沈阳太原街中新项目营销策略和营销推广Microsoft-Word-文档

沈阳太原街中新项目营销推广和营销策略沈阳太原街中新项目营销推广和营销策略 一 一 营销推广营销推广 一 项目营销推广现状 一 项目营销推广现状 目前本案工地还未进入全面施工阶段 售楼处还不具备接待及展示功能 工地围挡 售楼处楼顶看板也未随之完成 沙盘 装修效果图 VCD 平面图展板等均无法展示 商户还不能对本项目形成一个直观的了解 项目形象的树立在本区域内还未形成 因 此 售楼部的快速装修到位与投入使用 以便于客户直接了解项目位置 项目进展 施工情况 工程进度等 以便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传 以便于业务 人员现场讲解 引导客户现场考察 从而对现场销售工作起到积极的有效的推动作用 1 现场销售模式现场销售模式 在售楼处还要做一系列的形象展示 主要分为户内和户外俩大部分 1 户外部分包括售楼处的外观设计 广告牌 在本案的周边以及太原街南街和中 华路上做路旗等引导性展示物 同时施工工地现场也要做形象包装 如工程围挡画面 的定期更换 楼体广告等共同营造良好的销售氛围 体现本案品质和形象 2 户内部分主要是加快内部装修装饰与布置 包括平面图展板 内装修效果图 建 筑概念设计效果图 平面活动展示 DVD 沙盘和节点营销活动的营销气氛的包装等 2 推广模式推广模式 1 目前的推广模式还仅限于工地现场的景观推广和人群口碑及网络传播 没能有效地整 合现有的媒体资源进行有效的传播 造成项目目前认知度不够高 且有些不好的评论 将 会对销售和招商的进度有一定的影响 2 本案所处的位置南边虽然紧邻太原南街 与万达广场相望 北面与梅园百盛一路之隔 但在中华路上无门脸开展 不变便于受众人群接受 3 周边大型百货商场 大型城市综合体 大型地下市场运作成型 对本案的抗性较大 由此在媒介诉求 产品包装方面要采取分散和淡化本案的不足 提高本案社会的知名度 上进行综合分析与提炼 二 目标受众分析 二 目标受众分析 本案作为一个地处在太原南街成熟商圈内的占地面积 2 26 万平方米 总建筑面积约 28 3 万平方米的拟建地下三层 地上五层商业裙楼 4 栋 99 米高酒店式公寓和 1 栋 199 5 米高 的 5A 级写字楼 定位将成为一个集居住 办公 商务 购物 休闲 餐饮 娱乐为一体 的多功能体验式商业综合体 1 分析投资人 经营人 消费者三者在本案的关系 分析投资人 经营人 消费者三者在本案的关系 投资人关注的是本案的价值属性起到的是旺场作用 经营人关注的本案的商业理念 在这 样的一个纯熟商圈中今后的经营管理服务起到的旺铺作用和持续的经营作用 消费者则关 注的是项目给他们带来购物的便利性 产品的丰富性 实惠性 适用性 舒适性 因此 要根据不同阶段受众群体的实际情况进行有效的 有针对性的宣传 切忌不分主次地进行 2 本案投资人 经营人 消费者来源及不同阶段的推广重点 本案投资人 经营人 消费者来源及不同阶段的推广重点 销售招商的目标客群主要是沈阳市内及辽宁省内的投资人 辽宁省外的投资人和沈阳 地区的代理商家及特许加盟商 华北区域的代理商家 厂家直销商 依据目标客群来源及 分析 确定推广的方向是由外而内 内外结合 梯次展开 项目推广过程 根据不同阶段 的不同目标受众进行系统的整合推广 逐级递进 先后有序 3 品牌主力店的特殊重要性 品牌主力店的特殊重要性 由于本项目的特殊性 主力店招商是本项目面临的最大挑战 它关系到本案商铺的招 商销售 乃至整个项目的成功与否 主力店良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力 能够达到提升本案的整体商业价值 增强业主的投资信心 推动商铺的招商销售的作用 为其它业态及业种的入驻奠定坚实的基础 1 本案主力商店应该具备以下几个要件 