华侨城主题公园 成功启示录

华侨城主题公园成功启示录华侨城主题公园成功启示录 深圳华侨城主题公园总投资高达 16 亿 总占地面积约 135 万平方米 从 1989 年第一 个现代形式的主题公园锦绣中华开业至 2010 年年末 华侨城接待的游客累计已达 2 亿人次 以上 仅 2007 年一年游客量就有 1350 万人次 这个数字名列全国首位 华侨城是把主题公园的规划设计到投资建设 再到经营管理集于一身的大型企业集团 是中国主题公园和旅游地产模式的开创者 华侨城主题公园并不具备良好的自然条件 而只是一系列人造景观 那么 这一人造 主题公园的成功需要具备什么条件 它的成功又对我们形成了什么启示呢 启示录一 启示录一 良好的客源条件良好的客源条件 主题公园要求选址在经济发达 人口流动多的城市和特大城市 这样才能保证有良好 的客源市场条件 据美国华盛顿的城市土地研究所研究 一个大型的主题公园的一级客源 市场 1 小时汽车距离以内 至少需要 200 万人口 二级客源市场 3 小时汽车距离以内 也要有 200 万以上人口 之外的三级客源市场虽也有帮助 但不能过分依赖 深圳 东莞 惠州市的一部分是华侨城主题公园的一级客源市场 根据第五次全国人 口普查公告 2000 年这三个地区的常住人口已经达到 1667 万人 二级客源市场有香港和 除去上述几个地区以外的珠江三角洲地区 总人口达 3000 多万 深圳位于广东省南端 与香港仅一河之隔 享有独特的区位优势 公路 高速公路 铁路四通八达 深圳作为改革开放的窗口和前沿 是内地人南下取经 外国人北上进入中 国的必经之地 迎来送往 形成人员的天然集散地 深圳经济发展已接近中等发达国家水 平 从客源市场规模来看 珠江三角洲在 20 世纪初已达到 2000 多万的强消费能力人口群 每年经过广州和深圳的过夜游客超过 2000 多万 香港本身有 600 多万人口 再加上每年 1200 万的入境游客 还有澳门的游客资源 整个粤港澳大三角地区每年游客市场的规模达 到 6000 万人次 而华侨城也正是依托这样的优势区位 丰富的游客资源 2008 年 1 11 月深圳华侨城游客接待情况 2011 年 2 月份深圳共接待外地游客过夜人数达到 300 多万 以上图片是由深圳市统计局数据 2011 年 2 月深圳市接待旅游过夜总人数 312 07 万 人 旅游外汇总收入 2 35 亿美元 宾馆酒店开房率为 53 54 启示录二 便捷的城市交通启示录二 便捷的城市交通 主题公园作为一种特殊的旅游目的地 其经营成本很高 每天需要有相当数量的入园游 客数量 即门槛人数能否达到这一条件 其外部交通条件就成为极其关键的因素 外部配套 交通已成为多年来制约主题公园发展的瓶颈因素之一 中国主题公园发展比较好的几个城市如北京 广州 深圳 无锡的城市外部区位条件 优越 交通网络发达 各种交通如铁路 公路 航空线路发达 可进入性强 可随时方便 地运送全国乃至海外的游客 易于游客的自由出入 这也是我国主题公园发展比较成功的 几个城市所拥有的共同成功因素之一 深圳已与珠江三角洲其他城市形成城市群带 游客来去自由方便 感知距离很近 便 捷的交通条件 大大扩大了华侨城主题公园的辐射范围 深圳拥有发达的海陆空交通网 坐火车 飞机 轮船 汽车均可出入深圳 市内交通也极其方便 深南大道上的巴士平均 每 41 秒就给华侨城带来一个游客 启示录三 成功的微观选址启示录三 成功的微观选址 成功微观选址也是主题公园成功的必备因素之一 大型主题公园一般在大城市郊区选 址 因为主题公园一般占地规模大 城市郊区用地限制条件少 土地价格便宜 华侨城景区的土地就是深圳市政府在初期开发新城区时划拨的 早期为郊区的土地 这 样土地价格很便宜 大大节省了其成本 并且其限制条件很少 深圳市政府在城市规划时都考 虑到了该景区的发展规划及交通条件 其公路建设和地铁都直接延伸到华侨城景区 为其提 供了便利条件 另外 主题公园一般选在主要公路干道旁 这样可以节省道路建设费用 无偿 利 用社会资源的交通运输能力 而且 主题公园的道路两旁视野开阔 主题公园可以向经过 干道两旁的旅客展示标志性景点 不断强化景区的旅游形象 作无形的广告 加深在游客 心目中的印象 吸引游客 锦绣中华 