农村宅基地买卖是否有效-合同效力如何认定-

农村宅基地买卖是否有效农村宅基地买卖是否有效 合同效力如合同效力如 何认定何认定 土地越来越值钱 农村宅基地也备受关注 很多人 都想要去农村购买宅基地 在宅基地上面建住宅 需要注意的 是农村宅基地买卖需要满足四个条件 另外 农村宅基地买卖 很容易出现反悔现象 买卖交易的隐患不小 农村宅基地是否 可以买卖 农村宅基地注意事项有哪些 一 农村宅基地是什么 农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员 按照法律法规规定享受使用 并且可以用来建造居住房屋的农 村土地 二 农村宅基地的使用权可以进行转让 但需满足以下 四点 1 需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准 2 转让人与受让人同为本村村民 3 受让人无宅基地 符合宅基地申请条件 4 宅基地使用权不能单独转让 须与住房一并转让 另 外 转让人户口应该已迁出本村或属于一户多宅或多房 如系 一户一宅 须明确表示不再申请宅基地 且有证据表明其已有 住房保障 如与其他近亲属合户居住 符合以上条件 房屋买 卖才能万无一失 宅基地申请的条件 1 因子女结婚等原因确需分户 缺少宅基地的 2 外来人口落户 成为本集体经济组织成员 没有宅基 地的 3 因发生或者防御自然灾害 实施村庄和集镇规划以及 进行乡 镇 村公共设施和公益事业建设 需要搬迁的 农村村民有下列情形之一的 不予批准使用宅基地 1 年龄未满十八周岁的 2 原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分 户需要的 3 出卖或者出租村内住房的 三 农村宅基地转让易出现的问题 1 买卖合同不规范因纠纷 农村房屋或宅基地的买卖多 为口头协议 未签订买卖合同 或者买卖合同不规范 而农村房 屋 宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同 如果没有签署买 卖合同 或者合同有瑕疵 很容易对合同内容出现争议 造成 毁约纠纷 2 房屋升值 卖方毁约 现在的土地价值与日俱增 很 多房屋出卖人看上了房屋的经济利益 一些已经出卖房屋 宅 基地的城镇居民开始反悔 想方设法地想收回房屋 容易发生 纠纷 3 城镇居民禁买农村房屋 宅基地 宅基地出卖人更受 法律保护 农村宅基地管理中有严格规定 严禁城镇居民在农 村购置宅基地 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅 发放土地使用证 这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同 无效 返还房屋 赢得诉讼提供了法律支撑 从而使购买宅基 地的人出于劣势 也助长了出卖人反悔的气焰 四 农村房屋买卖合同的法律效力 司法实践中 对于同一集体经济组织成员间签订的农村 房屋买卖合同 各地法院普遍认定合同有效 但对于本集体经 济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房 屋买卖合同 各地法院对于合同效力的认定不完全相同 本文 将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度 一般裁判规则 1 最高人民法院 最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的 通知 法办 2011 442 号 第 15 条明确 在农村集体所有土地上 建造房屋并向社会公开销售 应当依据合同法第五十二条和土 地管理法第四十三条规定 认定该买卖合同无效 将宅基地上 建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同 不具 有法律效力 出售给本集体经济组织成员的 应当符合法律 行 政法规和国家政策关于宅基地分配 使用条件的规定 另外 值得关注的是 全国民事审判工作会议纪要 2015 年 4 月征求意见稿 第 35 条也明确对于宅基地流转处于非 试点地区的 农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售 给不同农村集体经济组织成员 该房屋买卖合同一般应认定无 效 2 各地高级人民法院 根据 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖 纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 京高法 发 2004 391 号 北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨 会会议纪要 2006 年 9 月 14 日 对于农村房屋买卖合同纠纷 的处理 北京高院确立了以认定无效为原则 以认定有效为例 外的司法裁判尺度 具体说来 买卖双方都是同一集体经济组 织的成员 或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的 集体经济组织的 可以认定合同有效 对于 1999 年 1 月 1 日 土地管理法 修订之前 将房屋转让给回乡落户的干部 职 工 退伍军人以及华侨 港澳台同胞的 亦可认定转让合同有 效 除此之外 农村房屋买卖合同原则上应认定无效 根据 安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷 