一般测量工作的施测一样 也必须遵循 先整体后局部 先控制后细部 的原则 首先进行房地产控制测量 然后进行细部测量 对 房地产测量来说 通常只对测区建立平面控制 房地产测绘实习报告 图根导线外业工作 外业工作包括选择导线点 测量导线各边长度 测量各转折角 定向测量 工作 在指导教师的带领下到测区查看地形 了解测区的范围 测区的地形条件 地物的分布 已知控制点的位置等 特别注意房屋 道路的分布情况 初步确 定导线的走向和位置 1 选择导线点 控制点的密度应满足表 3 要求 表 3 平坦开阔地区的图根控制点的密度 测 图 比 例 尺1 5001 10001 20001 5000 图根点密度 点 km2 15050155 每幅图的控制点数 9121520 根据选点的原则 在老师指导下实地确定导线点的地面位置 具体工作包 括 a 定点 确定导线点在地面上的位置 b 标定点位 在混凝土路面上打木桩不方便时可用短钢筋打入路面 在钢 筋顶钻一小孔表示点位 临时用点位也可用红漆在路面上画圆圈 在圈内划一 十 字或点一小红点 土地上用木桩标定导线点 并在木桩顶上钉一小铁钉 标定点位 c 点编号 用红漆对导线点进行编号 编号可采用阿拉伯数字编号 也可 采用英语字母加下标阿拉伯数字编号 如 A1 A2 或 B1 B2 d 绘制路线草图 为方便后面的测量和计算要绘制导线路线草图 导线点 用小圆圈表示 导线边用直线表示 按上北下南 左西右东的位置关系进行绘 制 导线点附近标注点号 2 测量导线转折角 由于导线转折角都是单角 因此采用测回法测量 注意 瞄准时要瞄准目 标三脚架标签的底部 记录清晰 齐全 字码工整 计算准确 绝不能有涂改 房地产测绘实习报告 现象 要求 每个学生独立操作完成所有角度的观测 独立完成角度的记录与计 算 3 量边 导线各边的测量 采用全站仪操作如下 a 在被测导线边的一端安置全站仪 对中 整平 在另一端竖立棱镜 c 开机 按 power 键 仪器 显示屏 进入测角功能状态 d 瞄准棱镜 打开照准部制动螺旋和望远镜制动螺旋 瞄准竖立在导线边另一端点的棱 镜中心 要求望远镜十字丝交点对在棱镜中心 e 按测距功能键 显示屏显示 HD 后面的数字即为要测的导线边的水平距离 f 记录 安置一次仪器可测量相邻的两条导线边长度 要求测 1 个测回 即测 3 次 定向 4 对于独立控制的导线 为了确定导线的方位 需要测量导线起始边的方位 角 用罗盘仪来测量 4 34 3 内业计算内业计算 应全面检查导线测量外业记录 数据是否齐全 有无记错 算错 成果是 否符合精度要求 起算数据是否正确 确定内业计算中的取三级导线位要求 本导线采用三级导线 角度取位至秒 边长和坐标取位至毫米 然后进行导线 内业平差并评定精度 可以使用平差软件 如南方平差易 进行 平差计算时 对计算略图和计算机输入数据应进行仔细校对 对计算结果 应进行检查 应列有起算数据 观测数据以及必要的中间数据 平差后的精度 评定 应包含有单位权中误差 相对误差椭圆参数 边长相对中误差或点位中 误差等 当采用简化平差时 平差后的精度评定 可作相应简化 最后输出控 制点网图和平差计算成果 五 房地产要素测量五 房地产要素测量 房地产测绘实习报告 1 先进行界址点的测量 界址点又称地界点或拐点 亦即是房屋用地界线的转折线处设置的界桩点 对于三级界址点 规范规定可以野外实测 也可用航测内业加密的方法求取坐 标 野外实测时界址点坐标测量的起算点 应是邻近的基本控制点或高级界址 点 无论采用什么方法测量 都要保证界址点的点位精度满足规范要求 界址点坐标可以单独测量 通常采用极坐标法 交会法 支导线 正交法 等野外解析法测定 也可以在野外数据采集时和其他房地产要素同时判定 或 使用 GPS 的 RTK 技术测量 对于部分隐蔽的界址点 实测坐标有困难时 也可 以采用图解法获取其坐标 在图上量取界址点坐标时 必须使用底图或二底图 且必须独立量取两次 两次量取坐标的较差不得大于 0 3mm 最后取两次平均 值作为界址点坐标 在房地产测量和管理中 用它来确定房屋用地权界的位置 界址点的连 线构成房屋用地范围的地界线 界址点测量 就是根据测区内已布设的控制点 用图根点测量的方法 根据不同 等级界址点的不同精度要求 测定各个界址点 坐标数值 并编制出坐标成果表 2 选择碎部点 碎部点即房屋及其用地的特征与房地产相关的地形要素的特征点 对于房 屋用地及地形要素的特征点应选在房屋 用地和地形要素的轮廓线的变化处 如房角点 道路转折点 交叉点等 测定这些点位 连接这些特征点 便得到 与实地相似的房地产要素或地形要素的图形 3 碎部测量 具体步骤有安置仪器 定向 观测 记录和绘图 4 房屋其他要素测量 1 房屋测量 房屋应逐幢测量 不同产别 不同建筑结构 不同层数的房屋应分别测量 独立成幢房屋 以房屋 4 面墙体外侧为界测量 毗邻房屋 4 面墙体 在房屋所有人指界下 区分自有 共有或借墙 以墙 体所有权范围为界测量 2 房屋附属设施的测量 有柱走廊 按柱的外围为准测量 无柱走廊 按围护结构外围或外轮廓投影测绘 房地产测绘实习报告 架空通廊 按围护结构外围或外轮廓投影测绘 门廊以柱或围护物外围测 绘 挑廊和阳台以围护结构外围为准 轮廓结构不规则或难以确定 以底板投 影为准测绘 独立柱和单排柱的门廊 雨篷 车棚 货棚 站台以顶盖投影为准 并测 绘柱的位置 门墩 台阶以外围投影为准 门顶以顶盖投影为准 室外楼梯以外围投影为准 3 房角点测量 房角点测量 可以在墙角设置标志 也可以不设标志 可以房角外墙勒脚 以上 100 20 cm 处的墙角为测点 测定其坐标 正规的矩形房屋 可直接 测定房屋的 3 个房角点的坐标 另一个房角点的坐标可以通过计算得到 六 房地产图的绘制六 房地产图的绘制 房产图是房屋产权 产籍 产业管理的重要资料 按房产管理需要 分为房产 分幅图 房产分丘图 房产分户图 各图的绘制都大致相同 1 图纸准备 2 绘制坐标格网 3 展绘控制点 