资产评估操作规程

资产评估业务操作规程资产评估业务操作规程 目目 录录 第一章 总则 1 第二章 评估程序 基本要求 3 第三章 评估程序 具体要求 4 第四章 流程规范 业务约定书 10 第五章 流程规范 资产评估资料清单 1 11 第六章 流程规范 核心程序 1 12 第七章 流程规范 工作底稿 1 47 第八章 附则 50 第一章第一章 总总 则则 一 为规范资产评估执业行为 控制执业质量及风险 提高执业水平及效率 根据国家有 关资产评估的规定办法 资产评估相关准则 本单位相关规章制度 制定本规程 二 本规程所称资产评估 是指本单位评估人员依据相关法律 法规和资产评估准则 对 评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 三 本规程所称评估程序 是指本单位评估人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步 骤 四 本规程所称评估报告 是指本单位评估人员根据资产评估准则的要求 在履行必要评 估程序后 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由本单位出具的书面专业 意见 五 本规程所称工作底稿 是指本单位评估人员执行评估业务形成的 反映评估程序实施 情况 支持评估结论的工作记录和相关资料 六 本规程所称机器设备 是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的 特定主体拥 有或者控制的有形资产 包括机器 仪器 器械 装置 附属的特殊建筑物等 七 本规程所称不动产 是指土地 建筑物及其他附着于土地上的定着物 包括物质实体 及其相关权益 八 本规程所称无形资产 是指特定主体所拥有或者控制的 不具有实物形态 能持续发 挥作用且能带来经济利益的资源 九 本规程适用于资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务 作为统一标准及规范 指导本单位评估人员履行评估程序 实施工作目标 撰写评估报告 编制和管理工作底稿 十 本单位评估人员从事资产评估业务及与价值估算相关的其他业务时 应遵守适用的资 产评估行业相关准则 从事本规程未详细规定的特定资产评估业务及与其价值估算相关的 其他业务时 应遵守或参照适用的相关规定 如 珠宝首饰的评估应遵守 珠宝首饰评估 指导意见 金融不良资产的评估应遵守 金融不良资产评估指导意见 试行 以财务 报告为目的的评估应遵守 以财务报告为目的的评估指南 试行 从事国有资产评估业 务及与价值估算相关的其他业务时 应同时遵守国家关于国有资产评估的相关规定 第二章第二章 评估程序评估程序 基本要求基本要求 一 评估人员应当遵守 资产评估准则 评估程序 等相关规定 通常应执行下列基本评 估程序 并不得随意删减基本评估程序 1 明确评估业务基本事项 2 签订业务约定书 3 编制评估计划 4 现场调查 5 收集评估资料 6 评定估算 7 编制和提交评估报告 8 编制和归档工作底稿 二 评估人员在执行评估业务过程中 由于受到客观限制 无法或者不能完全履行评估程 序 且当采取必要措施仍无法弥补程序缺失并对评估结论产生重大影响时 应按照本单位 内部规章制度 逐级汇报批准 由项目负责人协商委托方终止评估业务 三 评估人员履行评估程序 应按照本单位内部规章制度及本规程的要求 逐级汇报 审 批 四 评估人员应当将评估程序的履行情况记录于工作底稿中 并将其执行情况在评估报告 书中披露 第三章第三章 评估程序评估程序 具体要求具体要求 一 前期接洽 项目负责人应与委托方进行充分沟通 明确和记录下列基本事项 形成评估项目基本情况 调查表 并按照本单位相关规章制度逐级汇报 1 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 2 评估目的 3 评估对象和评估范围 4 价值类型 5 评估基准日 6 评估报告使用限制 7 评估报告提交时间及方式 8 评估服务费总额 支付时间和方式 9 委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项 二 业务分析 项目负责人应根据项目基本情况 对胜任能力 独立性 业务风险等进行初步判断 按照 本单位相关规章制度逐级汇报 由本单位相关规章制度规定的具有决定权的人员决定是否 承接评估业务 三 签订业务约定书 本单位在决定承接评估业务后 项目负责人应遵守 资产评估准则 业务约定书 等资产 评估相关准则 规定 撰写业务约定书 并按照本单位相关规章制度逐级汇报 审批后签 订 评估项目执行过程中 当评估目的 评估对象 评估基准日发生变化 或者评估范围发生 重大变化时 项目负责人应当与委托方及时协商相关内容 并按照本单位相关规章制度逐 级汇报 审批后 签订补充协议或者重新签订业务约定书 四 项目分析和联系 项目负责人应结合项目基本情况 进行项目分析 主要包括 1 进一步了解企业情况 资产特点及分布情况 对于特殊行业和特殊资产应初步确定评估 方法 有针对性的确定资产负债清查评估明细表和资产评估资料清单 2 进一步了解项目背景和整体时间安排 消除项目整体实施过程中可能造成的评估工作时 间进度 人员安排等的不利影响 与委托方初步协商评估计划 3 与其他中介机构建立良好的合作关系 明确分工和信息交换方式 五 编制评估计划 1 项目负责人应编制评估计划 并按照本单位相关规章制度逐级汇报 审批 2 评估计划的内容应涵盖现场调查 收集评估资料 评定估算 编制和提交评估报告等评 估业务实施全过程 3 评估计划通常包括 评估的具体步骤 时间进度 人员安排和技术方案等内容 项目负 责人可根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度 