选址操作流程说明

选址作业流程操作说明选址作业流程操作说明 1 目 目标标区域城市区域城市总总体市体市场调查场调查 对计划新进城市进行城市人口发展概况 初步确定宜开店的主要区域进行调查 2 采集店址信息 采集店址信息 主要方法有沿街查看法 电话咨询法 网络法 中介法等 3 初步商圈 初步商圈调查调查 了解店址周围 500 米商圈内的商业 住宅 人口及竞争店情形以及平均租金水平 并与店铺业主进行初步洽谈 4 市 市场调查报场调查报告及告及预选预选址商圈址商圈调查调查呈呈报报 主要包括预选门面 及商场 基本情况 市场基本情况 保本销售预测 主商圈基 本情况 店前人流统计 市场价格调查等 5 预选预选店址店址综综合合评评估 估 实实地考察 地考察 通过对上报的商圈类型 人口特征 面积 租金等资料进行初步筛选并综合评估 后组织对预选店址实地考察 对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建 筑平面图 需标明我方租赁面积 所处商圈照片 卖场外立面照片 全景 广告 位位置示意图 内部结构照片 周边商场照片等同呈报表上报 6 预选预选店址店址谈谈判 判 签约签约 预选门店获批后 由谈判组人员参考 房屋租赁合同 范本和业主进行复谈 将复 谈结果报分管副总复审 复审后修改部分再次与业主谈判 分管副总审核通过后 由分管副总 拓展部负责人或谈判专员 和业主签订 房屋租赁合同 正稿 签订 后的合同原件由公司存档 选址作业规范 一 新店开一 新店开发发的基本原的基本原则则 1 营业营业可行性 可行性 指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力 可以维持足够的营业水平 如 较大型住宅小区主要人流通道 2 集客性 集客性 指周围有较大型的商场 超市 农贸市场 医院 车站等吸引客流的地 方 并且该店铺位于主要消费通道上 具有较好的互动性 3 经济经济性 性 指通过成本分析后 发现 3 6 个月内可达到损益平衡点从经济学角度 可行 4 发发展性 展性 指通过人口 住宅 商业场所等角度分析发现未来人气可望增加 5 竞竞争性 争性 指消费通道上竞争店较少 或新址比竞争店有优势 6 合法性 合法性 出租方提供合法产权证明及租赁许可证 租金 转让费等提供正式发 票 二 基本概念及二 基本概念及选选址址标标准准 1 商圈定 商圈定义义 指吸引消费者前来购买商品的有效范围 2 商圈分 商圈分类类 主商圈 指最靠近店铺的区域 顾客在人口中所占的密度最高 占 门店顾客总数的 55 一 70 很少同其他商圈发生重叠 是忠诚度最高的顾客 群 次商圈 指位于主商圈外围的商圈 占门店顾客总数的 15 一 25 辅助商 圈 占门店顾客总数的 5 3 商圈范 商圈范围围的划分原的划分原则则 马路分界 单行道 人流走向 铁路阻隔 高架桥 地下通道阻隔 4 商圈 商圈类类型型 商业区 70 以上的顾客为流动顾客 住宅区 70 以上的顾客为家庭顾客 商住 区 流动顾客及家庭顾客均不高于 70 的混合区域 5 商圈商圈调查调查的要素和方法的要素和方法 基本要素 居民人口 户数 就业人口 人员结构 人流量 日均 消费力 收入水 平 竞争对手 其他集客点 大商场 超市 菜市场 医院 学校 公交车站 发 展性 城市规划 调查方法 调查人口 户数 实地考察法 咨询管理处 咨询居委会 派出所 竞争对 手调查 距离 面积 品种数 营业额 经营特色 人流量测算 全天统计 以不同时 段估算 单向 双向 6 选选址址标标准准 店址位置选择要求 a 集客性 集客性 依托各主要商圈 次要商圈和商场 超市销售的区域 重点选择在 医院 菜市场 商场超市 汽车站 公交车站 老居民区或社区附近 b 便利性 便利性 选择在交通便利 客流量大 人气旺的核心商圈和商业主干道 离 核心位置尽量靠近 不要选择商圈的末端 店址前至少最好要有 3 条以上公交线 路通过并有公交站点和为出租车提供的上下车站的位置设置 店址周围 100 米 内原则上要无阻碍通行的立交桥 高架桥 交通护拦 交通隔离带 施工场地 地 面铁路线等 临时停车位置是小亮点 c 品牌彰 品牌彰显显性 性 市级城市 省级城市选址尽量在该市的核心商圈内 同时应考 虑各区域商圈的布点 特别是市内空白点 d 可 可发发展性 展性 通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化 以确认所选店 址在未来 10 年内不被拆迁 e 竞竞争性 争性 同类商品销售的集中的街区 容易招揽到较多的目标消费群体 同 行聚集有助于提高相同目标消费群的关注 在定址之前 谨慎考察和评估这些同 行的管理水平 规模大小 及在当地的影响力等因素后方可开店 f 店面形 店面形态态要求 要求 指店铺的形状 门面宽度 高度能见度 形象 可接近度 面 积等 g 形状 形状 以宽长方形和正方形为佳 且内部无柱子或少柱子 h 外部形象 外部形象 门店正面宽度应不少于 米 正面应免费提供不少于 的广 告位置 用于设立企业招牌 正面应可独立装修 能突出益丰统一的 VI 标识 侧 面和楼顶应尽可能争取更多的广告位 门前无树木 公用设施等阻挡视线为佳 两面均有门面的转角位为最佳 门前无绿化带 台阶少或无栏杆 行人最易接近 为佳 i 房屋 房屋结结构及附属构及附属设设施要求 施要求 楼层 一层 结构 以框架结构为首选 独立经营的房屋为主 最好与相融业态 如生活超市 百货公司等 近邻 层高 卖场内净空高度 2 8 米以上 如属大型商场超市门店应具备 符合国家消防标准的消防设备及附属设备 烟 感报警系统 照明系统 常规供水系统等 附属设施 商场前尽量具备有停车位 门前充足的促销活动场地 7 租金 租 租金 租赁赁要求要求 a 固定租金 固定租金 一般按月 季度或半年度支付 应接近或低于市场租金水平 租 金支付时间要作为新店谈判的一个重点工作 b 租金年 租金年递递增率 增率 头三年内不变 以后控制在 5 以内 避免单年递增 最佳方 式为 2 年或 3 年递增一次 c 押金 押金 最好无押金 如有押金一般相当于 1 3 个月租金 d 转让费转让费 最好是无转让费 如有转让费 根据现有装修 设备可利用程度及 潜在商业价值权衡 按 3 年分摊在租金上 衡量整体租金 e 装修期 装修期 指起租时用于装修的免租金期 一般 10 20 天不等 争取到 30 天 f 可 可签约签约期 期 至少 3 年 一般为 5 年 争取 8 年以上 8 谈谈判判签约签约的要求的要求 a 合法性 合法性 指业主提供合法的产权证明 b 红线图红线图 合同中应附图纸 并用红线标注预选店址位置 c 工程技 工程技术术要求 要求 用水 用电 一般为 20 40KW 不等 及空调室外机安放地点 d 招牌 招牌 合同中应注明业主同意我方招牌方案 免费使用 或附有效果图 业 主盖章或签字同意 e 出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营 f 出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修 封闭管理 自主经营 g 谈判的技巧 h 谈判的重点要素 资讯 调查市场租金水平 掌握双方筹码 考虑各方对对方的重视程度 路径 列出各关键点的最佳 其次 底线等不同结果 从不同关键点分步谈 时间 考虑