酒店项目申请报告

项目申请报告项目申请报告 二二 一一 一一 年年 十十 月月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 1 1 项目申报单位概况 1 1 2 项目编制依据与研究范围 1 1 3 项目简要概述 2 1 4 项目提出的背景 4 1 5 项目建设的必要性 5 1 6 项目市场分析 7 1 7 建设规模 9 1 8 建设地点 9 1 9 建设方案 10 1 10 项目配套工程 13 1 11 企业组织与劳动定员 19 1 12 职业安全 卫生 20 1 13 项目实施计划 22 1 14 投资估算 22 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 2525 2 1 发展规划分析 25 2 2 产业政策分析 26 2 3 行业准入分析 26 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 2727 第四章第四章 节能方案分节能方案分析析 2828 4 1 用能标准和节能规范 28 4 2 能耗状况和能耗指标分析 28 4 3 节能措施和节能效果分析 29 4 4 节能分析结论 31 第五章第五章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析 3232 5 1 项目选址及用地方案 32 5 2 土地利用合理性分析 32 5 3 征地拆迁和移民安置方案 33 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 3434 6 1 设计依据及标准 34 6 2 周围环境质量现状 34 6 3 设计原则 35 6 4 施工期环境影响及治理措施 35 6 5 运营期环境影响及治理措施 36 6 6 生态环境影响分析 38 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 3939 7 1 经济效益分析 39 7 2 行业影响分析 40 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析 3939 8 1 社会影响效果分析 42 8 2 社会适应性分析 42 8 3 社会风险及对策分析 43 第九章第九章 结论和建议结论和建议 3939 9 1 结论 47 9 2 建议 47 附附 件件 1 企业法人营业执照 2 组织机构代码证 3 土地使用证 4 规划许可证 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 11 1 项目申报单位概况项目申报单位概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 X 莲花园国际大酒店项目 1 1 21 1 2 项目建设单位项目建设单位 X 莲花园国际大酒店有限公司 法定代表人 XXX 1 1 31 1 3 建设地点建设地点 X 省 X 市 X 市 X 1 21 2 项目编制依据与研究范围项目编制依据与研究范围 1 2 11 2 1 项目申请报告的编制依据项目申请报告的编制依据 本项目申请报告的编制依据主要包括 1 项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书 合同书 2 产业结构调整指导目录 2011 年本 3 工业建筑设计规范 电气设计规范 建筑给水排水工 程规范 工程设计防火规范 4 投资项目可行性研究指南 投资项目经济咨询评估指南 建设项目经济评价方法与参数 第三版 5 X 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 6 X 市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 7 X 市 十二五 旅游业发展规划 8 国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定 9 现行有关法律 法规和现行技术规范 规定 10 项目所在地有关基础资料 11 项目承办单位提供的基础资料 2 1 2 21 2 2 项目申请报告研究范围项目申请报告研究范围 1 项目申报单位概况 2 项目概况 3 发展规划 产业政策和行业准入分析 4 资源开发及综合利用分析 5 节能方案分析 6 建设用地 征地拆迁及移民安置分析 7 环境和生态影响分析 8 经济影响分析 9 社会影响分析 1 31 3 项目简要概述项目简要概述 1 建设地址 该项目建设地点位于 X 省 X 市 占地面积 90000 平方米 项目座落在 集文化 休闲 娱乐于一体的月桂湖大公园畔 背靠古木参天的莲花山面 向碧绿湖水 前有玉兔桂香 左是彩凤双飞的凤凰广场 右是政通人和的 市政广场 地理位置优越 环境清静优美 交通便利 适宜项目建设 2 建设规模 根据 X 市城市发展总体规划和建设单位规划 拟在 X 省 X 市 新建 X 莲花园国际大酒店 总建筑面积 49500m2 其中酒店地上建筑面积 49500m2 地下室面积 10000m2 项目建成后是集餐饮 住宿 娱乐 会务 办公于一体的综合性大型商务酒店 3 劳动定员 该项目劳动定员 300 人 其中管理人员 30 人 服务 后勤人员 270 人 4 项目实施进度计划 该项目建设期为 24 个月 于 2012 年 1 月份开工建设 到 2013 年 12 月全部竣工并投入运营 3 5 投资估算 该项目建设总投资估算为 50000 万元 其中固定资产投资 49000 万元 铺底流动资金 1000 万元 固定资产投资中土建工程费 26771 万元 设备 购置费 4687 万元 其他费用 14635 万元 预备费 2302 万元 建设期利息 605 