2013年监理工程师《投资控制》小抄(重点哦-必看)

1 建设工程投资的特点 一 建设工程投资数额巨大 二 建设工程投资差异明显 三 建设工程 投资需单独计算 四 建设工程投资确定依据复杂 五 建设工程投资确定层次繁多 六 建设 工程投资需动态跟踪调整 如预算定额是概算定额 指标 编制的基础 概算定额 指 标 又是估算指标编制的基础 反过来 估算指标又控制概算定额 指标 的水平 概 算定额 指标 又控制预算定额的水平 建设工程投资在整个建设期内都属于不确定 的 需随时进行动态跟踪 调整 直至竣工决算后才能真正形成建设工程投资 投资控制贯穿于项目建设的全过程 影响项目投资最大的阶段 是约占工程项目建设周 期 l 4 的技术设计结束前的工作阶段 在初步设计阶段 影响项目投资的可能性为 75 95 在技术设计阶段 影响项目投 资的可能性为 35 75 在施工图设计阶段 影响项目投资的可能性则为 5 35 很显然 项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段 而在项目做出投资 决策后 控制项目投资的关键就在于设计 组织措施从组织上采取措施 包括明确项目组织结构 明确项目投资控制者及其任 务 以使项目投资控制有专人负责 明确管理职能分工 技术措施从技术上采取措施 包括重视设计多方案选择 严格审查监督初步设计 技术设计 施工图设计 施工组织设计 深入技术领域研究节约投资的可能性 经济措施从经济上采取措施 包括动态地比较项目投资的实际值和计划值 严格审 核各项费用支出 采取节约投资的奖励措施等 应该看到 技术与经济相结合是控制项目投资最有效的手段 二 我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务 建设前期阶段 1 在建设前期阶段进行工程项目的机会研究 初步可行性研究 编制 项目建议书 进行可行性研究 对拟建项目进行市场调查和预测 编制投资估算 进行 环境影响评价 财务评价 国民经济评价和社会评价 设计阶段 2 在设计阶段 协助业主提出设计要求 组织设计方案竞赛或设计招标 用技术经济方法组织评选设计方案 协助设计单位开展限额设计工作 编制本阶段资金 使用计划 并进行付款控制 进行设计挖潜 用价值工程等方法对设计进行技术经济分 析 比较 论证 在保证功能的前提下进一步寻找节约投资的可能性 审查设计概预算 尽量使概算不超估算 预算不超概算 施工招标阶段 3 在施工招标阶段 准备与发送招标文件 编制工程量清单和招标工 程标底 协助评审投标书 提出评标建议 协助业主与承包单位签订承包合同 施工阶段 4 在施工阶段 依据施工合同有关条款 施工图 对工程项目造价目标进 行风险分析 并制定防范性对策 从造价 项目的功能要求 质量和工期方面审查工程 变更的方案 并在工程变更实施前与建设单位 承包单位协商确定工程变更的价款 按 施工合同约定的工程量计算规则和支付条款进行工程量计算和工程款支付 建立月完成 工程量和工作量统计表 对实际完成量与计划完成量进行比较 分析 制定调整措施 收集 整理有关的施工和监理资料 为处理费用索赔提供证据 按施工合同的有关规定 进行竣工结算 对竣工结算的价款总额与建设单位和承包单位进行协商 第二章 世界银行和国际咨询工程师联合会建设工程投资构成 一 项目直接建设成本 二 项目间接建设成本 三 应急费 四 建设成本上升费用 第二节 设备 工器具购置费的构成 掌握 设备 工器具购置费用是由设备购置费用和工具 器具及生产家具购置费用组成 设备购置费 设备原价或进口设备抵岸价 设备运杂费 设备原价系指国产标准设备 非标准设备的原价 设备运杂费系指设备原价中未包括的 包装和包装材料费 运输费 装卸费 采购费及仓库保管费 供销部门手续费等 国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价 即出厂价 非标准设备原价有多种不同的计算方法 如成本计算估价法 系列设备插入估价法 分 部组合估价法 定额估价法等 设备运杂费 1 国产标准设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库 或施工组织设计指定 的需要安装设备的堆放地点 止所发生的运费和装卸费 进口设备则由我国到岸港口 边境车站起至工地仓库 或施工组织设计指定的需要 安装设备的堆放地点 止所发生的运费和装卸费 注意与国际运费的区别 2 在 设备出厂价格中没有包含的设备包装和包装材料器具费 3 供销部门的手续费 4 建设单位 或工程承包公司 的采购与仓库保管费 设备运杂费 设备原价 设备运 杂费率 器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目初步设计规定所必须购置的不够固定资 产标准的设备 仪器 工卡模具 器具 生产家具和备品备件的费用 2 其他项目费 掌握 一 暂列金额 暂列金额是招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项 用于施工合同 签订时尚未确定或者不可预见的所需材料 设备 服务的采购 施工中可能发生的工程 变更 合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔 现场签证确认等的费 用 暂列金额的计算通常是根据项目名称 计量单位 列出工程暂列金额的明细表 然后汇 总而得 如不能详列 也可根据经验 只列暂定金额总额 将其计入投标总价中 二 暂估价 暂估价是招标人在工程量清单中提供的用于必然发生但暂时不能确定价格的材料的单价 以及专业工程的金额 