万科领跑搭积木时代

万科领跑搭积木时代万科领跑搭积木时代 刘爱明 推进住宅产业化首先要解决社会认知问题 体验馆内你的一个想法也许就会在今后的住宅内体现 一块块 积木 搭成的将是全新概念的住宅楼 搭积木时代搭积木时代 2007 年 或将成为中国住宅工业化元年 住宅建设由此跨入一个 新时代 11 月 集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目 上海新里程 即将接受市场检验 这是中国真 正意义上的第一套工业化住宅 从实验室到市场 万科里程碑的这一步走了七年 住宅工业化 就是像搭积木一样造房子 建筑的大部分构件在工厂内系列化 标准化生产 然后运到工 地拼装 这是对传统建筑生产方式的颠覆 节能环保等诸多优点十分明显 住宅工业化生产方式 国内早在 1980 年前后就有小规模 试水 北京前三门大街上的住宅 上海万 体馆对面的高层已隐约显形 然而 今天的规模和水准已大大跃升 对越来越多即将住进 积木房 的人而言 可持续发展的理念从此朝夕相伴 杨 江 走进走进 积木房积木房 上海 万科新里程 即将开盘的 20 21 号楼 是走出实验室 走出车间 在公众关注下拼装起来的工 厂化住宅 撰稿 李泽旭 记者 用造汽车的方式造房子 像搭积木一样搭高楼 几天后 中国住宅产业化生产将迈出令人期待的一步 上海 万科新里程 20 21 号两幢商品住宅就要开盘销售了 对于这两幢住宅 许多人充满了好奇与期待 体验中心的接触体验中心的接触 10 月 25 日 记者来到深圳梅林路 63 号万科体验中心 阳光从楼顶的玻璃倾泻而下 给金属外壳晕染 一层金黄 许多人在展厅前放慢了脚步 驻足欣赏 在这里 你不仅是一个体验者 可以亲手触摸工业化 标准化生产出来的住房 实景 和模型 更是一个参与者 每一个小小的设想都有可能今后在万科的住宅中 得以体现 拿如厕这件小事为例 从走进厕所开始 参观者可能会产生许多想法 闻到的空气是否清新 坐下后人 体感觉是否舒适 如厕过程中如何打发时间 如果看报纸的话 可以把报纸随手放在哪里 手纸盒在哪个位 置最方便使用 如何能将马桶冲洗得最干净 如何神清气爽地走出厕所 对于用户提出的这些问题 万 科体验中心会形成解决方案 万科很清楚 产品好不好用 客户最有发言权 这个体验中心的全名是 万科产品体验馆 展示着万科在住宅功能 性能 建造技术和客户方面的研 究和运用成果 并邀请客户来亲身体验 不少人以为这是个 大样板房 其实 样板房是从高于生活的感 受上赢得客户的青睐 而万科产品体验馆展示的产品 则贴近生活本身 力图在使用感受的层面上与客户对 话 2005 年 万科建筑研究中心在推进生活研究的课题时 通过一系列的客户调查和深访 针对住宅中阳 台 厨房和交通空间的功能部件进行了研究 并取得了一批部件的设计成果 在调查研究的过程中他们发现 在万科的楼盘中 选用的一些部件事实上并不适合客户的使用 建筑师发现 厨房中设在水盆下方橱柜里的垃圾桶 在所有受访客户中仅有一户在正常使用 而他们本 来觉得这正是设计中的亮点 这不免让人觉得尴尬 大多数的客户都表示 垃圾桶放在柜子里 总是觉得柜 子里有味道 还容易生虫子 垃圾桶挂在柜门上 容易碰下来 当调查员查看唯一那个正在使用的垃圾桶 时 更尴尬的事情发生了 放着垃圾桶的柜门打开时 一群蚊蝇哄然而出 主人一脸难堪地说 天气闷热 一有垃圾就生虫 感受了调研时的尴尬 建筑师们都迫切希望能在建筑研究中心里辟出专门 测试 产品的空间 邀请万 科的客户来体验和试用新产品 新设计 希望能够听到最直接 最真实和最客观的改进意见 产品体验馆的外形 最初的构想只是在原平台的上空加建两层 当产品体验馆还只是单纯的产品幕后 测试场 时 朴素的加建完全能够应付 但当产品体验馆已经长成了需要 出得厅堂 的美女时 简单加 建就显得有点委屈了 于是 从 带展示窗口的大盒子 到 平滑的波浪体 再到 光滑的三维体 最 后变成现在的 金属拉丝网片的三维体 恰到好处地为万科产品体验馆找到了一个合适的载体 工业化 标准化对于客户来说并不是所关心的内容 他们最关心的东西 不是 技术 这个名词本身 而是可以使用 技术 解决的 事件 采访中 记者听到这样一个名词 同层给排水系统 在体验中心 我终于看到了实体 卫生间内的装修一切如常 但是掀开地板砖 一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥 盒 子 露了出来 这个 10 多厘米高的地下乾坤中 排水管 给水管 给水增压系统有序排列 那种在楼下住 户才能看到和检修的下水道 被巧妙地挪在这同一层 楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音 楼上住户 也不会在检修时再麻烦楼下邻居 客户关心的厕所会不会有臭气 冲水的时候是否流畅 厕所会不会堵塞 如果厕所坏了是否方便修理等等问题 从此一并解决 在这里 万科把整个微缩版本的构件生产流水线搬了过来 客户们可以自己来组装经过构件拆分设计后 的工厂化住宅的模型 模型一块一块可拆可装 就像汽车零件一般 在这里 每个人一尝试就能明白 用造 汽车的方式造房子 像搭积木一样搭高楼是怎么回事 试制试制 积木房积木房 在体验中心 亲手组装了住宅模型的客户都会问一句 这样 盖 房子 行么 万科给出的答 案是 不仅行 而且好 底气来自 2005 年 10 月开始的一系列试验 在东莞松山湖的万科住宅产业化基地里 先后立起了两幢 积木房 它们被称为 万科新里程 20 21 号两幢住宅的 哥哥 2005 年 10 月 万科工业化实验 1 号楼破土动工 现在想来 万科人当时做设计时颇有些 无知者无 畏 的勇气 面对 装配整体式预制砼框架住宅体系 这样一个课题 看着手边传统的 混凝土结构设计规 范 很难将两者联系到一起 更无法找到设计的标准和参考 怎么办 万科第一个想到的就是离深圳最近 的香港 香港公屋应用预制混凝土外墙已经有 30 多年的历史 而且在深圳皇岗路上 经常可以看到拖着装好窗 户 栏杆的预制混凝土外墙的货车经过 这说明深圳附近一定有预制构件的加工企业 经过调研 他们找到 了香港工业化程度最高的一个住宅项目 虎地住宅发展项目 在那里 万科人亲眼看到预制混凝土的外墙 剪力墙 楼板 阳台 厨房 洗手间 成功地在工地装配成了一栋拔地而起的高层住宅 他们心里渐渐有了 底 接下来的第一件事就是联系虎地项目的设计方 奥雅纳工程顾问有限公司 这个完成了德方斯 悉尼 歌剧院 巴黎蓬皮杜艺术文化中心 汇丰银行大厦等经典建筑的结构设计公司 成为万科住宅产业化第一个 签约的合作方 接着万科又顺藤摸瓜地找到了珠三角规模最大的前 5 家预制混凝土构件生产企业 这些企业 无一例外 仅为香港和其他境外工程提供预制构件 经过考察 最后选定了华润系的中威 由于缺乏产品的内销资质 所以在 1 号楼中使用的所有混凝土预制构件 都是先运到皇岗口岸 办完过 关手续后出境 随即再以进口的名义入境 接着再运到施工现场 因此 万科人都戏称为这是 出口转内销 当时 万科强调的是较高的工业化程度 希望所有拆分出来的结构和围护构件以及单元模块均能采用预 制的方式 因此 万科的研发人员将厨房 洗手间进行了整体预制 再加上香港和内地对于结构规范的差异 性 所以采用了全预制的方法 将梁和柱都在工厂加工好 再到工地进行拼装这些都为后续的施工带来了一 定的难度 2006 年 10 月份 1 号楼被拆除 尽管只存在了仅仅半年时间 但作为万科第一栋工业化的试验楼 同 时也是国内第一个采用装配整体式方式建造的预制混凝土的住宅实体 1 号楼的确可以称为一个里程碑 做完了 1 号楼 万科的学习榜样从香港转到了日本 香港地区大多数建筑仅使用预制混凝土外墙 而日 本在低层 中层和高层建筑中均有相适宜的成熟工业化技术和产品体系以及与之配套的供应体系 更为重要 的是 香港没有结构抗震规范 而日本则是个地震高发国家 装配整体式预制混凝土住宅在日本的建筑 尤 其是高层建筑中大行其道 无疑回答了人们对此类建筑是否抗震的疑问 从 1 号楼 万科走出了 积木造房 的第一步 第一次尝试了住宅工业化的过程 拼装拼装 新里程新里程 上海 万科新里程 坐落在浦东高清路 2878 号 11 月即将开盘的 20 21 号楼 是走出实验室 走出 车间 在公众关注下拼装起来的工厂化住宅 打开四楼一户的防盗门 上海万科 PC Precast Concrete 即预制混凝土 主管李杰随手摁亮了客厅里的 灯 深色的复合地板 乳白色的墙纸 造型不同的吊顶 一个刚刚装修好的 家 与传统的住宅没什么不同吗 与传统的住宅没什么不同吗 外表上是看不出什么的 但是却有 内秀 李杰笑了 他说 就看从外面进来时看到的 16 厘米 厚 被分割成 10 平方米左右一块的红色外墙吧 那可不是在这里人工砌上的 而是在工厂的钢模具里 出 生 然后再运到工地吊装的 墙面上的瓷砖和窗框在工厂就同墙体浇筑在一起了 与传统的贴 嵌方式相 比 这种一体化的外墙不会发生瓷砖脱落 窗缝漏水的通病 吊装过程中 墙与墙之间有密封胶垫 既保证 了密封效果 又增加了抗震的柔韧度 外面的阳台 上楼时走过的楼梯和我们脚下 18 厘米厚楼板中的 8 厘 米楼板 同样也是在工厂一整块一整块 