房地产图测定后 必须对测图质量作前面检查 包括图面检查 图面检查 在室内进行 检查图面是否合理 线划的 来龙去脉是否清楚 连线有无矛盾 名称注记是否搞错或遗漏 野外巡视 在现场将图面与 实地全面进行核对 检 查地物 地貌有无遗漏 符号 注记是否与实地相符 特别是接边中产生的问 题和图面检查中看出的矛盾重点检查 设站检查 七 房地产面积测算七 房地产面积测算 计算通则计算通则 1 计算全部建筑面积的范围 1 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面 积的总和计算 2 房屋内的夹层 插层 技术层及其梯间 电梯间等其高度在 2 20m 以上 房地产测绘实习报告 部位计算建筑面积 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大 厅内的回廊部分 层高在 2 20m 以上的 按其水平投影面积计算 4 室内楼梯 楼梯间 电梯 含观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井 通 风井 排气井等均按房屋自然层计算面积 5 房屋天面上 属永久性建筑 层高在 2 20m 以上的楼梯间 水箱间 电 梯机房及斜面结构屋顶高度在 2 20m 以上的部位 按其外围水平投影面积计算 6 挑楼 封闭的挑廊 封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 7 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 8 与房屋相连的有柱走廊 两房屋间有上盖和非单排柱的走廊 均按其柱 的外围水平投影面积计算 9 房屋间永久性的封闭的架空通廊 按外围水平投影面积计算 10 地下室 半地下室及其相应出入口 层高在 2 20m 以上的 按其外墙 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积计算 11 与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊 门斗按其柱 或围护结构的外围水平投影面积计算 12 玻璃幕墙 金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的 按其外围水 平投影面积计算 同一楼层外墙 既有主墙 又有玻璃幕墙 以主墙为准计算 建筑面积 13 属永久性建筑有非单排柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 14 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在 2 20m 以上部位的外围水平投影面积计算 15 与室内任意一边相通 具备房屋的一般条件 并能正常利用的伸缩缝 沉降缝应计算建筑面积 16 斜面结构房屋 其层高在 2 20 米以上 含 2 20 米 以下同 的部分 均计算建筑面积 17 立体书库 立体仓库 立体停车库 无结构层的按一层计算建筑面积 有结构层的按其层高在 2 20 米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积 房地产测绘实习报告 18 室内体育馆按实际层数计算建筑面积 体育馆 场 看台下方空间加以利 用的 层高在 2 20m 以上的部位 按其外围水平投影面积计算建筑面积 多层的 按多层计 3 计算一半建筑面积的范围 1 与房屋相连有上盖无柱的走廊 檐廊 按其围护结构外围水平投影面积 的一半计算 2 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖水平 投影面积的一半计算 3 未封闭的阳台 挑廊等 不论其是否有柱 按其围护结构内上盖水平投 影面积的一半计算 4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 6 有永久性上盖 无围护结构的场馆看台 层高在 2 20 米以上的 按其上 盖水平投影面积的一半计算建筑面积 4 不计算建筑面积的范围 1 层高低于 2 20m 的房屋 架空层 楼梯间 电梯间 水箱间 走廊 檐 廊 阳台 挑廊 地下室 半地下室 架空通廊等 2 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 3 房屋之间无上盖的架空通廊 或无上盖的阳台 挑廊 阳台 挑廊与其 上盖相距超过一个自然层以上 视为无上盖 架空通廊 穿过建筑物的通道与 其上盖超过二个自然层 含二层 以上 视为无上盖 阳台 挑廊的上盖在围 护结构内水平投影面积小于二分之一的 视为无上盖 4 房屋的天面 挑台 露台 天面上的花园 泳池 5 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 6 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 临街楼房 挑廊下的底 层用作公共道路街巷通行的部分 不论其是否有柱 是否有围护结构 均不计 算建筑面积 7 利用引桥 高架路 高架桥 斜坡道 桥面作为顶盖建造的房屋 房地产测绘实习报告 8 活动房屋 临时房屋 简易房屋 9 独立烟囱 亭 廊 塔 罐 池和地下人防干 支线等 10 与房屋室内不相通的伸缩缝 沉降缝 11 检修 消防等用途的室外爬梯 12 与室内不相通的类似阳台 挑廊 檐廊的建筑 13 楼梯已计算建筑面积的 其下方空间不论是否利用的部分 14 房屋的室外台阶 踏步 底层室内楼梯延伸出室外的部分 15 跃层式房屋上层挑空部位 计算细则计算细则 1 层高计算 1 层高取相邻楼层楼 地 板结构面之间的垂直距离 2 一个楼层外墙以内的建筑空间中 因结构梁 反梁 垫层等形成的局 