本案主力商店应该具备以下几个要件 1 主力商店在中新项目中占有较大规模 并自身统一经营管理的品牌商业企业 2 主力商店的经营形态决定着整个中新经营性业态 中新即有以大卖场为主力商店的社区 型 地区型购物中心 又有以百货商店为主力商店的都会中心 区域中心 3 主力商店除其内部运营外 必须纳入整个中新运营管理 所以主力商店最好是向中新租 赁商业物业 4 主力商店从品牌上 规模上 功能上能带动中新的人流 客流 5 主力商店的市场功能在中新所处的区域内短时间内无法取代 2 我们不但要引进主力店 同时还要注意 我们不但要引进主力店 同时还要注意 1 坚持主力商店在中新和其它商业业态的协同性原则 2 处理好主力店 次主力店 一般商店的空间关系 3 主力商店业态 品牌优势 经营特色与其他店家的整合 可以说本案主力店招商的成果 引进主力店的品牌质量和档次 招商速度快慢 直接 决定投资回报的实现及项目后期的运营和管理 因此 本案品牌主力店的招商工作是营销 工作的重中之重 三 三 推广思路推广思路 依据 十三参数 分析 考虑到本案定位为多功能体验式商业综合体 目标客群相对 广泛 本案推广建议采用 先内而外 内外相依 相互依托 互为推进 的推广策略 首先按照项目定位在特定的商群中树立良好的认知度和认可度 为口碑行销奠定基础 其次在沈阳外围进行投资性和招商性推广 树立 沈阳中新 的品牌形象 达到广而 告之的目的 再次是在太原街成熟商圈内大型现代商业林立中塑造 凤凰之凰 的正 面的社会形象 只有这样 才能完成快速回笼资金和招商之目标要求 四 四 卖点提炼卖点提炼 本案的推广理念主要包括项目的经营理念 项目的软硬件设施和配套 项目的投资和经营 价值三部分 从不同角度对项目进行深入分析 制定全方位的整合营销推广体系 对项目 进行宣传推广 1 项目的经营理念解析项目的经营理念解析 现代商业推广不单单是一个简单告知形式 而是根据项目所处区域和定位情况来进行深度 的理念宣传告知 针对本案的实际 提炼以下商业经营理念已达到本案的推广目的 A 沈阳商业地标性建筑 名店名品入驻 共创沈阳商业新纪元 B 商场化管理 市场化运作 C 集居住 办公 商务 购物 休闲 餐饮 娱乐为一体的多功能环保体验式商业集群 全心呵护生活需求 全程精彩引导生活潮流 D 统一商业规范 统一管理 统一形象设计 统一品质监督 统一宣传推广 E 提升城市商业综合运营的功能 扩大市场的社会影响力 促进沈城经济再发展 全面 化 F 全程化 人性化 智能化的消费服务模式 成为客户引以为荣的生活贴心管家 G 掀起沈城城市全新生活模式的革命浪潮 H 国际知名商业管理公司的专业化运营和管理 J 与知名大型百货商场 或市场 结为联盟 为商户搭建网络平台 从而实现信息共享 资源互动 2 项目的软硬件设施和配套解析 项目的软硬件设施和配套解析 A 高效赢利平台 成熟商圈 得天独厚 B 复合赢利平台 复合商圈 复合业态 复合建筑 复合品牌 优良的业态互补与组合 模式 实现商家市场利益最大化 C 建筑集时尚超前规划之大成 规模效应明显 全面提升太原街商圈的辐射能力 D 室内街区规划布局 博多种业态之精华 充分满足一站式环保 休闲 体验购物需求 E 城市新中心的诞生 沈阳核心区 商业原生地 项目周边大型成熟商业集群区和成熟生 活社区 人流 客流 物流汇集 F 融国际先进之理念 服务于 中新 的经营者和消费者 3 项目的投资和经营价值解析项目的投资和经营价值解析 A 地段决定人气购买力 购买力就是商业爆发力 B 现有太原街时尚地下商场商铺的持续走高 一铺难求 巨大的商铺需求得不到充分的 满足 市场价值的杠杆不能充分发挥作用 需要新的适合市场需求商业项目出现 C 老市场高额的租金和转手费 既增加商户经营成本 又增加了消费者的消费成本 从 而降低了市场竞争力和占有率 使市场的可持续发展在一定程度上受到了影响 D 城市化进展的快速发展 促进了沈阳城市人口的高速增长 