第九章：物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务

第九章 物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务第九章 物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务 物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物 基础设施及周围环境的科学管理 为业 主或用户提供良好的生活或工作环境 具有独立法人地位的经济实体 我国目前物业管理 企业所涉及的税金及附加共 13 种 其中主要税种有营业税 企业所得税和个人所得税 一 营业税一 营业税 一 计税依据 营业税是对提供劳务 转让无形资产或销售不动产的单位和个人 按其营业额和规定 的税率 而计征的一种税 1 营业额的确定 我国会计实务中依据 企业会计准则 企业财务通则 并结合物业管理企业实际 制定了 物业管理企业财务管理规定 在规定中 将物业管理企业经营收入确认原则规 定为 企业应当在劳务已经提供 同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入 的实现 同时 根据物业管理企业的经营特点 对营业收入的确认原则又作了两方面具 体补充规定 1 企业与业主管理委员会或者物业产权人 使用人双方签订付款合同或协议的 应 当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现 在这一日期 无论企业是否实现 收到价款 均应作为营业收入处理 如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入 平时 均采用预收方式 按照这一原则 必须采用权责发生制原则每期结转收入 不能以收付实 现制代替权责发生制 2 物业大修收入 应当根据业主委员会或者物业产权人 使用人签订认可的工程价 款结算账单确认营业收入的实现 物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人 使 用人委托 对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动 由物业管理企业自 行出具工程价款结算账单 但必须经委托方签章认可后 才能作为营业收入处理 2 计税依据的确定 根据营业税条例及其细则规定 物业管理企业取得的经营收入 以及出租资产 转让 无形资产 开展专项有偿服务和其他代理业务的手续费等其他业务收入均应计征营业税 但根据 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 的规定 物业管理单位代有关部门收取的暖气费 水费 电费 燃 煤 气费 有线电视收视费 维修基金 房租的行为 属于营业税 服务业 税目中的 代理 业务 因此 对物业管 理单位代有关部门收取的暖气费 水费 电费 燃 煤 气费 有线电视费 维修基金 房租不计征营业税 对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税 对其从事 物业管理服务取得的其他全部收入 含规定收费标准基础外各种加收金额 应按照 服 务业 税目 5 税率计算征收营业税 二 营业税的计算 1 管理性质的收入缴纳营业税的计算 1 物业管理公司以下四项收入 均属于提供劳务而获得的收入 属于营业税中 服 务业 税目 按 5 征收营业税 物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费 物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费 如 保洁费 停车费 保安费 公 共设施养护费等 收取的维修费用 包括维修材料费及人工费 居民租住共有住宅的租金收入 2 物业公司收取业主的装修保证金 如果到期退还给业主及租住户的 不征收营业 税 如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的 属于物业管理公司管理性收入 之外的价外费用收入 均应并入该物业公司营业额 征收 5 的营业税 3 物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金 所有权属于业主管理委员会 物 业公司仅是代管使用 专款专用 按时列支 暂不征收营业税 如果物业公司从维修基金 中以提供维修劳务形式提取劳务收入 