4 重大的国有资产评估项目 项目负责人应根据相关部门的监管需要 及时将评估计划向 其汇报 5 评估计划制定后 项目负责人应根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整 六 现场前期准备 1 项目组进驻前 项目负责人应根据项目特点 向委托方及被评估单位提出评估的工作要 求和具体计划 通常包括 评估所需第一批资料清单 评估计划的时间进度 现场评估配 合工作内容 评估人员工作分工及联系方式 现场评估工作条件 2 对于被评估资产所处地域分散或类别复杂 被评估单位数量较多的项目 项目负责人应 基于项目顺利开展的原则 在必要时 对被评估单位进行统一的评估培训 1 评估培训内容通常包括 培训的时间地点及对象 第一批资产评估资料清单及解答人员 联系方式 评估计划的时间进度 现场评估配合工作内容 评估人员工作分工及联系方式 现场评估工作条件 2 重大的国有资产评估项目 项目负责人应根据相关部门的监管需要 及时将评估培训内 容向其汇报 3 对于被评估资产所处地域分散或类别复杂 被评估单位数量较多的项目 在项目组进驻 前 项目负责人应根据项目特点 派专人指导被评估单位提供资料 落实被评估单位配合 人员及联系方式 保证评估工作的顺利进行 七 现场调查 评估人员应当遵守资产评估相关准则 规定 根据评估业务具体情况 对评估对象进行适 当的现场调查 1 要求委托方或者被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料 2 要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字 盖章或者其 他方式进行确认 3 应当通过询问 函证 核对 监盘 勘查 检查等方式进行调查 获取评估业务需要的 基础资料 了解评估对象现状 关注评估对象法律权属并对其资料进行必要的查验 4 在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产 负债等有关内容进行逐项调查 的 可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查 项目负责人应制定相应的调查方案 明 确分类原则 调查对象 工作步骤等内容 5 评估人员应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现 场调查工作 6 当评估人员现场调查遇有障碍无法履行程序时 项目负责人应与委托方及被评估单位进 行协商 提出问题内容和解决意见 保证现场调查程序的适当履行 7 项目负责人应将现场调查中的重大问题及解决方案 按照本单位相关规章制度逐级汇报 审批 8 重大的国有资产评估项目 项目负责人应根据相关部门的监管需要 及时将现场调查的 工作内容 完成时间 存在问题 无法履行的评估程序及其原因 解决建议 等情况向其汇 报 获得其同意认可 八 收集评估资料 1 评估人员应当遵守资产评估相关准则 规定 根据评估业务具体情况收集评估资料 并 根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料 2 评估人员应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理 形 成评定估算的依据 3 收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料 从委托方 产权持有者等相关 当事方获取的资料 以及从政府部门 各类专业机构和其他相关部门获取的资料 通常包 括 查询记录 询价结果 检查记录 行业资讯 分析资料 鉴定报告 专业报告及政府 文件等形式 4 现场调查工作结束后 项目负责人应统计遗留问题和尚缺资料清单 与委托方 被评估 单位进行沟通 提出解决意见 确定问题解决及资料提供的时间安排和联系方式 九 评定估算 1 评估人员应当遵守资产评估相关准则 规定 根据评估业务具体情况进行评定估算 2 评估人员应当根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等相关条件 分析市场法 收益法和成本法等资产评估方法的适用性 恰当选择评估方法 并于评估报告中披露选择 的方法及其原因 3 评估人员应对所搜集的评估资料进行整理 充分分析其可靠性 相关性 可比性 按照 工作底稿索引进行归集 4 评估人员应当根据所采用的评估方法 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判断 形成初步评估结论 采用成本法 应当合理确定重置全价和各相关贬值因素 成新率 采 用市场法 应当合理确定参照物 根据评估对象与参照物的差异进行必要的价格调整 采 用收益法 应当根据被评估单位提供的盈利预测及风险分析资料 合理确定收益期和折现 率 合理预测未来收益 5 评估人员应当对形成的初步评估结论进行综合分析 形成最终评估结论 6 评估人员对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的 应当对采用各种方法评估形成 的初步评估结论进行分析比较 确定最终评估结论 并于评估报告中披露确定评估报告使 用结果的评估方法及其原因 7 对于国有企业的企业价值评估项目 以持续经营为前提进行评估时 原则上应采用两种 以上方法进行评估 并在评估报告中列示 依据实际状况充分 全面分析后 确定其中一 个评估结果作为评估报告使用结果 8 项目负责人应将评定估算中的重大技术问题及解决方案 按照本单位相关规章制度逐级 汇报 审批 9 重大的国有资产评估项目 项目负责人应根据相关部门的监管需要 及时将选择的评定 方法及其原因 评估思路 主要评估技术指标 确定评估报告使用结果的评估方法及其原 因等情况向其汇报 