广州房地产策划初案

合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 0 中中海海康康城城花花园园项项目目策策划划建建议议书书 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 1 目目 录录 市市场场篇篇 第第一一部部分分 市市场场情情况况分分析析 一一 广广州州市市城城市市发发展展综综述述 二二 广广州州市市住住宅宅市市场场分分析析 三三 项项目目竞竞争争市市场场分分析析 第第二二部部分分 项项目目优优劣劣势势分分析析 一一 项项目目优优势势 二二 项项目目劣劣势势 第第三三部部分分 目目标标客客户户群群体体及及特特征征 一一 目目标标客客户户社社会会层层面面特特征征 二二 需需求求特特征征 三三 群群体体家家庭庭收收入入特特征征 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 2 营营销销推推广广篇篇 第第一一部部分分 项项目目营营销销策策划划部部署署 一一 市市场场营营销销推推广广策策略略 二二 市市场场营营销销策策划划包包装装战战略略 第第二二部部分分 项项目目销销售售分分期期建建议议 一一 项项目目销销售售分分期期部部署署 二二 项项目目前前期期价价格格策策略略 第第三三部部分分 项项目目相相关关销销售售条条件件建建议议 一一 付付款款方方式式及及物物业业管管理理费费用用 二二 装装修修标标准准 第第四四部部分分 项项目目智智能能化化提提案案 第第五五部部分分 项项目目户户型型设设计计意意见见 一一 项项目目首首期期户户型型及及面面积积汇汇总总 二二 项项目目户户型型及及面面积积建建议议 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 3 现现场场销销售售管管理理篇篇 第第一一部部分分 现现场场销销售售组组织织及及管管理理 一一 汇汇报报程程序序 二二 工工作作程程序序 三三 人人员员培培训训 四四 管管理理制制度度 五五 客客户户信信息息整整理理及及反反馈馈 第第二二部部分分 中中海海康康城城花花园园摇摇珠珠发发售售工工作作流流程程 附附件件一一 客客户户访访谈谈记记录录 附附件件二二 销销售售人人员员日日报报表表 附附件件三三 每每周周客客流流量量统统计计表表 附附件件四四 销销售售报报告告 附附件件五五 现现场场主主管管对对项项目目经经理理意意见见反反馈馈报报表表 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 4 市市场场篇篇 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 5 第第一一部部分分 市市场场情情况况分分析析 一一 广广州州市市城城市市发发展展综综述述 1 广广州州市市城城市市建建设设发发展展概概况况 近几年 广州市采取积极的财政政策和货币政策 通过财政资金 和争取国债资金 银行贷款等措施 加大了对重点建设项目和市政建 设项目的投资力度 全社会投资总量增长较快 有力地促进了经济的 持续增长 1998 年 广州市城市建设的总投资额为140 31 亿元 比起 1997 年有大幅度的增长 增幅达到52 5 1999 年 是广州 市历史上城市建设投资规模最大 发展最快的一年 全年完成城市建 设投资 175 3 亿元 比 1998 年增长 24 9 2000 年 广州市全年完成城市建设投资总额147 01 亿元 以推进 三年一中变 建设适宜创业发展与生活居住的城市为目标 全力推进城市基础设施建设 重点构建城市主骨架路网 完成了环城 高速公路 内环路以及广园东路一期工程等一批重点交通项目的建设 和旧广从公路 广州大道 机场路和芳村大道等一批交通主干道改造 地铁二号线 新机场高速公路 广园东路二期工程及内环路4 条 放射线等一批重大项目的建设顺利推进 全面推进以商业旅游中心区 珠江沿岸 主干道边和内环路边为重点的市容环境整治工作 城市面 貌又有新的改观 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 6 表表 1 广广州州市市固固定定资资产产投投资资 年份年份固定资产投资固定资产投资年增长率年增长率城市建设投资城市建设投资年增长率年增长率 1998746 00 亿元13 6 140 31 亿元52 5 1999875 16 亿元15 3 175 30 亿元24 9 2000924 19 亿元5 2 147 01 亿元 16 0 2 广广州州市市近近几几年年重重点点市市政政工工程程概概述述 近几年 广州市加大了城市基础设施建设力度 完成了地铁一号 线 内环路及其放射线 华南快速干线和广园东路一期工程等重点工 程 正在建设的有 地铁二号线 广州新体育馆 广东奥林匹克体育 中心 广园东路二期 北二环高速公路 广州国际会展中心首期工程 科学城首期工程以及白云机场迁建等等重点工程 即将规划建设的地 铁三号线 地铁四号线 城市轻轨铁路 科学城 琶洲国际会展中心 广州生物岛 大学城以及南沙港等项目 都会给广州市房地产业发展 提供新的机遇 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 7 表表 2 近近几几年年广广州州市市重重点点建建设设项项目目一一览览 年份年份重点建设项目重点建设项目 1999 年度年度 1 