则应征 5 的营业税 2 代办性质的收入缴纳营业税的计算 以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入 按 5 征收营业税 1 代办购物手续费 2 代办收费取得的收入 如 为房屋业主代收代缴水 电 煤气 电话费等各项业 务而收取的手续费 3 多种经营取得收入缴纳营业税的计算 1 物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入 2 物业公司兼营的餐饮服务收入 3 物业公司举办的娱乐业务场所的收入 4 物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入 上述 1 2 项收入 属于服务业收入 按 5 征收营业税 3 项收入属于娱 乐业收入按 5 20 税率征收营业税 4 项收入属于增值税征收范围 征收增值税 值得注意的是 当物业公司兼有不同税目应税行为时 应分别核算不同税目的营业额 未分别核算的 从高适用税率 计算公式 应纳税额 营业额 税率 三 营业税的会计核算 企业核算营业税时 应在 应交税费 科目下设 应交营业税 明细科目 企业按规 定计算营业税时 借记 营业税金及附加 其他业务成本 固定资产清理 等科 目 贷记 应交税费 应交营业税 科目 实际缴纳时借记 应交税费 应交营业税 科目 贷记 银行存款 科目 例 致远物业管理有限公司 2013 年 1 月份取得主营业务收入 300 万元 其他业务收入 100 万元 根据有关凭证公司编制会计分录如下 1 计算 2013 年 1 月份的应交营业税 4 000 000 5 200 000 时 借 营业税金及附加 150 000 其他业务成本 50 000 贷 应交税费 应交营业税 200 000 2 下月初缴纳时 借 应交税费 应交营业税 200 000 贷 银行存款 200 000 四 税务检查中物业企业营业税涉税的问题 税务检查中按照物业企业营业税涉税问题发生频率 分为常见问题和特殊问题两个方面 1 常见问题 1 未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入 应税代收款项计入 预收账款 应付账款 其他应付 款 长期应付款 应收账款 其他应收款 往来科目 不结转 营业收入 少缴营业税 例 某物业管理公司替业主某某大厦代收餐费 车位费 租线费 电话占线费 2 848 702 25 元 其中 2010 年 1 月至 12 月代收 2 271 986 25 元 2013 年 1 月至 12 月代收 576 716 元 计入 其他应付款 科目 未缴纳营业税 造成少缴营业税 142 435 11 元 例 检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时 发现该单位一直以来 将预收 的物业综合管理费记入 预收账款 科目 未及时计算缴纳营业税 截止 2010 年 9 月 该 账户贷方余额为 794 947 08 元 造成少缴纳营业税 39 747 35 元 2 收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本 费用 支出类科目 逃避纳税 2 特殊问题 1 价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费 基金 集资费 代收款项 代垫款项以及其 他各种性质的价外收费 不作为计税依据申报缴纳营业税 2 应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到 营业外收入 科目 逃避纳税 4 从 应交税费 推算营业收入与记载 营业收入 不符 5 房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理 或房地产开发公司开发完毕后翻牌成 立物业管理公司 销售房屋时 不按规定缴纳营业税 二 城市维护建设税二 城市维护建设税 城市维护建设税是我国为了加强城市的维护建设 扩大和稳定城市维护建设资金的来 源 而对有经营收入的单位和个人征收的一个税种 城市维护建设税是 1984 年工商税制全 面改革中设置的一个新税种 1985 年 2 月 8 日 国务院发布 中华人民共和国城市维护建 设税暂行条例 从 1985 年度起施行 1994 年税制改革时 保留了该税种 作了一些调 整 并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法 城市维护建设税是对从事工商经营 