出生 的 整栋楼只有主体框架和少部分墙体是现场浇筑和人工砌 成的 然后把这些大零件从工厂运来吊装 怎么样 像不像在搭积木 这两栋 PC 楼万科采用的施工模式并不一样 20 号效法香港 21 号楼则为日本模式 香港 上海以及日 本的设计单位都参与其中 而构件的生产 则是由上海本地供应商完成的 大体来说 PC 可为四大部分 外墙板 楼板 阳台 楼梯 PC PC 构件是如何制作的 构件是如何制作的 我们用钢制模板 钢筋加工成型后整体吊装到模板里 混凝土浇注后进行蒸汽养护 生产过程中的模 板清洁 钢筋加工成型 窗框安装 预埋件固定 混凝土施工 一系列工序都采用工厂式流水施工 每个 工种都由相对少数的固定的娴熟工人操作实施 李杰笑着说 这样盖房子的工地看不到大量的水泥 黄 沙 砖和工人 施工材料和工人起码减少一半 但速度要比传统做法快三分之一 而且 每一个构件在工厂 里都经过了检验 确保百分之百合格才出厂 传统作业时大量工人在施工现场 高空坠落 触电 物体打击等是事故频发率最高的三项 而工厂化是 把大量工地作业移到工厂 现场工人最大可减少 89 大大减少了现场安全事故发生率 室内还有什么奥妙吗 室内还有什么奥妙吗 李杰指给我看房间内墙面 地板 天棚等 破损 处 这些都是为了让客户清楚地看到内里乾坤而留下 的剖面 室内间隔墙使用轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉 隔音效果非常好 而且很平整 不用担心新买的家具 靠墙时因为墙面不平而出现空隙 不要以为这种墙很 脆弱 墙上挂着的 10 公斤铁块已经 3 个多月了 钉子仍然没有丝毫松动 其他户与户 户与走廊之间的间隔墙以及外墙的内侧 天棚也采用轻钢龙骨和石膏 板贴面 吊顶 电线都排在中间的空隙 地板则采用脚柱架空 不但可以进行水电排线 更重要的是各支撑 脚柱的橡胶 21110 60 0 28 垫起到了减震作用 楼上的活动不会给楼下带来任何影响 卫生间的同层 排水系统你已经在体验中间见过了 这种架空设计不仅省去了水泥 黄沙 还有平整 隔音 环保 利于排 线 利于管线检修等优势 这种工业化 标准化的生产 成本是不是相应提高 新里程 20 栋和 21 栋 PC 楼主体结构一直以每层 5 天的进度顺利向上推进 7 月份就主体结构封顶 因为还没有规模化 材料也没有全部国产化 它的成本是比较高的 而销售售价上又要与周边楼盘保持基本 一致 如果大范围推广 成本能够马上下降 李杰解释说 很多人还记得亨利 福特的名言 顾客可以选择任何颜色的汽车 只要汽车是黑色的 在人们的常识中 工业化 标准化和个性化 多样性是对立性的 而李杰认为 这是一个认识上的误区 工业化住宅形成一定 规模后 完全可以达到根据客户不同需求生产房子 就像连锁超市 连锁快餐一样 它们的运行模式 企业 形象逐渐趋向同一和标准 但供应的商品却多种多样 刘爱明 住宅产业化是一种颠覆刘爱明 住宅产业化是一种颠覆 满足大众个性化需求的方式 恰恰就是走标准化道路 10 月 25 日 万科上海中心 万科集团副总经理 上海万科董事长刘爱明伫立窗前 望着他脚下的这片战场 在这里 万科结出了硕果 今年 7 月 集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目 上海新里程 封 顶 即将接受市场检验 这是万科工业化生产历经 7 年后 从实验室正式迈向市场具有里程碑意义的一件大事 也是推进中国住 宅产业化进程的重要一步 刘爱明心情愉悦 住宅产业化的话匣子一打开就滔滔不绝 产业化是生产力的革命产业化是生产力的革命 新民周刊 你们似乎已成为国内住宅产业化的 领头羊 万科怎样看待这个角色 刘爱明 万科内部很早就提出住宅产业化 1999 年 王石对建设部有关领导提出这一概念 很快万科 就建立建筑研究中心 此后七八年 万科开展了一系列住宅产业化行动 王石是一个对未来判断很敏锐的人 他当初提出住宅产业化 即便内部也没几个人信 我们与外界谈起时 人家也不感兴趣 似乎觉得万科提出 了一个无厘头的话题 根本不搭你的茬 对住宅产业化的认同需要一个过程 在我们看来 当下越难以认识 未来就越可能被证明是正确的 到 了 2003 年有人开始质疑 说万科是哗众取宠 认为住宅产业化不现实 这是一个可喜的转变 尽管人们仍 持否定态度 但至少愿意和你讨论了 说明人们开始思考住宅产业化 这几年里 万科加大了住宅产业化的 力度 做出一些实际成果后 大家开始改变质疑 来努力理解住宅产业化了 实际上 万科选择住宅产业化是企业内在需求使然 起初思考住宅产业化并没有达到现在这个社会责任 