《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》

1 上海市住房保障和房屋管理局 关于印发 上海市物业服务企业和项目经理 信用信息管理办法 的通知 沪房管规范物 2012 25 号 各区县住房保障房屋管理局 各物业服务企业 为贯彻实施 上海市住宅物业管理规定 制定了 上海市物业服务 企业和项目经理信用信息管理办法 现印发给你们 请认真按照执行 执行中的情况 请及时告知市局物业管理处 上海市住房保障和房屋管理局 二 一二年七月二十四日 上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法 第一章 总 则 第一条 目的和依据 为推进物业服务行业信用信息的建设 规范物业服务企业的经营 活动 推进诚实信用的物业服务市场竞争环境 根据 物业管理条例 上海市住宅物业管理规定 和 物业服务企业资质管理办法 等相关规 定 结合本市实际情况 制定本办法 第二条 适用范围 本办法适用于物业服务企业及项目经理在本市从事物业管理服务 活动中所产生的信用信息的征集 处理 使用和监管 本办法所称物业服务企业 是指依法取得独立法人资格 具有相 应资质 在本市行政区域内从事物业管理服务的企业 2 本办法所称项目经理 是指取得相应职业资格证书 并经房屋行 政管理部门注册 在物业项目中实施物业服务活动的责任人 本办法所称信用信息 是指物业服务企业和项目经理在物业管理 服务相关活动中形成的能够用以分析 判断其遵守物业管理法规 规 定 规范和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息 包括身份 信息 业绩信息和不良信息 第三条 行政主管部门 上海市住房保障和房屋管理局 以下简称 市房管局 负责本市物 业管理行业信用信息的管理工作 建立物业服务企业及项目经理的信 用信息平台和信用信息档案 区 县 房屋行政管理部门及其办事机构依据本办法的规定 负责 本辖区物业服务企业及项目经理信用信息的征集和信用监管工作 配 合做好信用信息系统的建设工作 对物业服务企业及项目经理的违法 违规行为进行检查 处理和记分 并将结果计入信用信息平台 加强与 相关部门 行业协会等单位联系 实现信用信息互通和共享 上海市物业管理事务中心接受市房管局的委托 负责物业管理信 用信息平台运行的事务性工作 并将 物业服务平台反映的物业服务 企业及项目经理的相关信用信息及时抄送相关区 县 房屋行政管理部 门 上海市物业管理行业协会负责配合做好信用信息管理的培训工作 并将其会员单位及项目经理的相关信用信息及时抄送相关区 县 房屋 行政管理部门 第四条 管理原则 信用信息管理应当遵循客观 公正 统一和审慎的原则 保守国家 秘密 商业秘密和个人隐私 第二章 信用信息的征集 第五条 征集原则 3 信用信息的征集是指对全市物业服务企业及项目经理信用信息进 行采集 甄别 分类 记录 储存 形成反映企业相关经营和项目经理 相关执业情况的信息系统的活动 信用信息的征集 应当坚持客观 准确 公正 及时和提供者负责 的原则 第六条 身份信息 身份信息由物业服务企业身份信息和项目经理身份信息组成 一 物业服务企业身份信息包括 企业名称 组织机构代码 资质 等级 管业规模 雇用员工情况及其他有关企业身份的信息 二 项目经理身份信息包括 项目经理姓名 身份证明 职业资格 执业注册 上岗记录及其他有关项目经理身份的信息 第七条 业绩信息 业绩信息由区 县 房屋行政管理部门认定的下列信息组成 一 国家级相关项目评优评先活动中获得良好评价 认定 认证 等荣誉称号的 二 上海市相关项目评比中获荣誉称号或行业协会表彰的 三 第三方对物业服务企业做出的满意度测评意见 四 荣获上海市物业管理行业诚信承诺 A 级以上企业 第八条 不良信息 不良信息由市 区 县 房屋行政管理部门通报批评 行政处罚或 书面要求整改的下列信息组成 一 物业服务企业或者项目经理在从事物业管理活动中违反法律 法规 规章和相关规定的信息 二 依照 物业服务企业资质管理办法 