获得其同意认可 十 编制和提交评估报告 1 项目负责人应当遵守资产评估相关准则 规定 编制评估报告 2 评估项目应当按照本单位相关规章制度 对评估报告 评估程序执行情况 工作底稿等 进行必要的内部审核 并将审核 修改情况记录于工作底稿中 3 评估报告在内部审核后 正式提交前 项目负责人可以在不影响本单位对最终评估结论 进行独立判断的前提下 与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行 必要沟通 4 评估报告由本单位出具 并由项目负责人按业务约定书的要求向委托方提交 5 国有资产评估项目 项目负责人应协助委托方完成相关审核手续 相关部门提出审核意 见的评估项目 项目负责人应对其修改 补充 说明的内容及时进行书面回复 并与委托 方或者委托方许可的相关当事方进行沟通 十一 评估总结 评估项目应进行评估总结 评估总结分为项目总结和技术总结 1 项目负责人应对评估项目的计划执行情况 评估过程中重要事项的处理方法 评估工作 的建议等内容进行项目总结 2 成熟行业或特殊评估对象的评估项目 项目负责人应组织项目组中的各专业负责人 对 今后评估业务有借鉴作用的评估技术思路 方法 主要技术指标进行技术总结 十二 编制和归档工作底稿 评估人员应当遵守 资产评估准则 工作底稿 本单位制定的 资产评估业务档案管理 制度 等相关规定 编制工作底稿 按照本单位相关规章制度逐级审批后 及时形成评估 档案 十三 后续追踪 评估报告出具后 项目负责人应对评估报告的使用 经济行为的实施等情况进行后续追踪 并可对相关资料补充归档 第四章第四章 流程规范流程规范 业务约定书业务约定书 一 项目负责人应遵守 资产评估准则 业务约定书 等资产评估相关准则 规定 撰写 和签定业务约定书 二 业务约定书样式参见 资产评估业务约定书参考格式 G1 3 第五章第五章 流程规范流程规范 资产评估资料清单资产评估资料清单 1 1 一 本规范适用于企业会计制度下的评估对象为企业价值 采用资产基础法的资产评估业 务及与其价值估算相关的其他业务的资产评估资料清单的要求 二 以单项资产作为评估对象的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务 应参照本 规范 并遵守适用的资产评估资料清单的要求 三 项目负责人应根据评估目的 被评估单位所属行业特点 被评估资产结构类别及特点 初步拟定的评估方法等项目情况 针对性的布置资产评估资料清单 1 现场调查开始前 项目负责人应布置第一批资产评估资料清单 参见 资产评估资料清单 C2 1 2 现场调查开始后 项目负责人应根据进一步了解的项目情况和评估工作进展状况 补充 布置资产评估资料清单 第六章第六章 流程规范流程规范 核心程序核心程序 1 1 一 本规范适用于企业会计制度下的评估对象为企业价值 采用资产基础法的资产评估业 务及与其价值估算相关的其他业务 在现场调查至评定估算阶段的工作目标的执行 二 以单项资产作为评估对象的资产评估业务及与其价值估算相关的其他业务 现场调查 至评定估算阶段的工作目标的执行 应参照本规范 并遵守适用的工作目标要求 三 货币资金 现金 1 检查日记账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 监督企业出纳人员盘点库存现金 按不同币种分别填写 现金盘点表 并签字确认 盘点表中说明盘盈 盘亏的原因 3 了解现金内部控制制度 抽查大额现金收支凭证 复印重要凭证资料 4 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额 不正常白条抵库等项目进行相应调 整 并复印有关资料 5 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 6 核实其他需要说明的事项 7 一般以核实的账面价值确定评估价值 8 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 9 有无需要评估报告中特别说明的事项 四 货币资金 银行存款 1 检查日记账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 获得评估基准日银行出具的 银行对账单 检查企业会计人员编制的 银行存款余额 调节表 审查未达账项的真实性 并作好相关记录 3 函证评估基准日的余额 并对函证情况进行分析 4 了解银行存款内部控制制度 抽查大额收支凭证 复印重要凭证资料 5 对一年以上的定期存款或限定用途的存款 要查明情况 并作相应的底稿记录 评估时 查明银行利息收入的入账情况 6 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 7 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 8 核实是否存在损失 并查明原因 获得企业有关说明材料及批准文件 9 核实其他需要说明的事项 10 一般以核实的账面价值确定评估价值 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 五 货币资金 其他货币资金 1 检查日记账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 获得金融机构出具的余额对账单或存款凭证 检查企业会计人员编制的 余额调节表 审查未达账项的真实性 并作好相关记录 3 函证评估基准日的余额 并对函证情况进行分析 4 了解其他货币资金内部控制制度 抽查大额收支凭证 复印重要凭证资料 5 了解分析其他货币资金形成的原因或业务内容 核实有关原始单据 复印重要原始单据 资料 6 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 