的高度 当初只是在想 传统方式建造房屋总是会有错误 而且错误总是在不断重复 万科既然已经是行业 的领跑者 那就必须带头思考解决这个问题 另外 这几年国内住宅需求旺盛 市场提供了壮大规模的机会 但问题是企业自身能否做到 我们认为 如果不改变传统生产方式 规模是难以做大的 现在生产 1 万套住宅 质量尚且难以保证 未来如果生产 10 万套 那质量问题岂不要成为灾难 万科要做大 但怎样才能做大 即使销售数量在增长 但只是简单的数字叠加 很快会遇到极限 而我 们要求的是企业规模扩大的同时 自身效率 产品质量 客户满意度也要提高 譬如上海万科 2005 年八九个项目要两三百人管理 现在差不多 30 个项目了 如果生产方式不改变 那企业岂不是要增加到七八百人 如果将来项目更多 那怎么办 所以我们从多角度考虑 得出结论是必须产业化 可以说这是一次生产力的革命 新民周刊 我们很想知道 7 年间 万科在住宅产业化领域做了哪些事情 目前到了哪一步 刘爱明 万科这几年在国内做了很多项目 甚至在东莞建立了产业化研发基地 这是一个国家产业化示 范基地 除对工业化楼宇进行试验之外 更多是测试住宅性能 研发基地正在建造中国唯一的住宅测试塔 你应该注意到 目前住宅是没有性能测试的 住宅作为一种产品 居然没有数据来说明它的性能 这就好比 汽车 你现在只能说它可以跑 但问题是它的可维修性 耗油率 还有很多性能需要数据说明 万科总部还建造了几栋工业化住宅试验楼 万科内部把它叫做 神州一号 神州二号 这就好比 概念车 在总部进行技术研发和探索的基础上 上海万科建造了 1 万平方米的工业化住宅 这就是位于浦东的 新里程 这是集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目 今年 7 月封顶 马上就要对外销售 年底 还有差不多 10 万平方米开工 这个意义非同小可 说明我们已经不是简单地提出产业化概念 而是实实在 在地行动着 新里程 是万科工业化生产历经 7 年 从实验室正式迈进市场具有里程碑意义的事件 万科为中国住 宅产业化进程的推进又迈出了重要一步 这本身说明公司对住宅产业化已思考得相当清楚 对行业内外是一 个很好的说服与促进 新民周刊 7 年里推广住宅产业化的难点在哪里 刘爱明 技术上没有障碍 住宅产业化只是在国内起步晚 在全球很多国家和地区早已开展了 日本二 战后就开始住宅产业化 香港地区起步至今也有二三十年 欧美更早 我们只需把海外技术消化后最大程度 地本土化 毕竟环境 政策不同 不能简单照搬 最为关键的还是社会认知问题 对万科而言这也可以说是一种社会资源 不是说万科想标准化建楼 想 住宅产业化就可以进行 要有人设计 给你盖楼 还要有厂家为你生产标准化部件 尤其需要政府支持 上海是中国资源最丰富的城市 你总是可以找到能够与你合作的人 我们一开始还担心上海有没有企业 为我们做标准化配件 后来发现很容易就找到了 甚至还有专门厂家为日本制作配件出口 凭这一点 你就 可以看到在上海 对住宅产业化的社会认知不是问题 在住宅产业化上 上海市政府的认识是非常深刻的 我们当初提出这个概念 政府立即表态是个好事 上海市政府一直在强调节能环保 而建筑行业正是一个能耗大户 居然还是粗放式生产 这怎么行 住宅产业化体现节能环保的优势 万科在这一点上与政府的导向不谋而合 上海市政府态度积极 当初 听说万科在搞住宅产业化 立即组织一批人到万科来听取汇报 一个房管局领导因有事没能参加 后来还专 程来了一趟 听我重新讲解了一遍 这对我们是很大的鼓舞 合作伙伴的认知也很到位 比如 上海建工集团 作为一个行业龙头 它完全认同住宅产业化 与万科 一拍即合 产业化的前期需要不断加大投入 比如楼宇盖建的设备与传统就不同 建工集团为此投入几千万 元 这显然是战略决策 我时常对合作伙伴强调 你们不能追赶时髦 简单地认为万科在搞住宅产业化 我也跟着做 而是要认 识到万科选择了这样一条战略发展道路 你也要从战略上与之统一 因为住宅产业化在内地是一个新生事物 将来要有很多问题要去共同面对 若不是战略选择 将来就不会有那么大的决心与万科一起坚持 标准化最利于实现个性化标准化最利于实现个性化 新民周刊 你刚才提到王石当初提出产业化的概念 内外都有质疑 质疑什么呢 刘爱明 内外的质疑没有本质区别 技术方面 本身没有太多争议 大家一般认为 你把楼建得一个样 怎么卖得掉 产业化成本增加怎么能承受 这个认识要很大的弯子才能扭转过来 即便现在 也不是所有人 都能搞清楚的 所谓产业化 就是用工业化思路生产 我们现在看到的所有工业化产品 比如电视机 不是你想造成什 