万元 6 资金筹措 申请银行贷款 5000 万元 其余项目建设资金由建设单位自筹解决 7 效益分析 项目营业收入 4380 万元 营业税 219 万元 营业税金及附加 18 万元 利润总额 1695 万元 所得税 424 万元 税后利润 1271 万元 项目总投资 收益率 11 2 项目资本金收益率 13 1 项目财务内部收益率 10 1 财 务净现值 1673 万元 Ic 8 投资回收期 9 46 年 8 研究结论 经分析论证认为 该项目符合国家产业政策和 X 市城市发展规划 项 目选址可行 地块区位优势明显 土地手续齐备 项目地处 X 市城区 项 目座落在集文化 休闲 娱乐于一体的月桂湖大公园畔 背靠古木参天的 莲花山面向碧绿湖水 前有玉兔桂香 左是彩凤双飞的凤凰广场 右是政 通人和的市政广场 地理位置优越 环境清静优美 交通便利 工程的建 设不仅能提升 X 市服务业发展水平 促进 X 市旅游业快速发展 而且对增 加当地人民收入和就业 提高生活水平和质量以及当地经济的发展都将起 到积极地推动作用 通过以上分析 项目切实可行 4 9 主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表 序号指 标单 位数 量备 注 一建设规模 1总用地面积m290000 2总建筑面积m249500 2 1地上建筑m249500 2 2地下室面积m210000 3客房套300 4容积率0 55 5建筑密度 8 7 1 41 4 项目提出的背景项目提出的背景 自改革开放以来 我国经济增长快速 综合国力显著加强 人民群众 生活质量得到大为改善 在满足物质产品要求的基础上 对物质文化产品 的需求日益迫切 势必推动了商业的发展和建设 X 市在历届党委 政府的正确领导下 城市建设有了突飞猛进的发展 近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头 城乡面貌发生了巨大的 变化 综合经济实力显著增强 为进一步加快城市经济发展步伐 实现 X 市经济的超常规 跨越式发展 市委 市政府高度重视城区的建设发展 为城市的建设发展制定了一系列优惠政策 加大招商引资力度 优化投资 环境 加快了城市的发展速度 十几年来 随着 X 市经济快速发展和城市的规划建设 吸引了大量外 地客商前来经商置业投资发展 良好的投资环境 便利的交通 通讯条件 成为他们谋求长远发展的重要因素 面对新形势 X 市委 市政府解放思 想 与时俱进 开拓创新 真抓实干 按照 现代工业强市 山水宜居名 城 旅游休闲胜地 的发展目标 加大基础设施投入力度 并根据城市总 5 体规划加大城市的建设 尤其是工业园区的建设 吸引大批企业来园区进 行投资兴业 随着当地经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起 对当地投资软 环境的需求越来越高 特别是住宿 餐饮 娱乐等方面 而 X 市目前区内 还没有一家上规模 上档次 高标准的综合性商务酒店 使得客商在洽谈 业务时不得不去 X 城区内的高级酒店 不仅使客商费时 费力 还对 X 市 的投资环境留下不好的印象 阻碍了各种业务的发展 进而影响了当地经 济的发展 面对这一不利局面 市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社 会投资建设高档次的综合性商务酒店 以满足当地经济的发展 X 莲花园国际大酒店有限公司成立于 2011 年 注册资金 1000 万元 主要从事酒店开发 管理 根据企业自身发展规划 并结合 X 市城市发展 总体规划 经多方研究 论证 提出在 X 市 X 建设 X 莲花园国际大酒店项 目 满足当地人民和客商的消费需求 填补当地无高档次综合性商务酒店 的空白 以促进现代化城市的发展 1 51 5 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 本项目的建设符合国家相关的产业政策 自 1998 年以来 房地产业迅速崛起 国家把房地产开发作为新的经 济增长点加以培植 特别是将商住房建设列为房地产开发的重点 并陆续 出台了一系列政策措施加快商住房的建设 房地产建设投资占全社会固定 资产投资的比重逐步提高 对经济的拉动作用明显增强 房地产业是国民 经济中关联度较高的先导性 基础性产业 它的发展对扩大内需 拉动经 济增长具有重要的作用 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个 五年计划纲要 中提出 加强城镇基础设施建设 健全城镇居住 公共服 务和社会服务等功能设施的建设 本项目不属于发改委发布的 产业结构调整指导目录 2007 年本 中鼓励类 限制类以及淘汰类项目 因此属于允许类项目 符合国家的产 业政策 X 莲花园国际大酒店有限公司投资兴建的 X 莲花园国际大酒店 6 项目可健全 提升 X 市的公共服务和社会服务等功能 提升城市功能和知 名度 进而促进经济和现代化城市发展的步伐 因此本项目的建设符合国 家相关的产业政策 2 本项目的建设是弥补当地无上档次 大规模综合商务酒店空白的 需要 3 项目建设符合企业发展的需要 X 莲花园国际大酒店有限公司是一家从事房地产开发 销售的大型企 业 根据企业自身发展规划 并结合 X 市城市发展总体规划 经多方研究 论证 提出在 X 市 X 建设 X 莲花园国际大酒店项目 来调整企业产品结 构 增创经济效益 推动企业的发展 同时对 X 市旅游业和社会经济的发 展具有促进作用 4 满足人们多元化生活 随着我国经济的发展 消费水平的不断提高 社会需求结构和消费结 构已经发生了深刻的变化 居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来 越大 增长速度越来越快 近年来 我国恩格尔系数逐年下降 居民消费 结构中 