突破1000万指日可待 E 随着城市的发展 商业的发展也要有与其适应不断的升级换代的产品 才能够满足社 会的需求 F 众多国内外新品牌的登陆沈阳市场需要有先进的平台为它们服务 本案就是顺应这一 市场发展的自然产物 占尽天时地利人和 G 新经济时代 人们手里的余钱是要进行资本运作的 需要有合适的投资领域 房地产 是一种特殊的商品 商业地产又是具有保值增值的功能 因此 商业地产是众多中产阶级 以下投资的首选 H 大型商场 超市 连锁时尚卖场重量级商业领秀加盟 旗舰品牌汇聚 J 近乎奢侈的环境营造 城市体验式消费全新天地 必然带来强大的商业群集效应与人流 K 价格优势 价值优势 安全性 收益性 升值性 4 各强势业态优势解析 各强势业态优势解析 A 街区 Mall 囊括各式国内外精品服饰品牌 人气巨大 B 丽天时尚购物广场全国著名连锁新青年时尚卖场 是定位于购物 休闲 娱乐为一体的 流行 前卫炫酷时尚卖场 C 特设立小商品城 满足城市生活日常需求 D 大品牌主力店良好的市场号召力和信誉度 E 利用大品牌主力店 磁场 聚客魅力带动中新人气 提升区域的价值 F 星级酒店式高档公寓和 5A 级写字楼共同塑造沈阳新时代商务新标准 G 美食广场 健身中心 游乐园贴心满足购物休闲的需求 五 推广媒体分析 五 推广媒体分析 1 户外广告策略 户外广告策略 媒介特点是地缘性 持续性强 种类多 属于目标区域强式覆盖广告 可以向受众人群传 达项目的品牌形象 绩效评估值高 建仪作为主力媒体之一 投放策略 户外广告投放分本地投放和外地投放俩部分 1 本地 项目围挡对目标人群有效推广能起到积极的促进作用 建议重点加 强本案 围挡的制作和更换 道旗是属于地域辐射广告 可以较好的营造出本案商业氛围 建议作为辅 助性媒体之一 主要设置在本案售楼处现场和太原街 中华大街 公交车身广告作为户外流动广告 不仅具备了户外广告的延续性 强式覆 盖性 其流动性使得地域覆盖范围扩张 是商业房地产的首选广告之一 鉴于沈城商业地产的情况 建议作为辅助性媒体之二 公交车身公告路线 选择在主要交通干线上 如青年大街 中华大街 奉天街 热闹路 风雨 坛街 十三纬路 南京街等 2 外地 根据媒体的特点和本案的实际 建议在外地销售招商的区域设置大型 的户外广告牌 2 网络广告策略 网络广告策略 媒介特点是覆盖面大 辐射受众人群广 人群知识性偏高 是软性 硬性皆宜的推广渠道 建议利用现有网站进行项目网络发帖 项目网络论坛 项目QQ交流等推广 整体投放放在 辅助媒体行列 3 电视广告策略 电视广告策略 媒介特点是辐射面大 受众人群广 是人们夜间休闲娱乐生活的主要方式 但由于电视频 道多 选择性大 不易记忆 建议在本案的筹备期 强销期 持销期 扫尾期不作为主力推广渠道 控制在辅助媒体里 按照费用安排 可以在开业前后做集中的少量投放 4 广播广告策略 广播广告策略 媒介特点是受众人群不确定 代表有交通台等 本媒介对销售招商的促进不大 建议在本案的筹备期 强销期 持销期 扫尾期不建议采用 在开业的当天可以投放 具 体视实际而定 5 报纸广告策略 报纸广告策略 媒介特点 当地主流报纸有 辽沈晚报 沈阳广播电视报 沈阳日报 沈阳晚报 分析报纸特点来看 晚报和广播电视报为百姓关注报纸 从商家关注的报纸来看多是辽沈 晚报 日报是机关报 1 硬广投放 硬广投放 A 媒体选择 结合受众定位和价位 初步建议项目主流媒体选择为 辽沈晚报 沈阳晚报 辅助媒体建议选择为 沈阳广播电视报 B 投放形式 建议在开盘销售主打形象期以整版和半版为主 通过眼球效应奠定本 案形象 而在持销期 招商期建议一信息释放为主 多选择整版和半版 在报纸媒介策略上 为维护公共关系可以适当少量投放辅助媒体 以借助关系的维护 达到进行软性宣传的目的 2 软文投放 软文投放 软文是商业项目推广的一个重要手段 项目的美誉度和知名度毒药靠它实现 软文的手法 