部高度不足 2 20 米的部分 其层高取所在楼层的层高值 3 非普遍建筑空间的面积计算 4 建筑墙体向外倾斜 超出底板外沿的 按底板外沿计算建筑面积 5 屋顶为斜面结构的房屋 外墙高度小于 2 20m 时不计算外墙面积 2 阳台 露台的面积计算 1 全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积 2 未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算建筑面积 3 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台 按未封闭阳台计算建筑面积 4 作为消防通道 连廊 的阳台 列为不分摊的公用建筑面积 5 无顶盖 顶盖与阳台非同期建造 顶盖为非永久性结构 顶盖为镂空 顶盖与房屋主墙体不相连 顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平 投影面积 1 2 的敞开式阳台 均视为无顶盖阳台 不计算建筑面积 6 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时 按上口外围 水平投影计算建筑面积 7 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台 形成阳台的上盖距离 该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的 不计算建筑面积 8 半封闭阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积 且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积 1 2 时 房地产测绘实习报告 按顶盖投影面积 1 2 计算建筑面积 9 一栋房屋的上 下层半封闭阳台水平投影线不完全重叠时 即左右错 开 按重叠部分的一半计算阳台建筑面积 10 位于房屋天面 或因退层设计形成的露台 如露台属于一户专用 当 其上方屋檐或盖板宽度不大于 0 6 米时 露台不计算建筑面积 否则 露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积 如露台属于 公共露台 无论上方屋檐或盖板宽度为多少 均不计算建筑面积 公用建筑面积的确认 及分摊公用建筑面积的确认 及分摊 公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积 被 分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积 1 不被分摊的公用建筑面积 1 相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间 2 建筑物内某些层中设置的用于消防避难的建筑空间 3 独立使用的地下室 半地下室 地下室或半地下室中独立的车位 车库 杂物间等的建筑面积 4 建在栋内 为他栋或多栋服务的设备用房 值班警卫室 附属配套设施 用房 市政设施用房 公用通道等的建筑面积 5 按规划批建 层高在 2 20m 以上的技术 结构 转换层 架空层中用作停 放车辆 公共休憩 绿化等公共开放空间的建筑面积 6 消防阳台 消防连廊的建筑面积 7 用作公共休憩的亭 走廊 绿化等建筑物的建筑面积 8 规划行政主管部门相关文件中指标单列的如公厕等公共建筑面积 2 应分摊的公用建筑面积 1 相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间 2 栋内共有的楼梯间 电梯间 电梯井 观光井 梯 提物井 室外楼梯 等垂直通道及管道井 垃圾道的建筑面积 3 栋内共有的门厅 大厅 过 走 道 门廊 门斗等水平通道的建筑面积 4 栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间 电梯机房 楼梯间等的建筑 面积 房地产测绘实习报告 5 仅为本栋服务的变 配 电室 消防控制空 水泵房 设备间 工具间 值班警卫室等 6 套与公共建筑之间的分隔墙 以及外墙 包括山墙 水平投影一半的建筑 面积 3 共有建筑面积的分摊原则 1 共有建筑面积的分摊 应以栋为单位进行 非本栋的共有建筑面积不在 本栋分摊 本栋共有建筑面积不分摊到其它栋去 2 产权各方有合法权属分割文件或协议的 按文件或协议规定执行 3 无产权分割文件或协议的 根据相关房屋的套 单元 内建筑面积按比 例进行分摊 4 凡列为不分摊的公用建筑面积 一律不参与分摊其它的公用建筑面积 5 一栋建筑只有一个产权人时 如其不需分层或分户提供产权登记面积时 则该栋建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该栋的建筑 面积 不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算 4 共有建筑面积的确认 在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前 可按如下步骤对公用建筑面积 进行分析确定 1 确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称 2 将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类 3 分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围 并按共有建筑服务范围确 定其服务功能区 仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑 面积 