教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加 2008 年 X 市城镇居民每人全年消费性支出中 教育文化娱乐服务方面的支 出平均超过 1000 元 在总的消费结构中所占比例为 16 在这样的背景下 当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点 与 20 年前相比 人民群众 的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量 相当一部分居民群 体的消费重心开始向教育 科技 旅游及精神产品消费等领域转移 不仅 在衣 食 住 行 通讯 卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了 更多 更高的要求 而且在文化娱乐 广播影视 体育康复 旅游休闲等 精神生活方面也提出了更多更高的要求 本项目的建设能够为当地群众提 供餐饮住宿 休闲娱乐活动场所 满足当地群众对文化日益需求的需要 5 有利于扩大就业 提升当地人民的生活水平 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任 务 就业问题是当今世界各国都面临的一个难题 就业和再就业已成为关 7 系政治稳定 社会安定 经济发展的极为重要因素 就业问题解决的如何 是衡量一个政府 一个执政党治国水平 执政水平的重要标志 X 莲花园国际大酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务 通过本 项目的建设可为社会提供 300 个新工作岗位 为当地社会劳动力和大中专 毕业生提供了就业机会 有利于缓解当地就业压力 同时可提高当地人民 生活水平和质量 对社会的发展具有促进作用 综上所述 该项目的建设符合国家产业政策和 X 市城市发展规划 不 仅能增强企业的经济实力 增加就业机会 而且可促进 X 市社会经济的快 速发展 具有明显的经济和社会效益 项目的建设是十分必要的 1 61 6 项目项目市场分析市场分析 1 6 11 6 1 项目竞争力分析项目竞争力分析 SWOT SWOT 1 优势 S 项目地块交通 自然环境 经济基础 商业氛围等方面优势明显 交通方面 项目位于 X 市 X 紧靠城市主干道 交通十分方便 自然环境方面 项目座落在集文化 休闲 娱乐于一体的月桂湖大公 园畔 背靠古木参天的莲花山面向碧绿湖水 前有玉兔桂香 左是彩凤双 飞的凤凰广场 右是政通人和的市政广场 地理位置优越 环境清静优美 交通便利 具有浓厚的文化氛围 风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境 是 X 市最具人气的地块 具有良好的经济基础 近年来 随着改革开放的不断深入 X 经济迅 速发展 实力不断增强 人民生活水平不断提高 综合经济实力明显增强 2009 年 全市 GDP 完成 159 4 亿元 增长 20 2 全社会固定资产投资额 158 48 亿元 增长 25 3 成为城市群中最具活力的城市之一 为本项目 的实施提供了物力保障 8 区位优势 项目建设所在地是 X 市 X 是 X 市今后重点发展区域 周 围分布有行政机关 大型金融商业单位以及大型的企事业单位 随着招商 引资的大力实施 会更多的投资商前来投资兴业 区位优势明显 项目所在区域具有良好的交通条件 经济基础 自然环境和商业氛围 2 劣势 W X 莲花园国际大酒店有限公司是一家从事房地产开发 销售的大型企 业 餐饮娱乐管理经验相对较弱 X 莲花园国际大酒店建成后通过对外聘 请酒店高级管理人才 劣势会慢慢化解 3 机会 O 随着 X 市经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起 对当地投资软 环境的需求越来越高 特别是住宿 餐饮 娱乐等方面 而 X 市目前区内 还没有一家上规模 上档次 高标准的商务酒店 阻碍了各种业务的发展 进而影响了当地经济的发展 面对这一不利局面 市委市政府出台了一系 列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店 以满足当地经济的 发展 X 莲花园国际大酒店有限公司抓住这一机遇 根据企业自身发展规 划 并结合 X 市市城市发展总体规划 经多方研究 论证 提出在 X 市 X 建设莲花园国际大酒店项目 填补当地无上档次综合商务酒店的空白 满 足当地人民和客商的消费需求 4 威胁 T 目前项目所处区域 X 市 城区内已建有海螺大酒店 且已建成多年 具有良好的社会口碑 深厚的运营经验和固定客源 这为本项目的建设运 营带来了挑战 对项目经营构成威胁 但海螺大酒店目前均达不到五星级 标准 本项目按国家五星级酒店标准建设 在档次 服务质量等软硬件方 面均超越海螺大酒店 威胁相对较小 9 本项目在建设和运营过程中机会和威胁并存 且具有一定的发展优势 和劣势 这需要建设单位加大酒店的建设设计标准 提高服务质量 加强 宣传 力争在 X 市建成一流的商务酒店 1 6 21 6 2 项目市场分析项目市场分析 随着 X 市旅游业的发展和投资软环境的极大改善 大批客商前来投资 创业 同时随着人民生活水平的提高 人民的消费观念从过去的物质追求 向精神追求过渡 休闲娱乐 旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念 为 餐饮住宿业的发展提供发展机遇 势必推动酒店业的快速发展 项目的建设既有良好的城市配套 又有城市中难得自然风光 地理位 置得天独厚 开发潜力巨大 良好的人文环境 便捷的交通条件 完善的 服务设施 为项目建设提供了极大的开发潜力 1 71 7 建设规模建设规模 1 建设规模 根据 X 市城市发展总体规划和建设单位规划 拟在 X 市 X 新征土地 