案件适用法律问题的指导意见 2012 年 3 月 5 日 第 13 14 条 之规定 城镇居民 法人或其他组织购买农村集体所有土地上 建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同 除非买受 人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织 成员资格且符合其他购买条件 非同一农村集体经济组织成员 之间签订的房屋买卖合同 也应当认定为无效合同 根据 广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让 转让 出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见 粤 高法发 2001 42 号 第 12 条之规定 当事人将农村村民住宅建 设用地转让 出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用 地而签订的合同 一般应认定无效 根据 上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地 房屋买卖纠纷案件的原则意见 沪高法民一 2004 4 号 对于 发生在本乡 镇 范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买 卖 认定为有效 对于将房屋出售给本乡 镇 以外的人员的 如 果取得有关组织和部门批准的 可以认定为有效 对于将房屋出 售给本乡 镇 以外的人员 未经有关组织和部门批准 合同尚未 实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的 该合同应作无 效处理 对于将房屋出售给本乡 镇 以外的人员 未经有关组织 和部门批准 如果合同已实际履行完毕 且购房人已实际居住 使用该房屋的 对合同效力暂不表态 实际处理中应本着尊重 现状 维持稳定的原则 承认购房人对房屋的现状以及继续占 有 居住和使用该房屋的权利 特殊裁判规则 我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠 纷的司法实务具体做法 深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的 重点难点问题 1 集体经济组织成员资格的判断标准 根据北京高院的司法指导意见 买受人是否属于房屋所 在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键 集体经济组 织成员资格的判断标准是解开上述问题的钥匙 结合北京地区 法院近两年的裁判案例来看 北京地区法院一般都以起诉前买 受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准 通常会参考 房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济 组织成员方面的意见 具体说来 对于农业户口的买受人 购 房后至一审辩论终结前 已将户籍迁入房屋所在地村委会的 则认定其为该村集体经济组织成员 反之 对于非农业户口的 买受人 即使其户口已迁入房屋所在地的村委会 在该村参加 选举等 也不应认定其为该村集体经济组织成员 另外需要注意的是 在判断买受人是否具备集体经济组 织成员资格时 北京地区法院一般以购房家庭为参照系 只要 购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的 农村房 屋买卖合同通常会被认定为有效合同 2 出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同 效力 出卖人主张农村房屋买卖合同无效 是否应当满足出卖 人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件 换言之 出卖人签 订合同时为城镇居民 或起诉前已成为城镇居民 或起诉前已 成为其他集体经济组织成员的 是否会影响农村房屋买卖合同 的效力认定 从北京地区法院的裁判案例来看 多数法院认为 合同 无效为自始无效 出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员 的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效 即使出卖人起 诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的 其仍然有权起 诉主张农村房屋买卖合同无效 若起诉时的房屋买受人不是房 屋所在地集体经济组织成员 法院则会支持出卖人的诉求 进 而裁判认定合同无效 但是 有极少数法院裁判认为 出卖人 起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的 即便买受人不是 房屋所在地集体经济组织成员的 农村房屋买卖合同为有效合 同 3 连环交易中农村房屋买卖合同效力 出卖人将农村房屋转让给第一手买受人 第一手买受人 又将房屋转让给第二手买受人 甚至接连转让给其他买受人 由此发生连环交易 出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时 如何认定农村房屋买卖合同的效力 从北京地区法院的裁判案例来看 多数法院认为 若第 一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员 