和 四查制度 对物业服务 企业和项目经理作出的行政处理决定 三 政府相关行政管理部门 社会公众和媒体通报 批评 投诉 且查证属实的信息 第九条 身份信息的征集 身份信息由物业服务企业和项目经理自行申报 4 物业服务企业和项目经理应当在身份信息产生或者变更的 7 日内 通过信用信息平台向企业注册地的区 县 房屋行政管理部门申报 并 同时提供相关证明文件 身份信息申报人应当保证所提供和申报信息的真实 完整和及时 并对其提供和申报信息内容的真实性负责 区 县 房屋行政管理部门对审核后认定属实的信息予以备案 对 不属实的信息不予备案 第十条 业绩信息的征集 业绩信息由物业服务企业自行申报 一 申报第七条第三款信息的 物业服务企业应于次年 6 月 30 日 前向企业注册地的区 县 房屋行政管理部门提供第三方对物业服务企 业做出的当年满意度测评意见 二 申报其他业绩信息的 应在业绩信息生成 3 个月内 向企业 注册地的区 县 房屋行政管理部门提供 业绩信息申报表 有关部门 表彰决定文书或经市 区 县 房屋行政管理部门和行业协会认定或者 查证属实的材料以及其他具有法律效力的其他材料 第十一条 不良信息的征集 不良信息由物业服务企业及其项目经理注册地的区 县 房屋行政 管理部门负责征集 不良信息的征集标准按照 上海市物业服务企业和 项目经理信用信息评价试行标准 执行 一 征集第八条第一项和第二项信息的 区 县 房屋行政管理部 门应向信用信息平台提供生效的法律文件和查证材料 二 征集第八条第三项信息的 区 县 房屋行政管理部门应向信 息平台提供相关查证材料 上述查证材料是指区 县 房屋行政管理部门通报批评 行政处罚 决定或者书面整改的副本或者复印件 第十二条 信用信息的变更和修改 已提供和申报的信用信息发生变更或者失效的 信用信息的提供 人和申报人应当在信用信息变更或者失效的 7 日内及时修改并完成报 5 送 第三章 信用信息的处理 第十三条 信息告知 区 县 房屋行政管理部门对物业服务企业及其项目经理征集不良 信息的 应当自征集信息起 7 日内 书面告知被征信对象 第十四条 异议申请 被征信对象认为其信用信息存在错误或者单位 个人对被征信对 象的身份信息和业绩信息有异议的 均可在告知之日起 10 个工作日内 向区 县 房屋行政管理部门提出书面异议申请 并提供相应证据 逾 期视为认可 第十五条 异议核查 区 县 房屋行政管理部门应当在受理异议申请的 7 日内及时组织 核查 并将核查结果通知申请人 经核查 异议信息属信用信息平台处理过程中造成的 区 县 房 屋行政管理部门应当立即更正 属信用信息提供单位或自行申报人引 起的 应当立即通知相关提供人修改更正 第十六条 异议反馈 区 县 房屋行政管理部门认为异议成立的 报市房管局申请变更 信用信息 市房管局收到变更申请之日起的 10 日内完成审查 审查结 果由区 县 房屋行政管理部门告知申请人 其中审查同意的 由区 县 房屋行政管理部门进行变更 区 县 房屋行政管理部门认为异议不成立的 异议申请人可在收 到区 县 房屋行政管理部门出具告知书的 7 日内向市房管局申请复核 市房管局收到复核申请之日起的 10 日内完成审查 审查结果由市房管 局告知申请人 其中异议复核申请审查属实的 由区 县 房屋行政管 理部门进行变更 第十七条 身份信息变更和异议处理的原则 6 因未按本办法第九条 第十二条执行而造成实际管理与注册管理 的物业服务企业或项目经理身份信息不一致的 区 县 房屋行政管理 部门应当按照本办法规定分别给予实际管理的和未及时变更身份信息 的物业服务企业或项目经理同等分值的不良信息记分 异议申请受理期间不影响记录的信用信息的效力 第四章 信用信息的使用和监管 第十八条 信用信息的动态监管 区 县 房屋行政管理部门应当根据信用征集情况实行动态监督管 理 市房管局根据本市物业管理行业的实际情况 适时公布 修改和 调整 上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准 第十九条 不良信息的记分制度 物业服务企业和项目经理的信用评定基本分为 