么样子就是什么样子 它有各自的系列 每个系列肯定都是一样的 手机 衣服都是如此 但为什么同样的 工业化思路 大家就不能接受房子造得一样呢 追求每套房子不一样并没有意义 这种追求不是为了客户 去年我们设计了 55 套厨房和卫生间 难道 说每一种都是针对不同的客户 不 这样做 就是为了不一样而不一样 没有任何意义 如果这种不一样带 来客户满意度的提高 那我觉得是可以接受的 但问题是这种不一样 带来的恰恰是客户满意度不高 新民周刊 那么又怎样满足客户的个性化需求呢 刘爱明 我们在 2003 年提出标准化概念 我们觉得 恰恰是走标准化道路才能满足客户个性化需求 这怎么理解 有两种方式可以满足个性化需求 一是完全量体裁衣 但一般人消费不起 你想要一款自 己的汽车 可以 掏出 3000 万元甚至 1 亿元 给你造出你想要的 与所有产品不一样的汽车 大概只有比 尔 盖茨可以这样建房 但比尔 盖茨有几个 这不现实 社会不是用这种方式去满足大众的个性化需求的 另一种满足大众个性化需求的方式 我认为恰恰就是走标准化道路 你无法满足每个人的个性需求 但 你可以把人分类 某一类人总是表现出个性化需求的共性 只要满足最关键的共性需求就可以了 比如手机 对商务人士 只要能接发邮件 短信 可以打电话就够了 但对于时尚人士 他需要的就是 音乐播放 摄像等功能 工业化产品满足个性化需求 就是这个思路 房子也是如此 只有把分类人群个性需求的共性研究透彻 才能提供超出他期望的满足 新民周刊 你的意思是不是也意味着传统的生产模式反倒不能满足个性化需求 刘爱明 确实如此 传统生产模式根本无人细分客户 所谓细分也只是简单的 一次置业 与 二次置 业 但那是一种物理特征的划分 是粗放式的 作为产品 住宅的舒适性如何 各方面性能如何 都必须 细分研究 我们发现 行业内很多成功的开发商有意无意都在走标准化道路 你在上海会发现 某家开发商开发的 住宅会越来越一样 我们认为标准化是个性化最好的道路 又会有人问 标准化是不是就会把房子建得一模一样 这个问题本身说明大家认知上有偏差 正因为标 准化才能把房子建得不一样 你把房子都造得不一样 代价太大 社会承受不了 比如 你有 100 万款手机 社会能承受吗 现代社 会 产品的多样化一定是以标准化为基础的 抛开标准化谈多样化 太奢侈了 现在手机充电器不一样 社 会都承受不了 那是巨大的浪费 这个世界上有很多种灯泡 但接头只有两三种规格 就是这个道理 我们认为 产品必须先定型再批量生产 是满足一个人的需求还是满足一类人的需求 这首先要搞清楚 标准之下 无非是对不同类的客户生产不同的系列而已 在技术上不是难题 高成本将带来高性能高成本将带来高性能 新民周刊 还有一个质疑就是成本问题 原来一层楼一周建好 现在只要一天 但试点项目的建安成本 比以前增加了 40 据说当建筑面积达到 10 万平方米以上 成本会增加 25 并基本固定下来 成本增加 建筑质量也提高 但售价也相应增加了 刘爱明 成本现在看来是肯定比传统造法高 当然未来也可能比传统低 国外工业化住宅确实更便宜 但现在 我们怎样理解成本高 客户买东西不是简单看价格 从来都是看性价比 这就好办 就看你成本增加能否给客户带来更高的价 值 这是关键 如果增加 10 元成本 给客户带来 11 元的价值 那就可以了 我们现在要做的就是如何将增加的成本转化为客户更大的价值回报 新民周刊 售价比传统住宅高 在目前房价高企时这个问题更为敏感 刘爱明 大家都在声讨高房价 但为何无人关心产品性能 不同的客户需求不同 比如手机 有些老人 就是为与儿女通话 其他功能都不要 对他而言两三百元的手机够了 但还有些客户是需要品质的 两三千 元的手机对他而言可能还不够 所以笼统谈房价是没有意义的 我认为这个时候恰恰应该讨论性能问题 如果提高住宅性能 客户抱怨度肯定降低 产业化的房子性能 就是好 我很有信心 传统建造方式 质量好坏 你自己都说不清楚 没有数据啊 现在标准化生产 质量 提高明显 比如误差 原来是以厘米为单位计算 现在是以毫米为单位计算 中国的一些房子二三十年就拆了 为何国外的房子一两百年看上去也并不破烂 很大程度上就是因为国 内的房子不便维护 传统建造 设备与结构不分离 比如管线埋在混凝土里 混凝土寿命长 但管线寿命相对短 坏了怎么 维修 你不可能把混凝土砸了维修里面的管道 所以你会看到很多老房子维修后 外墙裸露一排排管线 以 致房子非常丑陋 产业化生产 外墙是在厂房用混凝土生产 传统外墙可以用 30 年 产业化的寿命 70 年 同时 因为设 备与结构是分离的 便于维修 升级 站在长久的角度就能看出区别 