我国房地产税收制度存在的问题和对策

宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 我国房地产税收制度存在的问题与对策我国房地产税收制度存在的问题与对策 内容提要 内容提要 房地产价格的上涨是一种长期趋势 税收对房地产市场的调控应注意把握 调控时机和调控力度 从近几年中央有关房产税的表述以及 十二五 规划可以看出 房 产税的试点和开征 其主旨不是为降房价或楼市调控 而是国家在转变经济增长方式 调 整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施 而认识我国房产税税制问题首先需要厘 清房产税试点的动因和目的 从而深入梳理我国房地产现有房地产税收制度的问题 提出 相应对策 关键字 关键字 房产税 税收制度 税收改革 宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 一 一 我国房产税的实施现状我国房产税的实施现状 我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的 从1986 年10 月1 日开始实施 房产 税在我国是一个收入分布高度不均衡的税 现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城 市 比如1999年的183亿元房产税 北京 上海 深圳 青岛四个城市就占了19 北京一 个城市的房产税收入比甘肃 陕西 河北 山西 内蒙五个省房产税收入总和还多 由于 我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化 房产税税制与经济 发展不相适应的矛盾也日益突出 不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节 经济的作用 同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力 同时 空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税也于2011年终于落地 在 新国八条出台的第二天 即2011年1月27日 上海重庆房产税试点政策公布 重庆的房产税 政策主要是对独栋商品住宅 新购高档住房和 三无人员 新购的第二套普通住房进行征 税 前两类住房税率从0 5 1 2 不等 后一类为0 5 在上海 本市居民购买第二套和外 地居民购买的第一套住房 都属于房产税的征收范围 税基为交易价格的70 税率暂定 0 6 交易价格低于上年平均销售价格2倍 税率为0 4 被征收的对象多为外地炒房者和 高档住房所有者 独栋别墅占少数 这些入库的房产税税收 将主要用于公共租赁住房建 设 二 二 当前我国房产税税制存在的问题当前我国房产税税制存在的问题 2 1 我国房产税税收制度问题我国房产税税收制度问题 现行的房地产税制是在分税制改革的基础上形成的 现行房地产税制对我国的分税制 改革和财政收入扩大起到了一定的积极作用 但随着市场经济的发展 它的弊端也逐渐显 露 该税制的基本状况可通过以下方面进行说明 我国房地产税种设置的历史演化过程如 图表 1 所示 解放初期 4 种 1973 年 3 种 1994 年 14 种 契税 印花税 城市房地产 税 工商统一税 契税 城市房地产 税 工商统一税 耕地占用税 城镇土 地使用税 土地增值 税 房产税 城市房 地产税 契税 农业 税 城市维护建设税 企业所得税 外商投 资企业和外国企业所 得税 营业税 固定 资产投资方向调节税 2000 年 1 月 1 日停 征 印花税 图表 1我国房地产税种设置历史演化过程 宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 2 1 1 计税依据不统一 缺乏收入弹性计税依据不统一 缺乏收入弹性 房产税的计税依据是按照房产的原值进行一定比例扣除后的余值 或者租金标准计算 城镇土地使用税则是直接按照所使用的土地面积计算 实行每平方米的定额税 这导致保 有阶段的房地产税收缺乏收入弹性 2 1 2 征收管理权分散征收管理权分散 从管理流程角度 征管权包括税基评估 税率确定 减免审核 税款征收 征管信息 管理等方面 但是 征管机关的房产税 土地使用税征管权却是不完全的 房地产税税收 征管机构分属于两个部门 部分省份财政负责契税 耕地占用税 税务部门负责其他税收 征管 即使税务系统内部 相关税种也管理分散 很多地方由不同的处室管理 2 1 3 征管机构与相关部门间不能实现信息共享征管机构与相关部门间不能实现信息共享 房政 地政产权产籍和交易管理分离 造成两个税基的分离 房屋所有权证 土地使 用权证由不同主管机关颁发 难以实现信息共享 这在国际上是少有的 房产 土地管理 部门信息与税务部门纳税信息不共享 管理上脱节 缺乏配合协作 上述制度和管理上的分散带来了房地产税收萎缩 成本过高的局面 比如同一宗房地 产房和土地分别纳税 无论对于纳税人还是征管机关都增加了成本 由于信息不共享 重 复地 采集信息 造成管理成本上升 这与房地产税收发达国家的集中统一管理模式带来的 