商业地产研究纲要_以城市综合体为例

商业开发设计研究纲要商业开发设计研究纲要 一 设计相关研究课题 1 1 商业各类物件要求 商业各类物件要求 超市类 百货类 专卖店类 餐饮类 休闲类 便利店类 美容美发类 生活家居类 服务配套及服饰精品类 典型项目中的面积 进深 层高 及基本机电要求 2 2 商业功能设计 商业功能设计 层数和层高设计 面宽与进深比设计 中庭尺度的设计 街道宽度与尺度设计 室内与室外楼梯与设计 二楼平台设计 广场尺寸与形态 室内外停车位 面积 数量 典型项目中的尺度研究 3 3 构件功能设计 构件功能设计 坡道 踏步与扶手 过街楼与天桥的尺度 商业的门与窗 骑楼 雨棚的设计 广告位规划 空调位规划 4 4 商业交通和流线 商业交通和流线 客流到达方式 及应对方法 商场或商业街内部流线 主流线和次流线的尺度 分类项目的不同解决方案 5 5 立面设计 立面设计 立面设计风格 立面设计要素 城市区位与立面设计 立面广告设计 6 商业外环境设计 商业外环境设计 街道与广场 外部景观体系 外部广告标识 泛光照明 外环境设计 扩展备注 1 下沉式广场 抬高式广场 露天剧场式广场 台阶式广场 2 外部景观体系 以标志景观 道路铺装 植物绿化 艺术照明 等要素强化商业主题 利用植物 树木 石景 水体 小品等景观要素满足观赏需求 充分满足通讯 光照 温度等室外条件创造高品质的生态微环境 3 外部广告标识 风格化的文字 大型电子显示屏幕 画像 雕塑 吉祥物 彩色激光字幕 气球 彩带 灯箱等构成广告标识系统 与建筑要素共同完成立面的组织 个性化的形象定位 DIS 经济性和艺术性的有机融合 注重广告标识的人体尺度 将夜用照明系统纳入标识体系 提倡简洁 有效 美观 避免杂乱标识造成视觉混乱 4 形象招牌 建筑外装修的式样 材质 基调的街道景观控制 店面招牌幌子大小 高度 位置的街道景观控制 屋顶广告或看板的高度 式样的街道景观控制 5 泛光照明 使用位置 高档化表面材料 光泽度较大镜面材料 布置原则 视觉特性 舒适度 建筑和照明艺术 城市夜景系统 节能 光污染 光污染限制 确定合适的泛光照明标准值 选择合适的灯具和配光曲线 采用截光型灯具 合 理布置灯具位置 顶置型 采用适宜光源 7 商业技术体系设计商 商业技术体系设计商 二 策划相关研究课题 1 1 商业的规模推算 商业的规模推算 设计规范数据 项目所在区位 项目资源条件 建筑总量控制 项目服务人口 周边市场环境 统计研究数据 2 2 商业的业态 业种及层级配置 商业的业态 业种及层级配置 业态规划层级与配比 经营面积与商业面积的比例 最优化的建筑形态与格局 3 3 商业的规划布局类型 商业的规划布局类型 集中独立商业体型 次主力店组合型 纯商业街型 底商型 4 4 商业经营模式分析 商业经营模式分析 纯销售模式 纯租赁模式 租售结合模式 5 5 商业的招商策略 商业的招商策略 主力店空间特征及招商选择 主力店区位与整体经济效益的平衡 招商节奏控制与其与建筑设计的反馈机制 6 6 商业的管理策略 商业的管理策略 统一管理 分散经营 的管理模式 建筑设计模式与商业盈利模式的互动性 流线设计与租户调节的关联性 产权式商业地产的建筑设计模式 商业地产租售比例对建筑设计模式的影响 商业地产研究纲要商业地产研究纲要 以商业综合体为例以商业综合体为例 商业设计的原则商业设计的原则成为研究的主要课题 一 合理化的布局一 合理化的布局 1 流线简洁流线简洁 1 1 要有一条主要的控制线 主动线要清晰 尺度和空间关系 1 2 要有广场 外广场 内广场 1 3 水平交通要贯通 不能出现死路 