为何不在初期多投入一点 给客户带 来更长久的价值 再谈使用性能 现在每套房子都经过了认真研究 居住更舒适 比如我们做的架空地板 所有管线从地 板下面走 而且地板架空 上下楼层间不再有噪音影响 我认为这都给客户带来了好处 问题是客户能不能接受产业化这个理念 新民周刊 确实 你刚才谈到了社会认知的各个层次 唯独没有谈到客户 刘爱明 不要认为客户笨 客户比谁都聪明 我们最近开了一个推介会 发现很多客户对产业化了解得 比我们还多 他们觉得标准化住宅好 但问题是国内买不到 所以不要低估客户的认知 有相当一群人是认 同产业化概念的 很多客户反过来跟我们强调住宅节能环保理念 表示不环保就不买 当然 这毕竟是小众 不过在初期 也不能指望所有客户都有这个认知 对大多数人需要有知识普及的 过程 如果现在大家都意识到了 那对万科而言就不是一个战略问题了 就是必须立马要做的事情了 新民周刊 你总是试图用积木 手机 汽车作比方 这些都是大家司空见惯的工业化产品 是不是这样 的解释方式与目前的社会认知度有关 刘爱明 当然 谈住宅 大多数人觉得深奥 而手机 汽车 电脑的工业化生产思路大家已经接受 相 对好理解 住宅产业化快步迈进住宅产业化快步迈进 新民周刊 从概念到产品 为何是上海万科跨出了住宅产业化的里程碑的一步 刘爱明 首先 对住宅产业化 上海的社会认知度很高 这个环境对上海万科走上产业化道路很有利 在万科内部 上海万科是一个十几年的成熟公司 开发规模小时 没必要思考产业化 一年也就那么 10 万平方米的规模 老实一点用传统方式造 质量控制好 反倒简单 但现在的上海万科 面临着规模急 剧增长的压力 不走产业化 标准化道路 效率 品质 客户满意度就会出问题 上海万科 2005 年销售 22 亿元 去年 37 亿元 今年 70 亿元 明年将会达到 140 亿元 这样的增长速度 给企业内部带来的压力是巨大的 再不走产业化道路就会遇到发展极限 新民周刊 也就是说 上海万科也到了转型的时间节点 刘爱明 是的 上海万科必须寻求战略突破 否则无法发展 突破了就有第二次腾飞 根据万科的判断 产业化趋势也就是三五年内会显现 如果不形成行之有效的突破极限的方式 万科发展将遇到瓶颈 为此 上海万科正在建立住宅研发中心 我实际更关心的是住宅性能问题 节能环保的优势怎样体现 目前政府也积极参与 与我们一起寻找研发力量 这对我们是一个鼓舞 在产业化住宅的标准制定上 上海已经立项 很多预制混凝土构件将在工厂生产 质量管理空间变了 政府的监管流程 质量标准等也会相应改变 新民周刊 这是一个对传统的颠覆 也意味着挑战 刘爱明 产业化给所有人带来颠覆与挑战 不过挑战更多的还是在社会认知方面 只要有了认知 技术 操作不难 上海万科到 2009 年 新开工的公寓将有 80 用产业化模式建造 明年是 60 的比例 今年 30 我刚才一直在强调性能 传统粗放式建造 很多性能不能定量 只能定性评估 这不科学 现在缺乏标 准 万科未来要担当行业标准制订者的角色 这就是竞争的最高境界 由你来制订标准 节能环保要落实标准 还有其他住宅性能 比如可维护性 保温性 隔音性 现在大家只是说用了保温 材料 但实际效果呢 不是说穿保暖服就保暖 要有数据 很多人听说我们在建上海万科技术研发中心 觉得奇怪 你就别蒙我了 不就是盖房子嘛 还搞什么技 术研发中心 又不是造汽车 火箭 要研发干吗 这说明大家对房子的要求不高 研发就是要拿出性能数据 来 用数据证明产业化的好处 新民周刊 替客户问一个问题 万科说产业化就像搭积木一样造楼 那么抗震性能呢 刘爱明 日本是一个地震高发国家 但产业化程度却很高 大家的疑问很好回答 通俗一点讲 产业化 住宅本身虽然像搭积木 但房屋骨架不是搭积木 还是传统方式生产 房子分为结构与填充两部分 产业化将两者分开 只有填充部分在工厂生产 而抗震主要是结构部分在 起作用 大家可以放心 房屋都是经政府审批验收的 抗震是关键点 在抗震性能方面是不可能违背政府规范的 新民周刊 你心目中住宅产业化的蓝图是怎样的 刘爱明 万科计划 3 年内在全国建 120 万平方米产业化住宅 现在看来这个数字肯定会超过 总的趋势 国内住宅产业化步伐一定越来越快 因为节能环保是政府着力要解决的问题 我的强烈判断 节能环保这个 问题向我们走来的速度超过任何人的想象 你不要以为和你没有关系 马上就在你面前出现 而且这个 马 上 超过你的想象 住宅产业化向大家走来的速度超过我们每个人的想象 甚至超过我的想象 我想 5 到 10 年 住宅产业化一定蔚然成风 可能更快 工业化造房工业化造房 先造制度后造房 先造制度后造房 制度建立了 