中国民俗文化村和世界之窗的选址都是十分成功的 这三个主题公园都选 址在深南大道的旁边 从深南大道经过的旅客都可看到三个景区的标志性建筑景点 长城 石林 埃菲尔铁塔 这三个无声的广告为三个景区带来了良好的形象效应 并 且在此公路交通十分方便 深圳市政府专门开通了火车站 汽车站到景区的专项旅游客车 进出十分方便 启示录四 独特的文化内涵启示录四 独特的文化内涵 一个主题公园有没有发展潜力 有没有生命力 其蕴涵的文化内涵起着非常重要的作 用 因此 必须将旅游业和文化紧密地糅合在一起 将文化作为旅游来经营 通过发掘和 宣扬文化来综合地发展旅游 以经营旅游的方式多方位的展示文化 赋予主题公园以丰富 的文化内涵 从而创造出具有鲜明特色的旅游文化 华侨城在国内兴建的主题公园 虽然参照了国外的形式 但从开始的那一天起 就注 入了自主创新的文化内涵 着眼于从历史文化中寻找主题经营的灵感 回顾华侨城主题公 园的发展 无一例外地是建立在对历史文化资源挖掘的基础上 并因此而具有了独特的魅 力 景区活动的不断更新 是留住游客的重要手段 而突出特色 提升品质 实现差异化 竞争 又是华侨城主题公园不断创新的方向 为此 他们从源远流长的民间社火中升华出 广场演艺形式 投入巨资在世界之窗建造了环球舞台 在锦绣中华建造了凤凰广场 并先 后推出了 创世纪 跨世纪 中华百艺盛会 龙凤舞中华 等大型广场演艺 节目 在市场上引起了强烈反响 与此相配套的是 东方霓裳 马战 世界风情 这样一些剧场式演出和大量的村寨表演 形成了文化底蕴深厚的表演体系 满足了多层次 游客的精神文化需要 启示录五 持续不断的创新启示录五 持续不断的创新 主题公园以游客体验为目的 游客体验具有不确定性 受到投入产出 行为习惯 追 求时尚等因素影响 因而主题公园无论在策划 建设 经营 管理等阶段都是最需创意的 产业形态 对主题公园而言 自主创新就是其生命力的源泉 经营管理稍有松懈或者缺乏 创新 景观的吸引能力就大打折扣 华侨城主题公园每年都有投资额不低于 3000 万的新增项目投入每个公园 1998 年欢 乐谷一期项目的建成开业 体现了华侨城集团旅游产品的新突破 实现了由观赏性公园向 参与 体验性主题乐园的转型 2002 年 欢乐谷二期成功进行了产品的提升和完善 在规 划及项目设计方面始终遵循 体验即是生活 生活即是体验 的现代休闲理念 在原有基础 上新增四大主题区 全新引进一系列高科技游乐设施 强化满足游客参与 体验新型时尚 娱乐的需求 为欢乐谷 动感 时尚 欢乐 梦幻 的品牌形象奠定了坚实的基础 2005 年 五一 欢乐谷三期 欢乐时光 项目一炮走红 为欢乐谷品牌注入了新的内涵 推出 都市 娱乐中心 的全新品牌定位 提出 繁华都市的开心地 的品牌口号 并巧妙运用 欢乐嘉年 华 形式进行媒体宣传 通过旅游产品娱乐化 使欢乐谷品牌再次升级 资料 中国主题公园之觞资料 中国主题公园之觞 华侨城主体公园的成功 使全国各地的各类主题公园如雨后春笋般涌现 根据国家旅 游局资源开发司不完全统计 我国的主题公园总体数量以每三年上一个台阶的速度呈阶梯 上升趋势 1989 年底 有 30 多个 1993 年初 增长至 600 多个 到 1996 年底 发展到 1730 多个 目前分布数量已经高达数千个 广泛分布于各地 以广东 江浙 北京数量最 多 形成三足鼎立态势 广东模式以深圳华侨城为代表 在自然与人文旅游资源相对贫乏的环境中 充分利用 临近港澳的地理优势和优惠政策 开发出以中华风景名胜 民族文化 异国文化 高科技 娱乐为主题特色的四个主题公园 旅游组合完整 既提升了整体旅游概念 也为其可持续 发展创造了条件 江浙模式以杭州 宋城 和无锡 吴文化公园 为代表 主题公园开发均以厚重的文 化为切入点 拓展关联产业 旅游产品由单一主题公园模式转向多元化经营发 2002 年 由零点公司发布的 新型娱乐设施市场潜力调查报告 说 全国 2500 个 主题公园沉淀了 1500 亿元投资 其中 70 处于亏损状态 仅有 10 左右盈利 就在全国 主题公园爆出倒闭潮的时候 华侨城成为主题公园绝对领跑者 1998 年耗资 10 亿元的苏州吴江福禄贝尔主题公园倒闭 1999 年 投资 5 亿元的广州 番禺飞龙世界关门 