地铁工程 一号线试运营 二号线开工 2 广州市中心交通项目 内环路 配套设施 3 高速公路工程 东环 南环 西环及北二环 4 猎德污水处理厂 5 广州保税区电脑城 6 广州市钢铁基地 珠钢工程 广钢改造 7 广州港新沙港区一期工程 8 白云国际机场 9 广州本田汽车 10 广州新体育馆 11 移动通讯产品研制和产业化 2000 年度年度 1 广州港出海航道 2 白云国际机场迁建 3 广州市中心交通项目 4 内环路连接道 5 广州市北部高速公路 6 北二环高速公路 7 广州体育馆 8 广州地铁二号线首期工程 9 广州港新沙港区一期工程 10 珠江钢厂 11 广园东路一期工程 2001 年度年度 1 地铁二号线 2 白云国际机场迁建 3 内环路放射线工程 4 新国际机场高速公路 5 北二环高速公路 6 广州体育馆 7 广州国际会展中心首期工程 8 西朗污水处理系统 9 汽车项目 10 珠钢工程 11 金鹏移动通信 12 南方高科手机 13 宽带主干网络首期工程 14 科学城电子信息产业基地 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 8 3 广广州州市市总总体体规规划划发发展展趋趋势势 根据于 2001 年 4 月 30 日公布的 广州市总体发展战略规划纲 要 将将广广州州划划分分为为都都会会区区 花花都都片片区区 从从化化片片区区 增增城城片片区区及及南南沙沙 片片区区 5 个个片片区区 占占地地7 400 平平方方公公里里 人人口口1 000 1 200 万万人人 在在 空空间间结结构构上上 广广州州未未来来都都会会区区将将形形成成 一一江江多多岸岸 两两轴轴 三三带带 两两 个个转转移移带带 三三个个大大港港 四四个个物物流流中中心心 的的 多多中中心心 网网络络式式 生生态态 型型 的的复复合合城城市市结结构构 未来的广州市将从传统的 云山珠水 小山水式的自然格局跃 升为具有 山山城城田田海海 特特色色的的大大山山大大海海自自然然格格局局 并逐步发展成 为令每一个广州人为之骄傲的 一一个个繁繁荣荣的的城城市市 一一个个高高效效的的城城 市市 一一个个生生态态的的城城市市 一一个个最最适适宜宜创创业业发发展展又又适适宜宜居居住住生生活活的的国国际际化化 区区域域中中心心城城市市 1 都都会会区区 表表 3 都都会会区区的的范范围围和和发发展展方方向向 定位定位未来广州的中心 范围范围 包括原城市规划发展区 增城的新塘 永和两镇 番禺沙湾水道以北 的建设用地规划控制区 原则原则都会区的发展将严格贯彻 北优 南拓 西联 东进北优 南拓 西联 东进 8 字方针 发展方向发展方向 1 向北将坚持严格控制下的低强度开发 在保证贯彻 机场控制区 规划的前提下 适当发展临港的机场带动区和建设物流中心 2 向南集中发展 将逐步形成南翼大组团 在城市的居住用地向南 拓展的同时 未来大量基于知识经济和 IT 产业的会议展览中心 生物岛 大学园区及广州新城等新兴产业也将布置在都会区南部 的番禺北部地区 3 向西方向将大大加强广州市西部地区同临近的佛山 南海等城市 的联系与协调发展 增强了广州市作为区域中心城市的辐射力及 吸引力 4 向东方向将建设广州 21 世纪中央商务区 拉动城市中心向东拓展 并利用港口条件 在东部大组团形成密集的产业发展带 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 9 2 城城市市结结构构 表表 4 未未来来都都会会区区的的城城市市空空间间结结构构 一江多岸一江多岸 珠江呈枝状蜿蜒流过广州市 提供了得天独厚的 一江多岸 的城市景观 两轴两轴 两轴 是 2 条城市功能拓展轴 1 自中心城区 珠江新城以及黄埔工业带向新塘方向的传统 产业 东移轴 2 从广州科学城 琶洲国际会展中心以及广州生物岛到广州 新城 南沙经济技术开发区和龙穴深水港的 南拓轴 三带三带 三带 是 3 条城市带 1 沿珠江前航道发展带 约 432 平方公里 2 沿珠江后航道发展带 约 91 平方公里 3 沿沙湾水道发展带 约 160 平方公里 两个转移带两个转移带 1 白云山西侧的 北部转移带 作为广州市旧城功能的补充 将发展全市性的商贸物流中心 开发低强度的居住区 2 海珠区 市桥的 南部转移带 是旧城人口的主要疏散 地区 三个大港三个大港 1 航空港 广州新白云国际机场 2 龙穴岛深水港 南沙深水港 3 信息港 集中琶洲国际会展中心 广州生物岛和广州大学 园区 四大物流中心四大物流中心 1 北部地区商贸物流中心 2 南部地区仓储物流中心 3 西部地区商品物流中心 4 东部地区生产资料物流中心 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 10 3 交交通通建建设设 未来 广州市将积极构筑以高快速道路和快速轨道线为核心的都 市圈 双快 交通体系 形成以机场 港口和铁路为龙头 以道路交 通为基础 公共交通为主体和轨道交通为骨干的都会区交通运输格局 表表 5 未未来来广广州州市市 双双快快 交交通通运运输输体体系系 近中期规划近中期规划 尽快完成地铁二号线建设 地铁三号线 中心区 番禺 市桥 新城中心 机场快轨线 将形成由机场快轨线 地铁三号线构成的联系机场与南部地区的快速客运联系 地铁四号线 科学城 广东奥林匹克中心 琶洲会展 区 官洲生物岛 城市列车 广州站 新塘 城城 市市 快快 速速 轨轨 道道远期规划远期规划 旧城市核心线路的屏蔽 包括 