建筑构件和部品的市场就有了 生产这些部品的厂子也就有了 房子就顺其自然地工业化了 去年 我在澳大利亚墨尔本买了一栋新房 这是一栋 工业化房子 因为这栋房子几乎所有的建筑材料都 是工厂按照国家标准生产的半成品或成品 建筑商只是买来这些住宅构件和部品 按照设计图纸组装 亲历工业化造房亲历工业化造房 我的这栋新房是如何营造起来的呢 从地基说起 建筑商打地基的水泥是从专门从事搅拌水泥生意的公 司买来的 铺上钢筋 下好螺栓 规定好时间 搅拌车就把水泥送来 现场浇筑 这样就不会出现标号不够 配比不当或偷工减料的问题 建筑商买来加工好的木龙骨架或轻钢结构骨架 现场拼装房屋结构 木龙骨架所使用的木材是用原木经 配比加工制造 看似不粗 但承载力大大超过原木 轻便且易于安装 还防腐防虫 据说这样使用木材相当 节约 原木利用率高达 95 而砍一棵树来造房子 去皮去枝 利用率恐怕只在 60 左右 由于结构轻便又 能承重 整栋房子不一定需要承重墙 特别需要指出的是 这些木料长短粗细不一 各有各的功能 必须按 图拼装 在这个意义上 它们已经超出了传统建筑材料的意义 而是一个独立的建筑部件 即一种 住宅部 品 他们接着买来石膏板 保温板 防潮纸和压成木纹的塑料板或聚乙烯贴面做墙体 这些材料都是高度工 业化的 化工产品 很轻很薄 但是 有些标准产品在隔热和保暖上的效果已经超过传统的砖头 尤其是这些材料节 约了珍贵的黏土 也有人使用黏土砖砌在外面 再用勾缝做装饰 即便使用砖头的住宅 砖头用于外墙的功能也主要是隔 热和保暖 而非承重 室内完全没有砖墙 全部使用木龙骨架或轻钢结构骨架来支撑建筑和分隔室内空间 于是 室内布局的变化相当自由 如果使用砖头作为承重墙 室内布局的调整几乎不太可能 在这里 人在 室内所接触到的全部是木质或化工纤维的墙体 都是中空的 所有管线设置其中 既安全又美观 最后 他们买来各类成型窗框 窗户以及门框与门 直接安装 这些东西当然就是工业产品 铝合金或 塑钢材质的 这样 住宅的土建工程也就大致完成了 接下来就是安装水电气 水电气设备及其管线也都是 标准的工业产品 内装饰材料同样如此 这就是所谓 工业化造房 与我们搭积木造房子的原理一个样 实现工业化造房的基础 是住宅用构件和部品大多实现标准化和系列化 按照住宅建筑的各个部位和功 能要求 将住宅进行部品部件化的分解 使其在工厂内制作加工成半成品 运至施工现场组装 并保证这些 部品安装到位 满足功能要求 住宅用构件和部品专业化 商品化和社会化程度很高 在欧美澳加这些发达工业化国家都能见到相似的 建材超市 琳琅满目 选择余地大得很 要真正实现 工业化造房 还必须有标准化的建筑技术制度 政府建筑管理制度 建筑保险制度 住 宅金融制度和法律制度作为保证 绝不是有了建筑部品生产厂家就可以实现住宅工业化 在我国实现 工业化造房 当务之急是完善 工业化造房 制度 特别是政府制度导向下的建筑保险 制度和住宅金融制度 当然还要有法律基础 实际上 西方发达国家在住宅工业化起步开始时的技术绝对不 如我们今天 但他们有制度 市场 住宅工业化就展开了 制度建立了 建筑构件和部品的市场就有了 生产这些部品的厂子也就有了 房子就顺其自然地工业化 了 在住宅工业化问题上 我们不缺技术与投资 我们缺的就是制度保证 这是西方经济发达国家住宅工业 化的历史经验 工业化造房进程工业化造房进程 1990 年代初到澳大利亚时 我们租过建于 1930 年代 二战前 的住宅 那所住宅 特别是它的木制开扇窗 屏门 围栏 楼梯和阶沿石 的确精致 但却是工匠 现场制造的部件 住宅墙体甚厚 冬暖夏凉 因为采用重型和梁柱结构技术 用砖头作隔断 每间房开间很 大 以后我们又租过 1960 年代 二战后 的房子 那是当时意大利或希腊移民建造的 那所房子已经是工业 化的产品了 只是水平比今天要低许多 比如结构四四方方 无檐平顶 就像一个火柴盒 使用木质框架支 撑整个结构 没有承重砖墙 当时直接使用在工厂加工好的原木 所以承载强度不大 开间小了许多 室内 隔断墙还是使用木质夹板 房主特别担心白蚁 铁质窗户也不太容易关严 当然 它已经采用标准化的钉和 螺丝 把工业化木材拼接起 住宅结构比原先要轻许多 接下来是我们现在居住的 1980 年代的住宅 这所房子的所有框架还是使用原木构造 但室内隔断墙已 经使用化纤材料板了 由于工业塑料和铝合金的进步 窗户完全工业化 至今我们还可以买到更换它的配件 比起 2006 年买的住宅 这个住宅的开间要小得多 原木承重能力的限制是根本原因 最后 就是我们现在买下的这个住宅工业化成熟后的 2006 年的住宅 毫不夸张地说 