暂估价包括材料暂估价和专业工程暂估价 材料暂估价一般给出计量单位和单价 专业 工程暂估价一般以 项 为单位 三 计日工 在施工过程中 完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作 按合同中约定的单 价计价 计日工通常包括了人 料 机三方面 由单位 暂定数量 单价确定其价格 四 总承包服务费 总承包人为配合协调发包人进行的工程分包自行采购的设备 材料等进行管理 服务以 及施工现场管理 竣工资料汇总整理等服务所需的费用 总承包服务费由双方约定的服务内容 根据项目价值与预定的费率得出 营业税 营业额 3 城市维护建设税 应纳营业税额 适用税率 教育费附 加 应纳营业税额 3 建筑工程一般以直接费为计算基础进行计价 安装工程 装饰工程一般以人工费为计算 基础进行计价 工料单价法计价程序 82 1313 41 3 1 51 1011001000 总价 直接工程费 措施费 直接费中的人机费 措施费中的人机费 间接费率 利润率 1 税率 二 综合单价法计 3228 525 41 3 1 50 30 50 5400100 5400400 价程序 3 第四节 工程建设其他费用的构成 一 农用土地征用费 农用土地征用费由土地补偿费 安置补助费 土地投资补偿费 土地管理费 耕地占用 税等组成 并按被征用土地的原用途给予补偿 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 二 取得国有土地使用费 取得国有土地使用费包括 土地使用权出让金 城市建设配套费 拆迁补偿与临时安置 补助费等 二 与项目建设有关的其他费用 1 建设单位管理费 包括建设单位开办费和建设单位经费 2 勘察设计费 3 研究试验费 研究试验费是指为本建设工程提供或验证设计参数 数据资料等进行必 要的研究试验以及设计规定在施工中进行的试验 验证所需费用 包括自行或委托其他 部门研究试验所需人工费 材料费 试验设备及仪器使用费 支付的科技成果 先进技 术的一次性技术转让费 按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要 求计算 与材料费中的检验试验费的区别 4 临时设施费 建设单位 与措施项目费中的临时设施费区分 5 工程监理费 6 工程保险费 7 引进技术和进口设备其他费 包括出国人员费用 国外工程技术人员来华费用 技 术引进费 分期或延期付款利息 担保费 进口设备检验鉴定费 三 与未来企业生产经营有关的其他费用 1 联合试运转费 联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前 按照设计 规定工程质量标准 进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损 部分 不包括应由设备安装工程费开支的单台设备调试费及无负荷联动试运转费用 2 生产准备费 生产准备费包括生产职工培训费 生产单位提前进厂参加施工 设备安装 调试等以及 熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资 工资性补贴 职工福利费 差旅交通费 劳动 保护费等 3 办公和生活家具购置费 一 预备费 熟悉 按我国现行规定 包括基本预备费和涨价预备费 1 基本预备费 基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出 需要预先预留的费用 又称不 可预见费 主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用 基本预备费 设备及工器具购置费 建筑安装工程费 工程建设其他费 基本预备费率 三项 2 涨价预备费 是指建设工程在建设期内由于价格等变化引起投资增加 需要事先预留的费用 涨价预 备费以建筑安装工程费 设备工器具购置费之和为计算基数 两项 计算公式为 n t t t fIPC 1 11 例 21 某新建项目 建设期为 3 年 共向银行贷款 1200 万元 其中 第 1 年 400 万元 第 2 年 500 万元 第 3 年 300 万元 年利率为 5 则该项目的建设期利息为 万 元 2006 考题 36 解析 万元 第一年应计利息01 5400 2 1 0 万元 第二年应计利息33 5500 2 1 01400 万元 第三年应计利息65 45 5300 2 1 3301500400 万元 建设期利息65 7 965 4 53310 总投资 设备工器具 建筑安装费 其它费 预备费 建设期利息 铺底资金 第三章 建设工程投资确定的依据 建设工程定额 即额定的消耗量标准 是指按照国家有关的产品标准 设计规范和施工 验收规范 质量评定标准 并参考行业 地方标准以及有代表性的工程设计 施工资料 确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工 材料 机械等消耗量的标 准 反映的是一种社会平均消耗水平 工程量清单 工程量清单的作用 1 在招投标阶段 工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平 等和共同的基础 2 工程量清单是建设工程计价的依据 4 3 工程量清单是工程付款和结算的依据 4 工程量清单是调整工程量 进行工程 索赔的依据 三 工程量清单的编制 掌握 工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托 具有相应资质的工程造价咨询人员 编制 采用工程量清单方式招标 