0 分 实行加分制 信用信息有效期限为 3 年 即从记录之日起 每条信用信息在信用信 息平台上显示 36 个自然月 项目经理的不良信息同时记载入受聘的物业服务企业不良信息 不良信息的行为在整改期内不再重复记分 第二十条 信用信息的奖励 在信用信息的有效期限内 物业服务企业或者项目经理没有不良 信息记录的 给予以下激励 一 减少行政检查的频率 法律 法规 规章未明确规定为实地审 查或者实质性审查的 可以适用书面审查 二 申请资质等级评定的 优先审定 申请执业资格认定的 优先 认定 三 在评定表彰 评比竞赛中 予以优先推荐 四 法律 法规 规章规定的其他鼓励 第二十一条 对物业服务企业不同记录分值的处理 7 依据信用记分结果 市 区 县 房屋行政管理部门对物业服务企 业给予以下处理 并在信用信息平台上予以公示 一 企业记录分值达到 10 分时 该企业不得申报各类物业服务示 范项目 不予开具诚信证明 并告知企业注册地区 县 房屋行政管理 部门 二 企业记录分值达到 15 分时 由企业注册所在地区 县 房屋行 政管理部门和街道办事处 乡 镇人民政府 约谈该企业法定代表人 在 记录分值有效期限内不得申报各类物业服务示范项目 取消该企业参 加行业各类评优评先活动资格 三 企业记录分值达到 18 分时 市房管局约谈该企业的法定代表 人或负责人 在记录分值有效期限内不得申报各类物业服务示范项目 取消该企业参加行业各类评优评先活动资格 第二十二条 对项目经理不同记录分值的处理 依据信用记分结果 市 区 县 房屋行政管理部门对项目经理给 予以下处理 并在信用信息平台上予以公示 一 项目经理记录分值达到 10 分时 由项目所在地区 县 房屋行 政管理部门和街道办事处 乡 镇人民政府 约谈该项目经理 二 项目经理记录分值达到 18 分时 撤销其项目经理执业资格的 注册 且 2 年内不得再次申请注册 第二十三条 培训考核 信用信息中不良信息记录分值累计超过 18 分的物业服务企业的 法定代表人和相关责任人 累计超过 10 分的项目经理应当接受市房管 局或委托的行业协会组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训 因不良信息的原因而被注销资质的企业或被撤消注册的项目经理 在重新核定资质或申请注册前 应当通过相关法规和业务的培训 第二十四条 信用信息的公布 物业服务企业和项目经理的信用信息由市房管局通过其门户网站 和信用信息平台向社会公开 任何单位和个人均可直接查阅公示类信 用信息 8 信用信息发布应当遵循物业服务企业和项目经理的隐私保护 不 得侵犯其合法权益 第二十五条 行政考核 区 县 房屋行政管理部门应在每年的 1 月 30 日前 将本区 县 上 一年度的物业服务信用信息建设和管理情况书面报市房管局 第五章 附 则 第二十六条 施行日期 本办法自 2012 年 9 月 1 日起施行 有效期至 2017 年 6 月 30 日 第二十七条 其他 法律 法规 规章对信用信息管理另有规定的 从其规定 注册在外省市的本市物业服务企业分公司的信用信息管理 参照 本规定执行 附件 1 上海市物业服务企业信用信息记分告知单 上海市物业服务项目经理信用信息记分告知单 2 上海市物业服务企业信用信息异议申请表 上海市物业服务项目经理信用信息异议申请表 3 上海市物业服务企业信用信息异议 信息变更申请受理单 上海市物业服务项目经理信用信息异议 信息变更申请受理单 4 上海市物业服务企业信用信息异议 信息变更申请修改单 上海市物业服务项目经理信用信息异议 信息变更申请修改单 5 告知单 9 附件 1 上海市物业服务企业信用信息记分告知单上海市物业服务企业信用信息记分告知单 物业服务企业 组织机构代码 经查 你公司有 情形 根据 上海市物业服务企业和 项目经理信用信息管理办法 的有关规定和 上海市物业服务企业和项目经理信用信 息评价试行标准 第 条第 款的规定 责令你公司在收到本告知单 之日起的 天内予以整改 同时对你公司给予记 分的处理 若你公司对上述处理和记分有异议 可在收到本告知单之日起的 