它已经完全工业 化了 从建筑商提交给税务局有关这所住宅的折旧计划中可以看出 整个住宅价格的 61 73 可以进入折旧 而 38 27 属于劳务和土地价值 不能进入折旧 也就是说 建筑商用于购置住宅部品的花销占售价的 60 以上 而在 1930 年代 建筑商用于购置建筑 材料的花销只占售价的 30 左右 因为 建筑商要雇用建筑工匠现场加工除砖瓦和使用设施以外的所有住宅 部品 先造制度后造房先造制度后造房 西方发达国家现代工业化造房历史的背后还有两个发展 一是住宅工业化的制度发展 二是这个制度保 证下的住宅部品的市场发展 制度和市场相互推进 1990 年代以来 澳大利亚为实现建筑节能 政府修改了住宅墙体标准 如要求和允许使用特殊化纤板 和隔热填充材料 标准一改 建筑师就必须修改设计 保险公司也来了 不按设计标准建房 则增加保险费 或不予保险 没有质量保险的房子谁敢买 于是 建筑商就得到市场上去买这些建筑部品 有了需求 自然 有人投资建厂 在西方发达国家 住宅工业化就是在这样的制度机制下实现的 这些国家都有一部 住宅法 接下来就是建筑法 保险法等 我们新买的这所房子就服从多利亚州 1993 年 建筑法 按照这个法律的第 135 款 一个新居住建筑在使用之前 必须得到 建筑担保证书 由保险公司签署的这个证书对整个建筑的质量做 6 年保险 再根据 2004 年 建筑担保法 保险公司有权签署这份证书的前提 是这个新建筑已经得到 居住许 可证书 在我们这所房子建造过程中 当地政府住宅管理机构分别进行了 3 次现场检查 一次是浇筑地基 时 一次是安装木龙骨架现场拼装房屋结构时 第三次是建造完毕时 必须在现场检查和审查全部设计和购 买建筑材料全部凭证后 他们才签署 居住许可证书 按照银行贷款规则 没有 居住许可证书 和 建筑担保证书 绝对不予贷款 正是在如此严密复杂又相互协调的制度保障下 西方发达国家的住宅才可以实现工业化 消费者并不太 担心住宅质量 不管建筑商愿意不愿意 他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品 这样做的原因有三 一 是可以降低造价 二是可以借到款和获得建筑保险 三是政府规范要求他们必须如此 否则连建筑执照也会 被吊销 所以说 住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的 总而言之 住宅工业化至少有六大好处 一是在工厂生产构件和部品 有利于提高住宅建筑质量 二是 建筑材料部品部件化 安装简单易行 大大提高生产效率 三是建筑材料部品部件化可以比较彻底地将质量 责任划清 便于工程质量管理和保险制度的推行实施 四是可以大大节约原料和能源 五是可以保护建筑现 场环境 六是能提高施工现场安全性 其实 我国完全实现住宅工业化的硬件和软件基本上都有了 问题是我们还没有把它们很好地协调起来 尤其是市场经济的力量与政府管理制度的力量没有结合 工业标准与法制建设还没有结合 未来 中国不造未来 中国不造 小盒子小盒子 当然 西方发达国家的住宅工业化也有瑕疵 疵点还很大 这种疵点集中在建筑历史文化的丧失和对土 地资源的消耗上 他们的经验 这两个问题与住宅工业化中所采用的用地标准和建筑标准密切相关 不同于传统的欧洲 美国 加拿大和澳大利亚这类无自己历史传统且地域辽阔的国家 在推行住宅工业 化过程中 消耗了过多的土地资源 形成了蔓延式的城市形态 最终导致基础设施建设和维护难以维系 建 筑面貌千篇一律 例如 美国联邦住宅局曾经推行新住宅建设最低标准 包括宅基地规模 退红和整个住宅 的宽度 这个标准事实上只认可独门独院式的住宅建设 另外 联邦住宅局曾公布标准化的宅基地设计标准 专门详细地规定了在标准道路两旁的标准住宅 他们把有较宽马路和较深退红的住宅标记为 好 相反 把传统的和步行规模的街区标记为 坏 联邦住宅局甚至于规定了他们能够提供贷款担保的建筑形式和风 格 他们特别支持 新英格兰殖民地式 的建筑 这样 早期殖民地式的建筑曾一时横扫整个美国 毫不顾 及原先已经存在的地方风格 1962 年 美国曾经风靡一首叫做 小盒子 的歌曲 嘲笑当时正在发展中的千篇一律的工业化住宅和 郊区景观 歌中唱道 山边的小盒子 三分钱造起的小盒子 小盒子 小盒子 小盒子 都是一个样的小盒子 绿色的 粉色的 蓝色的 黄色的 它们都是三分钱造起的小盒子 它们都是一个样的小盒子 美国人开始嘲笑 而在意大利米兰 甚至连一些靠社会福利生活的家庭也曾拒绝搬进这种工业化房子 因为他们 无法忍受住进所有窗户看起来都是千篇一律的房子里 今年初 我去美国调研 在加州就看到