2004 年 10 月 广州东方乐园停业 虽然这一时期 广州世界大观 杭州宋城 杭州未来世界 深圳欢乐谷等多家主题公园取得了不错的经营业绩 但是很多 项目好景不长 中国主题公园的主体形势是亏损 珠三角地区失败的主题公园项目珠三角地区失败的主题公园项目 主题公园关闭时间关闭原因 飞龙世界1999 年家族式管理 产权关系混乱 太阳岛乐园2002 年竞争激烈 设备陈旧 管理不善 森美反斗乐园2004 年欠债被法院派员清点物业财产 明思克航母主题公园2005 年 2 月 28 日严重资不抵债被裁定破产 世界大观2005 年 3 月负债达 2 亿元 其股东 72 22 的股权被拍 卖 以上文章节选子图书 旅游地产改变中国 一 图书概况 一 图书概况 旅游地产改变中国 书号 978 7531836698 作者 段宏斌 定价 666元一套 2本 黑龙江美术出版社出版 大16开 全彩色印刷 广州道本文化传播有限公司出品 二 二 旅游地产改变中国旅游地产改变中国 内容提要内容提要 传统房地产开发模式走到今天 已经进入滞胀时期 一个时代的终结和离去 必然伴 随着新商业模式的诞生 未来中国房地产发展的出路在哪里 旅游地产改变中国 堪称旅游地产的开山之作 从华侨城的运作商业模式 发展经历 营运状况进行深度剖析开始 挖掘他的内在成功的基因 再延伸到海南岛的国际旅游岛的 远景及现状 结合中国土地的特殊属性 和各地产企业对旅游地产开发的战略思路 理出 一条清晰的旅游地产的发展方向 揭开旅游地产神秘的面纱 对于今天的地产及相关企业 有着最为直接借鉴意义 是不可多得的一本旅游地产著作 三 三 旅游地产改变中国旅游地产改变中国 目录目录 第一篇 起题 旅游地产在中国 第一章 不得不说的华侨城 第一节 深圳有座华侨城 第二节 华侨城 主题公园缔造者 第三节 华侨城主题公园模式走向何方 第四节 华侨城主题公园成功的启示录 第五节 桃子成熟了吗 旅游地产形成的四个必要条件 第二章 腾飞的华侨城 第一节 华侨城开始涉足房地产 第二节 从旅游 地产到旅游 地产 第三节 大书特书的波托菲诺 第四节 旅游地产的分类 第五节 从主题公园的缔造者到旅游综合的先行者 第三章 成就一个国家的高度 深圳东部华侨城 第一节 东部华侨城是谁 第二节 东部华侨城两座主题公园 第三节 东部华侨城主题酒店群 第四节 东部华侨城天麗大夏 第五节 从华侨城到东部华侨城 第六节 旅游地产开发模式 第四章 华侨城的华丽转身 第一节 复制旅游综合体之华侨城在全国扩张 第二节 旅游地产不等于旅游 第三节 山红涧碧纷烂漫 遍地开花的旅游地产 第二篇 承题 度假 休闲与第二居所 第五章 从海南国际旅游岛说起 第一节 海南想象 第二节 海南房地产热潮 第三节 海南岛各楼盘概述 第六章 海南岛不仅仅是个岛 第一节 海南往事 第二节 海南印象 第三节 海南房地产发展第一次热潮 第七章 国际旅游岛 理想和现实有多远 第一节 夏威夷是理想目标吗 第二节 海南岛会成为 中国版夏威夷 吗 第三节 博鳌亚洲论坛给海南岛带来什么 第四节 国际旅游岛定位解读 第八章 中国的第二居所 第一节 一岛 海南明星楼盘 第二节 巨头云集海南旅游地产 第三节 从海南岛到长白山 普陀山 武夷山 西双版纳 第四节 龙湖地产 一山 一湖 一岛 第九章 旅游与旅游地产 第一节 国际概念的旅游地产是什么 第二节 游地产与分时度假 第三节 中国人的房地产情结 第四节 中国旅游地产 是什么 第三篇 转篇 土地与企业向旅游地产的演变 第十章 圈地 从城市到农村 第一节 碧桂园 十里银滩来了 第二节 为什么是碧桂园 十里银滩 第三节 平民化的圈地造城者 第十一章 山东不平静 中国大陆最美海岸线 青岛 威海 烟台 第二节 山东半岛蓝色经济区发展规划 第三节 山东旅游地产发源地 威海乳山 第四节 山东旅游地产升级在威海文登 荣城 第五节 在烟台 当南山集团与旅游地产相遇 第六节 旅游地产借力蓝色经济 第十二章 国家战略与人口迁移 第一节 国家战略反思 第二节 再论东北振兴 中西部大开发与中部崛起 第三节 东西部差距症结何在 第四节 旅游地产与国家战略 第四篇 合篇 中国房地产的城市群时代来了 第十三章 2010年的那一场雪 第一节 史上最严厉