主要是将新闻和文章 采访稿相结合 借销售公共活动进行报道 6 直效广告策略 直效广告策略 1 活动营销 活动营销 活动营销不仅有利于维护销售现场热度 而且有利于口碑转播和销售的促进 针对本案的 特点 建议项目活动推广力度加大 初步规划建议如下 A 奠基及开工仪式 B 典礼性公关活动 如 项目工程的各大节点典礼活动 为项目造势 C 销售招商促销活动 如 项目推介会 D 新老客户联谊或答谢活动 如 老客户阶段性答谢会 新年新老客户联谊会时 E 社会公益性活动 如 当地公益助学活动 公益赞助活动等 为企业和项目赢得良好 的口碑 F 商业研讨论坛活动 主要邀请相关商业专家 领导 客户进行讲座讨论 对目前客户 心里存在的疑虑进行解答 起到项目推介促销的作用 G 结为友好会员单位活动 如 市场结为友好市场 中国市场协会会员单位等 以提高 项目知名度 认可度 H 异地销售招商推介巡展活动 在异地设置销售招商点 进行项目推介 对推进销售招 商完成回款有积极的作用 2 短信营销 短信营销 短信是一种速效且强式阅读的推广手段 能很好的将项目信息 透到社会公众和商户手中 且性价比高 短信所起的效果是十分明显的 建议在项目开盘期和招商期针对沈阳本地投 资人和经营人的宣传中采用 在项目开业和养市期也可采用 3 与项目定位有关的区域市场销售招商推介巡展 与项目定位有关的区域市场销售招商推介巡展 依据本案定位 在北京和长三角地区设立销售招商推介点 集中对本案销售招商进行宣传 造势 目标区域如北京大红门市场群 动物园市场群 辽宁省内的厂家 代理商 沈阳市 的代理商 上海 杭州 温州 深圳等地的厂家 国际品牌在国内的代理商等 此种宣传 形式目标明确 针对性强 有效率高 建议作为外阜主要推广方式之一 3 DM单直投单直投 考虑项目目标客群集中化 建议制作目标区域DM单进行直投活动 目标区域为为市内商 业集中区 如五爱市场群 沈阳国际鞋城 和高端居民小区以及门面品牌店 DM单的宣 传效果明显 可针对目标人群集中投放 有效性高 建议大量采用 起到造势和宣传并举 的作用 做为主流宣传媒介采用 4 专项邮递直投专项邮递直投 专项邮递直投主要针对进出当地的有投资能力和经济实力的潜在客户 群 专项邮递直投 的针对性较高 目的性强 能较好地将本案予以全面介绍 建议在本案的销售强销期 持 销期 扫尾期作为辅助媒介采用 六 推广策略 六 推广策略 根据项目现状 中期的销售招商暂定为五个阶段 筹备期筹备期 制定推广计划 选择有效的媒体道具 制作推广道具 蓄水期 蓄水期 运用有效的推广媒介 针对目标人群进行形象认知的传播 强销期 强销期 运用有效媒介宣传造势 引爆市场强势入市 以便于在最短的时间内完成招 商和销售任务 持销期 持销期 持续保持市场热度 打破商户的观望情绪 持续不断地进行项目的营销工作 开业筹备扫尾期 开业筹备扫尾期 本阶段招商销售工作大部分已经完成 所面临的主要任务就是为开 业造势 运用多种媒介组合 引爆市场 针对消费者进行泛人群的推广 达到广泛的开业 告知的目的 同时利用开业的利好 出清剩余的铺位 具体如下 1 筹备期 筹备期 2011年年1月月30日前 日前 1 本阶段工作目的 本阶段工作重点是入市前的筹备工作 并同时进行商户的蓄水登记 同时营销工作主 要针对项目周边现有在运营项目的经营情况和人们对本案能否高质量完成招商和有效 经营的心理压力 在宣传推广上重点工作放在解除在人们心中的疑虑 更多的开展商 业发展论坛活动等 高质量把商户和投资户的信心建立起来 提高本案的可信度 为 下一步的销售招商工作打下良好坚实的基础 同时快速完成售楼部的各项营销准备工 作 组建项目队伍 完成人员建制和系统培训工作 需本阶段完成的工作如下 2 营销准备工作 1 营销道具制作实施工作 完善各项营销道具的设计制作工作具体分类如下 中新项目筹备期需设计制作的营销道具中新项目筹备期需设计制作的营销道具 内内 容容备备 注注 