5 日内向 区 县 房屋行政管理部门申请核查 单 位 盖章 经办人 签名 年 月 日 物业服务企业名称 签 收 人 年 月 日 本告知单一式三联 第一联为企业信用信息记载依据 由开具单位留存 第二 联交物业服务企业留存 第三联交企业注册地区 县 房屋行政管理部门留存 10 不良信息记分明细不良信息记分明细 记分情况序 号 检查项 是否 分 值 备注 1企业以欺骗手段取得资质证书从事物业管理的 18 2 企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员 从事物业管理活动的 18 3 企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业 务一并委托给他人的 18 4挪用或侵占专项维修资金的 18 5擅自改变物业管理用房用途的 18 6 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共 建筑和共用设施用途的 18 7 物业服务合同终止时 不按照规定移交物业管 理用房和有关资料的 或拒不撤出 造成物业管 理状况混乱 社会影响恶劣的 18 8 企业与物业管理招标人或者其他物业管理投标 人相互串通 以不正当手段谋取中标的 18 9企业超越资质等级承接物业管理业务的 18 10出租 出借 转让资质证书或执业证书的 18 11 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作 假 骗取中标 18 12 违反招投标规定 影响物业管理招投标程序正 常进行的 6 13 未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进 行定期演练和落实的 或发生事件后 未做好应 急处置工作 未及时报告相关部门的 6 14 未依照相关规定和要求如实提供统计资料的 或 虚报 瞒报 拒报相关信息的 或提供伪造 篡改 资料的 6 15 企业终止合同 未按规定提前三个月书面告知 业主的 6 16 未按规定对承接物业进行检验及对相关资料核 对接收的 6 17 拒绝或拖延提供相关账目资料 影响对专项维 修资金 公共收益进行财务审计的 6 18 未依照相关规定或约定将公共收益纳入业主大 会银行账户的 或擅自使用公共收益的 6 19 未按合同约定提供服务造成相关行政管理部门 出具整改通知书的 6 20 未按规定填写住宅物业服务规范检查 督查记 录簿的 3 11 上海市物业服务项目经理信用信息记分告知单上海市物业服务项目经理信用信息记分告知单 项目经理 证书号 经查 你所任职的 项目 地址 物业服务有 情形 根据 上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办 法 的有关规定和 上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准 第 条第 款的规定 责令你在收到本告知单之日起的 天内予以整改 同时对你给予记 分的处理 若你对上述处理和记分有异议 可在收到本告知单之日起的 天内向 区 县 房屋行政管理部门申请核查 单 位 盖章 经办人 签名 年 月 日 物业服务企业名称 签 收 人 年 月 日 本告知单一式三联 第一联为项目经理信用信息记载依据 由开具单位留存 第二联交项目经理留存 第三联由项目所在地区 县 房屋行政管理部门留存 12 不良信息记分明细不良信息记分明细 记分情况序 号 检查项 是否 分 值 备注 1挪用或侵占专项维修资金的 18 2擅自改变物业管理用房用途的 18 3 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共 建筑和共用设施用途的 18 4 擅自占用 挖掘物业管理区域内道路 场地 损 害业主共同利益的 18 5 擅自利用物业共用部位 共用设施设备进行经 营的 18 6出租 出借 转让执业证书的 18 7 因管理失职 造成人员伤亡或财产损失等重大 责任事故的 