综合体租金测算方案

第 0 页 共 5 页 0 购物公园购物公园 租金测算方案租金测算方案 一 租金体系设计一 租金体系设计 一 租金定价方法 一 租金定价方法 租金水平类比法 以某各大零售商圈的平均租金水平为基础 推测本商圈与本项目的租金 水平 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一 二 基准价格设定 二 基准价格设定 1 基准价格 为科学设计本项目租金体系 须以本项目一楼的平均租金价格为基准 来厘定 各楼层的均价和价格体系 2 标的价格 以购物类 服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的 餐饮 娱乐 服务类商铺 的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整 二 本项目租金水平分析 二 本项目租金水平分析 租金水平类比法租金水平类比法 1 某市区一层街铺的租金水平 地点 1 层平均租金 元 平米 月 1 层街铺租金水平 元 月 1 层内铺租金水平 元 月 8060 150 120 80 200 160120 280 3025 40 180150 250120 180 5040 8020 40 8070 13030 60 平均租金价格100 2 影响租金水平的关键因素包括 1 供求关系 价格的决定因素 2 销售业绩 价格的支撑因素 3 综合成本 价格的成本因素 可将上述 3 大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的 10 大要素 并作加权分 析 第 1 页 共 5 页 1 商圈类比商圈类比租赁项目类比租赁项目类比 项次要素 分 值 评估标准 1 商圈 地位 20 1 城市核心商圈 20 2 城市主要商圈 15 3 正待形成商圈 5 10 1015205520515 2 交通 状况 5 1 交通便捷 停车便利 5 2 交通停车条件一般 3 3 交通拥挤 停车不便 1 31155151 3 客流 数量 10 1 客流较大 10 2 客流量一般 6 3 客流量小 2 6610221026 4 消费 层次 5 1 消费能力强 5 2 消费能力一般 3 3 消费能力较低 1 35513533 5 铺位 供求 20 1 供不应求 20 2 表现一般 15 3 需求较弱 5 202020155201515 6 硬件 设施 5 1 硬件完备 动线舒适 5 2 硬件一般 动线一般 3 3 硬件较差 动线较差 1 33335353 7 品牌 实力 5 1 实力品牌商参与运营 5 2 实力 影响力一般 3 3 实力 影响力较弱 1 33515553 8 定位 规划 10 1 定位清晰 规划特色鲜明 10 2 定位规划特色比较清晰 6 3 缺乏统一定位规划 2 66102101066 9 招商 推广 10 1 品牌商家纷纷进驻 10 2 品牌商家部分进驻 6 3 品牌商家意向进驻 2 10610261066 10 管理 服务 10 1 统一专业管理和服务 10 2 统一管理 6 3 无统一管理或管理较差 2 222210662 总计 1006667863856905860 修正率本项目得分 其余项目得分 100 85 84 65 147 62 97 93 各商圈一层街铺 平均租金 元 月 8012016030 修正价格 元 月 修正率 各商圈一层街铺平均租金77100104581503050 第 2 页 共 5 页 2 本项目 租金 元 月 修正价格合计 484 8 租赁项目类比价格 凯达 修正率 62 金旺旺 修正率 97 新天地 修正率 93 本项目 楼层平均价格 元 月 修正价格 元 月 平均价格 元 月 修正价格 元 月 平均价格 元 月 修正价格 元 月 租金 元 月 一层租金 内铺 150933029504756 3 结论结论 采用租金水平类比法 本项目采用租金水平类比法 本项目 1 1 层室内的套内面积租金水平为 层室内的套内面积租金水平为 楼层租金 元 月 套内面积 一层室内56 3 二 本项目租金价格 二 本项目租金价格 一 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系 通常为二楼为一楼租金水平的 65 三 楼为一楼的 50 四楼为三楼的 75 负一楼为一楼的 40 根据以上综合分析 并依照 各楼层的业态规划 本购物中心的租金定价建议为 以实际面积计 单位 元 月 楼层 纯租金均价 元 月 套内面积 地下 1 层22 5 1 层街铺84 8 1 层室内56 3 2 层街铺55 1 2 层室内36 6 3 层街铺42 4 3 层室内28 2 第 3 页 共 5 页 3 4 层室内21 2 平均43 4 二 考虑到同一楼层商铺位置的优劣 在达到平均租金的情况下 根据位置优劣将租金水平 上下浮动 10 元 月 左右 厘定各楼层区间的租金价格带 三 根据以上考量 本项目的租金价格体系如下 以实际面积计 单位 元 月 在上述楼 层租金价格表的基础上 制定各铺位的租金价格 详见附表 根据商家品牌 规模 价值等因素 餐饮 娱乐 服务类店铺在实际招商执行过程中 租 金在上表基础上会作出适当调整 提高或降低 四 落实到项目的不同业态 餐饮 娱乐 服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱 在租金设立上必须与购物类进行区分 需要给予餐饮 娱乐 服务类项目租金支持 通 常为不高于购物类租金的 70 餐饮 娱乐 服务类的租金水平参考各楼层租金均价标 准 以不高于每楼层租金均价的 70 厘定价格 A 类商铺 中庭及主通道边 店铺 B 类商铺 其他位置店铺 楼层 租金均价 元 月 租金均价 10 元 租金均价 20 元 租金均价 10 元 租金均价 20 元 地下 1 层22 5超 市 1 层街铺84 894 8104 874 8 1 层室内56 366 3 46 3 2 层街铺55 165 1 45 1 2 层室内36 646 6 28 6 3 层街铺42 452 432 4 3 层室内28 238 218 2 4 层室内21 2 平均43 4 第 4 页 共 5 页 4 五 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态 不同品类 不同品级的品牌 以 及招商态势 同业竞争等众多因素影响 租金价格会有所调整 不可能完全按照既定租 金价格执行 因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格 在实际执行过程中将 有部分调整 适当提高或降低 六 对于一个传统的市场商圈 新的购物中心 首要问题是要尽快吸引优质商家进驻 实现 既定定位和规划 并在保持商家稳定经营