经营管理公约 经营管理公约作为合同要约的一部分 可避免后期经营中很多的 麻烦 商户装修守则商户二装中使用 制定严格的装修标准 销控表合理控制开盘放量 避免一铺多放或出铺混乱 铺位卡铺位登记卡 做为铺位认购凭证使用 客户审核表审核登记客户 考核项目蓄水的有效量 认购书认购客户专用 备份客户信息 来电来访登记表来电来访客户资料统计 便于甄选有效客户 招商销售答客问 汇总全面详尽的销讲资料 统一工作人员口径 解答不同客户的 各种疑问 展现销售人员的专业素质 合同文本编制专用招商销售文本 便于客户签约和工作人员熟悉使用 招商销售流程表中期执行的流程 便于业务员操作和工作的顺利开展 2 推广道具准备工作 完善各项营销道具的设计制作工作具体分类如下 中新项目筹备期需设计制作的推广道具中新项目筹备期需设计制作的推广道具 内 容备 注 商业楼书 楼书是一个项目的脸面 信息涵盖量广 能比较详尽的介绍项目 情况 便于客户全面系统了解项目 楼书规划 48P 商业 DM 单 简明扼要的项目宣传资料 大面积派发 提高项目知名度 为招 商销售造势 丽天楼书针对时尚青年消费宣传册 时尚大气 户型单页 分楼层印制 方便不同楼层不同业态商户的参考使用 同时减少 楼书发放 节约成本 室内展板用于现场氛围营造和卖点宣传 VI 延展用于流动宣传 也是项目形象的展示 工地围挡利用项目所在地的区位优势扩大宣传 网络 利用中新项目网站 金力天商业房地产咨询服务有限公司网站 更新项目信息 进行有效的网络宣传 短信快速有效的传递项目信息 达到宣传和造势并举的推广目标 报纸广告硬广 软广的设计和制作 售楼处项目第一形象脸面 也是业务人员接待办公的核心区 3 推广费用预算 内容单价数量费用 元 海报0 3 元 份60 000 楼书18 元 本20000360 000 业态分区 DM 单0 4 元 份各 1000040 000 售楼处建造装修 500 000 沙盘制作 100 000 VCD 100 000 户型单页0 2 元 张40 000 工地围挡 3 米高和喷绘 160 000 售楼处展板200 元 块234 600 火 汽车站候车厅广 告牌 半年 100 000 道旗200 元 块30060 000 广告扑克牌1 3 元 副5000065 000 总计1 589 600元 备注1 工地围挡钢架采用 300 300 的非标材料 2 具体费用以实际 发生为准 2 蓄水期蓄水期 2011 年年 2 月月 20 日日 2010 年年 5 月月 1 日 日 本案项目形象亮相 欲在短期内蓄积大量客户 扩大项目知名度 就必须不断制造新 闻关注点 引起沈城轰动 推广策略上坚持走以户外宣传为主 现场和直效媒介并走的路 线 高调入市 全面铺开 即将掀起市场抢购热潮 本阶段策略目标在于传达入市信息 建立初步正面形象 具体操作策略如下 1 媒介策略 推广诉求 对目标人群的宣传达到对本项目初步认知和招商销售细节的了解 推广形式 户外广告配合直效广告传播 推广主题 口号 2 媒介组合 1 本阶段的媒介 楼书 DM 单 围档 直投广告 报纸广告 内 容备 注 现场围档吸引眼球 对目标客群形成第一认知 楼书配合现场讲解完成目标客群对本项目深层次的认知 DM 单有效投递 完成目标客群对本项目的较深层次的认知 网络配合形象亮相 完成目标客群对项目的第一认知 短信群发直接有效的向目标群体传达第一信息 报纸直投广告 利用沈阳的报纸直投广告的渠道优势 刊登广告对目标人群进行 信息的有效传达 报纸硬 软广告针对投资人进行泛人群的推广 2 系列硬广标题 A 集居住 办公 商务 购物 休闲 餐饮 娱乐为一体的多功能体验式商业综合 体 B 地段决定人气购买力 购买力就是商业爆发力 C 城市商业魅力核心 领袖全城 D 投资中新 抢占太原街最后一个商业宝地 F 城市 MALL 投资模式大型研讨会在沈阳召开 3 系列软文标题 A 沈阳商业地产原始股 