缴纳消费税 增值税 营业税的单位和个人征收的一种税 一 城市维护建设税的计算 根据 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 的规定 物业管理企业城市维护建 设税的计税依据是纳税人实际缴纳的流转税税额 城市维护建设税按照纳税人所在地实行 差别税率 市区税率为 7 县城 建制镇税率为 5 其他地区税率为 1 不同地区的纳 税人实行不同档次的税率 计算公式 应纳税额 流转税税额 税率 二 城市维护建设税的会计核算 物业管理企业按规定计算应交城市维护建设税时 借记 营业税金及附加 其他 业务成本 等科目 贷记 应交税费 应交城市维护建设税 科目 实际缴纳时 借记 应交税费 应交城市维护建设税 科目 贷记 银行存款 科目 例 致远物业管理有限公司 2013 年 1 月份实际交纳的营业税 114 000 元 其中主营业 务交纳营业税 90 000 元 其他业务交纳营业税 24 000 元 月末按规定计征城市维护建 设税 适用的城市维护建设税税率为 7 并于 2 月初通过银行缴纳 根据有关凭证公司编制会计分录如下 1 2013 年 1 月末计征城市维护建设税 114 000 7 7 980 时 借 营业税金及附加 6 300 其他业务成本 1 680 贷 应交税费 应交城市维护建设税 7 980 2 2013 年 2 月初缴纳城市维护建设税时 借 应交税费 应交城市维护建设税 7 980 贷 银行存款 7 980 三 教育费附加三 教育费附加 教育费附加是国家为了发展我国的教育事业 提高人民的文化素质 加快发展地方教 育事业 扩大地方教育经费的资金来源而征收的一种附加费用 教育费附加是国家为扶持教育事业发展 计征用于教育的政府性基金 1986 年 国务 院颁布 征收教育费附加的暂行规定 从 1986 年 7 月起 以各单位和个人实际缴纳的增 值税 营业税 消费税总额的 2 计征 2005 年国务院 关于修改的决定 规定从 2005 年 10 月起 教育费附加率提高为 3 分别与增值税 营业税 消费税同时缴纳 教育附加费作为专项收入 由教育部门统筹安排使用 此外 一些地方 政府为发展地方教育事业 还根据教育法的规定 开征了 地方教育附加费 一 教育费附加的计算 根据 国务院关于教育费附加征收问题文件的通知 的规定 物业管理企业教育费附 加的计税依据是纳税人实际缴纳流转税的税额 附加率为 3 计算公式 应交教育费附加额 流转税税额 附加率 二 教育费附加的会计核算 物业管理企业按规定计算应交教育费附加时 借记 营业税金及附加 其他业务 成本 等科目 贷记 应交税费 应交教育费附加 科目 实际缴纳时 借记 应交税 费 应交教育费附加 科目 贷记 银行存款 科目 例 致远物业管理有限公司 2022 年 1 月份实际交纳的营业税 114 000 元 其中主营业 务交纳营业税 90 000 元 其他业务交纳营业税 24 000 元 月末按规定计征教育费附加 适用的教育费附加征收率为 3 并于 2 月初通过银行缴纳 根据有关凭证公司编制会计分录如下 1 2013 年 1 月末计征教育费附加 114 000 3 3 420 时 借 营业税金及附加 2 700 其他业务成本 720 贷 应交税费 应交教育费附加 3 420 2 2013 年 2 月初缴纳城市维护建设税和教育费附加时 借 应交税费 应交教育费附加 3 420 贷 银行存款 3 420 四 企业所得税四 企业所得税 一 企业所得税的计算 根据 中华人民共和国企业所得税法 的规定 物业管理企业所得税的征税对象是以 物业管理以及代理所取得的收入和其他所得 税率为 25 小型微利企业 减按 20 的税率 征收企业所得税 二 企业所得税的会计核算 企业所得税的会计核算已在 物业管理企业利润实现与分配核算实务 所得税费用 的核算 中说明 在此不再赘述 三 税务检查中物业企业的企业所得税涉税的问题 1 常见问题 1 不应扣除的费用计入成本 费用类科目 少缴企业所得税 2 未结转营业收入 少缴企业所得税 企业全部或部分营业收入 应税代收款项计入 预收账款 应付账款 其他 应付款 长期应付款 应收账款 其他应收款 往来科目 不结转 营业收 入 少缴企业所得税 2 特殊问题 1 以收抵支 逃避缴纳企业所得税 物业管理企业取得的租赁收入 特许权使用费收入 教育费附加返还 国家补贴收入 资产的盘盈 财产及现金的溢余等 以收抵支或收入不入账 逃避缴纳企业所得税 2 重复列支成本 费用 在成本 费用中预提某项尚未发生的支出 当某项支出发生时又列入成本 费用科目 造成重复列支 