连接地铁一号线芳村站与 黄埔区市郊铁路南港站的南部线及地铁四号线向南部龙穴 岛新城的延伸线 另外 还将会通过良好的换乘枢纽 与 城际快轨实行高效联系 通过缩短时空距离 加强广州市 与周边地区的联系 近中期规划近中期规划 尽早建设广珠东 西线 依靠两条南部高速干线支持城市 空间的拓展 改造金山大道成为高速公路 建立南部地区 东西向的高效联系 改造番禺迎宾快速路 统一全线快速 路标准 加快北二环 华南北路 同和路及沙太路的改造 实现北部地区的外来交通的战略性东移 缓解机场路走廊 交通的紧张局面 将东莞市沿海快速干线接入北二环高速 公路 广园东路向东拓展至东莞 新塘等地 甚至更远 并分支延伸至增城荔城 珠三环高速公路 机场高速公路 高高 快快 速速 道道 路路 远期规划远期规划 适时建设番禺中 西部快速干线 东部沿海观光快速干线 莲花山跨海大桥 连接东莞市沿海快速干道 建设龙穴岛 高速公路支线 花都市山前大道向南经炭步至佛山的高 快 速道路 中间连接北二环 华南路 广肇以及佛开 高速公路 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 11 二二 广广州州市市住住宅宅市市场场分分析析 1 宏宏观观市市场场情情况况 1 市市场场供供求求情情况况 改革开放以来 广州市住宅物业得到较好的发展 商品房住宅 的开发水平有较大提高 商品房成交走向活跃 从1995 年到 2000 年 广州市商品住宅预售批出量共为2 753 49 万平方米 成交量共 2 222 14 万平方米 批出量比成交量共多出531 35 万 平方米 数据来源 广州市房地产信息中心 仅统计市内8 区 表表 6 广广州州市市商商品品住住宅宅供供求求情情况况 年份年份批出量 万平方米 批出量 万平方米 成交量 万平方米 成交量 万平方米 1995年407 99126 32 1996年417 48203 04 1997年423 86359 43 1998年602 89495 53 1999年475 00543 00 2000年426 27494 82 总计总计2 753 492 222 14 0 100 200 300 400 500 600 700 万平方米 1995年1996年1997年1998年1999年2000年 图图1 广广州州市市商商品品住住宅宅供供求求情情况况 批出量成交量 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 12 A 广广州州市市住住宅宅物物业业总总体体上上仍仍处处于于供供大大于于求求的的格格局局 从 1995 年到 2000 年 广州市商品房住宅批出量比成交量多 出 531 35 万平方米 除了部分出租或改作其他用途以外 大部分 仍处于积压空置状态 而且随着市场需求的变化及楼盘规划设计水 平的不断提高 原来设计落后 环境差和交通配套不完善的低素质 商品房变得更加不适合现时的市场需求 销售难度更大 加上近年 来广州市房地产投资仍保持增长的势头 商品房的新开工面积和竣 工面积继续增长 市场潜在的供应量仍然较大 广州市商品住宅成 交虽然保持了较为活跃的势头 但受到经济结构调整 社会保障体 系不健全 收入预期不乐观和银行按揭手续烦琐等因素的制约 商 品住宅需求难有较大的提高 近几年内 广州市商品住宅仍会呈供 大于求的格局 B 结结构构性性矛矛盾盾突突出出 广州市商品房住宅市场的结构性矛盾仍然显得相当突出 一方 面 规划设计落后 户型不尽合理 通风采光不好 交通不方便且 环境较差的商品住宅大量积压 另一方面 真正适合广大老百姓需 要的价格合理 设计优良 配套完善 环境优雅的质优 价廉的商 品房住宅却严重不足 适应市场变化 针对老百姓需要 提高楼盘 的规划设计水平 提高施工质量 提供高素质的物业管理服务 提 供质优 价廉和物超所值的高素质商品房 让老百姓买得放心 住 的舒服 安居乐业 使发展商和买家获得双赢 树立起产品的品牌 走可持续发展的道路 是发展商需要迫切解决的问题 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 13 C 个个人人购购房房比比重重不不断断上上升升 随着市民收入不断增长 个人购房能力不断增强 在实物分房 结束后 个人购房比重大幅上升 表表 7 广广州州市市个个人人购购房房比比例例 年份年份个人购房比例个人购房比例 1999 年70 2000 年90 D 个个人人信信贷贷额额度度占占销销售售额额的的比比例例逐逐年年上上升升 随着社会经济发展 广州市民的消费习惯逐步改变 个人信贷 额度占销售额的比例逐年上升 表表 8 广广州州市市个个人人信信贷贷额额度度占占销销售售额额的的比比例例 年份年份个人信贷额度占销售额的比例个人信贷额度占销售额的比例 1996 年55 1997 年45 1998 年61 1999 年56 2000 年64 2001 年第一季度72 2 价价格格走走势势 受住宅市场供大于求 结构性矛盾突出及经济处于结构性调整 期的影响 广州市商品房住宅的成交价格下调幅度较大 2000 年第四季度高层住宅成交价为5 407 元 平方米 多层住宅成交价 为 3 789 元 平方米 分别比1996 年第四季度下降29 和 3 7 数据来源 广州市房地产信息中心 仅统计市内8 区 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 14 表表 9 广广州州市市商商品品住住宅宅成成交交价价格格单单位位 