B 国际化一站式商业中心 驾临衡水 C 中新正式启航 财富全面爆发 C 热烈庆祝 XXX 座谈会圆满成功 D 沈阳人掀起第三次投资浪潮 F 生活在中新 赚钱在 MALL 中新商住客户 3 工地围挡主题 A 一站式城市商业中 引领沈阳休闲购物新潮流 B 沈阳 中国最具投资潜力城市 C 位居绝版地段 不可估量的黄金价值 D 做 1000 万人的庞大生意 E 城市商业魅力核心 领袖全城 F 超前的规划设计 一流的硬件设施 G 恢弘大气的豪华中庭 尽显王者风范 H 室内精品店中店 沈阳风情步行街 J 知名专业商业地产顾问公司保驾护航 I 政府重点支持项目 中国专业市场协会会员单位 4 DM 单标题 A 城市商业魅力核心 领袖全城 B 差异才能产生满意 满意才能带来生意 C 投资中新 买到就是赚到 D XXXX 品牌大户入驻鑫城城市广场 5 短信内容 中新位于沈阳太原南街 与万达广场 梅园百盛 国美电器相邻 居住 办公 商务 购物 休闲 餐饮 娱乐为一体的多功能环保体验式消费 领袖全城 财富热线 024 XXXXXXXX 6 直投标题 A 商业旗舰 辽中财富门户 B 城市商业魅力核心 领袖全城 C 位居绝版地段 不可估量的黄金价值 D 档次高 硬件好 配套全的一站式购物商城 E 抢驻沈阳财富桥头堡 刻不容缓 3 推广费用预算 内容单价数量费用 元 短信群发0 3 元 条条30 000 报纸直投广告2000 元 期15 期30 000 报纸广告6000 元 期20 期120 000 项目推介会 商业 研讨公关活动等 150 000 广播电台70 元 字 天10 天30 000 总计360 000元 备注具体费用以实际发生为准 3 强销期 强销期 2011 年年 5 月月 7 月底月底 本阶段已完成对目标客群的初步认知 商户蓄水工作已经完成 下一步主要面临的是 开盘强销工作 推广工作主要完成目标客群对本项目的更深层次的认知 以立体广告推广 主力店的进驻 引爆市场完成开盘预热销售工作 本阶段的推广的目标是 打破商户的观 望情绪 持续引爆市场 形成良好的口碑转播 完成既定目标 具体操作如下 1 媒介策略 1 推广诉求 加深商户对本项目的认同度与可信度 维护正面的口碑传播 持续不断 的引爆市场 2 推广形式 户外广告画面 楼书 DM 单内容根据节点不断更换 短信群发 报纸 广告 网络宣传辅助配合造势宣传 3 推广主题 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 太原街的最后一次机会 B 热烈庆祝中新开盘热销 XX 亿元 C 热烈祝贺 XXX 主力店 XXX 超市入驻中新 D 抢占太原街最后一个商业金矿 你还在等什么 2 媒介组合 1 本阶段的媒介 现场围档 路牌 楼书 DM 单 报纸 短信群发 网络 本阶段的道具制作实施 内容内容备备 注注 DM 单增加招商销售的内容 引导商户向更深层次的认知 楼书增加招商销售的内容 引导商户向更深层次的认知 工地围档更新原有广告画面 采用招商销售的语言和画面 户外广告更新内容 采用招商销售的语言和画面 短信针对本项目卖点 简明扼要的介绍 报纸广告项目卖点宣传 为强销造势 网络更新网络信息 保持与现阶段主题一致 2 报广标题 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 太原街的最后一次机会 B 热烈庆祝开盘热销 XX 亿元 C 热烈祝贺 XXXX 主力店入驻中新 D 买到就是赚到 中新掀起投资风暴 3 系列软文标题 A 新时代 新发展 沈阳商业新格局 B 沈阳商业未来十年的发展趋势 C 富人投资新宠 中新创业潮 D 沈阳商业即将上演重组大戏 E 中新携十大优势 打造沈阳新地标 F XX 店落户中新 现代化一站式城市生活广场 G 中新 65 以上为直营店 H 商业地产发力 中新商铺为什么卖得快 J 中新 