少缴企业所得税 四 企业所得税的申报 企业所得税采取按年计算 分月 季 预缴 年终汇算清缴的办法 1 季度预缴申报 在每个季度终了后 15 日内 企业应到主管国税机关办理企业所得税的纳税申报手续 纳税期限的最后一日是法定休假日的 以休假日的次日为限期的最后一日 在期限内有 连续 3 日以上法定休假日的 按休假日天数顺延 需要提供的资料 1 中华人民共和国企业所得税月 季 度纳税申报表 A 类 查账征收企业适用 中华人民共和国企业所得税月 季 度纳税申报表 B 类 核定征收企业适用 2 财务会计报表 3 税务机关规定的其它相关纳税资料 2 年度汇缴申报 纳税人依照法律及有关规定计算应纳税额和应纳所得税额 在预缴的基础上 确定全 年应补缴的 应退税额 并填写 企业所得税纳税申报表 及其有关的附表 在规定的时 间内向税务机关申报 办理结清手续 纳税人是企业所得税汇算清缴的主体 纳税人应当根据税收法律 法规和有关税收规 定正确计算应纳所得税额 如实 正确填写企业所得税申报表及其附表 完整报送相关资 料 并对纳税申报的真实性 准确性和完整性负法律责任 1 实行查账征收的企业纳税人 无论是否在减免 免税时期 无论盈亏 都应按照规 定进行汇算清缴 2 实行核定征收的企业纳税人 应按照规定汇算清缴 企业所得税的年度汇缴申报的具体要求 每年按当地税务主管部门的通知要求申报 五 个人所得税五 个人所得税 一 个人所得税的计算 物业管理公司个人所得税的计税依据主要包括工资薪金所得和劳务所得 二 个人所得税的会计核算 个人所得税的会计核算已在 物业管理企业物业基本管理业务核算实务 工资薪酬 费用的核算 中说明 在此不再赘述 三 税务检查中物业企业个人所得税涉税的问题 1 常见问题 1 劳务报酬不申报纳税 2 不全额申报纳税 按月发放的工资 补助 奖金 过节费等不是全部并入工资 薪金缴纳个人所得税 而是计入 其他应付款 等往来科目 逃避缴纳个人所得税 2 特殊问题 1 出差补助未缴纳个人所得税 2 发放股利 实物等未代扣代缴个人所得税 四 税务检查对物业企业个人所得税涉税问题的检查指标 1 管理费用 变动趋势对比 分析 由于物业管理公司的经营特点 其工资支出也相对稳定 本年度与上年度 本 年内各月的差异不大 如果 管理费用 科目中的工资支出出现幅度较大的增减 应关注 是否存在支付临时工工资的问题 同时关注个人所得税计算问题 2 工资薪金项目平均负担率 工资薪金项目平均负担率 分析 如果企业工资薪金项目平均负担率 企业所属行业工资薪金项目平均负担率 则 判断个人所得税缴纳情况异常 3 人均应纳税所得额 人均应纳税所得额 分析 人均应纳税所得额不为零 但企业全年各月个人所得税为零申报的 判断为存 在异常 例 某物业管理公司 2010 年全年职工工资总额为 703 218 5 元 期末职工人数 39 人 人均应纳税所得额等于 1502 6 元 2010 年个人所得税入库金额为零 由此可判断该 公司 2010 年个人所得税缴纳存在问题 六 房产税六 房产税 如果企业拥有房产产权 需缴纳房产税 如果企业拥有土地使用权 需缴纳城镇土地 使用税 一 房产税的计算 根据 中华人民共和国房产税暂行条例 的规定 房产税是在城市 县城 建制镇 工矿区范围内 对拥有房屋产权的内资单位和个人 按照房产原值或租金收入征收的一种 税 房产税以房产原值 评估值 减除 30 的余值为计税依据 税率为 1 2 或以房产租 金收入为计税依据 适用税率为 12 计算公式 年应纳税额 房产原值 评估值 1 30 1 2 年应纳税额 房产租金收入 12 二 税务检查中物业企业房产税涉税的问题 1 常见问题 1 企业拥有已竣工的房产产权 未记入 固定资产 科目 未按规定缴纳房产税 2 企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权 并已开始投入使用 未按规定缴 纳房产税 2 特殊问题 企业代理业主经营出租业务 代收租金 未按规定代扣代缴房产税 营业税 印花税 等相关税金 七 城镇土地使用税七 城镇土地使用税 根据 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的规定 城镇土地使用税是在城市 县城 建制镇和工矿区范围内 对拥有土地使用权的单位和个人 以实际占用的土地面积 为计税依据 按规定税额征收的一种税 城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准 每平方米 应税土地的税额标准如下 大城市每年 0 5 10 元 中等城市每年 0 4 8 元 小城市每年