或损害业主或公共利益 情节严重 的 18 8 被物价部门认定乱收费或者收费不规范且又不 整改的 18 9未执行周一到周日业务接待制度的 6 10 未及时发现 劝阻 制止业主 使用人在物业使 用 装修过程中损害公共利益的禁止行为 对劝 阻 制止无效的 未及时报告业委会和有关行政 部门的 或未做好相关取证和记录工作的 6 11 未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进 行定期演练和落实的 或发生紧急维修等应急事 件后 未做好应急处置工作 未及时报告相关部 门的 6 12擅自迁移 砍伐树木或者调整绿地的 6 13 未依照相关规定和要求如实提供统计资料的 或 虚报 瞒报 拒报相关信息的 或提供伪造 篡改 资料的 6 14业主或使用人多次有效投诉得不到解决的 6 15 未按规定建立 保存在物业服务活动中形成的 与业主利益相关的档案资料的 6 16未依照相关规定或业主大会约定 人为拆分维 6 13 修工程 规避专项维修资金使用工程审价和使 用程序审核的 17 未依照相关规定或约定将公共收益纳入业主大 会银行账户的 或擅自使用公共收益的 6 18 未按合同约定提供服务造成相关行政管理部门 出具整改通知书的 6 19 接待人员接待不规范 受理不登记 处置不及时 的 3 20 未在服务窗口醒目位置公开办事制度 办事程 序 办事期限的 或未公布服务项目 收费标准 报修电话 企业监督电话和区 县房管局投诉电 话的 3 21 未按规定或约定公布物业维修基金收支帐目 共用部分收益收支账目或者其他按实结算收支 帐目的 或不接受业主查询的 3 22 未按约定提供安全值班 巡逻服务或安全值班 巡逻记录不实的 3 23 未按规定填写住宅物业服务规范检查 督查记 录簿的 3 24 电梯运行中因故障引起人员被关时 物业公司 电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能 在半小时内赶到现场进行处理的 3 25 未 24 小时受理报修的 或急修项目 2 小时内未 能到现场 其中市区设置管理处的小区半小时 内到现场的 或一般修理项目未能 3 天内修复 居民预约 雨天筑漏可不受此限 的 3 26 维修不能做到约时不误 工完料清 住户签收 事后回访的 1 27秩序维护员擅自脱岗 离岗不尽责的 1 28 秩序维护员发现道路 绿地乱停车 未进行疏导 劝阻 纠正的 1 29绿地堆物 未及时清理的 1 14 附件 2 上海市物业服务企业信用信息异议申请表上海市物业服务企业信用信息异议申请表 企业名称 组织机构代码 联系地址 联 系 人 联系电话 异 议 申 请 简 述 企业名称 盖章 附 件 目 录 证明材料请提交二份 一份由区 县 房屋行政管理部门留存 一份由区 县 房屋行政管理部门核查无误盖章后报市局留存 15 上海市物业服务项目经理信用信息异议申请表上海市物业服务项目经理信用信息异议申请表 项目经理姓名 证书号码 身份证号码 联系电话 物业项目名称 物业项目地址 区 街道 所属物业 服务企业 异 议 申 请 简 述 企业名称 盖章 附 件 目 录 证明材料请提交二份 一份由区 县 房屋行政管理部门留存 一份由区 县 房屋行政管理部门核查无误盖章后报市局留存 16 附件 3 上海市物业服务企业信用信息异议上海市物业服务企业信用信息异议 信息变更申请受理单信息变更申请受理单 物业服务企业 你公司于 年 月 日提出的 信用信息异议 信息变更 事项 我单位已于 年 月 日决定受理 将在受理之日起五个工作日内给予 答复 单 位 盖章 经办人 签名 年 月 日 物业服务企业名称 签 收 人 年 月 日 本受理单一式二联 第一联由申请企业留存 第二联由区 县 房屋行政管理部 门留存 17 上海市物业服务项目经理信用信息异议上海市物业服务项目经理信用信息异议 信息变更申请受理单信息变更申请受理单 项目经理 您于 年 月 日提出的 信用信息异议 信息变更事项 我单位已于 年 月 日决定受理 将在受理之日起五个工作日内给予答复 单 位 盖章 经办人