工程量清单必须作为招标文件的组成部分 其准确性和完整 性由招标人负责 工程量清单由分部分项工程量清单 措施项目清单 其他项目清单 规费项目清单 税 金项目清单组成 工程量清单编制应依据以下内容 1 08 规范 2 国家或省级 行业建设主管部门颁发的计价依据和办法 3 建设工程设计文件 4 与建设工程项目有关的标准 规范 技术资料 5 招标文 件及其补充通知 答疑纪要 6 施工现场情况 工程特点及常规施工方案 7 其 他相关资料 一 分部分项工程量清单的编制 分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单 在投标阶段 投标人对投标文件提供的分 部分项工程量清单必须逐一计价 对清单所列内容不允许任何更改变动 投标人如果认 为清单内容有不妥或遗漏 只能通过质疑的方式由清单编制人作统一的修改更正 并将 修正后的工程量清单发往所有投标人 分部分项工程量清单应包括项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工程量 分部分项工程量清单应根据附录规定的项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工 程量计算规则 1 项目编码 一 二位为工程分类顺序码 如建筑工程为 01 装饰装修工程为 02 安装工程为 03 市政工程为 04 园林绿化工程为 05 矿山工程为 06 三 四位为专业工程顺序码 五 六位为分部工程顺序码 七 九位为分项工程顺 序码 十 十二位为工程量清单项目顺序码 应根据拟建工程的工程量清单项目 名称设置 同一招标工程的项目编码不得有重码 2 项目名称 分部分项工程量清单的项目名称应按附录的项目名称结合拟建工程的实际确定 分项工 程项目名称一般以工程实体命名 项目名称如有缺项 招标人可按相应的原则进行补充 并报当地工程造价管理部门备案 建设工程工程量清单计价规范 附录表中的 项目 名称 是指 分项工程 的项目名称 3 项目特征项目特征 描述的是工程实体特征 体现该实体的构成要素 而 工作内 容 表述的是形成工程实体的操作程序 项目特征描述的内容按规范附录规定的内容 项目特征的表述按拟建工程的实际要求 以能满足确定综合单价的需要为前提 对采用标准图集或施工图纸能够全部或部分满足项目特征描述要求的 项目特征描述可 直接采用详见 X X 图集或 X X 图号的方式 但对不能满足项目特征描述要求的部分 仍应用文字描述进行补充 5 工程量计算 08 规范 明确了清单项目的工程量计算规则 其工程量是以形成工程实体为准 并以 完成后的净值来计算的 这一计算方法避免了因施工方案不同而造成计算的工程量大小 各异的情况 为各投标人提供了一个公平的平台 二 措施项目清单的编制 措施项目是指为完成工程项目施工 发生于该工程施工准备和施工过程中的技术 生活 安全 环境保护等方面的非工程实体项目 措施项目清单应根据拟建工程的实际情况列项 根据 08 规范 措施项目可分为通用 措施项目与专业措施项目 措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程量清单的方式编制 列出项 目编码 项目名称 项目特征 计量单位和按计算规则计算的工程量 不能计算工程量 的措施项目清单 以 项 为计量单位列项 措施项目清单为可调整清单 投标人对招标文件中所列项目 可根据企业自身特点做适 当的变更增减 投标人要对拟建工程可能发生的措施项目和措施费用作通盘考虑 清单 一经报出 即被认为是包括了所有应该发生的措施项目的全部费用 如果报出的清单中 没有列项 且施工中又必须发生的项目 业主有权认为 其已经综合在分部分项工程量 清单的综合单价中 将来措施项目发生时投标人不得以任何借口提出索赔与调整 工程量清单计价表格 根据 08 规范 中的工程量清单计价表格包括了工程量清单 招标控制价 投标报价 竣工结算等各个阶段计价使用的表样 计价表格由封面 总说明 招标控制价 投标报价汇总表 工程竣工结算汇总表 分部 分项工程量清单表 措施项目清单表 其他项目清单表 规费 税金项目清单与计价表 等表格组成 工程量清单计价方法 掌握 根据 08 规范 规定 建设项目采用工程量清单计价 建设工程造价由分部分项工程费 措施项目费 其他项目费 规费和税金组成 分部分项工程量清单应采用综合单价计价 综合单价是指完成一个规定计量单位的分部 分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费 材料费 施工机械使用费和企业管 理费与利润 以及一定范围内的风险费用 工程量清单计价的方法 2 分部分项工程费计算 1 工程量的计算 招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的共同基础 竣工结算的工程 量按发 承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定 清单工程量是按建筑物或构筑物的实体净量计算的 而实际施工作业量 预算工程量 是考虑了施工过程中因技术措施增加的工程量计算 因此两者在数量上会有一定的差异 按工程量清单计算直接工程费时 必须考虑施工方案等各种影响因素 以施工作业量为 基数完成计价 2 人 料 机数量测算 企业可以按反映企业水平的企业定额或参照政府消耗量定额确定人工 材料 机械台班 的耗用量 3 市场调查和询价 根据工程项目的具体情况 考虑市场资源的供求状况 采用市场价格作为参考 考虑一 定的调价系数 确定人工工资单价 材料预算价格和施工机械台班单价 4 计算清单项目分项工程的直接工程费单价 