元元 平平方方米米 时间时间高层住宅高层住宅多层住宅多层住宅 1996年第一季度7 0984 020 1996年第二季度7 3214 423 1996年第三季度7 3354 316 1996年第四季度7 6243 960 1997年第一季度7 2914 274 1997年第二季度8 1524501 1997年第三季度7 2524 452 1997年第四季度5 8274 703 1998年第一季度6 6274 340 1998年第二季度5 3884 401 1998年第三季度6 0464178 1998年第四季度5 8543 860 1999年第一季度5 9394 227 1999年第二季度5 5983 714 1999年第三季度5 4044007 1999年第四季度5 3923 532 2000年第一季度5 4223 667 2000年第二季度5 2903 718 2000年第三季度5 3433 935 2000年第四季度5 4073 789 图图2 广广州州市市商商品品住住宅宅成成交交价价格格走走势势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 96年第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 97年第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 98年第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 99年第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2000年第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 元 平方米 高层住宅多层住宅 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 15 2 市市场场特特征征描描述述 1 住住宅宅市市场场的的区区域域布布局局与与发发展展趋趋势势 广州市住宅市场的范围包括 天河 海珠 白云 荔湾 越秀 东山 芳村 黄埔 番禺 花都和南海黄歧一带 其中 东山区 越秀区 天河北 珠江新城 海珠区临江一带 荔湾区靠近越秀区 的片 白云区白云山周边以及番禺区靠近广州市中心的别墅用地主 要为高档楼盘 芳村区 黄埔区 花都区 南海黄歧 白云区和番 禺区大部分 海珠大部分地段 荔湾区和天河区部分地段主要为中 低档楼盘 商品房成交活跃主要是天河区 海珠区 白云区和番禺 区靠近广州市内的洛溪板块和华南板块 其中 规模较大 设计较 好 户型合理和配套完善的小区型楼盘销售较好 老城区的单体楼 销售情况不太乐观 中低价实用型商品房销售较好 高档的豪宅销 售速度则较慢 写字楼租售情况有所好转 临街商铺销售不错 裙 楼二层以上集中商铺租售不活跃 买家注重环境绿化 教育配套和 网络化 智能化设施 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 16 A 天天河河区区 天河区主要楼盘有南国花园 星汇园 天誉花园 帝景苑 金 碧华府 华景新城 骏景花园及羊城花园等 高 中及低档楼盘齐 全 天河区是城市新区 随着城市的中心东移 天河的地位进一步 加强 近年来珠江新城建设力度加大 政府政策 基础设施配套和 大量投资的支持 中央商务区规划前景广阔 未来潜力大 楼市明 显升温 以南国花园为首的楼盘销售形势乐观 天河北路中信广场 写字楼群 火车东站和大型绿化广场支撑 楼价靠稳 而中山大道 及天河公园一带有几个大型小区 粤垦路紧靠天河北路 是中等收 入买家聚集的主要区域 东圃和其它地段的楼盘则面向中低收入买 家和年轻人 天河区买家类型广泛 收入层次多种 但多数为年轻 人和中年人 天河区的发展空间和前景较大 B 海海珠珠区区 海珠区主要楼盘有中海名都 光大花园 保利花园 金碧花园 金雅苑 信和广场 中海锦苑 丽景湾和海珠半岛花园等 高 中 及低档楼盘都有 沿江楼盘的风光迷人 繁华地段楼盘的生活交通 方便 大盘小区绿化环境较好 南洲路和赤岗一带楼盘具有价格竞 争力 到海珠区置业的多是海珠 荔湾 越秀和东山等老城区居民 年龄层次中年以上 部分是拆迁户 喜欢海珠区生活方便而且生活 费用不高 亲戚朋友方便往来 且海珠区有许多工厂拆迁 可以建 设大型小区 居住环境较为舒适 楼盘售价相对于河北为低 有一 定的价格竞争力 加上近几年海珠区道路建设加快 珠江整治力度 加大 市容环境有较大的改善 形成江南西等样板路 滨江东景观 路和光亮工程进一步加强了海珠区的吸引力 但海珠区的整体形象 的影响力仍有待提升 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 17 C 白白云云区区 白云区主要楼盘有汇侨新城 白云高尔夫花园 云景花园 白 云堡豪苑 江南世家 山水庭院 颐和山庄等楼盘 高 中及低档 楼盘都有 其中 南湖和白云山周边有山景 湖景资源 开发高档 楼盘较多 同和路扩建 广州大道北和白云大道命名 旧机场搬迁 白云新城规划给白云区带来良好的发展机遇 到白云区置业的多是 白云 天河 荔湾和越秀等老城区的居民 外地在广州市工作和经 商的人士 多数为中低收入阶层 喜欢白云区生活方便而且生活费 用不高 D 番番禺禺区区 洛洛溪溪版版块块 华华南南版版块块 近年来 