部分楼层改建酒店可行性报告

商业银行南部支行部分楼层改造商业银行南部支行部分楼层改造 运营酒店项目运营酒店项目 可行性报告方案可行性报告方案 二 0 一七年五月 商业银行南部支行部分楼层改造商业银行南部支行部分楼层改造 运营酒店项目可行性报告运营酒店项目可行性报告 亿丹酒店可行性报告 一 概 述 1 1 基本情况 基本情况 建筑主体为十三层框架结构 改造项目为一层和六至 十三层 2 2 地理环境 地理环境 该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道 28 号 与县政府 人民广场相邻 据此网点 1000 米范围内有人民医院 汽车 站等人员流动量大的密集场所 2009 年以来南部县政府对 该路段进行了大规模的综合整治 进一步提升了周边的环 境 是集办公 商务 文化的理想经营场所 二 项目背景及必要性 1 1 项目所在地社会 经济状况 项目所在地社会 经济状况 川东北明珠 南部县 隶属四川省南充市 位于川 中盆地北缘 嘉陵江中上游 是川东北地区重要的次级交 通枢纽 全县幅员面积 2229 平方公里 辖 71 个乡 镇 2 个街道办事处 1 个工业集中区 总人口 131 万人 县城 建成区面积 30 平方公里 常住人口 31 万 是川东北地区 面积 人口第一大县 南部县历史悠久 人杰地灵 2200 余年的建县史 留 下了吴道子手绘观音像 杜甫题咏晓霞观等名家真迹 涌 现了蜀汉史学家谯周 北宋陈氏 一门三状元 等名流巨 匠 国家湿地公园 国家准 5A 级风景区 中国西部最美 丽渔村 升钟湖 8 万余亩水面 波光粼粼 群岛相邀 得 天独厚城市中心 600 亩 中国桂花第一园 和万亩莲花博 览园 中国莲乡 更是心灵度假 体验休闲的首选目的地 南部县在西部经济百强县中排名前 60 位 先后被列为 国家农村初级电气化县 优质棉基地县 瘦肉型商品猪基 地县 全国绿化百佳县 省劳务输出基地县 优质蚕茧基 地县 已形成纺织 能源 食品 化工 机械 建材等六 个工业支柱产业 60 多户规模以上工业企业 2 2 项目建设的必要性 项目建设的必要性 随着南部县城镇建设步伐的加快和基础配套设施的不 断发展 城镇居民及流动人口特别是外来客商将会不断增 加 对配套服务提出了更高的要求 而当地宾馆饭店业存 在规模太小 档次不高 接待能力严重不足等诸多问题 至今只有两家三星级以上宾馆 满足不了高端客商的需求 已经不能适应当地经济发展和招商引资的需要 一定程度 上也制约了当地旅游业的发展 特别是中高档宾馆建设还 是空白 为新建大酒店留下了较大的发展空间 本项目的 升级改造建设 正适应了满足南部县发展的需要 规划建 设配套服务区 提升住宿服务 为招商引资创造良好的硬 件条件 第三章建设内容与经营内容 1 1 建设内容与规模 建设内容与规模 该项目酒店规划用地位于该项目位于南部县蜀北街道 蜀北大道 28 号 地块以平原地为主 坡度和缓 整个地块 位于城市中心 周边山明水秀 环境清幽 地理位置得天 独厚 是休闲居住的好去处 2 2 经营内容 经营内容 1 客房服务 为国际 国内的个人或团体提供高档 次的客房服务 2 会议 展览与展示服务 为小规模的会议 展览 与展示活动提供全方位 全过程服务 设计了大 中 小 会议中心和展览展示厅 3 商业服务 为住店客人及机构提供一体化的商业 银行服务 4 餐饮服务 为住店和过往客户提供一体化餐饮服 务和特色性餐饮服务 5 其他服务 3 3 酒店的经营理念 酒店的经营理念 经营理念 经营理念 诚信敬业 宾客至上 团队协作 第四章 改造方案 1 1 定位为中高档商务酒店 一层 定位为中高档商务酒店 一层是酒店大堂和小型办 公区 大堂配置有总台 行李寄存室 公卫等 面积 200 平左右 门口配有 30 个左右车位的停车场 主要通道为电 梯和步行楼梯 配备有消防通道一个 2 2 七至十三层为客房 七至十三层为客房 可改造客房约 66 间 内设电 视 空调 光纤接口 淋浴房 开水器或饮水机等 过道 为中档地毯 3 3 六层 六层配置配有会议室 1 个 面积 80 m 左右 可容 纳 60 80 人 聚会餐厅两个 休息室 3 个 和办公室 5 个 4 4 立面设计 立面设计 该建筑以高雅 清新的外观特征 形成 富于个性的风格 充分反映时代与地方文化特征 在注重 功能的同时 创造具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果 5 5 环保设计 环保设计 本项目在设计过程中充分考虑环保措施 酒店中心楼属于功能复杂的公共建筑 在运作过程中产生 的少量污水 噪声 设计中均采用防尘 防污 防噪等综 合预防 治理措施 空调设备利用消声器隔震垫以达到防 噪措施 设备机房采用隔音门 厨房产生的污水均经滤油 池 