按确定的分项工程人工 材料和机械的消耗量及询价获得的人工工资单价 材料预算单 价 施工机械台班单价 计算出对应分项工程单位数量的人工费 材料费和机械费 5 计算综合单价 分部分项工程的综合单价由相应的直接工程费 企业管理费与利润 以及一定范围内的 风险费用构成 企业管理费及利润通常根据各地区规定的费率乘以规定的计算基础得出 3 措施项目费计算 措施项目清单计价应根据建设工程的施工组织设计 可以计算工程量的措施项目 应按 分部分项工程量清单的方式采用综合单价计价 其余的措施项目可以 项 为单位的方 式计价 应包括除规费 税金外的全部费用 措施项目清单中的安全文明施工费应按照国家或省级 行业建设主管部门的规定计价 不得作为竞争性费用 4 其他项目费计算 其他项目费由暂列金额 暂估价 记日工 总承包服务费等内容构成 暂列金额和暂估 价由招标人按估算金额确定 记日工和总承包服务费由承包人根据招标人提出的要求 按估算的费用确定 5 规费与税金的计算 规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用 规费和税金应按国家或省级 行业建设主管部门的规定计算 不得作为竞争性费用 6 风险费用 采用工程量清单计价的工程 应在招标文件或合同中明确风险内容及其范围 幅度 风险是工程建设施工阶段发 承包双方在招投标活动和合同履约及施工中所面临涉及工 程计价方面的风险 其他确定依据 熟悉 反映建设工程项目的规模 内容 标准 功能等的文件是工程技术文件 是建设工程投 资确定的重要依据 在工程建设的不同阶段所产生的工程技术文件是不同的 1 在项目决策阶段 包括项目意向 项目建议书 可行性研究等阶段 工程技术文件表 现为项目策划文件 功能描述书 项目建议书或可行性研究报告等 投资估算的编制依 据 主要就是上述的工程技术文件 2 在初步设计阶段 工程技术文件主要表现为初步设计所产生的初步设计图纸及有关设 计资料 设计概算的编制 主要是以初步设计图纸等有关设计资料作为依据 3 随着工程设计的深入 进入详细设计即施工图设计阶段 工程技术文件又表现为施工 图设计资料 包括建筑施工图纸 结构施工图纸 设备施工图纸 其他施工图纸和设计 资料 施工图预算的编制必须以施工图纸等有关工程技术文件为依据 4 在工程招标阶段 工程技术文件主要是以招标文件 建设单位的特殊要求 相应的工 程设计文件等来体现 建设工程环境条件 工程的环境和条件 包括工程地质条件 气象条件 现场环境与周边条件 也包括工程 建设的实施方案 组织方案 技术方案等 只有掌握了业主 设计单位 咨询单位和竞争对手的情况 承包商才能准确地报价 这 说明 建设工程环境条件 也是影响建设工程投资的重要因素 要素市场价格信息 构成建设工程投资的要素包括人工 材料 施工机械等 要素价格是影响建设工程投资 的关键因素因此 建设工程投资必须随时掌握市场价格信息 了解市场价格行情 熟悉 市场上各类资源的供求变化及价格动态 投标报价应当依据企业定额和市场价格信息 5 企业定额的作用 1 企业定额是施工企业计算和确定工程施工成本的依据 是施工企业进行成本管理 经 济核算的基础 2 企业定额是施工企业进行工程投标 编制工程投标报价的基础和主要 依据 3 企业定额是施工企业编制施工组织设计 制定施工计划和作业计划的依据 企业定额的编制方法 编制企业定额最关键的工作是确定人工 材料和机械台班的消耗量 计算分项工程单价 或综合单价 人工消耗量的确定 首先是根据企业环境 拟定正常的施工作业条件 分别计算测 定基本用工和其他用工的工日数 进而拟定施工作业的定额时间 材料消耗量的确定 是通过企业历史数据的统计分析 理论计算 实验试验 实地 考察等方法计算确定材料包括周转材料的净用量和损耗量 从而拟定材料消耗的定额指 标 机械台班消耗量的确定 同样需要按照企业的环境 拟定机械工作的正常施工条件 确定机械净工作效率和利用系数 据此拟定施工机械作业的定额台班和与机械作业相关 的工人小组的定额时间 第四章 建设工程投资决策 个工程项目要经历投资前期 建设时期及生产经营时期 3 个时期 其全过程如书 P60 图 4 1 所示 项目前期一般分为规划 机会研究 项目建议书和可行性研究 4 个阶段 项目前期是决定建设工程经济效果的关键时期 是研究和控制的重点 所谓可行性研究 是运用多种科学手段综合论证 个工程项目在技术上是否先进 实用 和可靠 在财务上是否盈利 作出环境影响 社会效益和经济效益的分析和评价 及工 程项目抗风险能力等的结论 为投资决策提供科学的依据 可行性研究还能为银行贷款 合作者签约 工程设计等提供依据和基础资料 它是决策科学化的必要步骤和手段 可行性研究的基本工作步骤 签订委托协议 组建工作小组 制定工作计划 市场调查与预测 方案编制与优化 项目评价 编写可行性研究报告 与委托 单位交换意见 第二节 建设工程投资估算的编制与审查 熟悉 建设投资估算 设投资由工程费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用和预备 费 基本预备费和涨价预备费 组成 常用的估算方法有 生产能力指数法 资金周转率 法 比例估算法 综合指标投资估算法 生产能力指数法 n 为生产能力指数 Cf 为价格调整系数 选取 n 值的原则是 靠增加设备 装置的数量 以及靠增大生产场所扩大生产规模时 n 取 0 8 0 9 靠提高设备 装置的功能和效率扩大生产规模时 n 取 0 6 0 7 另外 拟 建项目生产能力与已建同类项目生产能力的比值应有一定的限制范围 一般这一比值不 能超过 50 倍 而在 10 倍以内效果较好 生产能力指数法多用于估算生产装置投资 