我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析.doc

.我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析摘要：近年来的房屋交易尤其是二手房交易中，接连发生买受人在不知情的情况下购买了“ 凶宅”，而后起诉出卖人请求退房或赔偿的纠纷。由于我国尚无规范性文件对此类纠纷加以规范，司法实践中不同法院对涉及隐瞒“ 凶宅”交易纠纷在适用法律上也不尽相同。如何从法律上界定并解决“ 凶宅”交易纠纷，有必要对此进行研究。本文首先结合多种观点对凶宅的概念进行了定义，接着总结了四种现有凶宅纠纷司法处理的类型。在此基础上，进一步对凶宅交易就行法理分析，从而得出我国对于凶宅交易的法律救济。关键词：凶宅交易 法律救济 案例目录我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析1一、凶宅的定义2二、凶宅纠纷处理的类型2（一）认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护。而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。2（二）是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以，依照合同法第五十二条第四项规定，合同无效。3（三）类型三：认定购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据合同法第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。4（四）类型四：认为购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者主观有过错，对购房者构成侵权。4三、对“凶宅”交易的法理分析5（一）以民法的善良风俗为中心5（二）以民法的诚实信用原则为中心6四、我国“凶宅”买卖纠纷法律救济规则6（一）合同救济6（二）侵权责任法救济7一、凶宅的定义 “凶宅”这一概念，我国的相关法律法规也没有作出明确的规定，社会各界对“凶宅”的定义亦是各异。综合多种观点，在这里笔者认为“凶宅”应是指曾经发生过自杀、他杀等非正常死亡事件的房屋。这些非正常死亡事件必须是客观存在的，不能是主观想象的。这里的“非正常死亡”包括两类:一类是因自杀、他杀等人为因素导致的非正常死亡; 另一类是因非人为因素而导致的非正常死亡，此类非人为因素主要是指因意外车祸、房屋所处地理位置、周围环境特殊某种辐射过多等非人为因素而致全部或大多数家庭成员非正常死亡。曾发生过自杀、他杀等人为因素导致死亡事件的房屋，因此类死亡的恶劣性，会给再居住其中的人带来巨大的心理压力，人们普遍无法接受该种非正常死亡，将其认定为“凶宅”基本无争议。因房屋所处地理位置、周围环境造成某种辐射过多等特殊、非人为因素而致全部或大多数家庭成员非正常死亡的此类房屋被认定为“凶宅”争议亦不大。而因意外车祸而导致的非正常死亡，此类死亡事件虽不直接发生于房屋内，但因意外车祸而导致全部或大部分的家庭成员在此事件中丧生，即所谓的“灭门”，此类死亡事件给人们带来的心理震撼与对死亡的畏惧感亦超出了普通人能承受的范围，故此类房屋也不能被大众普遍接受，也应认定为“凶宅”。 吕丽香“凶宅”买卖纠纷的法律救济.暨南大学.硕士论文.2011.4.20二、凶宅纠纷处理的类型对于因隐瞒“凶宅”信息而引发的交易纠纷，我国司法部门的裁决并不统一，处理依据也不尽相同。对现有“凶宅”买卖纠纷案例及判决进行归类和整理。对此类纠纷的处理途径有以下四类：谭志峰买了“凶宅”如何处理.广东广立信律师事务所上海法治报.2013 .11 .11 第B05 版.律师沙龙（一）认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护。而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。例1.2004年，广州市的张先生通过房地产经纪公司与方某订立房屋买卖合同，张先生以低于市价的价格从方某处购得一套二手房屋，后得知其购买的房屋发生过非正常死亡两人的事件，双方当事人之间无法达成一致协议，起诉至法院。法院的判决认为，房屋本身是否符合居住使用条件是房屋买卖合同目的能否实现的关键，此房屋不存在任何质量瑕疵和权利瑕疵，发生过非正常死亡恶性事件的房屋质量没有缺陷，房屋正常居住使用的功能并未缺失，且房屋已交付张先生实际居住使用了一段时间，张先生也没有证据证明房屋不符合居住使用的要求，法院因此驳回了张先生的诉求。 闫晓光.惊悉房内曾死两人男士疑买凶宅怒告卖主被驳回EB/OL(2008-09-14)2010-10-21/2005.12.29/66704.htm.2007.03.05例2.2007年，河南省郑州市的张女士，购买了一套精装修的二手房准备结婚。在购房后不久得知，该房原房主的妻子在房间里上吊自杀。张女士知此事实后，认为房屋出卖人刘先生隐瞒房屋曾发生过非正常死亡的真相，要求其中止购房合同退还房款并起诉至法院。