7 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 8 核实是否存在损失 并查明原因 获得企业有关说明材料及批准文件 9 核实其他需要说明的事项 10 一般以核实的账面价值确定评估价值 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 六 短期投资 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 按照记账式 凭证式不同类型 清查 核实 盘点债券与股票实际持有数量及比例 明 确投资形成日期 原始成本 复印重要凭证资料 3 与应收股利 应收利息等科目核对 确定历史投资收益入账情况是否全面 4 核查股票 债券的购入 买卖增减记录 交易是否符合国家的规定 分析其变现可能性 5 收集涉及投资的合同 协议 股权证明 董事会及股东大会有关决议等重要资料 分析 确定预计的未来收益水平 6 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 7 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 8 核实是否存在损失 并查明原因 获得企业有关说明材料及批准文件 9 核实其他需要说明的事项 10 收集评估价值确定的其他依据资料 11 上市公司股票投资按照国家有关规定确定评估价值 公开挂牌交易的债券投资按评估基 准日的收盘价计算评估价值 不能公开交易的债券投资按本金加持有期利息计算评估价值 12 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 13 有无需要评估报告中特别说明的事项 七 应收票据 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 查明票据类别 编号 出票日期 面额 到期日 收款人名称 利息率 付息条件等 收集大额应收票据发生的合同 协议等重要资料 并抽查复印票据原始凭证 做好相应清 查核实记录 3 选择重点明细项目 复印票据存根 分析应收票据存在性 同时履行适当程序 判断其 可收回性 对已收回的票据 复印进账单等凭证 4 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 5 对应收票据中涉及法律诉讼的己决 未决事项等情况 填写 调查分析表 并分析有 无或有资产 负债 6 分析判断应收票据有无坏账 对可能发生坏账的 应查明具体原因 并填写 坏账审定 表 7 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 8 核实其他需要说明的事项 9 以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值 对存在性确凿且可以正常收回的票据一般按 照核实的账面价值确定评估价值 10 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 11 有无需要评估报告中特别说明的事项 八 应收账款 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 了解企业应收款项内控制度与核算方式 收集大额应收款项发生的合同 协议等重要资 料 并抽查有关会计凭证 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 4 对应收款项实施账龄分析程序 5 选择重点明细项目 填写 往来款项询证函 实施函证程序 分析应收款项存在性 根据回函情况 对不相符的分析原因 同时适当地实施替代程序 判断其可收回性 6 对应收款项中涉及法律诉讼的己决 未决事项以及长期潜亏挂账项目 已实际发生的未 及时账务处理的费用项目等情况 填写 调查分析表 涉讼事项分析有无或有资产 负债 7 分析判断应收款项有无坏账 对可能坏账的款项 查明具体原因 并填写 坏账审定表 8 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 9 核实其他需要说明的事项 10 以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值 对存在性确凿且可以正常收回的款项按照核 实的账面价值确定评估价值 坏账准备评估为零 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 九 应收股利 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 分析应收股利的形成依据和具体过程 收集有关合同 协议 决议 被投资单位近年股 利分配政策文件等重要资料 并抽查有关会计凭证 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 4 对重点的明细项目 填写 往来款项询证函 实施函证程序 分析应收股利的存在性 根据回函情况 对不相符的分析原因 同时适当地实施替代程序 判断其可收回性 5 分析判断应收股利有无坏账 对其中涉及法律诉讼的己决 未决事项等情况 填写 调 查分析表 并分析有无或有资产 负债 6 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 7 核实其他需要说明的事项 8 以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值 对存在性确凿且可以正常收回的应收股利按 照核实的账面价值确定评估价值 9 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 