怎样签订商铺租赁合同

怎样签订商铺租赁合同怎样签订商铺租赁合同 签订商铺租赁合同注意事项 一 调查商铺的档案 承租之前 应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查 确认以下几个重大的信息 1 房屋的用途和土地用途 必须确保房屋的类型为商业房性质 土地是非住宅性质 方可承租作为商铺性质 否则 将面临无法办营业执照以及非 法使用房屋的风险 2 房屋权利人 以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同 3 房屋是否存有租赁登记信息 若已经存有租赁登记信息的 导致新租赁合同无法办理 登记手续 从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人 也 会影响新承租人顺利办出营业执照 二 免租装修期 商铺租赁合同中 免租装修期经常会在合同中出现 只 要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修 实际不能办公 营业 此种情况之下 出租人同意不收取承租人装修期间的租 金 但在免租装修期非法律明确规定的概念 因此 在签订租 赁合同时一定要明确约定免租期起止时间 免支付的具体费用 一般情形下 只能免租金 实际使用房屋产生的水费 电费等 还需要按合同约定承担 三 租赁合同保证金 俗称押金 注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费 用 因为商铺相应的电费 电话费 物业管理费等费用比较高 因此建议押金应当适当高一些 以免不够抵以上的费用 另外 还需要特别注意的是 承租人在承租过程中 不断地拖付相应 的费用 押金抵扣不够的情况下怎么办 可以约定补足押金的方 案 即每次出租人用押金抵扣相关费用后 承租人应当在合理 期限内补足支付押金 如果出租人通知后一定时间内补齐的话 则出租人可以单方解约 并追究承租人相应的违约责任 若合 同中有此约定 则可以有效整治承租人老赖行为 四 税费承担 按照法律 法规 规章以及其他规范性文件规定 出租 或转租商铺的 出租人或转租人应当承担以下税费 1 出租 营业税及附加 租金 5 55 房产税 租金 12 个人所得税 所得部分 20 印花税 租金 01 土地使用税 按房屋地段每平方米征收 具体以代征机关 实际征收为准 2 转租 营业税及附加 转租收入 5 55 印花税 转租金 0 1 在实际中 商铺租赁税费的缴纳比较多样的 上述标准 只是法定征收标准 不同区域或许有不同的征收方法 具体可 在签订合同签咨询代征网点工作人员 上述描述是缴纳主体是承租人或转租人 但租赁合同中 可以约定具体税金数额的承担人 五 营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经商活动 而商业经营活 动首要条件是必须取得营业执照 因此 在签订商铺租赁合同 时 许多条款都要围绕着营业执照办理来设置 只要涉及以下 几个方面 1 原有租赁登记信息没有注销 从而导致新的租赁合 同无法办理租赁登记 从而导致无法及时办理营业执照 2 商铺上原本已经注册了营业执照 二该营业登记信 息没有注销或者迁移 从而导致同一个商铺上无法再次注册新 的营业执照 3 房屋类型不是商业用房 从而无法进行商业经营活 动 而导致无法注册营业执照 4 涉及特种经验行业 娱乐 餐饮 的 还需要经过公安 消防 卫生 环境等部门检查合格 取得治安许可证 卫生许 可证等证件后 方可取得营业执照 5 因出租人材料缺失导致无法注册营业执照 以上 1 2 3 4 5 情形 可以再和他中设定为出租人义务 兵给与出租人合理宽限期 超过一定期限还无法解除妨碍的 应当承担相应违约责任 以上第 4 条 可设定为无责任解约情形 以保障承租方万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同 六 处置装修 商铺租赁中 往往需要花费大额资金用于铺面装修 为 了确保装修能够顺利进行 以及保障装修的利益 在合同中应 当注意几个问题 1 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修 以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等 若有特别约 定的改建 搭建的 应当明确约定清楚 对于广告 店招位置 也可约定清楚 2 解除合同的违约责任 不仅仅考虑违约金部分 因 为违约金常常会等同押金 数额不高 往往不及承租人承租人 的装修损失 因此 应当约定此情形下 出租人除承担违约金 