90000m2 新建 X 莲花园国际大酒店 总建筑面积 49500m2 其中酒店地上 建筑面积 49500m2 地下室面积 10000m2 项目建成后是集餐饮 住宿 娱 乐 会务 办公于一体的综合性大型商务酒店 2 建设标准 X 莲花园国际大酒店按国家五星级酒店标准建设 1 81 8 建设地点建设地点 1 地址选择原则 符合 X 市总体发展规划 符合公司总体发展规划及长远发展规划 建设规模符合当地资源情况 水 电 交通等配件条件良好 2 建设地址 10 该项目建设地点位于 X 市城区 占地面积 90000 平方米 项目紧靠月 桂湖畔和莲花山 环境清静优美 交通便利 适宜项目建设 附 区域位置图 3 地址选择 本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因 该地为规划商业用地 生产辅助设施配套条件好 可极大的节省人 力 物力的投入 此地点水 电 交通配套条件良好 该地块为规整的长方形形状 地势平坦 利于项目总体布局 项目周围旅游资源丰富 客源充足 可见 本项目的地址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展 做到 了统筹兼顾 经济合理 优化配置 节省资源 1 91 9 建设方案建设方案 1 规划原则 面向未来 在尊重历史和可持续发展的前提下 突出以 人 为中心 力求创造适应社会发展要求的现代化酒店 整体布局应充分体现自身特色 设计要体现以人为本的主题思想 同时结合当地丰富的文化底蕴 利用自然景观和人文景观 创造一种尊重 环境 以人为本 具有时代气息的酒店 坚持高标准的规划设计 力争规划一步到位 以满足消费者的需求 整体规划要把握好项目与城市 与周边用地关系 搞好与周围自然 环境的有机结合 保持环境的整体性 建筑造型设计力求简洁明快 美观大方 赋予建筑以活泼生动的艺 术特征 聚神凝韵 亦庄亦谐 有独特的建筑风格 坚持经济效益 社会效益和环境效益的协调统一 贯彻可持续发展 的原则 11 2 规划布局 从建设单位要求出发 对酒店进行总体规划 依据消费者的需求和经 营范围进行功能分区 将酒店分为餐饮 住宿 娱乐 办公 会务等几类 功能区 X 莲花园国际大酒店按照国家五星级酒店标准设计建设 共 4 栋 一 号楼五层 8000 平方米 二号楼五层 7000 平方米 三号楼十一层 20000 平 方米 四号楼九层 14500 平方米 总投资 5 亿元 酒店主入口面向城市主干路交通街 在酒店周围空闲地带布置绿荫式 停车场 便于停车和通行需求 3 环境设计 本项目基于独特的规划结构 环境设计具有良好的空间基础 建筑造 型 建筑布局 建筑色彩 绿化配种等 应体现地方风格 突出个性 围 绕创造优美的人居环境这一主题 室外地面铺装 本项目需对绿地 道路以外地面进行铺装 使之不露土 防止扬尘 路边停车位 树池采用空眼彩色地砖铺砌 兼顾绿化和硬化两种功能 地 面铺装施工应做好底基层的素土夯实 保证基层的级配砂石或混凝土 三 合土等施工质量 已提高硬化地面的耐久性 绿化 为营造优雅环境 在酒店周围加入大面积绿化用地 结合城市绿化突 出项目的绿化主题 树种选择应以适合当地自然条件 价廉 易长 易管 四季常青为原则 并采用一些形态优美 具有色 香 味的花木 道路绿 化以乔木为主 可搭配低矮的灌木和花卉级的绿地结合在一起 形成统一 的绿化有机整体 公用设施 项目的辅助设施维修间 配电室 换热站等小型配套建筑在满足功能 需要的前提下做到以下几点 一是可与主体建筑归并集中 二是选择较为 12 隐蔽的建设地址 不占据视线显著位置 户外消火栓应醒目的立于主干道 路附近的绿地 以保障其功能 4 道路与交通规划 道路与交通规划包括路网规划 出入口的设置 步行流线的组织以及 机动车停车位置的设置 路网规划 根据项目的自然条件及功能布局规划 道路系统采用规则与灵活相结 合的设计方法 由于项目占地较小且紧靠城市干道 基地内不再单设道路 而是辅以大型硬化广场 既便于交通又可以停车 出入口设置 根据项目的日常运营需要 酒店主出入口面向环秀路 并在其北侧和 南侧设有辅助出入口 机动车停放 在靠近酒店四周设置机动车地面停车场 并利用地下设置停车场 以 解决静态交通需要 竖向交通 该工程竖向交通共设电梯 10 部 8 部人梯 1 部货梯 1 部消防梯 并设有 9 处楼梯用于人员疏散 道路设计 根据不同的功能选取多种不同的材质 如干道为混凝土路面 广场采 用花岗岩铺地 人行道采用彩色混凝土地砖 室外停车场采用植草砖 以 丰富酒店外部的景观 5 竖向规划 项目用地地形北高南低 东高西低 为了减少土方工程量 同时又满 足排水和各种场地要求 规划布局尽可能结合地形 按照 随坡就势 随 高就低 大保留 小改造 的设计原则 人工制造地形变化 形成丰富的 景观环境 13 地面排水采用道路排泄地面雨水 一般单侧设雨水口 局部低洼易积 水地段可设双侧雨水口 其数量可根据汇水面积 流量 道路纵坡等设计 段确定 6 主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号指 标单 位数 量备 注 1总用地面积m290000 2总建筑面积m249500 2 1地上建筑m249500 2 2地下室面积m210000 3客房套300 4容积率055 5建筑密度 8 7 1 101 10 项目配套工程项目配套工程 1 10 11 10 1 供水工程供水工程 1 水源 本项目用水水源取自 X 市城市给水管网 供水公司现有供水能力 供 水水质 供水压力均有保障 根据城市管网资料 在光明路 金子山一号 路上均设有市政自来水管 水压为 0 28Mpa 以就近的给水管网为水源 既可满足项目日常生产 生活 消防等用水 2 用水量估算 本项目日常用水根据 建筑给水排水设计规范 的要求 按 10 升 平 方米 日计 消防用水根据 建筑设计防火规范 的要求 项目其他用水 