10 有无需要评估报告中特别说明的事项 十 应收利息 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 分析应收利息的形成依据和明细过程 收集有关合同 协议 决议等重要资料 并抽查 有关会计凭证 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 4 对特别重大的明细项目 填写 往来款项询证函 实施函证程序 分析应收利息的存 在性 根据回函情况 对不相符的分析原因 同时适当地实施替代程序 判断其可收回性 5 分析判断应收利息有无坏账 对其中涉及法律诉讼的己决 未决事项等情况 填写 调 查分析表 并分析有无或有资产 负债 6 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 7 核实其他需要说明的事项 8 以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值 对存在性确凿且可以正常收回的应收利息按 照核实的账面价值确定评估价值 9 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 10 有无需要评估报告中特别说明的事项 十一 预付账款 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 分析预付款项用途 收集大额款项发生的合同 协议等重要资料 并抽查有关会计凭证 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 4 对预付款项实施账龄分析程序 对长期未结算的款项查明原因 5 选择重点明细项目 填写 往来款项询证函 实施函证程序 分析预付款项存在性 根据回函情况 对不相符的分析原因 同时适当地实施替代程序 判断预付账款能否收回 相应货物 6 对预付账款涉及法律诉讼的己决 未决事项以及收货后退货 货到单未到等情况 填写 调查分析表 涉讼事项分析有无或有资产 负债 7 分析判断预付账款有无坏账 对可能坏账的款项 查明具体原因 并填写 坏账审定表 8 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 9 核实其他需要说明的事项 10 对于能够收回相应货物的预付账款按照相应形成的资产或权利确定评估价值 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 十二 其他应收款 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 分析其他应收款中款项用途 收集大额其他应收款发生的合同 协议等重要资料 并抽 查有关会计凭证 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 影响净资产的未达账项 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资 料 4 对其他应收款实施账龄分析程序 5 选择重点明细项目 填写 往来款项询证函 及 其他应收款内部个人往来询证函 实施函证程序 分析应收款项存在性 根据回函情况 对不相符的分析原因 同时适当地 实施替代程序 判断其可收回性 6 对应收款项中涉及法律诉讼的己决 未决事项以及长期潜亏挂账项目 已实际发生的未 及时账务处理的费用项目等情况 填写 调查分析表 涉讼事项分析有无或有资产 负债 7 分析判断其他应收款有无坏账 对可能坏账的款项 查明具体原因 并填写 坏账审定 表 8 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 9 核实其他需要说明的事项 10 以核实的账面价值扣除坏账确定评估价值 对存在性确凿且正常可以收回的款项按照核 实的账面价值确定评估价值 坏账准备评估为零 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 十三 存货 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 了解分析存货的构成 分布和企业内部控制管理制度 各类存货的核算方法 并抽查有 关存货出入库记录 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资料 4 获取并检查评估基准日或最近一次的存货盘点记录 评价盘点的可信度 5 选择重点存货进行抽盘 填写 存货盘点表 盘点结果如与账面值存在差异 对于差 异原因不正常的 加大抽盘项目或全面盘点 存放方式特殊的 采取可靠的盘点方式 并 记录于工作底稿中 6 对盘盈 盘亏的存货 获得企业有关说明材料及应履行批准程序的相关文件 查明原因 并作记录 调整其数量和价值 7 核实有无代他人保存和来料加工的存货 有无未作账务处理而置于他处的存货 8 对失效 变质等待核销报废的存货 要求企业首先作出相应处理与说明 9 对正常外购存货 进行市场询价 计算其评估价值 对近期购入的存货 无特殊情况且 价格变化不大时 可按核实的账面价值确定评估价值 10 自制待销售的存货 按照出厂不含税销售价格扣除销售费用 销售税金及附加 所得税 以及根据销售状况扣除适当的利润后 确定评估价值 销售费用 销售税金及附加 所得 税以及利润水平 参照企业近期经营成果计算的财务指标确定 11 正常生产且成本核算正确的在产品 可按其产成品的约当产量确定评估价值 12 委托加工产品与受托加工产品 委托代销商品与受托代销商品 关注结算方式的差异对 评估价值的影响 13 已使用的存货 合理计算重置全价和成新率 确定评估价值 14 对特殊行业存货 聘请有关专家进行咨询后确定评估价值 