外 还需要承担承租人所遭受的装修损失费用 3 明确租赁期满时 装修 添附的处置方式 七 水 电 电话线等 因商铺经营的特殊性 对于水 电 电话线均可能特殊 需要 这些公共资源的供应又会受到各种因素影响 建议承租 商铺前 应当先行考虑是否满足使用需求 若不满足的 确定 如何办理扩容或增量 以及办理扩容或增量所需费用 并在合 同明确约定相关内容 以及无法满足正常进行需求的情形下 承租人免责解除合同的权利 租赁合同登记备案 属于合同备案登记性质 此登记效 力主要包括以下内容 1 登记与否不合同本身的生效 即使没有办理备案登 记 合同依然在生效条件满足时就生效 2 经登记的案件 具有对抗第三人的法律效力 比如 若出租人将房屋出租给两个人承租的 其中一个办理了租赁登 记 另一个没有办理租赁登记 则房屋应当租赁给办理租赁登 记的承租人 出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任 八 转租问题 商铺市场中经常会遇到许多二房东三房东情形 这其中 就存在转租的问题 俗称的转租其中涵盖了法律规定的两种变 更方式转租和承租权转让 依法律规定 转租是指上手租赁关 系部解除 本手在此建立租赁关系 二是指上手租赁关系 新 承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系 在这两形式 下 需要注意以下问题 1 转租人必须取得出租人书面同意 同样承租权转让 中 解除原租赁合同和重潜心租赁合同 也需要征得出租人同 意 2 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费 主要补 偿装修损失等 此笔费用不适于法定承租人应承担费用 但法 律上也没用明确禁止 因此 只要双方当时协商同意的 也会 受法律保护 建议承租人在支付此笔费用时 应当考虑分批与 转租权转让错作环节结合起来支付 以此降低资金风险 并可 考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形 九 买卖与租赁 许多人担心承租商铺之后 业主将商铺出售了怎么办 其实 承租人完全无须担心此种风险 因为法律对承租人赋予 了两种特殊保护 1 出租人在出售时 承租人享有同等条件之下的优先 购买权 2 即使承租人不想购买承租商铺的 业主出售后 新的 业主也应当继续履行租赁合同 否则 新的业主应当租赁合同 中的违约责任 商铺租赁合同范例参考 出租人 甲方 承租人 乙方 证件编号 证件编号 联系地址 联系地址 联系电话 联系电话 根据 中华人民共和国合同法 及相关法律规定 甲方 双方经平等协商 就租赁事宜签订本合同 第一条 房屋坐落地址 出租方出租的商铺坐落地址 号 建筑面积 平方米 第二条 租赁期限 租期 年 自 年 月 日起至 年 月 日止 第三条 租金和押金 1 每年租金为人民币 元整 元 2 从第二年起 租金每年比上一年度增加 元 即第二年为 元 第三年为 元 第四年为 元 3 租金按月缴交 乙方须每月 日前将当月租金交给 甲方 甲方收取租金后 只开具普通收款收据给乙方作为凭证 甲方不负责提供任何税金发票 税金由乙方支付 4 必须按照约定向出租方缴纳租金 如无故拖欠租金 出租方给予承租方 天的宽限期 从第 天开 始出租方有权向承租方每天按实欠租金 加收滞纳金 第四条 租赁期间房屋修缮 出租方将房屋交给承租方后 承租方的装修及修缮 出 租方概不负责 如承租方不再使用出租方的门市后 承租方不 得破坏已装修部分及房屋架构 第五条 各项费用的缴纳 1 物业管理费 承租方自行向物业管理公司交纳 2 水电费 由承租方自行缴纳 水表表底数为 度 电表底数为 度 此度数以后的费用由 承租方承担 直至合同期满 3 维修费 租赁期间 由于承租方导致租赁房屋的质量 或房屋的内部设施损毁 包括门窗 水电等 维修费由承租方 负责 4 使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承 租方缴纳 其中包括承租方自已申请安装电话 宽带 有线电 视等设备的费用 第六条 在租赁柜台经营活动中 出租方应当履行下列 义务 1 必须制作租赁柜台标志并监督承租方在承租的柜台或 者场地的明显处悬挂或者张贴 2 监督承租方遵守经营场所内的各项规章制度 对承租 方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门 3 不准将柜台出售给与柜台原有经营范围不符或反向的 承租人 4 违反城市规划及城市管理规定 擅自在商店门前或占 道设置的柜台 包括在店内自行设置妨碍顾客出入的柜台 禁止 出租并予以撤销 