主要为道路广场喷洒用水和绿化用水 道路广场用水按 1 0L m2 日计 绿 化用水按 1 0L m2 日计 未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的 10 考虑 则本项目日用水量为 600m3 3 供水方案 14 自城市主供水管分别接入供水管网 形成多水源供水 保证供水系数 根据市政供水参数 6 层以下由市政供水网直供 6 层以上供水以市政水 为水源 在地下层设置水池及变频泵来供给 并设置热水供给系统 1 10 21 10 2 排水工程排水工程 根据本项目的用水性质 区内排水系统采用雨污分流制 分设生活污 水和雨水排水管网 生活污水 生活污水主要是酒店内各类人员的洗涤污水及冲刷粪便用污水 经化 粪池滞留沉淀处理后 经生活污水管排入城市污水管网 雨水 雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式 排入雨水管网 就近 排入城市雨水管网 1 10 31 10 3 供电工程供电工程 1 用电负荷等级 根据规范 消防用电设备属一级用电负荷 客梯电力 应急与疏散照 明及机房照明等为二级用电负荷 其余为三级用电负荷 2 电源 项目附近有 10KV 供电线路 电源接自附近的 10KV 供电线路引入不同 回路的两路电源 经变电站降压后引线至各用户作为电源 3 负荷计算 本项目用电负荷按 70W m2计 装机总容量为 1950KW 采用需要系数 法对本项目用电负荷进行计算 项目需要系数取 0 3 功率因数为 0 95 全年耗电量约为 320 万 KWH 4 供电方案 本项目需新上 S11 1250 10 0 4 节能变压器及相应的高低压配电 控 制等设备 电气主接线采用单母线式 酒店内供电采用电缆 由变电站放 15 射式直埋引入各用电户 其它建筑供电根据 工业及民用建筑设计规范 进行布置 5 动力 照明系统 各室外 0 4KV 供电干线均采用 YJV22 型电缆沿室外电缆沟敷设或直 埋敷设方式 统一采用 150mm2 室内 0 4KV 供电干线均采用 ZR YJV 型电 缆穿电缆桥架敷设 一般负荷采用单路供电 消防及重要负荷双路供电 终端切换 选用阻燃及耐火型电缆 室内配线采用 BV 及 ZR BV 型导线穿钢管及 PVC 管暗敷方式 该项目设有一般工作照明 应急照明及装饰照明 照度参照国家标 准设计 主要场所推荐以下照度标准 商场 300LX 办公 200LX 设备 用房 150LX 车库 30 50LX 门厅 前室 75LX 餐厅 厨房 80LX 卫生间 40LX 楼梯间 30LX 6 设备选型 变压器选用 S11系列节能变压器 高压开关柜选用 JYN2手车式开关柜 每个高压柜上均配有微机型继电保护装置 低压开关柜采用 GGD 固定式开 关柜 变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽 无功功率补偿静电电容 器选用 PGJ2型 7 防雷与接地 根据自然条件 当地雷电日数 建筑物的高度和重要程度 区内所有 建筑物均属二 三类防雷建筑物 采用屋顶女儿墙上设置避雷带 利用柱 子内钢筋作接地引下线 基础内钢筋网作综合接地体 构成整个防雷接地 系统 接地系统采用 TN C S 接地系统 综合接地电阻不大于 10 在个建 筑物进线处作总等电位联结 卫生间作局部等电位联结 综合接地电阻不 大于 10 所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护 器 1 10 41 10 4 弱电设计弱电设计 16 1 火灾自动报警和联动控制系统 设火灾报警和联动控制系统 消防控制室设在首层 面积约 150m2 含 广播室和保安监视室 按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器 全楼 共设火灾探测器约 1500 个 在每个防火分区设火灾报警按钮 从任何位 置到手动报警按钮的步行距离不超过 10m 消防控制中心在接到火灾报警 信号后 按程序联锁控制消防泵 喷淋泵 防排烟机 风机 空调机 防 火卷帘 电梯 非消防电源 事故电源和气体灭火系统等 火灾自动报警 系统采用消防电源单独回路供电 容量 15kw 直流备用电源采用火灾报警 控制器专用蓄电池 火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置 接地 电阻 1 在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话 并 设消防专用紧急电话总机 分机设在值班室 消防水泵房 变配电室 电 梯机房 排烟机房及气体灭火控制系统操作处等 在手动报警按钮处设电 话插孔 2 闭路电视保安监视系统 在酒店的主要出入口 汽车库 收费处 电梯前室和电梯轿厢内设彩 色摄像机 在消防控制中心设彩色监视器 并设有录像机和大屏幕监视器 当遇到重要情况时 可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监 视 并可录像 3 弱电管线敷设方式 火灾自动报警系统的传输线 消防控制 消防通讯和警报线穿钢管 暗敷在非燃烧体结构内 其保护层厚度不小于 3cm 在吊顶 竖井和必须 明敷的地段 钢管表面涂 3 道防火漆 当用封闭式金属线槽敷设时 线槽 表面涂 3 道防火漆 其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷 所有室 外弱电管线均穿钢管埋地暗敷 埋深不小于 0 8m 1 10 51 10 5 暖通 空调暖通 空调 该项目暖通 空调设计包括楼内的采暖 通风 空调 净化 防烟和 排烟设计 17 1 热源 该项目拟采用集中供热的方式 由中央空调进行集中供暖 以供项目 使用 2 设计参数 室外气象资料 冬季 空调计算干球温度 