15 房地产开发企业评估项目 存货的现场调查 收集资料 评定估算参照固定资产 房屋 建筑物 无形资产 土地使用权的相关要求 16 核实其他需要说明的事项 17 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 18 有无需要评估报告中特别说明的事项 十四 待摊费用 递延资产 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 抽查原始发生凭证和每期摊销的凭证 核查其原始发生额及其构成 发生日期 摊销月 数 每期摊销额等 3 对错账 漏账 贷方余额等项目进行相应调整 并复印有关资料 4 对尚存受益 受益期 进行分析 5 有实物形态的费用项目 要核查实物资产 6 核实有无与其他资产存在价值重复的情形 7 核实其他需要说明的事项 8 根据尚存受益期计算评估价值 对于有实物形态的费用项目 一般要按照实物资产评估 的对应方法进行估算 不得与其他资产重复计算评估价值 9 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 10 有无需要评估报告中特别说明的事项 十五 待处理流动资产净损失 待处理固定资产净损失 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 逐项核实发生原因及转销的审批手续 3 有实物形态的项目 要核查实物资产 并对其处理变现价值进行估算 4 核实其他需要说明的事项 5 按照其尚存资产价值或权益计算评估价值 6 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 7 有无需要评估报告中特别说明的事项 十六 长期投资 股票投资 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 清查核实股票实际持有数量及股权比例 明确投资形成日期 原始成本 复印重要凭证 资料 3 与应收股利等科目核对 确定历史投资收益入账情况是否全面 4 核查股票的购入 买卖增减记录 交易是否符合国家的规定 分析其变现的可能性 5 收集涉及投资的合同 协议 股权证明 董事会及股东大会有关决议等重要资料 明确 投资目的 分析预计的未来收益水平 6 对错账 漏账等项目进行相应调整 并复印有关资料 7 查实有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位 币确定 8 核实是否存在无法收回的投资及其股利 并查明原因 收集企业有关说明材料及批准文 件 9 核实其他需要说明的事项 10 收集评估价值确定的其他依据资料 11 上市公司股票投资按照国家有关规定确定评估价值 非上市的股票投资按评估基准日被 投资企业审计报告中载明的账面净资产数额乘以投资比例确定评估价值 或参照市场拍卖 情况进行价格调整后确定评估价值 12 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 13 有无需要评估报告中特别说明的事项 十七 长期投资 债券投资 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 按照记账式 凭证式不同类型 清查 核实 盘点债券实际持有数量 明确投资形成日 期 原始成本 复印重要凭证资料 3 与应收利息等科目核对 确定历史投资收益入账情况是否全面 4 核查债券的购入 买卖增减记录 交易是否符合国家的规定 分析其变现可能性 5 对错账 漏账等项目进行相应调整 并复印有关资料 6 有无非记账本位币账户 如有 查询评估基准日汇率的中间价 评估价值按照本位币确 定 7 核实是否存在坏账 并查明坏账原因 获得企业有关说明材料及批准文件 8 核实其他需要说明的事项 9 收集评估价值确定的其他依据资料 10 对可上市交易的债券投资 按评估基准日的收盘价确定评估值 对非上市交易的债券投 资 一年内到期的可以根据本金加上持有期利息确定评估值 超过一年到期的根据本利和 的现值确定评估值 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 十八 长期投资 其他投资 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 核实投资形式 控股地位 形成日期 原始投资成本 投资比例等情况 收集股权证明 等重要资料 3 收集被投资企业验资报告 公司章程 营业执照 财务报告等重要资料 4 核实账面投资额是否与实际情况相符 如不符 查明原因并作记录 5 与应收股利等科目核对 确定历史投资收益入账情况是否全面 6 收集涉及投资的董事会及股东大会有关决议等重要资料 明确投资目的 分析预计的未 来收益水平 7 对错账 漏账等项目进行相应调整 并复印有关资料 8 核实是否存在坏账 并查明坏账原因 收集企业有关说明材料及批准文件 9 核实其他需要说明的事项 10 收集评估价值确定的其他依据资料 11 上市公司股权投资按照国家有关规定确定评估价值 对有控制权的非上市企业其他投资 在对被投资企业进行整体评估后 按评估基准日净资产评估价值乘以投资比例确定评估价 值 对无控制权的非上市企业其他投资 按评估基准日被投资企业审计报告中载明的账面 净资产数额乘以投资比例确定评估价值 或参照市场拍卖情况进行价格调整后确定评估价 值 12 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 13 有无需要评估报告中特别说明的事项 十九 固定资产 房屋建筑物 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 全面了解房屋建筑物的实物状况 权益状况和区位状况 掌握其主要特征 