税收成本逐年下降形成了鲜明对比 2 2 个人开征房产税问题个人开征房产税问题 2 2 1 关于对个人开征房产税的目的问题关于对个人开征房产税的目的问题 明确开征个人房产税的目的对于房产税制的良性健康发展具有重要作用 讨论对个人 开征房产税问题 首先就要弄清楚为什么要开征房产税 其最主要的原因是什么 从 2011 年上海 重庆两地试点开征房产税的最初目的来看 很明显是对调控房地产市场进行试水 力图通过市场的方式来降低过高的房产价格试行一年来 是否达到了这个目的 开征房产 税更重要的目的应该是完善地方税收体系 但这也应该是一个较长的过程 不能一蹴而就 宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 2 2 2 关于房产税的征收对象问题关于房产税的征收对象问题 对存量房征不征税 对自住的二套房收不收税 依据是什么 这里产生一个矛盾 如 果不对存量房增税 房产税的收入总额比较低 起不到应有的作用 而对存量房征税又是 一个十分敏感和慎重的问题 由于房产税是直接税 这将直接增加居民的经济负担 居民 在多大程度上能够接受 这也是个问题需要对两方面的情况进行权衡 三 三 我国房产税的改革和完善我国房产税的改革和完善 在借鉴国际经验的基础上 立足我国不动产保有阶段的税制现状与问题 按照 简税 制 宽税基 低税率 少减免 严征管 的税制改革原则 遵循我国 30 年渐进式改革的 基本经验 分阶段推进物业税制的改革 房地产取得 保有和交易各环节的税收改革调整 是我国房地产税收改革的重点 主要的调整思路可见表格 1 表格 1我国房地产业不同环节的税收改革 环节税收改革 房地产取得开征遗产与赠与税 房地产保有将房产税 城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税 对现行土地 闲置费实行费改税 房地产交易统一内外资企业所得税 修订和完善个人所得税 完善二手房交易营业税 个人所得税 3 1 完完善房产税收制度体系善房产税收制度体系 依据现阶段房地产税收体系 对现有房产税收方面的税种进行整合 我国现在的房产 税税费名目繁多 直接相关的有房产税 印花税企业所得税个人所得税等要对个人开征房 产税 需要对我国现有房产税税收体系进行改革 简化税种 减少重复征税 保证纳税人 的负担不因为新税种的开征而加重 3 1 1 清费立税 确定框架清费立税 确定框架 清理现有与不动产取得 保有 转让三阶段相关的营业税 所得税 契税 耕地占用 税 房产税 土地增值税 城镇土地使用税 印花税等税种 以及土地出让金 土地使用 费 外 宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 资 等相关的行政性收费 通过分析 计算不动产税费总负担和相应的税收归宿 确定相 应的税制框架 3 1 2 税费合一 稳定税制税费合一 稳定税制 合并房地产保有阶段的城镇土地使用税 房产税等 统一税制 税种名称可称为房地 产税或不动产税 实行 两税合一 的不动产税制改革 可以保持政策的连续性 稳定性 未必要致力于所谓开征新税种 以减少税制大规模调整带来的震荡 在税制上 保持原有 税种的课征范围 调整税率 但要初步实行按照评估价值课税的方式 3 1 3 扩大范围 完善税基扩大范围 完善税基 扩大保有阶段税收的课征范围 对一定标准 面积 价值等 以上的居民住宅征税 但在扩大税基的同时 要实行相对较低的税率 同时 在综合考虑不动产各阶段税负的基 础上 或者停止征收契税 土地增值税等交易环节税收 或者降低这些税种的税率 3 2 规范征收管理制度规范征收管理制度 3 2 1 建立数据交换和信息共享制度建立数据交换和信息共享制度 建立与房产 土地 规划 民政 公安等部门的计算机信息网络连接 实现部门间数 据交换 信息共享制度 在税收管理上要实行房地产税收的征收一体化管理 在征收机关 内部 设立房地产税管理部门 实现征管资源的整合 提高征管效率 降低征收成本 防 止发展中国家税改初期出现的征管信息滞后现象的发生 3 2 23 2 2 增强改革和征管透明度 促进公众参与增强改革和征管透明度 促进公众参与 实行政务公开 包括面向社会征求不动产税制改革政策的意见 邀请公众代表参与评 税过程等 3 2 33 2 3 保护多数人的利益保护多数人的利益 应保护居民第一套房和带有保障性质的第二套房 从某些学者的描述中也可以看出 房产税应主要针对高收入人群的房屋进行征收 对居民用于自住的房屋和带有保障性质的第 二 宁波大学答题纸 2013 2014 学年第 2 学期 课号 026R48A05 课程名称 房地产基本制度与政策 改卷教师 学号 姓 名 祝葭炜 得 分 套房应该免征房产税 从国际上看 对于居民的自有住房都不征税 如意大利对于居民购买 第一套自住房 不但不予征收房产税 还给予各项补贴贷款和税收减免 3 2 43 2 4 推进财政管理体制改革推进财政管理体制改革 从中央推动房产税改革的进程来看 也体现了要配套财政体制进行改革的思想 一是 要建立透明 公开的财政预算执行体系 解决百姓纳税意愿问题 二是要推动财政管理体 制改革 进一步科学划分中央和地方的财权和事权 为地方政府履职提供稳定的财力来源 和保证