二套房的认定

4 月 17 日新 国十条 要求 住房城乡建设部会同人民银行 银监会抓紧制定第二套住房 的认定标准 其后 北京的房地产新政提出了金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数 据等认定第二套住房 成为了第一个对第二套房执行 认房又认贷 的城市 6 月 5 日 住建部 中国人民银行及银监会联合发布了 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房 认定标准的通知 认房又认贷 正式成为全国统一的二套房新认定标准 2007 2010 年二套房认定标准变化表 时间 背景 标准界定 2007 年 9 月 27 日 央行首次提出购买第二套住房首付比例不得低于 40 部分商业银 行以个人为单位界定 二套房 2007 年年底 监管部门认可四大商业银行统一以 户 为单位界定第二套住房 按照央 行征信系统记录中是否利用贷款购买住房 且贷款是否已经还清为标志来界定 2008 年 12 月 20 日 131 号文提出 贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的 居民 可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 二套房认定标准 松绑 2010 年 1 月 10 日 国十二条 重申严格执行二套房贷款政策 按照央行征信系统记 录 部分商业银行规定无论贷款还清与否均认定为 二套房 另有部分银行表示如果首套 房房贷已还清 再次贷款仍可作为第一套房 2010 年 4 月 21 日 新 国十条 要求住建部与人民银行 银监会将对二套房标准重新 制订 银监会银行监管一部主任杨家才表示 第二套住房认定标准以房屋数量为限 以 家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 为单位 即 认房不认贷 2010 年 4 月 30 日 京十二条 新政首提 认房又认贷 措施 京十二条 提出 在认贷的同时 金融机构可依据有关规定 通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套 住房 资料来源 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 通知规定 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数 应依据拟购房家庭通知规定 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数 应依据拟购房家庭 包括包括 借款人 配偶及未成年子女借款人 配偶及未成年子女 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定 住房和城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会近日发出通知 住房和城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会近日发出通知 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范 有下列情形之一的 贷款人应对借款人执行第二套有下列情形之一的 贷款人应对借款人执行第二套 及以上及以上 差别化住房信贷政差别化住房信贷政 策 借款人首次申请利用贷款购买住房 如在拟购房所在地房屋登记信息系统策 借款人首次申请利用贷款购买住房 如在拟购房所在地房屋登记信息系统 含预售合同登记备案系统含预售合同登记备案系统 中其家庭已登记有一套中其家庭已登记有一套 及以上及以上 成套住房的 借款人成套住房的 借款人 已利用贷款购买过一套已利用贷款购买过一套 及以上及以上 住房 又申请贷款购买住房的 贷款人通过查住房 又申请贷款购买住房的 贷款人通过查 询征信记录 面测 面谈等形式的尽责调查 确信借款人家庭已有一套询征信记录 面测 面谈等形式的尽责调查 确信借款人家庭已有一套 及以上及以上 住住 房的 房的 对能提供对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷 款的 贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策 对不能提供款的 贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策 对不能提供 1 年以上当地年以上当地 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的 贷款人按第二套纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的 贷款人按第二套 及以上及以上 的差别化住房信贷政策执行 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧的差别化住房信贷政策执行 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧 张的地区 商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定 对其暂停发放张的地区 商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定 对其暂停发放 住房贷款 住房贷款 为坚决遏制部分城市房价过快上涨 国务院近期决定 对贷款购买第二套住房为坚决遏制部分城市房价过快上涨 国务院近期决定 对贷款购买第二套住房 的家庭 首付款比例不得低于的家庭 首付款比例不得低于 50 贷款利率不得低于基准利率的 贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍 对倍 对 贷款购买第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利率水平 贷款购买第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利率水平 从 2007 年首次提出 购买第二套 含 以上住房的贷款首付比例不得低于 40 开始 二套房认定标准经历了一个 以个人贷款记录为标准 以家庭贷款记录为标准 标准 松 绑 以家庭为单位 既以贷款记录为标准 又以房屋数量为标准 逐渐严厉的认定过程 由于此前银行一般通过银行内部的征信系统来认定购房者是否有过贷款购房的记录以及贷 款是否还清等 其认定基础为认贷不认房 并不涉及购房者通过贷款以外的方式购买的房 屋 而此次新标准明确提出金融机构在认定二套房时可查询房屋登记信息系统数据 弥补 了银行征信系统无法显示购房者房屋拥有情况的不足 是史上最为严厉的认定标准 新二套房认定标准 认房 认贷 首次申请贷款购房 在购房所在地房屋登记信息系统中家庭已登记有住房 通过查询征 信记录 面测 面谈等调查确信借款人家庭已有住房 已利用贷款购买过住房 再次申请 贷款购买住房 资料来源 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 新的二套房认定标准或误伤部分自住型购房者 新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求 但由于 认房又认贷 的标准十 分严格 部分自住型购房需求避免不了被误伤 这部分被误伤的人群主要包括 1 因原 房屋陈旧 狭小等原因而具有改善性需求的购房者 2 曾利用贷款买房但已卖出房屋 银行征信系统里仍然有贷款记录者 3 被拆迁的购房者等 这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高 在新的二套房认定标准下 他们很难筹集到足够的资金来购买房屋 因此这部分购房需求将大为萎缩 二套房新标准实际放宽了异地购房限制 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 4 月 17 日的新 国 十条 规定 暂停发放购买住房贷款 而本次通知则改为 贷款人按第二套 及以上 的差 别化住房信贷政策执行 实际放宽了之前的 一刀切 的异地购房限制 由于许多城市的经济较为发达 人口流动性高 因此外来人口购房居住的需求为真实自住 型需求 不能简单地以异地炒房定性 因此二套房新标准在满足这部分需求的同时 也通 过加大贷款成本在一定程度上阻止具有投机性质的购房群体进入 比之前的 一刀切 措 施更具合理性 二套房新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度 目前存在于房屋登记系统中的问题主要包括 1 各地登记信息系统的发展情况不一 北京等城市已完成全市登记信息的统一查询 而 部分二线城市则还未实现房屋信息的全市联网和统一查询 2 全国各地的房屋登记系统尚未实现城市与城市间的联网 银行无法查询购房人在异地 置业的情况 政策漏洞依然存在 由于认定新标准的执行有赖于 购房所在地房屋登记信息系统 登记系统的全国全面联网 是保证此次新标准得以良好执行的最重要基础 因此 新认定标准在执行过程中仍将面对 部分城市难以查清跨区房产 全国范围难以查清异地房产的情况 此外 民政婚姻登记系统 常居地与户口所在地登记系统等尚未与房屋登记系统 银行资 信系统等实现交互查询功能 人户分离 常居地与户口所在地并不一致 搬迁后并未迁户 口 婚后夫妻未将户口迁至一起 及婚姻状况确认不便等问题的存在 加大了认定第 二套住房的难度 二套房新认定标准是新 国十条 的具体落实 并不意味着房地产调控力度加大 我们认 为房地产调控已经进入政策效果观察期 严管需求是新 国十条 的主要内容之一 此次二套房认定标准的出台是对此前政策的延 续与配套细化 从市场表现来看 新 国十条 出台后近期市场观望情绪浓重 新房成交 量维持在低位水平 政策效果阶段性显现 与新政出台前相比 大部分主要城市成交量大 幅下降 北京 深圳 杭州等城市降幅超过 50 同时低于 2008 年下半年市场低谷时期 平均水平 价格方面尽管整体水平未出现明显松动 但二手房价格已有一定程度波动 新 盘打折促销现象开始显现 2010 年 4 月起 国务院要