关注相邻关 系 租约限制和其他资产对房屋建筑物价值的影响 3 收集房屋所有权证 购房合同 工程决算书 土地出让合同及土地使用权证 土地使用权 租赁合同 动拆迁补偿合同等资料 其中权属资料查验原件 4 对于无权证的房屋 收集规划许可证 建设许可证 企业说明等资料 5 无权证或权利人名称 面积等证载情况与实际不符的房屋 要求企业出具说明 并由具 有批准权的相关政府主管部门出具证明 6 查清房屋建筑物有无涉讼事项及抵押 担保事宜 如有 收集相关资料 并在评估报告 中披露 7 实地查勘房屋建筑物 明确其存在状态 填写 评估勘察表 及 房地产调查表 现 场调查时 对主要房屋建筑物拍摄实物照片 运用市场法评估的 对参照物进行现场调查 并拍摄实物照片 收集交易情况及影响价格因素情况等相关资料 特殊情况下采用抽样等 方法进行现场调查的 制定合理的抽样方法 并充分考虑抽样风险 对于处于隐蔽状况或 者因客观原因无法进行实地查看的房屋建筑物 采取适当措施加以判断 并在评估报告中 予以恰当披露 8 对于水利工程 码头 桥涵 道路等建筑物 根据其价值特性和资产特点 通过设计概 算 工程图纸 竣工决算资料 定额标准等技术资料 结合现场查看情况 了解其结构 工程量 工程费用分摊 建设周期以及收益等情况 9 对错账 漏账等项目进行相应调整 10 如存在盘盈 盘亏 毁损 报废 闲置等特殊情形 查明原因 获得企业有关说明材料 及批准文件 11 核实其他需要说明的事项 12 收集评估价值确定的依据资料 13 分析评估方法适用性 选定评估方法 填写相关 评估测算表 进行评定估算 1 采用市场法评估的 收集足够的交易实例 收集交易实例的信息一般包括 交易实例的 基本状况 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况等 对用作参照物的交易实例进行 交易情况修正 交易日期修正和不动产状况修正 2 采用收益法评估的 了解分析 房屋建筑物具有经济收益或者潜在经济收益 未来收益 及风险能够较准确地预测与量化 未来收益是房屋建筑物本身带来的收益 未来收益包含 有形收益和无形收益 评定估算时合理确定收益期限 净收益与折现率 有租约限制的 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金 租约期外的租金采用正常客观的租金 并在评 估报告中恰当披露租约情况 3 采用成本法评估的 估算重置成本时了解分析 重置成本采用客观成本 采取房屋建筑 物与土地使用权分别估算 然后加总的评估方式时 重置成本的相关成本构成在两者之间 合理划分或者分摊 避免重复计算或者漏算 重置成本通常采用更新重置成本 当房屋建 筑物具有特定历史文化价值时 尽量采用复原重置成本 对房屋建筑物所涉及的土地使用 权剩余年限 建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断 合理确定经 济寿命年限 全面考虑可能引起贬值的主要因素 合理估算各种贬值 确定实体性贬值时 综合考虑房屋建筑物已使用年限 经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响 确定住宅 用途房屋建筑物实体性贬值时 考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期 时 根据房屋建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 14 房屋建筑物评估在符合使用管制要求的情况下进行 对于其使用的限制条件 以有关部 门依法规定的用途 面积 高度 建筑密度 容积率 年限等技术指标为依据 15 关注企业经营方式及房屋建筑物实际使用方式对被评估资产价值的影响 当房屋建筑物 存在多种利用方式时 在合法的前提下 以最优利用方式进行评估 16 房屋建筑物评估时 考虑是否存在对其所占用土地使用权价值减损的影响 如有 评估 土地使用权价值时合理计算该损失金额并加以扣除 17 结合价值类型 合理设定房屋建筑物评估的假设前提和限制条件 18 关注作为存货 投资性和自用的房屋建筑物的价值差异影响因素 19 分析房屋建筑物的财务核算方式以及是否存在未结合同和尚未支付款项 明确评估价值 内涵与实际的支出 尚未发生的支出之间的关系 避免重复计算或者漏算 20 关注房屋建筑物作为企业资产的组成部分 其评估价值受其对企业贡献程度的影响 21 对于溢余房屋建筑物 考虑其持有目的 收益状况和实现交易的可能性 采用恰当的评 估方法 合理确定其评估价值 22 利用其他评估机构出具的评估报告时 对其评估结果进行必要的分析和判断 合理加以 利用 23 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 24 有无需要评估报告中特别说明的事项 二十 固定资产 机器设备 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 了解机器设备的概况 机器设备种类 数量较多的项目 对机械设备 电子设备 运输 设备分别按重要性原则进行 ABC 分类统计 3 查阅和收集主要机器购买合同及发票 进口设备报关单及商检报告 运输设备车辆行驶 证 设备安装合同 技术 使用 说明书 锅炉及电梯等特种设备近期年检记录 技术档案 检测报告 运行记录等资料 其中权属资料查验原件 4 无法证明其权属状况的 要求企业及相关单位出具说明 5 查清机器设备有无涉讼事项及抵押 担保事宜 如有 收集相关资料 并在评估报告中 披露 6 实地查勘机器设备 明确其存在状态 填写 状况调查表 现场调查时 对主要机器 设备拍摄实物照片 特殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的 制定合理的抽样方法 