且起诉时的房 屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员 因宅基地使用 权是集体经济组织成员享有的权利 与特定的身份相联系 转 让房屋后导致宅基地使用权的非法流转 损害了集体经济组织 的权益 农村房屋买卖合同应当认定为无效合同 反之 第一 手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员 但起诉时的房屋 买受人是房屋所在地集体经济组织成员 因宅基地使用权并未 转移给集体经济组织以外的成员 农村房屋买卖合同应当认定 为有效合同 换言之 只要最终一手买房人为房屋所在地集体 经济组织成员 那么前面多手的连环买卖合同均有效 无论其 对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员 4 主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制 北京地区法院认为 合同无效系自始无效 单纯的时间 经过不能改变无效合同的违法性 当事人主张农村房屋买卖合 同无效 不受诉讼时效期间的限制 但合同无效后 当事人主 张返还财产 损害赔偿的请求 应当适用诉讼时效期间的限制 农村房屋买卖合同无效的法律后果 根据 合同法 第五十八条 合同无效后 因该合同取 得的财产 应当予以返还 不能返还或者没有必要返还的 应当 折价补偿 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失 双 方都有过错的 应当各自承担相应的责任 最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的 通知 法办 2011 442 号 第 15 条明确在确定合同无效后的损失 承担时 应综合考虑当事人的过错 避免处理结果导致当事人 利益的失衡 值得关注的是 全国民事审判工作会议纪要 2015 年 4 月征求意见稿 第 35 条明确合同无效后 买受人可以请求返还 购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息 买受人已 经对该房屋进行改建或者翻建 也可以一并请求赔偿翻建或者 改建成本 具体到农村房屋买卖合同的场合 通常出卖人起诉要求 确认农村房屋买卖合同无效 若买受人没有提出反诉 合同无 效情形下 北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处 理合同无效的法律后果 农村房屋买卖合同无效的法律后果具 体包括以下几方面 一 返还财产 通常情况下 农村房屋买卖合同无效后 出卖人取得的 房屋价款应当返还给买受人 一般不支持利息损失 买受人应当 将房屋腾空后返还给出卖人 同时返还房屋相关的 集体土地 建设用地使用证 宅基地使用证 等权利证书 二 损害赔偿 1 合同无效过错责任分担 北京地区法院通常认定 出卖人和买受人对于农村房屋 买卖合同无效均有过错 出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋 及宅基地属于我国法律禁止流转的范围 且其在出卖房屋后又 以违法出卖房屋为由主张合同无效 违反诚实信用原则 应当 对合同无效承担主要责任 一般为 70 买受人在明知其并非房 屋所在地集体经济组织成员的情况下 仍然购买房屋 应对合 同无效承担次要责任 一般为 30 2 损害赔偿范围 北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪 要 2006 年 9 月 14 日 明确规定 在合同无效的处理上 应全 面考虑出卖人因土地增值或拆迁 补偿所获得的利益 以及买 受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素 平衡买卖双方的利益 避免认定合同无效给当事人造成的利益 失衡 对买受人已经翻建 扩建房屋的 应对其添附价值进行合 理补偿 买受人确实无房居住的 应予以妥善安置 北京市高 级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠 纷案件相关问题的答复 明确对买受人因合同无效所致之信赖 利益损失 仍应酌情予以赔偿 但赔偿比例和数额应当考虑房 屋所在地周边交通 商业 环境等方面的发展 土地升值情况 及是否存在拆迁可能等因素综合考量 现结合北京地区法院裁 判实务 对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题 具体说明如下 1 信赖利益损失赔偿 合同无效场合的损害赔偿责任 性质上属于缔约过失责任 原则上以赔偿信赖利益损失为限 北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿 并全 面考虑出卖人因土地升值或拆迁 补偿所获利益 以及买受人 因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素 参考 房地产司法鉴定评估报告及现有证据 酌情予以确定 2 添附价值损失赔偿 买受人对房屋进行了新建 翻建 扩建或者装饰装修的 合同无效后 出卖人应对买受人添附价 值进行赔偿 农村房屋买卖合同无效 损害赔偿具体数额一般确定为 房屋 装修 设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的 70 通常情况下 对于诉讼期间已经列