一审法院认为，购房合同是双方真实意思的表示，合法有效。房屋买受人将此房屋认定为“凶宅”是一种主观认识问题，属于封建迷信。房屋出卖人虽然没有把原房主的妻子在涉案房屋上吊自杀的真实情况告诉原告，但这并不影响原告对涉案房屋的居住使用，也不存在其他违法的情形，故房屋出卖人依法没有向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务，从而驳回了原告的诉讼请求。 郑法.凶宅买卖引发的官司EB/OL.(2009-05-14)2010-10-21/article/201005/201005111549389355_2.html.（二）是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以，依照合同法第五十二条第四项规定，合同无效。2007年河南郑州张女士的“凶宅”买卖纠纷案一审后，原告上诉至郑州市中级人民法院，中院认为，“凶宅”虽然不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但是会影响使用人的心理感受，且在客观上也会降低房屋对使用人的效用。刘某既然知晓涉案房屋为“凶宅”就应在出卖前告知买受人，但其并没有如实告知，加以隐瞒，违背了民法通则第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时认为，“凶宅”对于涉案房屋而言属于重要事实。2009年3月，二审法院依法作出判决:确认张女士与刘先生签订的购房合同无效，刘先生应于10日内将40万元购房款返还给张女士。（三）类型三：认定购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据合同法第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。2005年，周某向方某夫妇购买一幢楼房，价格是42万元。后周某得知方某的儿子曾在屋内囚禁一名女子致使该女子自杀死亡。周某要求方某夫妇退还购房款，遭到出卖人的拒绝，买受人起诉至法院，要求撤销双方的购房协议，并请求返还购房款，赔偿其办理相关证书支付的费用及利息。福建省云霄县法院认为，被告故意隐瞒房屋内曾发生过非正常死亡的真实情况，使原告在违背自己真实意思的情况下与被告订立了房屋买卖合同，这违反了诚实信用、公平交易的原则，且依交易习惯，房屋内发生的非正常死亡事件足以影响房屋能否交易成功;即便交易成功也会使房屋贬值，故被告的行为构成欺诈，原告享有撤销权，判决撤销双方的购房协议，被告返还购房款，并赔偿原告相关损失。 吴进福设计“凶宅”买卖引发的官司EB/OL.2009.9.14（四）类型四：认为购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者主观有过错，对购房者构成侵权。例1.2004年，大庆市的张某通过房产经纪公司以15.5万元的市场价格购买了一套商品房，张某认为签订房屋买卖合同时出卖人隐瞒该房阳台上曾经吊死过人的事实，并给其身心造成很大伤害，因此起诉至法院，请求撤销房屋买卖合同并要求赔偿。区法院认为，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的体现，买卖合同合法有效;出卖人在签订房屋买卖合同过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者讳避而贬值，因此出卖人有主观过错，构成侵权，判决出卖人退还买受人购房款42000元。 夏德辉凶宅买卖引发诉讼卖主隐瞒付出赔偿2008.4.16/index.php?Option=com.content&task=view&id=1346&Itemid=1,2007.3.1例2.2006年，湖南娄底的江桂龙通过朋友介绍，以7.8万元购买了一套二手商品房。在居住的过程中，因衣柜内的一张照片得知此房屋原是江桂龙的妻子谢某的同事所有，其同事的父亲为隐瞒此事实而将房屋进行了变更登记。得知此事实后，江桂龙夫妇十分震惊，与出卖人协商退房无效后，以被告采用欺诈手段，隐瞒原房主一家三口车祸身亡的事实真相为由向法院起诉请求撤销房屋买卖合同返还房款并赔偿房屋装修费及自己与妻子的精神损害。法院认为房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同合法有效，不应撤销，但被告未按合同约定尽到腾空房屋的义务，不慎将己死去的儿子与儿媳的照片丢失在衣柜内，具有疏忽大意的过失，从而导致了原告原有的无惧心理加重，故对原告的精神损害赔偿的请求给予支持。从以上搜集到的“凶宅”买卖纠纷的司法案例，可以看出，有的直接以“合同合法有效，房屋不存在任何质量瑕疵或权利瑕疵，不影响买受人对房屋的居住使用”，不给予房屋买受人任何救济。即使给予救济，法院判决对“凶宅”买卖纠纷的救济途径选择也不一致。有的认为房屋买卖合同无效，有的认为合同合法有效、有的认为合同可撤销、有的认为构成侵权，有些法院的一审和二审裁判结果都截然相反，足见其现有救济途径选择的混乱。 