再排入市政污水管网 废气经过规定的排放高度排入 大气 场地内设有集中垃圾回收点 五 投资方案 项目总投资约 600 万元 计划 2017 年 5 月开始办理施 工前期准备工作 2017 年 8 月能够开工 2017 年底前完成 改造工作 并投入试营业 六 经济效益分析预测 1 1 人员配置 人员配置 1 1 管理团队 管理团队 执行店长一名 负责全面工作 经营策略的制定 对外 联络沟通 对全年经营成果负责 财务总监一名 负责财务监督及管理 税务的协调 报 表的制作 保安队长一名 负责酒店安全工作和保安的管理 协调相关部门 客房主管一名 负责酒店日常工作和管理 2 2 员工队伍 员工队伍 总台服务员五名 总台接待加收银 目标任务的完成 保安二名 停车场楼层和各要害部位的巡视和管理 客房中心文员二名 接听电话处理一般投诉和意见收集 反馈 客房中心领班一名 查房 卫生检查和临时打扫 解决 一般问题 万能工一名 水电维护 设施设备故障处理 能源控制 客房服务员五人 客房清理 环境卫生维护 收入主要包括客房收入与餐饮 娱乐收入 概算小计 具体明细如下 2 2 客房员工成本 客房员工成本 1 1 人工成本 人工成本 总台服务员 4 人 工资 2000 元 月人 总台领班 1 人 工资 2500 元 月人 保安 2 人 工资 1500 元 月人 客房中心文员 2 名 工资 2000 元 月人 客房中心领班 1 名 工资 2500 元 月人 万能工 1 名 工资 2500 元 月人 客房服务员 5 人 工资 2000 元 月人 不算管理团队 员工队伍工资合计 34500 元 月 1150 元 天 若所有管理人员工资都为 6000 元 人员月成本总额合 计 52500 元 月 1750 元 天 2 2 物料成本 物料成本 低值易耗品 10 元 天间 洗涤费 13 元 天间 3 3 水电成本 水电成本 10 元 天间 4 4 网络 电话成本 网络 电话成本 10 元 天间 暂按 66 间客房计算 人员成本 27 元 天间 物料成本 23 元 天间 水电成本 10 元 天间 网络 电话成本 10 元 天 间 其他成本 15 元 天间 则 基础成本为 85 元 天间 3 3 客房收入 客房收入 暂按 66 间客房计算 出租率按 80 计 算 房价按 168 元 天间计算 则 66X80 X168 8870 元 天 4 4 利润 利润 1 日利润 168 元 85 元 X66 间 5478 元 天 2 年利润 5478X30X12 元 3 回报周期 3 年 以上数据为粗略预算 未计算餐饮和其他服务成本和以上数据为粗略预算 未计算餐饮和其他服务成本和 收支情况 收支情况 七 经营方式与营销策略 1 1 整体经营方式 整体经营方式 该项目酒店按照现代企业制度组建 企业整体经营方 式 是在股东会的领导下实行的总经理负责制 企业整体 将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式 2 2 营销策略 营销策略 酒店营销中 市场营销是酒店经营活动的重要组成部 分 它始于酒店提供产品和服务之前 研究宾客的需要和 促进酒店客源的增长 开发酒店市场的潜力 增进酒店的 收益 最终使酒店实现其预设的经营目标 同时酒店也必 须以最敏锐 最超前 最独到的嗅觉感官去创造和设计适 宜于酒店经营发展的最佳经营模式 使酒店经营更趋完善 先进及独特 八 具体实施步骤和时间安排 1 1 实施步骤 实施步骤 1 与经营方签订前期合作协议 2 办理相关手续 3 签订正式合同 6 酒店管理公司进入 7 人员配置及人员培训 8 设备配置及采购 9 网络宣传和营销 11 开业前的筹备及 宣传 12 进入正常营业 开展酬宾活动 13 正常经营及后营 销 2 2 时间安排 时间安排 1 与经营方签订前期合作协议 2 办理相关手续 3 签订正式合同 4 组建筹备小组 酒店管理公司负责人 工 程项目负责人 投资方负责人 三周时间 如果第三项办 理顺利的话时间可以缩短 5 确定改造方案 一周时间 方案可以与前三项同步进行 6 酒店管理公司进入 管理 层人员到位 各类 计划方案 落实 7 人员配置及人员培 训 8 设备配置及采购 6 8 项可以同步进行 三到四个 月时间 人员培训二个月 基本能满足工作需要 计划得 当设备配置及采购不存在问题 网络宣传和营销可以依附 现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和实施 10 竣 工验收 11 开业前的筹备及宣传 一周时间 12 进入正 常营业 开展酬宾活动 三个月时间 13 正常经营及后 营销 九 结论 1 1 研究结论 研究结论 1 该项目符合国家产业政策 符合商品市场发展 方向 符合城市总体规划 2 项目选址科学合理