2012 开业 划时代奢侈精品卖场到来 3 工地围挡标题 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 B 富人投资新宠 中新创业潮 C 机会只有一次 抢到就是赚到 D 一座永不枯竭的商业金矿 E 播下金钟子 长成摇钱树 F 人潮就是钱潮 消费力就是财富力 G 热烈祝贺 XXXX 主力店入驻中新 4 DM 标题 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 B 奏响财富集结号 财富神话即将上演 5 短信 中新开盘热销 XX 亿元 沈城掀起老牌商圈掘金大行动 财富热线 024 XXXXXXXX 6 电视滚动字幕 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 天赐良机抢驻黄金商圈 财富热线 024 XXXXXXXX B 热烈祝贺 XXXX 主力店入驻中新 财富热线 024 XXXXXXXX 7 直投标题 A 中新 X 月 X 日盛大开盘 财富神话即将上演 B 中新开盘热销 XX 亿元 缔造沈阳商业传奇 C XX 品牌大户入驻中新 3 推广费用预算 内容单价数量费用 元 工地围档更换 含安装 11 元 5 000 售楼处展板 2 000 户型单页0 2 元 张40 000 DM 单0 3 元 份60 000 电视流动字幕70 元 字 天20 天60 000 短信0 3 元 条条30 000 报纸直投广告1800 元 期10 期18 000 报纸广告8000 元 期15 期120 000 商业投资理财会 主力店招商恳谈会等 200 000 广播电台70 元 字 天10 天30 000 总计565 000元 备注具体费用以实际发生为准 异地户外广告画面更换产生的费用 跟据实际尺寸另算 4 持销期 持销期 2011 年年 8 月月 中新内装完成中新内装完成 50 本阶段项目的销售工作还有很大需要完成 同时招商进入主要阶段 推广工作将以活 动 陌拜为主 主动上门联系客户 开展更多的产品推介 新老商户的联谊活动和大型主 力店的签约活动 选择重点寻求突破口促进成交 异地的推广工作需要加强 寻找实力商 户填补本地商户不能满足的部分 出清存货 本阶段的推广工作主要是对目标客群进行持 续不断的正面形象的传播 以工程进度 小幅多频涨价和更多实力品牌入驻的利好 打破 观望 力求营销的顺利完成 1 媒介策略 1 推广诉求 制造新的关注点维持市场的热度 打破观望 力促成交 2 推广形式 户外围档画面 楼书 DM 单内容根据节点更换内容 短信群发 网络 宣传辅助配合宣传 3 推广主题 A 抵御通膨强有力 有资金不如有资产 B X 月 X 日起全线涨价 XX 元 平米 C 机会最后一次 实力商户均已入驻 黄金铺位所剩不多 2 媒介组合 1 本阶段的媒介 现场围档 路牌 楼书 DM 单 短信群发 网络 报纸 本阶段的道具制作实施 内容备 注 DM 单更换持销期内容 引导目标客群 出货 楼书更换持销期内容 引导目标客群 出货 工地围档更换采用促销内容的画面和语言 短信针对促销策略进行有针对性的宣传 网络更新网络信息 与现阶段主题保持一致 报纸针对本阶段的推广诉求 进行广泛的告知 海报针对本阶段的推广诉求 将销售进行进行广泛的告知 2 报广标题 A 中新 X 月 X 日起全线上涨 XX 元 平米 B 核心商圈 财富巅峰 抢占太原街最后一块商业宝地 你还在等什么 C 太原街的最后一次机会 D 众多实力品牌纷纷抢驻中新 入驻品牌展示 3 推广费用预算 内 容单 价数 量费 用 工地围档更换 含安装 11 元 5 000 异地巡展活动 200 000 联谊结盟活动 70 000 主力店进场签约仪式 姊妹市场联谊活动 新老客户答谢等活动 工程封顶庆典 200 000 内装开工仪式 短信0 3 元 条条30 000 