6 流动资金估算 第三节 资金时间价值 现金流入 现金流出和净现金流量 统称为现金流量 资金时间价值计算的种类 实际利率 i当 m 1 时 实际利率 i 等于名义利率 r 当 m 大于 1 时 实际利率 i 将大于名义利率 r 而且 m 越大 二者相差也越大 第四节 项目评价 项目评价即对推荐方案进行环境影响评价 财务评价 国民经济评价 社会评价及风险 分析 以判别项目的环境可行性 经济可行性 社会可行性和抗风险能力 环境影响评价 环境影响评价是在研究确定场址方案和技术方案中 调查研究环境条件 识别和分析拟 建项目影响环境的因素 研究提出治理和保护环境的措施 比选和优化环境保护方案 7 一 环境影响评价基本要求 项目环境影响评价应坚持以下原则 1 符合国家环境保护法律 法规和环境功能规划的要求 2 坚持污染物排放总量控制 和达标排放的要求 3 坚持 三同时 原则 即环境治理设施应与项目的主体工程同时 设计 同时施工 同时投产使用 4 力求环境效益与经济效益相统一 5 注重资源综 合利用 对环境治理过程中项目产生的废气 废水 固体废弃物应提出处理和再利用方 案 二 环境条件调查 环境条件主要调查以下几方面的状况 自然环境 生态环境 社会环境和特殊环境 三 影响环境因素分析 影响环境因素分析 主要是分析项目建设过程中破坏环境 生产运营过程中污染环境 导致环境质量恶化的主要因素 l 污染环境因素分析 分析生产过程中产生的各种污染源 计算排放污染物数量及其对环境的污染程度 主要 污染源有 废气 废水 固体废弃物 噪声 粉尘及其他污染物 2 破坏环境因素分析 分主要包括以下方面 1 对地形 地貌等自然环境破坏 2 对森林草地植被的破 坏 如引起的土壤退化 水土流失等 3 对社会环境 文物古迹 风景名胜区 水 源保护区的破坏 四 环境保护措施 1 治理措施方案 应根据项目的污染源和排放污染物的性质 采用不同的治理措施 2 治理方案比选 对比较 评价的主要内容有 1 技术水平对比 2 治理效果对比 3 管理及监测方式 对比 4 环境效益对比 二 财务评价 掌握 财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下 分析预测项目的财务效益与费用 计算财务评价指标 考察拟建项目的盈利能力 偿债能力和财务生存能力 一 财务评价内容 对于经营性项目 财务评价内容包括盈利能力 偿债能力和财务生存能力 据以判断项 目的财务可接受性 明确项目对财务主体及投资者的价值贡献 为项目决策提供依据 对于非经营性项目 财务评价的内容主要是分析项目的财务生存能力 1 盈利能力分析 分析测算项目的财务盈利能力和盈利水平 2 偿债能力分析 分析测算项月财务主体偿还贷款的能力 3 财务生存能力分析 分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营 以实现财务可 持续性 财务分析可分为融资前分析和融资后分析 融资前分析以动态分析为主 静态分析为辅 融资后分析包括动态分析和静态分析 融资前分析排除了融资方案变化的影响 从项目投资总获利能力的角度 考察项目方案 设计的合理性 是初步投资决策与融资方案研究的依据和基础 一般宜先进行融资前分 析 在融资前分析结论满足要求的情况下 初步设定融资方案 再进行融资后分析 在 项目建议书阶段 可只进行融资前分析 融资后分析考察项目在拟定融资条件下的盈利能力 偿债能力和财务生存能力 判断项 目方案在融资条件下的可行性 融资后分析以融资前分析和初步的融资方案为基础 用 于比选融资方案 帮助投资者做出融资决策 建设工程财务评价指标体系根据不同的标准 可作不同的分类 1 根据计算项目财务评价指标时是否考虑资金的时间价值 可将常用的财务评价指标分 为静态指标 以非折现现金流量分析为基础 和动态指标 以折现现金流量分析为基础 两类 P77 图 4 10 按评价的内容分为下图 8 基准收益率的确定 国民经济评价 国民经济评价是按照经济资源合理配置的原则 用影子价格和社会折现率等国民经济评 价参数 从国民经济整体角度考察项目所耗费的社会资源和对社会的贡献 评价投资项 目的经济合理性 一 国民经济评价的范围和内容 需要进行国民经济评价的项目及其内容主要有以下方面 1 基础设施项目和公益性项目 尤其是铁路 公路 市政工程 水利水电等项目 2 市场价格不能真实反映价值的项目 3 资源开发项目 另外 涉及国家经济安 全和受过度行政干预的项目也应作国民经济评价 9 国民经济评价参数 1 社会折现率 2 影子汇率 3 影子工资 不确定性分析 不确定性分析主要包括盈亏平衡分析 敏感性分析及概率分析 盈亏平衡分析 只适用 于财务评价 敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价 产量表示的盈亏平衡点越低 项目适应市场变化的能力越强 抗风险的能力越强 敏感因素是指敏感度系数大的不确定性因素 敏感度系数是指评价指标变化率与不确定因素变化率之比 敏感度系数越大 项目抗风险的能力越弱 单因素敏感性分析图中 斜率越大的因素越敏感 概率分析 我们可以用经济效果指标 FNPV 0 发生的概率来度量项目将承担的风险 第五章 建设工程设计阶段的投资控制 设计标准的作用 1 对建设工程规模 内容 建造标准进行控制 2 保证工程的安全 性和预期的使用功能 3 提供设计所必要的指标 定额 计算方法和构造措施 4 为 降低工程造价 控制工程投资提供方法和依据 5 减少设计工作量 提高设计效率 6 促 进建筑工业化 装配化 加快建设速度 正确理解和运用设计标准是做好设计阶段投资控制工作的前提 当各层次标准出现矛盾时 