番禺靠近广州市中心的洛溪和华南板块成为广州市民 购房置业较多的区域 房地产业发展迅速 起点也较高 从早期的 祈福新村到现在的南国奥林匹克花园 星河湾和华南新城 楼盘规 划设计和开发建设水平不断提高 洛溪 南浦 沙溪 大石 钟村 南村和华南快速干线一带开发了大量住宅 其中绝大部分买家为广 州市民 成了真正的广州后花园 洛洛溪溪板板块块 洛溪板块包括洛溪 南浦 沙溪和大石 主要楼盘有广州奥林 匹克花园 广州碧桂园 丽江花园 洛溪新城和海怡花园等 洛溪 一带大盘小区多 密度较低 空气较好 环境不错 吸引了害怕城 市污染的广州市民前来购房置业 买家主要属于广州市民 少部分 属于香港人和周边居民和外地人 大阳台 大露台的多层住宅接受 程度较高 高层住宅销售则不佳 洛溪地区的优点是房地产开发较 早 区域居住气氛较为成熟 但洛洛溪溪板板块块的的缺缺点点亦亦已已经经相相当当明明显显 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 18 第第一一 洛溪地区人口密度过大 部分地块密度相当大 第第二二 城市基础设施建设滞后 配套不足 第第三三 区域开发缺乏规划 发展商各自为政 缺乏超前性和 统一规划 加上区域开发已经成熟 难以调整 第第四四 交通 能源 通信条件跟不上 第第五五 洛溪大桥车流多 不堪负重 严重制约了洛溪以及沿 线一带的可持续发展 迫使投资者转到华南快速干线 或其他区域发展 华华南南板板块块 华南板块是广州楼市新崛起的板块 是继洛溪板块后番禺区向 广州市场进军的又一板块 华南板块的楼盘主要有 华南碧桂园 广地花园 祈福新村 星河湾 南国奥林匹克花园和华南新城 买 家群主要是广州人 香港人和外地在广州 番禺工作或做生意的人 用于居住或者度假 华南板块沿华南快速干线直达广州市新城市中 心天河区 交通相当便捷 发展前景广阔 但华南快速干线的收费 较高 加上区域居住气氛未形成 市政配套跟不上 规划滞后 整 体区域的成熟还有一个较长的过程 E 东东山山区区 东山区主要楼盘有锦城花园 东风广场 嘉富广场及东湖御苑 等 主要为高价楼盘 交通便利 生活方便 商业繁华 人流集中 教育配套较完善 置业者多为东山 越秀和荔湾等老城区原居民 年龄层次中年居多 部分是拆迁户 喜欢东山区生活方便 小孩可 接受良好教育 且东山区加强了环境美化 在环市东花园酒店门前 区庄及烈士陵园等建造了绿化广场 环境变好 但由于多数楼盘无 小区绿化 导致单体楼售价下跌 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 19 F 荔荔湾湾区区 荔湾区主要楼盘有富力广场及荔港南湾等等 荔湾区楼盘生活 交通方便 由于居住习惯和观念的影响 许多老城区市民都会因 西关情结 选择在在老城区买楼 到荔湾区置业的大多属于荔 湾 越秀和东山等老城区的居民 年龄层次多为中年以上 部分是 拆迁户 喜欢荔湾区生活方便 经商容易 2 各各细细分分市市场场描描述述 A 不不同同档档次次楼楼盘盘特特征征 表表 10 广广州州市市不不同同档档次次楼楼盘盘特特征征 楼盘档楼盘档 次次 高档楼盘中档楼盘低档楼盘 主要分主要分 布布 区域区域 东山区 越秀区 珠江 新城 天河北路 海珠 区一线江景楼盘 荔湾 区西关 流花湖和荔湾 湖周边 白云区南湖和 白云山周边 番禺洛溪 版块和华南版块的别墅 天河区的粤垦路 中山 大道和黄埔大道沿线 员村 海珠区二线江景 楼盘 昌岗中路 工业 大道 宝岗大道 新港 东路 荔湾区的边沿 白云区靠近市中心片 番禺部分优质楼盘 天河区东圃 沙太路 海珠区南洲路 赤岗 琶洲 白云区机场路 新广从公路 同和路 西湾路 增槎路 大坦 沙 金沙洲一带 番禺 区大部分楼盘 芳村区 黄埔区及南海黄歧 价位特价位特 征征 6 000 元 平方米以上4 000 6 000 元 平方米4 000 元 平方米以下 客户特客户特 征征 高收入阶层 企业家 经营者和高级管理者 经商人士 城市金领 中 高收入阶层 企业 中 高层次管理人员 城市白领 个体工商户 中高级技术人员和政府 机关工作人员 中 低收入阶层 中 低收入工薪阶层 技术 人员 所占份所占份 额额 较少最多小部分 销售情销售情 况况 一般较好一般 竞争以竞争以 及及 发展趋发展趋 注重位置和景观 全面 提升楼盘附加值 重点 在规划 设计 户型 注重规划设计 户型 配套设施 园林绿化和 环境 孩子教育 小区 注重交通 配套 生活 费用及房屋通风采光 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 20 势势园林绿化和环境 智能 设施 孩子教育 文化 内涵 物业管理和服务 文化 物业管理和服务 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 21 小小结结 由于广州市大部分高收入者已购置商品房 居住的环境得 到改善 购房主体逐步转向广大的中 低收入阶层 他们 需要的是价格合理 规划设计好 交通相对便利 配套设 施相对完善而且环境理想的中 低价的实用质优商品房住 宅 广州市房地产市场的主力为3 500 5 500 元 平方米 的中档和中低档楼盘 成交最为活跃 高档豪宅客户层面 较窄 竞争激烈 销售速度较慢 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 22 B 不不同同区区域域楼楼盘盘特特征征 表表 11 不不同同区区域域楼楼盘盘特特征征 