7 19 通风计算温度 5 采暖计算温度 6 相对湿度 61 大气压力 960kpa 室内设计参数 冬季温度 18 20 相对温度 40 热负荷测算 建筑热负荷估算 均以建筑面积为计算依据 建筑采暖热负荷指标 为 80W M2 采暖热负荷 2200KW 冷负荷估算 建筑冷负荷估算 均以建筑面积为计算依据 建筑冷负荷指标为 85W M2 冷负荷 2350KW 3 空调选择及参数 空调采用冷 热源集中式中央空调系统 为一拖多的 VRV 系统 空调 冷源采用蒸汽双效溴化锂吸收式冷水机组 置于地下室 夏季供冷 冷媒 参数为 7 12 冷却水温度 32 38 空调热源由地下层内热交换站的蒸 汽 水热交换器提供 由楼外供来的蒸汽热交换成 60 50 热水 4 通风系统 通风柜设计机械排风 排风门的风速保持 lm s 排风经亚高效过滤器 过滤后排放 配餐室及卫生间等设计机械排风 厨房设计机械送排风 夏 季送冷风 地下库房 冷冻机房 水泵房 变配电 热交换站设计机械送 排风 5 防烟 排烟系统 18 防烟楼梯间 消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统 楼 内无外窗长度超过 20m 的内走道或虽有外窗 但长度超过 60m 的内走道均 设置机械排烟 地下车库设机械排烟系统 同时设置与其配套的送风系统 送风量为排烟量的 50 通风 空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀 排风管穿入竖井时采取防止回流措施 各机械排烟系统均单独设置 排烟 风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机 1 10 61 10 6 消防消防 1 消防用水量 项目建筑为一类高层建筑物 内设消火栓和自动喷水灭火系统 自动 喷水灭火系统按中危险等级设置 消防用水量详见下表 消防范围消防系统 设计用水量 L s 消防历时 h 一次消防用水量 m3 消火栓153162 室内 自动喷淋26194 室外消火栓303324 室内消防一次用水量为 256m3 室外消防一次用水量为 324 m3 室内 外消防一次用水量共为 580m3 2 室外消防给水系统 室外消防给水管网与生活给水管网合用 在管网上设地上式消火栓 供消防车取水及向水泵给水器供水 3 室内消防栓系统 室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水 并由屋顶消防水箱维持系统压力 供水管网为环状 干管管径为 DNl50 消火栓选用 SN65 的消火栓 19mm 水枪 L 25m 水龙带 和 DN25 的消防卷盘 6mm 水嘴 L 30m 的胶管 动压超过 0 5MPa 的消火栓选用 SNJ65 型室内 减压稳压消火栓 消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动 系统设消防水泵 接合器 4 自动喷水灭火系统 19 自动喷水灭火系统由地下储水池和地下消防泵站内的自动喷水给水泵 供水 系统由屋顶消防水箱维持压力 病房楼采用湿式自动喷水灭火系统 自动喷水供水主干管为 DNl00 的枝状管网 并设置两个 DNl00 的消防水泵 接合器 楼走廊 功能房设 DNl5 K 8 的吊顶式喷头 动作温度为 68 其他部分设置标准喷头 DNl5 K 80 动作温度为 68 自动喷水给水泵 由报警阀压力开关自动启动 消防控制中心集中控制 水流指示器指示楼 层或防火分区 5 灭火器 根据 建筑灭火器配置设计规范 要求 本工程属于中危险级 按中 危险级及丁类火灾设计 所有消火栓内均配置手提式化学灭火器或干粉灭 火器 1 111 11 企业组织与劳动定员企业组织与劳动定员 1 组织机构 该项目实行董事会领导下的经理负责制 按照精简机构 提高工作效 率的原则 尽量减少管理人员和工作人员 公司设置办公室 财务部 餐 饮部 客房部 招商部 基建部 企管部 物业部等 明确各部门的职责 和权力 做到各司其职 2 工作制度 根据项目的特点 服务人员和安保人员实行三班制 管理人员实行一 班制 每班工作 8 小时 3 劳动定员 该项目需工作人员 300 人 其中管理人员 30 人 服务 后勤人员 270 人 4 组织管理 在项目建设 组织机构设置完成之后 进入正常的经营过程中 根据 实际经营状况 应注意以下几个方面的管理 建立完善的科学管理体系 20 管理体系的建设 要明确划分各自职责范围 确定管理目标 各司其 职 步调一致 为保证管理决策的科学化 应采用现代化的管理体制和先 进技术 建立各种信息档案 采用数据分析方法去研究市场运营策略 使 管理不断趋向现代化 建立 健全规章制度 建立 健全完整的管理条例和规章制度 保证服务质量 提高从业人员素质 保证酒店的正常发展 管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心 责任心 高水平 的专业技能和勇于开拓的精神 主要领导人要把握全局 具有相当的专业 水平 主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定 全面提高全体从业人 员的知识更新 素质提高工作 组织员工进行服务 礼貌等方面基本知识 和专业方面知识和技能的培训 通过培训全面提高职工的技术水平和服务 水平 以文明和优质服务吸引更多的客商进入 实行定岗定员 聘任制和合同制相结合 实行按事设岗 按岗定员 责任到人的原则 实行经营管理人员的聘 任制和一般服务人员的合同制相结合的原则 全面提高办事效率和经济效 益 5 劳动力来源 该项目建成后 主要管理人员 技术骨干主要从国内知名酒店招聘解 决 其他工作人员可从劳动力市场和应往届毕业生中招聘 考核解决 所 有从业人员要求实行先培训后上岗的制度 1 121 12 职业安全 卫生职业安全 