应以上级标准或管理部门的为准 在使用功能方面应遵守上 限标准 不超标 在安全 卫生等方面应注意下限标准 不降低要求 工程标准设计通常指工程设计中 可在一定范围内通用的标准图 通用图和复用图 一 般统称为标准图 在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平 加快工程进度 节约 材料 降低建设投资 据统计 采用标准设计一般可加快设计进度 1 2 倍 节约建设投 资 10 15 10 设计方案选择最常用的方法是比较分析方法 第二节 价值工程 搜集信息资料的方法通常有 面谈法 观察法 书面调查法 功能系统分析是价值工程活动的中心环节 功能评价包括研究对象的价值评价和成本评价两方面的内容 功能价值的一般计算公式与对象选择时价值的基本计算公式 强制确定法 相同 所不 同的是功能价值计算所用的成本按功能统计 而不是按部件统计 第三节 设计概算的编制与审查 掌握 设计概算是在初步设计 或扩大初步设计阶段 由设计单位按照设计要 求概略地计算拟建工程 从立项开始到交付使用 为止全过程所发生的建 设费用的文件 是设计 文件的重要组成部分 设计概算分为单位工程 概算 单项工程综合概 算 建设工程总概算三 级 建筑单位工程概算一般 有扩大单价法 概算指 标法两种形式 一 限额设 计的含 义 限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计 按批准 的初步设计总概算控制施工图设计 即将上阶段设计审 定的投资额和工程量先行分解到各专业 然后再分解到 各单位工程和分部工程 各专业在保证使用功能的前提 下 按分配的投资限额控制设计 严格控制技术设计和 施工图设计的不合理变更 以保证总投资限额不被突破 二 限额设 计的目 标设置 将上一阶段审定的投资额作为下一设计阶段投资控制的 总体目标 将该项总体限额目标层层分解后确定各专业 各工种或各分部分项工程的分项目标 该项工作中 提 高投资估算的合理性与准确性是进行限额设计目标设置 的关键环节 限额设计体现了设计标准 规模 原则的合理确定和有 关概算基础资料的合理取定 是衡量勘察设计工作质量 的综合标志 应将之作为提高设计质量工作的管理目标 限额设计贯穿项目可行性研究 初步勘察 初步设计 详细勘察 技术设计 施工图设计各个阶段各专业限额 设计的实现是限额目标得以实现的重要保证 限额设计 控制工作包括如下内容 1 重视 初步 设计 的方 案选 择 初步设计应为多方案比较选择的结果 是项目投 资估算的进一步具体化 在初步设计限额设计中 各专业设计人员应强化 控制建设投资意识 在拟定设计原则 技术方案 和选择设备材料过程中应先掌握工程的参考造价 和工程量 严格按照限额设计所分解的投资额和 控制工程量进行设计 并以单位工程为考核单元 事先作好专业内部平衡调整 提出节约投资的措 施 力求将造价和工程量控制在限额范围之内 如因采用新技术 新设备 新工艺确能降低运行 成本 又符合 安全 可靠 经济 适用 符合 国情 的原则而使工程投资有所增加 或因可行 性研究深度不够造成初步设计阶段修改方案而增 加投资 应将对其进行技术经济综合评价 经必 要审查并获得通过后总设计师在投资分解时解决 2 严格 控制 施工 图预 算 施工图设计是指导工程建设的主要文件 是设计 单位的最终产品 限额设计控制就是将施工图预 算严格控制在批准的设计概算范围以内并有所节 约 施工图设计必须严格按照批准的初步设计确定的 原则 范围 内容 项目和投资额进行 施工图 阶段限额设计的重点应放在初步设计工程量控制 方面 控制工程量一经审定 即作为施工图设计 工程量的最高限额 不得突破 当初步设计受外界条件的限制时 往往会造成施 工图设计阶段乃至在建设施工过程中的局部修改 变更 这种正常的变化在一定范围内允许 但须 经核算与调整 当建设规模 产品方案 工艺方 案 工艺流程或设计方案发生重大变更时 原初 步设计已失去指导施工图设计的意义 此时必须 重新编制或修改初步文件 另行编制修改初步设 计的概算报原审批单位审批 三 限额设 计控制 工作的 主要内 容 3 加强 设计 变更 管理 除非不得不进行设计变更 否则任何人员无权擅 自更改设计 为做好限额设计控制工作 应建立健全相应的设 计管理制度 尽可能将设计变更控制在设计阶段 对影响工程造价的重大设计变更 需进行由多方 人员参加的技术经济论证 获得有关管理部门批 准后方可进行 使建设投资得到有效控制 11 设计概算的审查 3 综合概算和总概算的审查 一般采用集中会审 第四节 施工图预算的编制与审查 掌握 施工图预算可以划分为两种计价模式 即传统计价模式和工程量清单计价模式 施工图预算的编制依据 1 经批准和会审的施工图设计文件及有关标准图集 2 施工组 织设计 3 与施工图预算计价模式有关的计价依据 4 经批准的设计概算文件 5 预算工 作手册 工料单价法 分为预算单价法和实物法 是传统计价模式采用的计价方式 综合单价法 是工程量清单计价模式采用的计价方式 实物法编制施工图预算是指按工程量计算规则和预算定额确定分部分项工程的人工 材 料 机械消耗量后 按照资源的市场价格计算出各分部分项工程的工料单价 以工料单 价乘以工程量汇总得到直接工程费 实物法编制施工图预算的步骤与预算单价法基本相似 但在具体计算人工费 材料费和 机械使用费及汇总 3 种费用之和方面有一定区别 实物法编制施工图预算所用人工 材 料和机械台班的单价都是当时当地的实际价格 编制出的预算可较准确地反映实际水平 误差较小 适用于市场经济条件波动较大的情况 由于采用该方法需要统计人工 材料 机械台班消耗量 还需搜集相应的实际价格 因而工作量较大 