区域区域住宅主要分布地段住宅主要分布地段价格价格买家特征买家特征 天河天河天河北路 珠江新城 中山 大道 黄埔大道 员村以及 沙太路 天河北路 珠江新城 楼盘 6 000 10 000 元 平方米 其它区域 的为 3 000 6 000 元 平方米 买家类型较为广泛 收入层次 多样 但是多数为年轻人和在 广州市工作和生活的外地人 部分为老城区居民 海珠海珠一 二线的江景楼盘 工业 大道 宝岗大道 昌岗路 新港东路 南洲路 赤岗及 琶洲 主要 3 000 6 000 元 平方米 而一线江景 楼盘为 8 000 10 000 元 平方米 买家多数为老城区居民或具有 老城区情结的广州人 部分为 来广州市时间较长 熟悉地方 生活特点的外地人 多数属于 中年以上的市民 白云白云机场路 同和路 新广从路 黄石路 西湾路 增槎路 大坦沙及金沙洲 多数为 2 800 5 500 元 平方米 白云山 景观和南湖周边楼盘 约为 4 500 8 000 元 平方米 多数为中等和中低收入阶层 部分为老城区居民 部分为在 广州工作和经商的外地人 东山东山水荫路 东风路 中山路 五羊新城 东山湖公园附近 的东湖新村及二沙岛 约 5 500 11 000 元 平方米 多数为原住东山区以及老城区 的广州人 对东山区较熟悉 注重孩子教育的家长 越秀越秀东风路 中山路 解放路 小北路及越秀公园周边 约 6 000 10 000 元 平方米 多数为原住老城区的老广州人 荔湾荔湾中山八路 南岸路 荔湾湖 公园 流花湖公园的周边及 西关 约为 4 500 7 000 元 平方米 多数为土生土长的老城区原有 居民 或在中山路 上下九路 人民路和流花一带经商的外地 客户 喜欢老城区商业繁华 交通便利 生活设施完善 芳村芳村芳村大道 花地湾 区政府 附近及鹤洞大桥附近 约为 2 800 4 000 元 平方米 多数为原住芳村区居民 部分 为老城区居民 小部分在广州 市工作的外地人 黄埔黄埔大沙地 经济技术开发区及 广深公路沿线 约为 2 500 3 800 元 平方米 多数为黄埔区原居民 少部分 为在开发区 黄埔及天河工作 的外地人 番禺番禺洛溪 南浦 沙溪 大石 钟村 南村和华南快速干线 沿线 约为 2 800 4 500 元 平方米 复式 别墅 以及带花园的单位的 价位在 4 500 8 000 元 平方米 多数为广州的市民 少部分为 香港人 年轻 文化层次较高 在天河 东山及越秀等地工作 的外地白领 金领所占的比例 较高 度假和自住都有 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 23 小小结结 广州市商品房成交最为活跃的是天河区 海珠区 白云区 番禺洛溪版块和华南版块 老城区和天河仍是市民购房置 业的首选 郊区住宅也越来越受广大市民欢迎 住宅郊区 化趋势开始形成 天河区 海珠区 白云区 番禺洛溪和 华南版块也是广州近年商品房的热点区域 3 各各行行政政区区住住宅宅市市场场比比较较 1 量量值值描描述述 表表 12 2000 年年广广州州市市各各行行政政区区住住宅宅市市场场量量值值描描述述 市市内内8 区区 行政区行政区越秀越秀东山东山天河天河荔湾荔湾海珠海珠芳村芳村白云白云黄埔黄埔 预售批出量预售批出量 万平方米 万平方米 11 9611 99108 6736 78109 278 23120 1110 56 成交量成交量 万平方米 万平方米 9 9131 11134 9039 82137 6423 27106 2912 18 多层住宅平均价格多层住宅平均价格 元 元 平方米 平方米 6 3116 7343 7724 9803 8043 0513 8192 784 高层住宅平均价格高层住宅平均价格 元 元 平方米 平方米 6 9277 6665 8075 1975 1114 0524 1243 156 2000年年广广州州市市各各行行政政区区商 商品品住住宅宅成成交交量量对对比比 越秀 2 东山 6 天河 27 荔湾 8 海珠 29 芳村 5 白云 21 黄埔 2 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 24 2 比比较较分分析析 A 海珠 天河及白云等3 区住宅成交最为活跃 B 由于土地资源较为稀缺 拆迁费用高 低价贵 成本较难控制 老 城区住宅开发和销售量有所减少 C 随着城市范围的扩大 城市立体交通网络的形成 一般市区 城市 次中心区 近郊区和内环路至外环路间的地价较低 成本易于控制 易形成规模较大的住宅小区 适合现代都市人追求舒适优雅生活环 境的特点 住宅开发和销售大幅较多 4 广广州州市市人人口口状状况况分分析析 1 量量值值描描述述 A 总总人人口口 全市总人口 994 30 万人 总人口统计包括10 个区 2 个 县级市 不含现役军人 其中 本市户籍人口702 66 万人 流动人口 291 64 万人 B 各各区区 县县级级市市人人口口 表表 13 各各区区 县县级级市市人人口口 单单位位 万万人人 区 市 区 市 人口数人口数区 市 区 市 人口数人口数 白云区白云区174 87东山区东山区55 63 番禺区番禺区163 14从化市从化市51 76 海珠区海珠区123 73荔湾区荔湾区47 48 天河区天河区110 93黄埔区黄埔区38 94 增城市增城市89 96越秀区越秀区34 14 花都区花都区71 34芳村区芳村区32 38 