5 不准为承租方提供银行帐号 票证和服务员标牌 6 不准为承租方非法经营提供方便 第七条 在租赁柜台经营活动中 承租方应当履行下列 义务 1 不得超出核准登记的经营范围 2 必须在承租柜台或者场地的明显处悬挂或者张贴租赁 柜台标志 3 不得私自转租 转让承租的柜台 不得以出租方的名 义从事经营活动 4 文明经营 礼貌待客 出售商品时 要明码标价 出 售商品后 要向消费者提供正式的销售凭证 5 不得销售假冒伪劣商品和腐烂变质 有损健康的食品 不得销售无厂名 厂址的商品以及从事其他违反国家法律法规 和损害消费者权益的活动 6 必须按税务部门的规定 办理纳税登记 依法纳税 提前停租的 应向原纳税机关办理注销税务登记和缴清税款等 有关手续 7 禁止转借 出卖 出租和涂改租赁经营许可证和营业 执照 8 自觉接受工商 税务 物价 卫生 城市管理等部门 的监督检查 服从出租方的指导与管理 执行营业场所管理的 有关规章制度 第八条 出租方与承租方的变更 1 如果出租方将房产所有权转移给第三方时 合同对新 的房产所有者继续有效 承租人出卖房屋 须在 3 个月前通知 承租人 在同等条件下 承租人有优先购买权 2 租赁期间 承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用 必须事先书面向出租方申请 由第三方书面确认 征得出租方 的书面同意 取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方 享有原承租方的权利 承担原承租方的义务 第九条 违约金和违约责任 1 若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除 合同或租给他人 视为出租方违约 负责赔偿违约金 元 2 若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除 合同 视为承租方违约 承租方负责赔偿违约金 元 3 承租方违反合同 擅自将承租房屋转给他人使用的 应支付违约金 元 如因此造成承租房屋损坏的 还应 负责赔偿 第十条 续租 1 承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的 应 当在租赁期满前 日书面通知出租方 出租方应当在租 赁期满前对是否同意续租作出书面答复 如出租方同意续租的 双方应当重新订立租赁合同 租赁期满前出租方未作出书面答 复的 视为出租方同意续租 租期为不定期 租金同本合同 2 租赁期满承租方如无违约行为的 则享有同等条件下 对商铺的优先租赁权 第十一条 合同中止 承租人有下列情形之一的 出租方可以中止合同 收回 房屋 1 承租方擅自将房屋转租 转让或转借的 2 承租方利用承租房进行非法活动的 损害公共利益的 3 承租方拖欠租金累计达 30 天的 并赔偿违约金 元 第十二条 合同终止 1 本合同期限届满 双方不再续签合同的 2 双方通过书面协议解除本合同 3 因不可抗力致使合同目的不能实现的 4 在委托期限届满之前 当事人一方明确表示或以自己 的行为表明不履行合同主要义务的 5 当事人一方迟延履行合同主要义务 经催告后在合理 期限内仍未履行 6 当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现 的 7 第十三条 免责条件 若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租 人损失的 双方互不承担责任 租赁期间 若承租方因不可抗 力的自然灾害导致不能使用租赁房屋 承租方需立即书面通知 出租方 第十四条 争议处理方式 1 本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释 2 本合同在履行过程中发生的争议 由双方当事人协商 解决 也可由有关部门调解 协商或调解不成的 按下列第 种方式解决 1 提交 仲裁委员会仲裁 2 依法向 人民法院起诉 第十五条 通知 1 根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来 及与本合同有关的通知和要求等 必须用书面形式 可采用 书信 传真 电报 当面送交等方式 传递 以上方 式无法送达的 方可采取公告送达的方式 2 各方通讯地址如下 3 一方变更通知或通讯地址 应自变更之日起 日内 以书面形式通知对方 否则 由未通知方承担 由此而引起的相应责任 第十六条 解释 本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行 本合同的标题仅是为了阅读方便