计算过程繁琐 综合单价是指分部分项工程单价综合了除直接工程费以外的多项费用内容 按照单价综合内容的不同 综合单价可分为全费用综合单价和部分费用综 合单价 1 全费用综 合单价 全费用综合单价即单价中综合了直接工程费 措施费 管理费 规费 利润和税金等 以各分项工程量乘以综合单价的合价汇 总后 就生成工程承发包价 二 综合单价 法 2 部分费用 综合单价 我国目前实行的工程量清单计价采用的综合单价是部分费用综 合单价 分部分项工程单价中综合了直接工程费 管理费 利 润 并考虑了风险因素 单价中未包括措施费 规费和税金 是不完全费用综合单价 以各分项工程量乘以部分费用综合单 价的合价汇总 再加上项目措施费 规费和税金后 生成工程 承发包价 施工图预算审查的内容 1 审查工程量 2 审查单价 3 审查其他的有关费用 第六章 建设工程施工招标阶段的投资控制 建筑工程施工发包与承包计价管理办法 规定 合同价可以采用 3 种方式 固定价 可调价和成本加酬金 建设工程承包合同的计价方式按国际通行做法 又可分为总价合 同 单价合同和成本加酬金合同 总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中是一个规定的金额 即总价 它是 以设计图纸和工程说明书为依据 由承包方与发包方经过协商确定的 总价合同的主要 特征 一是根据招标文件的要求由承包方实施全部工程任务 按承包方在投标报价中提 出的总价确定 二是拟实施项目的工程性质和工程量应在事先基本确定 显然 总价合 同对承包方具有一定的风险 通常采用这种合同时 必须明确工程承包合同标的物的详 12 细内容及其各种技术经济指标 一方面承包方在投标报价时要仔细分析风险因素 需在 报价中考虑一定的风险费 另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以承受 的 以获得合格而又有竞争力的投标人 在所有形式的总价合同文件中 施工说明书尤为重要 施工说明书的条款只有在发包方 与承包方双方一致同意的情况下才能修改 总价合同一般在能够完全详细确定工程任务 的情况下采用 单价合同是指承包方按发包方提供的工程量清单内的分部分项工程内容填报单价 并据 此签订承包合同 而实际总价则是按实际完成的工程量与合同单价计算确定 合同履行 过程中无特殊情况 一般不得变更单价 单价合同的执行原则是 工程量清单中的分部 分项工程量在合同实施过程中允许有上下的浮动变化 但分部分项工程的合同单价不变 结算支付时以实际完成工程量为依据 单价合同的工程量清单内所列出的分部分项工程 的工程量为估计工程量 而非准确工程量 固定价 一 固定总价 固定总价合同的价格计算是以设计图纸 工程量及规范等为依据 发承包双方就承包工 程协商一个固定的总价 即承包方按投标时发包方接受的合同价格实施工程 并一笔包 死 无特定情况不作变化 采用这种合同 合同总价只有在设计和工程范围发生变更的情况下才能随之作相应的变 更 除此之外 合同总价一般不能变动 因此 采用固定总价合同 承包方要承担合同 履行过程中的主要风险 要承担实物工程量 工程单价等变化前可能造成损失的风险 在合同执行过程中 发承包双方均不能以工程量 设备和材料价格 工资等变动为理由 提出对合同总价调值的要求 这种合同的投标价格可能较高 固定总价合同的适用条件一般为 1 招标时的设计深度已达到 施工图 设计要求 工程设计图纸完整齐全 项目范围及 工程量计算依据确切 合同履行过程中不会出现较大的设计变更 承包方依据的报价工 程量与实际完成的工程量不会有较大的差异 2 规模较小 技术不太复杂的中小型工程 承包方一般在报价时可以合理地预见到实施 过程中可能遇到的各种风险 3 合同工期较短 一般为工期在一年之内的工程 固定单价 1 估算工程量单价 这种合同是以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格的 亦可称为计量 估价合同 但最后的工程结算价应按照实际完成的工程量来计算 即按合同中的分部分 项工程单价和实际工程量 计算得出工程结算和支付的工程总价格 采用这种合同时 要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有实质性的变更 这种合同计价方式较为合理地分担了合同履行过程中的风险 承包方在投标时可不必 将不能合理准确预见的风险计入投标报价内 有利于发包方获得较为合理的合同价格 采用估算工程量单价合同时 工程量是统一计算出来的 承包方只要经过复核后填上适 当的单价 承担风险较小 发包方也只需审核单价是否合理即可 对双方都较为方便 由于具有这些特点 估算工程量单价合同是比较常见的一种合同计价方式 估算工程量单价合同大多用于工期长 技术复杂 实施过程中可能会发生各种不可预见 因素较多的建设工程 或发包方为了缩短项目建设周期 在施工图不完整或当准备招标 的工程项目内容 技术经济指标一时尚不能明确 具体予以规定时 往往要采用这种合 同计价方式 2 纯单价 采用这种计价方式的合同时 在招标文件中仅给出工程各个分部分项工程一览表 工程 范围和必要的说明 而不必提供实物工程量 承包方在投标时只需要对这类给定范围的 分部分项工程做出报价即可 合同实施过程中按实际完成的工程量进行结算 这种合同计价方式主要适用于没有施工图 工程量不明 却急需开工的紧迫工程 如设 计单位来不及提供正式施工图纸 或虽有施工图但由于某些原因不能比较准确地计算工 程量等 当然 对于纯单价合同来说 发包方必须对工程范围的划分做出明确的规定 以使承包方能够合理地确定工程单价 二 可调价 一 可调总价 