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 25 C 年年龄龄结结构构 表表 14 广广州州市市人人口口年年龄龄构构成成 年龄段年龄段所占比例所占比例 0 14 岁岁16 44 15 64 岁岁77 54 65 岁及以上岁及以上6 02 D 文文化化构构成成 表表 15 广广州州市市人人口口文文化化构构成成 文化层次文化层次所占比例所占比例 大学 指大专以上 大学 指大专以上 10 00 高中 含中专 高中 含中专 21 96 初中初中39 81 小学小学25 74 文盲人口 文盲人口 15 岁及以上不识字或识字很少的人 岁及以上不识字或识字很少的人 2 49 备注 备注 普查对象为6岁及以上人口 E 人人口口密密度度 全市人口密度为1 337 人 平方公里 其中市区人口密度为 2 293 人 平方公里 县级市人口密度为381 人 平方公里 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 26 2 人人口口特特征征 A 人口流入导致人口增幅较大 广州社会经济的快速发展吸引了大量 的外来人口来穗工作和经商 B 家庭规模变小 广州市共237 36 万户 平均家庭人口3 21 人 C 文化素质显著提高 D 老城区人口下降 人口向周边转移 E 白云区人口最多 天河区人口增幅最大 F 人口密度上升 但老城区越秀 荔湾的人口密度大幅下降 G 城镇化进一步提高 全市居住在城镇的人口为833 12 万人 占 总人口的 83 79 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 27 三三 项项目目竞竞争争市市场场分分析析 1 天天河河区区总总体体情情况况概概述述 随着市中心不断东移 天河区逐渐变成新的城市中心 该区的房 地产业已从 10 多年前的初级阶段发展成为今天十分成熟的市场 并 已已经经形形成成了了天天河河体体育育中中心心 天天河河北北路路 珠珠江江新新城城 天天河河公公园园 粤粤垦垦路路 段段以以及及东东圃圃等等多多个个特特色色鲜鲜明明的的板板块块 同时根据地域的不同 也分别 出不同的物业档次 若将该区楼价进行区分 则高档楼盘集中在天河 北 天河体育中心板块和珠江新城等区域 而中档楼盘则较集中在天 河公园附近 粤垦路和东莞庄等路段 低档楼盘集中于沙太路 棠下 和东圃一带区域 1 高高档档楼楼盘盘集集中中在在天天河河北北和和珠珠江江新新城城 天河区高档楼盘多集中在天河北路和珠江新城板块 天河北路 已经发展成真正的城市中心 这里坐享新城区优势 包括广州最高 档次的商务活动区和高消费群体 周边现代化的名厦 华宅林立 还拥有令人羡慕的景观 10 万平方米的东站广场 而其金融中 心地位 更造就其尊贵地位 有力地支撑沿线楼市 随着地铁一号 线开通 交通便捷更令该区沿线楼盘身价培增而成为买家追捧的对 象 区内主要楼盘包括有天誉花园 帝景苑 荟雅苑 华标广场 金海花园 芳草园 鸿翔大厦 金田花园 东方之珠花园以及天诚 广场等 由于地理位置和以上各方面的因素 该区域的楼盘宜商宜 住 并且极具投资价值 售价在5 500 9 000 元 平方米之间 目 标客户群当中绝大部分是介乎年龄在30 45 岁的青年人士 他们 具有极强的个性意识 更会享受生活 在购买投资方面所占的比例 较大 其次是满足体现身份需求 另一方面则是港澳同胞 归国华 侨回来购买 再有就是一些中小型公司在该区域建立办事机构或联 络处等 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 28 同属该区贵价楼盘较集中的珠江新城板块 作为广州未来城市 发展的中心 由于其得天独厚的地理优势 再加上政府已在珠江新 城投入了近 12 亿元人民币 用于珠江新城的市政基础设施建设 使珠江新城将会成为21 世纪广州城市形象的代表 目前 珠江新 城上市的楼盘主要有南国花园 新城海滨花园 骏逸苑 金骏大厦 汇豪大厦 君怡大厦 丽晶华庭 星汇园 漾晴居 名门大厦 远 洋明珠 金碧华府及碧海湾等 其中 早期的名门大厦 近期的南 国花园和星汇园等皆是其表表者 2 中中档档楼楼盘盘分分布布范范围围相相对对较较广广 天河区中档楼盘主要分布在粤垦路 中山大道 天河公园 五 山路 东莞庄和员村一带 均价约在4 000 6 500 元 平方米之间 主要的在售楼盘有粤垦路的瑞心苑 五星阁和金燕花园 东莞庄的 天一广场 五山的五山花园 半山翠庭和即将推出的汇景新城 中 山大道的华景新城 骏景花园 富力天朗明居 美好居 天河公园 周边的新世界东逸花园 东晖花园 叠翠台和华港花园 员村一带 的美林海岸花园 粤韵庭园 恒安大厦 海景商业中心和侨颖苑等 粤垦路的楼盘离天河区中心最近 交通较为便利 附近有暨南 大学 华文学院 华南理工大学和广东工业大学等高校 处于将军 山下 环境不错 空气较好 适合在天河 东山等区工作 喜欢离 天河区中心近而又不想楼价太高的中等收入阶层 但该区域的一些 楼盘建筑密度过大 楼盘的朝向 景观和房间的通风采光情况在一 定程度上影响了购房者的决定 五山路附近有华南师范大学 华南理工大学以及华南农业大学 等著名高等学府 教育配套完善 周边的绿化较多 环境不错 这 一带的楼盘主要以高校为卖点 但五山路较窄 交通条件有待改善 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 29 中山大道沿线的楼盘交通较为便利 大型小区数量较多 