审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

审判实践中的商品房买卖合同的效力及审判实践中的商品房买卖合同的效力及 应用应用 审判实践中的商品房买卖合同的效力及应 用 本文作者 肖文 查字典范文网原创投稿 审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用 肖 文 一 商品房买卖合同的效力问题 对商品房预售合同的效力问题 最高人民法院 关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 及最高 人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述 容易理解 操作性较强 但对于商品房现售的条件 法律和行 政法规未作明确规定 对现售合同的效力问题 上述司法解释 亦未作规定 实践中对此有不同认识 若将 中华人民共和国 城市房地产管理法 第三十七条规定的未依法登记领取产权证 书的房地产不得转让 当然包括商品房买卖 作为强制性规定 理解 则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权 属证书 但上述理解显然与建设部 商品房销售管理办法 第 七条规定的商品房现售条件不符 若不作上述理解 则违规开 发的商品房 只要已竣工 只要不具备导致合同无效的其它事 实 买卖即为合法有效的合同而受法律保护 不利于保护消费 者的权利 因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出 限制性规定 商品房销售管理办法 只是部门规章 笔者认为 在商品房现售合同的效力问题上 我国法律存在漏洞 急需相 关的立法和司法机构作出补充 笔者主张 在目前的法律框架 内 可以将 商品房销售管理办法 第七条规定的商品房现售 条件与 中华人民共和国合同法 第五十二条第 四 项的规 定结合起来作为商品房现售合同的生效条件 如商品房不符合 商品房销售管理办法 第七条规定的条件 则可以商品房买 卖合同损害社会公共利益为由 援引 中华人民共和国合同法 第五十二条第 四 项的规定确认其无效 如此补充现有法律 的漏洞 二 商品房买卖合同的分类 这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问 题 关于商品房买卖合同的分类 对行政执法和司法最有影响 和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种 这是根据 商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进 行的分类 鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条 件等分别作出了规定 上述合同分类问题的影响则直接及于法 律适用和合同效力的认定 决定着案件审理的方向 根据建设 部制定的 商品房销售管理办法 第三条的规定 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 商品房预售 是指房地产开发 企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支 付定金或者房价款的行为 对于已竣工未验收和验收未达合格 标准的商品房 其买卖合同应按预售还是按现售处理 笔者认 为 将上述商品房按现房处理 归于不符合法定条件的现房更 符合我国法律区分现房和预售的初衷 允许房地产开发商预售 商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资 金 且该资金必须用于工程建设 预售是一种特殊的销售 预 售的商品房至少还在建设中 上述理解亦符合国人对现房和期 房的一般理解 盖好了的房子是现房 尚未施工和正在施工的 房产为期房 基于此 笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现 售合同的相关规定调整 其结果是区分预售和现售以工程是否 竣工为据 这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房 产是不符合法定入市条件的现房这一观念 和合法与不合法的 合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念 三 因房屋存在质量问题解除合同的条件 房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同 因法有明文规定 现在审判实践中已是共识 但对一般房屋质量问题达到什么程 度 当事人可以请求法院解除合同 实践中却存在很大分歧 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释 第十三条规定 因房屋质量问题严重影响正常 居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 该 条显然是对 中华人民共和国合同法 第九十四条第 四 项 规定的解除合同的条件 即 当事人一方迟延履行债务或者有 其他违约行为致使不能实现合同目的 在商品房买卖合同中的 解释和应用 但商品房质量问题到什么程度为 严重影响居住 使用 该条解释的可操作性不强 依赖于法官的自由裁量 有人认为 商品房正常的 居住使用 主要以安全为标准 只 要房屋能安全的居住使用 其它质量问题不会严重影响居住使 用 其他人认为 居住使用 不仅以安全为条件 与房屋价值 相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准 如房屋不具备与 其价值相应的舒适和美观程度 亦应认定为严重影响居住使用 笔者同意第二种观点 四 关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定 在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双 倍购房款的惩罚性赔偿责任 是最高人民法院 关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 规定中的亮点 上述规定是根据 中华人民共和国合同法 和 中华人民共和 国消费者权益保护法 的相关规定确定的 明确了双 倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围 防止其运用的任意 性 对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用 实践中 因恶意违约行为客观性较强 较易审查和认定 而对 于欺诈行为如何认定 实践中审判人员的认识不一 笔者认为 上述司法解释中的欺诈行为源于 中华人民共和国民法通则 和 中华人民共和国合同法 对欺诈行为的规定 根据上述法 律及相关司法解释的规定 欺诈行为主要可以划分为两类 即 故意隐瞒真实情况和虚假陈述 在上述两种欺诈行为中 虚假 陈述是作为 客观性较强 当事人举证不易 但法院认定不难 在此不作论述 对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定 争论 很多 根据王利明教授的观点 见王教授所著 违约责任论 有关内容 有义务告知对方真实情况而故意不告知 应认定为 故意隐瞒 并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对 方陈述真实事实 笔者认为 上述观点从理论上为我们确认隐 瞒行为 提供了简明和可操作的规则 但王教授未对如何认定 故意 发表意见 笔者认为 按一般的理解 故意隐瞒显然 不包括不知道或因过失而未告知的情况 应该承认 存在由于 过失而隐瞒真实情况的可能 这就要求查明当事人的主观情况 如是否知道或应当知道真实情况 结合法律是否确定其有告知 此真实情况的义务 若均是确定的 而当事人未告知 并造成 对方陷入错误认识 则可认定欺诈行为成立 欺诈行为一般较 难认定 但笔者认为 有关的法条上有 故意 二字 就应该 如此理解和操作 查明不了 依法不予认定即可 但不能推定 五 审判实践中的几点做法 1 对开发商开发的房屋质量问题 审理时把握 是否根本违 约 这一关键 如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使 用 因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的 可 以判决退房并赔偿损失 在审判实践中遇到的多数案件是开发 商违约但不构成根本违约的 如一般质量问题 面积存在少量 误差等 这种房屋质量问题被发现时 多数消费者已经入住 有些已经对房屋进行了装修 如果判决退房 会使双方损失扩 大 可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿 从而最大限度 地维护社会稳定和秩序 2 在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上 着重保护 预购方的合法权益 在商品房预售合同纠纷中 预售方不能交 付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例 这种纠纷 的形成原因是多方面的 有的是因为预售方的建房资金不到位 而引起的 有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的 等等 对于这类纠纷 较难处理的问题是判定继续履行合同还 是解除合同 在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中 多数预 购方都要求预售方退还房款 解除合同 并承担违约责任 当 然 也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任 对于这类纠纷 在坚持合同效力的前提下 切实维护预购方的 合法权益 一方面 在预售方有能力继续履行合同的情况下 应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任 否则 如果判 定解除合同 退还房款 则可能由于预售方无力退款而使预购 人的合法权益得不到保障 另一方面 在预售方没有能力继续 履行合同的情况下 而预售方又有足够的资金可以退还房款的 则可以解除合同 退还房款并承担违约责任 如果预售方既无 继续履行合同的能力 又无退款的能力 则可以采取一定的保 全措施 以保护预购方的合法权益 在这种情况下 应当判决 解除合同 责令预售方承担违约责任 并对预售方已建的商品 房或土地使用权依法进行强制拍卖 以拍卖的价款退还预购方 的房款 3 抓争议的主要焦点 商品房买卖纠纷案件 当事人会