可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定 规范为基础 在报价及签约时 按招 标文件的要求和当时的物价计算合同总价 由于通货膨胀而使所用的工料成本增加 可 对合同总价进行相应的调整 可调总价合同列出的有关调价的特定条款 往往是在合同专用条款中列明 这种合同与 固定总价合同的不同之处在于 它对合同实施中出现的风险做了分摊 发包方承担了通 货膨胀的风险 而承包方承担合同实施中实物工程量 成本和工期因素等的其他风险 可调总价适用于工程内容和技术经济指标规定很明确的项目 由于合同中列有调值条款 所以工期在 1 年以上的工程项目较适于采用这种合同计价方式 二 可调单价 合同单价的可调 一般是在工程招标文件中规定 在合同中签订的单价 根据合同约定 的条款 如在工程实施过程中物价发生变化等 可作调值 有的工程在招标或签约时 因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价 在工程结算时 再根据实 际情况和合同约定对合同单价进行调整 确定实际结算单价 三 成本加酬金 成本加酬金合同是将工程项目的实际投资划分成直接成本费和承包方完成工作后应得酬 金两部分 工程实施过程中发生的直接成本费由发包方实报实销 再按合同约定的方式 另外支付给承包方相应报酬 这种合同 计价方式主要适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定 投标报价的依 据尚不充分的情况下 发包方因工期要求紧迫 必须发包的工程 或者发包方与承包方 之间有着高度的信任 承包方在某些方面具有独特的技术 特长或经验 由于在签订合 同时 发包方提供不出可供承包方准确报价所必需的资料 报价缺乏依据 因此 在合 同内只能商定酬金的计算方法 成本加酬金合同广泛地适用于工作范围很难确定的工程 和在设计完成之前就开始施工的工程 按照酬金的计算方式不同 成本加酬金合同又分为以下几种形式 一 成本加固定百分比酬金 采用这种合同计价方式 承包方的实际成本实报实销 同时按照实际成本的固定百分比 付给承包方一笔酬金 二 成本加固定金额酬金 这种计价方式的合同虽然也不能鼓励承包商关心和降低成本 但从尽快获得全部酬金减 少管理投入出发 会有利于缩短工期 三 成本加奖罚 这种合同计价方式可以促使承包方关心和降低成本 缩短工期 而且目标成本可以随着 设计的进展而加以调整 所以发承包双方都不会承担太大的风险 故这种合同计价方式 应用较多 四 最高限额成本加固定最大酬金 这种合同计价方式有利于控制工程投资 并能鼓励承包方最大限度的降低工程成本 影响合同计价方式选择的因素 一 项目的复杂程度 二 工程设计工作的深度 三 工程施工的难易程度 四 工程进度要求的紧迫程度 对一些紧急工程 如灾后恢复工 程 要求尽快开工且工期较紧的工程等 可能仅有实施方案 还没有施工图纸 因此不 可能让承包商报出合理的价格 此时 采用成本加酬金合同比较合理 第二节 建设工程招标投标价格 08 规范 第 4 2 1 条规定 国有资金投资的工程建设项目应实行工程量清单招标 并应 编制招标控制价 招标控制价由分部分项工程费 措施项目费 其他项目费 规费和税 金组成 同时应包括招标文件中要求投标人承担的风险费用 建设工程招标投标价格 随着近年来招投标工作的实践 08 规范 用 招标控制价 拦标价 最高限价 代替 标底 以适应我国建设项目招标的现状要求 二 投标报价 投标报价是由投标人按照招标文件的要求 根据工程特点 并结合自身的施工技术 装 备和管理水平 依据有关计价规定自主确定的工程造价 是投标人希望达成工程承包交 易的期望价格 原则上它不能高于招标人设定的标底 08 规范 规定 投标人的投标 报价高于招标控制价的 其投标应予以拒绝 中标人的投标应符合下列两个条件之一 一是 最大限度地满足招标文件中规定的各项 综合评价标准 该评价标准中当然包含投标报价 二是 能够满足招标文件的实质性 要求 并且经评审的投标价格最低 但是投标价低于成本的除外 第二项条件主要说 的是投标报价 中标价必须是经评审的最低报价 但不得低于成本 成本的界定方法有两种 一是招标 标底扣除招标人拟允许投标人获得的利润 或类似工程的社会平均利润水平统计资料 二是把计算标底时的直接工程费与间接费相加便可得出成本 如果不设标底 在评标时 只能由评标委员会的专家根据报价的情况 把低报价而其施工组织设计中又无具体措施 的 作为低于成本的报价投标者予以剔除 中标者的报价 即为决标价 即签订合同的价格依据 第三节 招标价格的编制 标底是指招标人根据招标项目的具体情况编制的完成招标项目所需的全部费用 是依据 国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价 是招标人对建设工程的期望价格 标底由成本 利润 税金等组成 一般应控制在批准的总概算及投资包干限额内 标底主要有两个作用 一是招标人发包工程的期望值 即招标人对建设工程价格的期望 值 二是评定标价的参考值 设有标底的招标工程 在评标时应当参考标底 标底价格是招标工程社会平均水平的建造价格 标底价格在招投标过程中的主要作用是作为 评定标价的参考值 为了得到工程施工的承包资格 需按招标文件的要求进行报价 投标价格是投标人确定 的 招标工程卖方的要价 工程标底的编制 需要根据招标工程的具体情况 如设计文件和图纸的深度 工程的规 模和复杂程度 招标人的特殊要求 招标文件对投标报价的规定等 选择合适的类型和 编制方法 如果在工程招标时施工图设计已经完成 标底价格应按施工图纸进行编制 如果招标时 只是完成了初步设计 标底价格只能按照初步设计图纸