1 4 连廊和走道的尺度可以适度放大 1 5 垂直交通要明晰 不能隐藏 1 6 垂体和扶梯的数量要合理 不能太少 2 功能明确功能明确 2 1 需要策划定位的介入 2 2 如果招商能明确最好 2 3 基本业态的布置法则 主力店 次主力店 餐饮 街铺等 2 4 相关业态的组合和放大效应 2 5 不能忘了后场 地面或地下 3 租售比控制下的商业考虑租售比控制下的商业考虑 3 1 租赁条件下 什么铺子最好租 沿街沿广场 适应不同业态的需求的平面 便捷交通 水平和垂直交通的直接贯通 舒适度的空间和配套等 3 2 出售条件下 什么铺子最好卖 沿街沿广场 提高附加值 面积附送 层高 最小化公摊等 双首层 三首层等 4 开发次序和运营开发次序和运营 4 1 明晰的开发次序确定商业不同阶段的规模和体量 综合开发策略 形象打造 现金 流的平衡 市场效应等 4 2 不同运营模式决定不同的商业配套设计 空调 电气 给排水等 二 主题的营造二 主题的营造 1 主题定位鲜明主题定位鲜明 1 1 为什么需要主题 后消费时代的关注效应 体验式消费 1 2 根据定位不同打造不同主题 不同主题下的主题案例 1 3 主题的成效 主题商业对于人的吸引力 主题商业的长期效应 2 如何打造主题如何打造主题 2 1 主题和商业运营理念的匹配 各种综合体基于城市背景 人文条件 区域竞争 消费能级确定定位和未来的运营 此时需要相匹配或更能提高影响力的主题 同时 主题应贯穿整个项目之中 形态 空间 材料 景观 商业小品 灯光 声 音等 2 2 各种自然元素的引用或象征 公园 绿化 水体 光线 声音 海洋 天空 峡谷 高山等 2 3 各种人工元素的运用和互动 娱乐互动 LED 激光镭射 夜景灯光 体验馆 艺术馆 美术馆 展览馆等各种 高科技和文化 艺术的植入 2 4 对某一个地区的节点性复制或再现 根据世界有名的城市 乡村 区域的形态 结构 肌理 文化来完整再现这个地区 特色生活化的场景 不仅是建筑和空间 还包括人能参与其中并产生体验的互动化生活塑 造 如对威尼斯 桑托利亚 海德堡 加泰罗尼亚地区的 2 5 对某一特定历史时期的模仿或复原 根据历史上最具吸引力和传奇色彩的时期 并有大量媒体做过演示和宣传后 深入 人心的历史片段 以这段时间或某些故事为原型 来塑造建筑 空间 主题化小品等 如 对古罗马 古希腊 唐朝 宋朝 三国等时期的塑造 注 2 4 2 5 包含了部分旅游地产的特征 但在目前 以旅游为依托 以游带购的模式 也逐渐成为大型商业的一部分 三 商业技术设计三 商业技术设计 1 消防设计消防设计 1 出入口 2 走廊 3 排烟设计 4 紧急照明设备 5 紧急用升降梯 6 楼梯 7 消防设备 2 环境控制环境控制 1 光线 2 人工采光 照度 显色指数 3 直射阳光 西晒 节能 4 声音 背景噪音控制 5 空气调节 舒适度 6 温度 7 湿度 8 风速 9 气味 3 公共用电 用水公共用电 用水 1 基本用电 契约容量 2 空调用电 3 公共照明用电 4 楼梯间 电梯间照明 5 公共厕所 走道 服务区 6 美食区公共座位区 7 公共停车场照明 8 室外广场照明 9 外墙照明 10 公共招牌照明 11 室外景观照明 12 清洁维护用水 13 厕所用水景观维护用水 植物浇灌 14 水池喷泉用水 15 冷却水塔用水 4 构造设计构造设计 1 立面材料 2 立面构造 3 采光顶 采光罩 4 帷幕墙 5 薄膜构造 6 楼梯及扶手 7 屋顶防水 8 广告招牌 9 电视墙 电子看板 5 其他其他 1 安全监视设施 2 广播系统 喇叭及电路维护 3 电讯系统 4 电气设