并充分考虑抽样风险 对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的机器设备 采取适当措施加以判断 并在评估报告中予以恰当披露 7 对错账 漏账等项目进行相应调整 8 如存在盘盈 盘亏 毁损 报废 闲置等特殊情形 查明原因 获得企业有关说明材料 及批准文件 9 核实其他需要说明的事项 10 收集评估价值确定的依据资料 11 分析评估方法适用性 选定评估方法 填写相关 评估测算表 进行评定估算 1 采用成本法评估的 合理确定重置成本的构成要素 优先选用更新重置成本 全面考虑 可能引起贬值的各种因素 合理估算各种贬值 2 采用市场法评估的 明确活跃的市场是运用市场法评估机器设备的前提条件 考虑市场 是否能够提供足够数量的可比资产的销售数据及其可靠性 明确参照物与被评估资产具有 相似性和可比性是运用市场法的基础 使用合理的方法对参照物与被评估资产的差异进行 调整 了解不同交易市场的价格水平可能存在差异 根据被评估资产的具体情况 确定可 以作为评估依据的合适的交易市场 或者对市场差异作出调整 明确拆除 运输 安装 调试等因素对评估结论的影响 3 采用收益法评估的 明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的 机器设备 合理确定收益期限 合理量化机器设备的未来收益 合理确定折现率 12 如存在需要修复使用的机器设备 说明损坏的具体情况 并测算修复费用 13 关注机器设备作为企业资产的组成部分 其评估价值受其对企业贡献程度的影响 14 考虑机器设备所依存资源的有限性 所生产产品的市场寿命 所依附土地和房屋建筑物 的使用期限 国家的法律法规以及环境保护 能源等产业政策对机器设备价值的影响 15 根据机器设备的预期用途 明确评估假设 一般包括 继续使用或者变现 原地使用或 者移地使用 现行用途使用或者改变用途使用 对需要改变使用地点 按原来的用途继续 使用 或者改变用途继续使用的机器设备进行评估的 考虑机器设备移位或者改变用途对 其价值产生的影响 16 根据评估目的 评估假设等条件 明确评估范围是否包括设备的安装 基础 附属设施 是否包括软件 技术服务 技术资料等无形资产 对于附属于不动产的机器设备 合理划 分不动产与机器设备的评估范围 避免重复或者遗漏 17 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 18 有无需要评估报告中特别说明的事项 二十一 工程物资 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 了解分析工程物资的构成 分布和企业内部控制管理制度 核算方法 并抽查有关工程 物资出入库记录 做好相应清查核实记录 3 对错账 漏账等项目进行相应调整 并复印有关资料 4 获取并检查被评估单位评估基准日或最近一次的存货盘点记录 评价盘点的可信度 5 选择重点工程物资进行抽查盘点 填写 工程物资盘点表 盘点结果如与账面值存在 差异 对于差异原因不正常的 加大抽盘项目或全面盘点 存放方式特殊的 采取可靠的 盘点方式 并记录于工作底稿中 6 对盘盈 盘亏的工程物资 获得企业有关说明材料及批准文件 查明原因并作记录 调 整其数量和价值 7 注意有无未作账务处理而置于他处的工程物资 8 对失效 变质等待核销报废的工程物资 要求企业首先作出相应处理与说明 9 核实其他需要说明的事项 10 对正常外购工程物资 进行市场询价 采用成本法进行评估 重置成本采用客观成本 全面考虑可能引起贬值的主要因素 合理估算各种贬值 当款项正常支付 工程开工时间 距离评估基准日不超过一年时 在核实工程项目 工程内容 物资对象等的基础上 以实 际支付款项剔除不合理费用得出评估值 11 如有评估增减值 分析评估增减值的原因 12 有无需要评估报告中特别说明的事项 二十二 在建工程 土建工程 1 检查明细账 总账 报表进行核对 根据企业提供填报的清查评估明细表 核实其填报 情况是否完整准确 2 了解土建工程的概况 掌握其主要特征 3 查阅与收集建筑图纸 概预算书 规划许可证 建设许可证 开工许可证 施工许可证 企业说明等资料 其中权属资料查验原件 4 无相关建设批准证明的 要求企业及相关单位出具说明 5 查清在建工程有无涉讼事项及抵押 担保事宜 如有 收集相关资料 并在评估报告中 披露 6 实地查勘土建工程 明确其存在状态 现场调查时 对主要土建工程拍摄实物照片 特 殊情况下采用抽样等方法进行现场调查的 制定合理的抽样方法 并充分考虑抽样风险 对于处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的土建工程 采取适当措施加以判断 并在评估报告中予以恰当披露 7 分析土建工程的已付工程款 未付工程款 合理工期 工程形象进度与付款进度的差异 等情况 8 对错账 漏账等项目进行相应调整 并复印有关资料 9 如存在盘盈 盘亏 毁损 报废 闲置等特殊情形 获得企业有关说明材料及批准文件 查明原因并作记录 10 核实其他需要说明的事项 11 收集评估价值确定的依据资料 12 分析评估方法适用性 选定评估方法 进行评定估算 1 采用成本法进行评估的 重置成本采用客观成本 全面考虑可能引起贬值的主要因素 合理估算各种贬值 当工程正常施工建设 款项正常支付 开工时间距离评估基准日不超 过一年时 在核实工程项目 工程内容 形象进度和付款进度等的基础上 以实际支付款 项剔除不合理费用得出评估值 2 采用假设开发法评估的 了解分析 假设开发法适用于具有开发和再开发潜力 并且其 开发完成后的价值可以合理确定的工程项目 开发完成后的工程价值是其开发完成后状况 所对应的价值 后续开发建设的必要支出和应得利润包括 后续开发成本 管理费用 销 售费用 投资利息 销售税费 开发利润和取得待开发