楼盘 整体性相对较高 但由于天河区东片的人口密度大 外来人口聚集 道路交叉口多 塞车现象严重 治安 环境较差 区域形象一直有 待提升 而周边配套设施不足 缺乏文化娱乐和体育运动设施等实 际情况也暂时阻碍了区域售价的上升 天河公园周边楼盘多以公园景观为卖点 该区域环境理想 空 气清新 紧靠天河区政府和员村生活区 周边配套完善 且这一区 域的几个楼盘规模较大 小区配套完善 园林绿化较好 但部分望 公园的单位靠近马路 须忍受噪音的干扰 员村一带的生活配套完善 市场 电影院 医院 商场及酒楼 等设施较多 人流旺 商业气氛较浓 个别楼盘还可购房入户口 但靠近黄埔大道和华南快速干线的单位交通噪音较大 空气质素有 待改善 天河区已逐渐成为广州市商业 金融 贸易 体育 文化 交 通和高科技中心 发展前景看好 整体的道路 学校 商业和娱乐 配套逐步完善 天河区中档楼盘吸引了大量的广州市民前来购房置 业 成交活跃 买家家庭月收入多在5 000 7 000 元之间 消费 群较广 有老城区市民 也有外地白领 经商人士和管理阶层 买 家既注重楼盘的规划 户型设计 小区配套和环境绿化等 也注重 物业的售价和实用性 3 低低档档楼楼盘盘主主要要分分布布在在位位置置较较偏偏的的地地段段 随着住房制度改革的深入 实物分房已经曲终人散 货币分房 制度全面实行 市场上的购房主体转为实用型买家 个人购房的比 重越来越大 中 低收入阶层成为购房主力军 具有一定规模的优 质 低价物业受到了广大买家的普遍欢迎 成交最为活跃 而在天 河区的低档楼盘主要分布在东圃 沙太路和广汕公路一带 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 30 随着市民生活水平提高 居住习惯逐步改变 市区工作 市郊生活 的居住模式逐渐得到部分市民的认同 而天河东圃一带 由于黄埔大道拓宽工程的进行及广园东快速干线的建设 天河区东 线交通状况大大改善 近年来 九运会主会场天河区东圃一带涌现 出多个如 羊城花园 东圃广场 天力居和中兴花园等低价的精品 小区楼盘 均以 邻近九运会主会场 物业升值在即 为卖点 受到中 低收入的初次置业人士的追捧 这部分楼盘售价约在 2 500 4 500 元 平方米 一般带一级一类装修 具有一定的小区 规模 占地面积都在2 万平方米以上 但 麻雀虽小 五脏俱全 部分小区不但具有精致的园林花园 而且幼儿园 会所 泳池和 网球场等配套设施一应俱全 户型设计的以40 50 平方米的一房 一厅及 60 75 平方米的二房二厅小户型单位为主 而沙太路 广汕 公路一带的金湖雅苑 阳光花园等楼盘也是以价廉取胜 但物业的 定位略低于东圃一带 售价约在2 500 3 500 元 平方米 除金湖 雅苑外 设计的户型也是以二房二厅的单位为主 这部分楼盘所吸引的是收入金字塔底部的广大中 低收入阶层 市场的消化速度较快 如 购买一套70 平方米二房二厅月供款仅 需 1 000 2 000 元 平方米 对月收入在1 500 3 500 元初次置业 的中 低收入人士吸引力较大 有部分楼盘还推出零首期按揭付款 提高了目标客户的购买能力 大受市场的欢迎 在竞争日益激烈的市场环境下 不少综合素质稍逊的楼盘都会 以低价作为竞争优势 特别是一些缺乏小区配套的单体楼或部分户 型设计实用性较差的项目 更是用降价来吸引买家 因此 买家在 挑选物业时较注意价格陷阱 货比三家 把目标楼盘与周边同档次 的楼盘进行各方面的综合比较 挑选出开发实力强 小区环境优美 配套完善 户型设计实用性强及采光通风充足的优质物业 为将来 营造舒适的生活提供硬件支持 合富辉煌房地产销售中心 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 31 2 天天河河区区九九运运会会区区域域规规划划与与展展望望 2001 年 11 月 11 日 中华人民共和国第九届运动会开幕式将在 天河区东圃镇黄村的广东奥林匹克体育场举行 东圃将成为全国人民 关注的热点 天河区东部的体育场馆的施工建设已进入收尾阶段 广 东奥林匹克体育中心的宏伟外型已经展现 配套的交通网络设施建设 也将逐步完成 广园东路一期已经通车 二期工程将在九运会前建成 通车 车陂路扩宽工程开展得如火如荼 广园东路 中山大道 黄埔 大道及大观路等九运会沿线道路两旁的 穿衣戴帽 工程 整治 绿化 以及市政府 三年一中变 工程的实施 将会使东部的环境 变得更好 九运会的举行 交通和环境的改善将会给东部的楼盘带来 更多的机会 作为广州未来高新技术产业的龙头和标志的广州科学城首期开发 的 4 平方公里的用地已经全部被科技项目填满 建设已基本铺开 已 有多个科技项目入园发展 项目投资额已突破4 亿美元 广州科 学城的规划建设将使广州东部崛起一个新兴科学产业带 带动广州东 部发展 广东省科学中心 大学研究院 地铁四号线和轻轨铁路的规 划建设将为天河东部带来良好的投资环境 广州城市中心进一步东移 也会进一步带动天河东部住宅产业的发展与兴旺 1 广广东东奥奥林林匹匹克克体体育育场场 广东奥林匹克体育场是九运会主会场 占地30 万平方米 可容纳观众 8 万多人 将承担九运会的开幕式和田径 足球等比赛 项目 目前 工程进展顺利 宏伟外观已经展现 四周的道路和环 境美化亦已开始 作作为为广广东东新新世世纪纪标标志志性性建建筑筑 奥奥林林匹匹克克体体育育场场北北 面面与与世世界界大大观观 航航天天奇奇观观及及规规划划中中的的科科学学城城等等旅旅游游景景点点相相连连 成成为为