张芹一起“特殊”房屋买卖引发的“凶宅”悬念法制与社会，2008（03）三、对“凶宅”交易的法理分析在通常的房屋交易中，出卖人如果将房屋为“ 凶宅”的事实告知买受人，极有可能造成交易无法实现；即使达成交易，房屋价格也会因此贬值。所以，出卖人为了以正常的市场价格售房，一般也会隐瞒房屋为“ 凶宅”的事实。所谓的“ 凶宅”买卖纠纷主要就源于此。那么，忌讳“ 凶宅”是否为一种善良无害的民俗，抑或陋习；出卖人故意隐瞒房屋为“ 凶宅”的事实是否构成法律上的欺诈？（一）以民法的善良风俗为中心忌讳“ 凶宅”的观念属于迷信还是民俗？一种观点认为，这是一种传统的迷信心理，不属于善良风俗，也不是一种良好的、值得全社会提倡的习惯，不能认为出卖人隐瞒此类信息就违反了公序良俗。我们对此持不同观点。何谓民俗？民俗即“ 民间习俗”，指一个国家或民族中广大民众所创造、享用和传承的生活文化。它起源于人类社会群体生活的需要，在特定的民族、时代和地域中不断形成、扩大和演变，为民众的日常生活服务。我国历史上通行的民俗可分为巫术民俗、信仰民俗、制度民俗、生产民俗、岁时节令民俗等。其中的“ 信仰民俗”是人们为了寄托希望、祈求幸福、保持心理安全而产生的风俗。其内容很广，我国几乎各类风俗事象都有趋吉避凶的信仰在内。对于“ 凶宅”的忌讳应该属于趋吉避凶的一种信仰民俗。信仰习俗在传承中始终表现出浓厚的神秘性，人们觉得这些习俗是无法解释的，在神秘莫测的气氛中产生的恐惧、敬畏心理便导致了信从的民俗行为。也就是说，在某些民俗产生初期，确因人类文明程度不高而带有迷信色彩，但是历经传承，这种当初带有迷信色彩的观念已经成为了民族的文化而被民众普遍接受，也就演变成了我们现在所说的“ 民俗”或称“ 风俗”。现实生活中，民众对“ 凶宅”的忌讳正是这样的一种民俗。这种忌讳并不违反我国现行法律的禁止性规定，不违背社会公德，应属于我国民法中的“ 良俗”。作为民法基本原则的善良风俗，具有法律意义上的道德范畴。房屋出卖人故意隐瞒“ 凶宅”的事实，违背了民众忌讳“ 凶宅”的善良风俗，违反了民法的基本原则，构成了对房屋买受人民事权益的侵犯，可以用侵权法来救济买受人。（二）以民法的诚实信用原则为中心房屋是否为“ 凶宅”可能直接决定房屋交易是否成功，或成为交易中买受人要求降低价格的重要因素，因此应属于房屋交易中的“ 重大事实”。在没有规范性文件作为依据的情形下，出卖人是否有义务全面、如实告知买受人全部的房屋相关信息？对此，可以通过民法中的诚实信用原则找到答案。诚信原则要求人们在进行民事活动时诚实不欺，恪守承诺，具有良好的主观心理状态，应符合“ 善意”“、诚实”“、信用”的要求，要以应有的注意程度防止损害他人利益，并对他人以诚相待，不得做出欺诈行为。依据诚信原则，出卖人应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人；对于买受人而言，则享有对这些信息的知情权。即使法律没有相关规定，若出卖人故意隐瞒房屋为“ 凶宅”的重要信息，本质上应是一种欺诈行为。当然，由于房屋内发生过的自杀或凶杀的不幸事件程度不同，购房者个体心理承受程度导致个体对房屋恐惧心理的程度也不尽相同，因而房屋的贬值程度也是不一样的。但无论怎样，出卖人未履行充分告知的义务，于法律上均因违背诚信原则而构成欺诈，自应承担相应的法律后果。 陈耀东、张瑾对“凶宅”交易的法律思考.房地产与法律.2007(2)四、我国“凶宅”买卖纠纷法律救济规则司法实践过程中对“凶宅”买卖纠纷的具体做法如前文所述，在给予房屋买受人法律救济的做法中，其给予救济的途径主要有:合同救济和侵权责任法救济这两种。（一）合同救济1、合同有效。该观点认为，购房合同是双方真实意思表示，属合法有效。购房合同的目的是取得房屋的所有权，并居住使用。故合同的效力取决于所购房屋本身是否符合使用条件，房屋买卖合同目的能否实现是合同效力的关键。虽然房屋发生过非正常死亡恶性事件，但房屋本身仍符合居住使用条件，房屋功能未缺失，所有权的转移、使用权的实现均可满足，因此合同合法有效。依据民法中的公平原则，买受人享有一个减价权，即要求“凶宅”出卖人适当降低房屋价款，从而退还己交付的全部房款中的一部分。2、合同无效。该观点认为，“凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。出卖人对案房屋为“凶宅”此一信息加以隐瞒，未告知买受人，违背了民法通则第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时认为，“凶宅”对于涉案房屋而言属于重要事实。据此认定，房屋买卖合同无效。即上述案件类型二所采取的救济方式。3、合同生效，但可撤销。此观点认为，房屋出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一事实，使房屋买受人在不知情，也即违背自己真实意愿的情况下与出卖人订立了房屋买卖合同，违反了诚实信用、公平交易的基本原则。依照现实生活中的交易习惯，房屋内发生的凶宅事件成为影响房屋能否交易成功及交易价格高低的重要因素。因此房屋出卖人的行为属于民事欺诈，买受人对此合同享有撤销权。并根据合同法的相关规定，要求房屋出卖人返还购房款，对买受人在订立合同、履行合同义务、参加诉讼等与房屋买卖相关活动中的损失进行赔偿。（二）侵权责任