服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积 4 将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积 分别加到相应的区内 共有建筑面积中 然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊 即 先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中 分别计算分摊系数 逐级分摊 委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质 功 能 用途等相应情况的说明书 经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后 对 各类共有建筑面积进行分类确认和登记 委托测绘的单位对提供的说明书负相 应的法律责任 房地产测绘实习报告 共有建筑面积分摊后 不划分各产权人在共有建筑上的产权界限 共有建 筑面积一经分摊 任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能 5 共有建筑面积的划分 1 整栋公用建筑面积 指为整栋服务 包括不同功能区 的公用建筑空间 的面积 该面积在整栋范围进行分摊 2 功能区间公用建筑面积 指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的公共建 筑空间的面积 该面积在相关的功能区范围内进行分摊 3 功能区公用建筑面积 指专为一栋建筑的某一个功能区服务的公共建筑 空间的面积 该面积在该功能区内进行分摊 4 层间公用建筑面积 指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的 公共建筑空间的面积 该面积在相关楼层范围内进行分摊 5 层内公用建筑面积 指专为本层服务的公共建筑空间的面积 该面积在 本 层内进行分摊 由于功能设计不同 仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面 积 应由 相关多户进行分摊 应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小 由整体到局部的顺序 依次递减 即整栋公共面积优先级最高 层内多户公共面积优先级最低 按照 应分摊公用建筑面积的优先级高低 优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先 级高的公用建筑面积 6 分摊系数的计算方法 整体分摊 使用功能单一 各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于 整体分摊的方法 分户分摊的共有建筑面积 共有建筑面积分摊系数 套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数 共有建筑面积 套内建筑面积之和 多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊 多级分摊应遵循从整体 到局部 从大到小逐级分摊的原则 a 第一级分摊 根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若 干功能区 一般按住宅 办公 商业 地下车库 仓库等不同的使用功能或共 有部位不相同的区域进行划分 各功能区间共有建筑面积 即栋共有建筑面积 房地产测绘实习报告 按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区 功能区分摊的共有建筑面积 第一级分摊系数 该功能区自有建筑面积 第一级分摊系数 功能区间共有建筑面积 各功能区自有建筑面积之和 各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第 一级分摊的功能区间共有建筑面积部分 b 第二级分摊 某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功 能区内各层之间的共有建筑面积 即为该功能区的共有建筑面积 依照第一级 分摊的方法 按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层 层分摊共有建筑面积 第二级分摊系数 该层套内建筑面积 第二级分摊系数 第一级分摊得到的共有建筑面积 层间共有建筑面积 各 层套内建筑面积之和层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间 共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分 c 第三级分摊 第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑 面积 按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套 分套分摊共有建筑面积 第三级分摊系数 该套内建筑面积 第三级分摊系数 第二级分摊得到的共有建筑面积 层内共有建筑面积 各套内建筑面积之和 d 其它分摊 1 房屋需要进一步分割时 参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分 摊计算 2 非成套房屋 如团结户 中的公用客厅 公共走廊 公用厨房 卫生间等 由部分房屋产权人共同使用的部位 有协议的 以协议为准进行分摊 无协议 的 参照上述方法按建筑面积依比例分摊 面积测算系指水平面积测算 其内容包括房屋建筑面积和用地面积测算 以及共有公共用的房屋建筑面积 异产毗连房屋占地面积和共用院落面积的分 摊测算等 1