卫生 1 依据 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国职业病防治法 国发 1993 50 号 国务院关于加强安全卫生工作的通知 工业企业设计卫生标准 GBZ1 2002 21 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 工业企业噪声控制设计规范 GBJ87 85 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 各相关专业提供的资料 2 范围 本次规划针对 X 莲花园国际大酒店有限公司新建的 X 莲花园国际大酒 店中的在日常运营过程中所涉及的职业安全 职业卫生进行设计 3 职业安全 职业安全 根据国家有关职业安全及劳动保护的规定 对经营过程中可能发生的 火灾 机械伤害 触电 高 险处可能发生的事故等 应加强防范措施 所有设施的安全性能 安全防护都不能低于国家有关部门规定标准的要求 对于管理及业务人员必须进行有关专业知识及安全的培训 培养合格后方 可持证上岗 由该项目本身性质所决定 项目投入使用后整个经营过程基本不存 在重大或明显的职业安全危害 需要重点强调的是要求工作人员中如电工 设施维修人员 必须按行业操作规程工作 不得违规操作 以免造成人身 伤害 该项目所有设备设施必须定期进行检查 养护 确保项目的正常经 营和从业人员安全 卫生 该项目属于公共设施建设 为公共场所 因此 应采取各种有效措施 加强管理 加强卫生防护 防止各种传染性疾病的发生和传播 保障顾客 及从业人员的身体健康 根据有关规定要求 本项目在建筑物内应合理设置通风 排风装置 安放防鼠 防蝇药具 及时擦洗人员接触多的建筑物 设施设备 定期喷 洒消毒液 及时清运产生的生活垃圾 减少活媒介 鼠 蚊 蝇 藏匿孽 生 为顾客提供一个卫生整洁的良好的住宿餐饮环境 22 1 131 13 项目实施计划项目实施计划 该项目立项后 应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作 初设批复后 设计单位立即组织施工图设计 通过招标 选定施工队伍和 材料供应厂家 在工程监理公司的监理下 保证工程进度 力求高速 优 质地完成项目的建设 本项目建设期 24 个月 计划于 2012 年 1 月份开工建设 期间完成项 目的土建 设备安装调试等项工程 预计 2013 年 12 月工程全部竣工 详见实施进度表 实实 施施 进进 度度 表表 时间 项目名称 2012 1 2013 12 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 1 141 14 投资估算投资估算 1 14 11 14 1 估算依据及说明估算依据及说明 1 国家计委 建设部发布的 建设项目经济评价方法与参数 第 三版 2 国家计委投资司 建设部标准定额研究所编 建设项目经济评价 方法与参数实用手册 3 中国国际工程咨询公司编 投资项目经济咨询评估指南 4 建筑工程按当地询价估列 5 生产设备按生产厂家的报价 并参照国家有关规定的取费标准 进口设备按到岸价 并国家有关规定进行计费 23 6 国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发 1999 158 号文 件有关规定暂缓征收 7 建设单位管理费按工程费用的 2 1 计列 8 基本预备费按工程费用和其他费用之和 5 计列 价差预备费按国 家计委计投资 1999 1340 号文件费率为 0 9 土地费用按 50 万元 亩 1 14 21 14 2 投资估算投资估算 该项目建设总投资估算为 50000 万元 其中固定资产投资 49000 万元 铺底流动资金 1000 万元 固定资产投资中土建工程费 26771 万元 设备 购置费 4687 万元 其他费用 14635 万元 预备费 2302 万元 建设期利息 605 万元 详见表 1 1 总投资估算表 24 总投资估算表总投资估算表 表 1 1 单位 万元 序号项目名称 建筑 工程 设备购置 及安装 其他 费用 合计 一土建工程 26771 1 主体建筑 1352413524 2 装饰工程 92979297 3 地下建筑 23372337 4 游泳池 362362 5 室外总体工程 12511251 绿化景观工程 798798 区内道路 197197 场地平整 7575 其他辅助工程 181181 二配套工程费用 4687 1 给排水 消防 465465 2 强电 弱电工程 12001200 3 安保 火灾报警系统 198198 4 煤气工程 126126 5 暖通工程 10001000 6 电梯 800800 7 餐饮住宿设施 520520 8 其他工程 378378 三其他费用 14635 1 建设单位管理费 662662 2 工程监理费 313313 3 招投标费 6262 4 勘察设计 288288 5 工程保险费 9494 6 基础设施配套费 12701270 7 临时设施费 7272 8 劳保费 816816 9 土地费用 1105811058 四基本预备费 23022302 五建设期利息 605605 六铺底流动资金 10001000 合计 2677146871854250000 25 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 2 12 1 发展规划分析发展规划分析 2 1 12 1 1 符合我国将进一步完善服务业发展的规划符合我国将进一步完善服务业发展的规划 我国将抓紧制订或修订服务业发展规划 研究完善服务业产业政策 以加快我国服务业的发展 促进经济增长方式的转变 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见 要求 