报纸直投广告1600 元 期15 期24 000 报纸广告8000 元 期20 期160 000 广播电台70 元 字 天10 天30 000 海报2000 份 5000 总计769 000元 备注 具体费用以实际发生为准 异地户外广告画面更换产生的费用 跟据实际尺寸另算 5 开业筹备扫尾期开业筹备扫尾期 中新内装完成 中新内装完成 50 预计预计 2011 年年 12 月月 2012 年年 4 月 月 本阶段的营销工作重点主要包括两方面 一方面是开业告知 一方面是针对剩余铺位的 招商和销售 开业告知在此阶段主要是对目标人群进行有效的推广 进行开业预热 以涨 价和开业促销利好引爆市场 全方位的整合推广将覆盖方方面面 为开业造势 取得开门 红 招商销售扫尾的推广工作是利用内部装修基本完成 开业的利好消息和热度推动最后 阶段的招商销售工作 推广工作将以活动 陌拜为主 主动上门联系客户 选择重点大型 商户和投资人促成成交 开展有针对性的产品推介会或重点商户的座谈活动活动选择重点 寻求突破口促进成交 异地的推广工作配合本地工作节点 寻找实力商户 出清存货 1 媒介策略 1 推广诉求 选择重点推广 制造新的关注点维持市场的热度 继续推动招商销售的 完成 2 推广形式 户外围档画面 楼书 DM 单内容根据节点更换内容与专项投递 客通 制作 客户答谢回访等相结合 辅助配合宣传为短信群发 网络宣传 海报 3 推广主题 A 中新受宫在即 最后珍藏商铺出清 B 隆重庆祝中新验收全面通过 X 月 X 日起全线上涨 XX 元 平米 C XXX 知名品牌火线入驻 最后的机会你还在等什么 D 中新 X 月 X 日盛大开业 2 媒介组合 1 本阶段的媒介 户外广告 平面媒体 短信群发 DM 派发 网络 活动 本阶段的道具制作实施 完善各项推广道具的设计制作工作 具体分类如下 内容内容备备 注注 开业 DM 单开业宣传 引爆市场热度 客通重点商户和大商户的宣传介绍 各大商户的开业的促销细则 楼层索引各楼层业态介绍 开业告知各个辐射区域的开业告知宣传 促销活动促销活动细则 礼品 奖品 活动道具 报纸广告针对泛人群广告内容 户外广告更新内容 增加开业内容和招商销售扫尾内容 候车厅广告盛大开业告知内容 车身广告盛大开业告知内容 导视系统一级导视 二级导视 三级导视 内场包装公共部位及空白墙面的处理 外场活动演艺 道具 演员 气氛包装 网络更新网络信息 做好网络推广工作 其它道具不可预知的其它道具筹备 3 推广费用预算 内容数量单价 元 费用 元 客通20000 本3 元60 000 开业 DM 单张0 5 元100 000 楼层索引10000 张1 元10 000 开业报纸广告 200 000 候车厅广告 100 000 车身广告 100 000 户外广告 50 000 内场包装待定 350 000 外场包装待定 150 000 导视系统 一级导视 二级导视 三级导视 200 000 开业庆典活动待定 500 000 促销活动待定 500 000 电视字幕70 元 字 天30 天90 000 广播电台70 元 字 天30 天90 000 短信 30 000 其它费用 200 000 总计2 730 000元 备注具体费用以实际发生为准 七 总费用预算 七 总费用预算 筹备期 蓄水期 开盘预热销售期 强销期推广费用投放计划表 类型媒介筹备期蓄水期 开盘预热 销售期 强销期 合计 元 围档 100 0005 0005 000110 000 道旗 60 00060 000 火 汽车站候车厅广 告牌 200 000200 000 户外 户外广告牌 500 000 DM 单 海报 60 00060 00030 000150 000 楼书 360 000360 000 分区 DM 单 40 00040 000 户型单页 40 00040 00080 000 广告扑克牌 65 00065 000 售楼处装