各地区根据国家服务业发展主要目标 积极并实事求是地制订本地区服务 业发展规划 提出发展目标 发展重点和保障措施 经济较发达的地区可 以适当提高发展目标 有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产 业结构 各有关部门要抓紧制订或修订相关行业规划和专项规划 完善服 务业发展规划体系 2 1 22 1 2 符合符合 X X 省 省 X X 市有关发展规划要求市有关发展规划要求 X 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 产业发展篇中指 出 繁荣发展服务业 壮大发展新兴服务业 要抓住居民消费结构升级的 机遇 大力发展旅游 文化 房地产 信息等市场潜力大的行业 使其成 为支撑国民经济发展的支柱产业 在 X 市服务业发展规划 十二五 规划重点项目表中要求 X 中心城区建设 3 座五星级酒店 各县市区各建设 一座四星级以上酒店 本项目的建设符合 X 省 X 市有关发展规划要求 2 1 32 1 3 符合符合 X X 市社会经济发展规划要求市社会经济发展规划要求 X 市 十二五 规划中明确指出 十二五 及以后一段时间 将进 入城市化加快发展的新阶段 要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会 发展全局的重大措施 强力推进城市化进程 到 2010 年人口城镇化率达 到 25 左右 2030 年前后人口城镇化率达到 50 形成职能分工明确 空 间布局合理 等级规模有序 设施完善高效的城镇体系 随着城市化进程 的加快 住宅需求量势必呈上升态势 十二五 以来 X 市根据本地区的实际 实施了腾笼换业 旧城改 造等一系列措施 不断加快城市建设和房地产开发的步伐 本项目所在地 位于 X 市 X 市城区范围内 现由 X 莲花园国际大酒店有限公司开发建设都 26 X 莲花园国际大酒店项目 符合 X 市的发展规划 促进城市面貌的根本改 变 改善 X 市投融资环境 利于城市实现新跨越 建设新环境 根据 X 市新的城市总体规划 该项目场址已规划为城市商业建设用地 项目的开发建设符合了 X 市城市发展规划的要求 2 22 2 产业政策分析产业政策分析 本项目的建设不属于发改委发布的 产业结构调整指导目录 2007 年本 中鼓励类 限制类以及淘汰类项目 因此属于允许类项目 符合国 家的产业政策 2 32 3 行业准入分析行业准入分析 2 3 12 3 1 拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定 本项目建设单位为 X 莲花园国际大酒店有限公司 成立于 2013 年 注册资金 1000 万元 主要从事房地产开发 销售 本项目建设投资 50000 万元 在行业准入方面 项目符合我国有关企业注册资金 出资要求 经 营范围等方面的准入标准及要求 2 3 22 3 2 符合国家产业指导目录符合国家产业指导目录准入要求准入要求 本项目的建设不属于发改委发布的 产业结构调整指导目录 2007 年本 中鼓励类 限制类以及淘汰类项目 因此属于允许类项目 符合国 家产业指导目录准入要求 综上所述 项目符合国家产业政策 符合国家以及 X 省行业发展规划 符合 X 市城市发展总体规划 项目选址合理 项目及项目建设单位符合行 业准入标准的有关规定 项目的实施是必要的 可行的 27 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 本项目非资源开发类项目 因此对资源开发利用方面不进行详细论述 在资源的利用方面 项目建设及使用过程中不占用金属矿 非金属矿 等重要资源 项目为餐饮项目 建设过程中耗费的资源主要包括钢筋 水 泥 木材等一般性建筑材料 该类建筑材料在 X 市当地建材市场均可满足 供应 项目生产过程中耗费的资源主要包括水 电 煤等 均由当地供应 为提高资源利用效率 降低资源消耗 项目在建设及生产过程中拟采 取的节约资源及资源综合利用措施如下 1 项目建筑 结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计 不超标 合理利用建筑材料 不浪费 2 采用新型节能的墙体材料 重点使用轻质 高强 保温性能好的 节能新材料和保温门窗 加强屋面及墙体保温 墙体材料尽可能使用国家 推广使用的新型建材 如加气混凝土等 减少粘土红砖的使用量 3 推广使用新技术 新工艺 以节能降耗 4 所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备 不得选择国家已 公布淘汰的机电产品 电器设备应选用新型高效节能型 并采取电容补偿 提高功率因数 减少电损耗 照明灯具选用节能型 以节约用电 28 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 4 14 1 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 4 1 14 1 1 国家和省有关法律 法规国家和省有关法律 法规 1 中华人民共和国节约能源法 2 中华人民共和国清洁生产促进法 3 节约用电管理办法 4 X 省节能监察办法 5 X 省节约能源条例 6 X 省资源综合利用条例 4 1 24 1 2 指导性文件指导性文件 1 国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知 2 国家发改委 国家经贸委 建设部 关于固定资产投资工程项目 可行性研究报告 节能篇 章 编制及评估的规定 4 1 34 1 3 国家 行业标准及规范国家 行业标准及规范 1 中国节能技术政策大纲 计交能 1996 905 号 2 中国节水技术政策大纲 国家发改委 2005 04 21 3 用能单位能源计