商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务

商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务 武志国 2011 12 3 已阅 2805 次 商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权 整理 武志国 woo eye 告知义务 基于一般的诚实信用原则 是一种法定的附随义务 告知主要发生 在合同订立时 一般说来 告知义务的违反通常有两种情形 一是应该告知而 没有告知 包括隐瞒和遗漏 一是不真实告知 即误告或错告 房地产开发企 业违反告知义务 没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和 情况向购房人如实告知 影响到购房人人对该合同整体风险的评估 为保护购 房人的利益 法律赋予购房人相应的救济权利 比如 最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 规定了房地产开发企业未 履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任 常见的开发商应当告知购房人的事项 简单粗略归纳如下 23 个方面 一 房地产企业的主体信息 房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照 开发企业资质证书复印件 代理销售的房地产经纪机构备案情况 如 重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知 渝国土房管发 2009 52 号 第六条规定 商品房预售信息监控实行预售 现场信息公示达标制度 房地产开发企业预售商品房的 其售房现场信息公示 应达到以下标准 一 设立证件公示栏 并公示如下证件和信息 1 商 品房预售许可证 2 房地产权证 3 开发资质证书 4 对购 房者的 特别提示 特别提示 由房地产管理部门统一印制 特别提示 包括如下信息 1 购房需要注意事项 2 项目可否提供住房公积金贷款 公积金中心咨询电话 3 当地交易监督管理部门监督举报电话 房地产开 发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的 还应在公示栏内公示商品 房销售委托书 房地产中介服务机构资质证书 二 设立面积和价格公示栏 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积 套内面积 建面价格 套内 价格在售房现场进行公示 三 设立信息查询处 并提供如下信息查询和设 备服务 1 商品房预售面积预测报告书 2 经工商部门备案的商品房买 卖合同格式文本及附加协议 3 设置商品房网上签约或联机备案查询系统 已 实行商品房预售网上签约或联机备案的地区 房地产开发企业应在售房现场设 置网上签约或联机备案网上查询系统 免费为购房者提供信息查询服务 并进 行商品房销售网上签约或联机备案 4 项目总体规划平面图 5 建设工 程规划许可证 建筑工程施工许可证 6 房地产管理部门规定其他需 要提供查询的信息 二 商品房建设销售依据信息 1 房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证 施工许可证 土地证 复印件 商品房预售许可证原件等 如 重庆市城镇房地产交易监督管理办 法 2 房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息 在销售现场清晰明示 商品 住房预售方案中主要内容发生变更的 应当报主管部门备案并公示 预售方案 应当包括项目基本情况 建设进度安排 预售房屋套数 面积预测及分摊情况 公共部位和公共设施的具体范围 预售价格及变动幅度 预售资金监管落实情 况 住房质量责任承担主体和承担方式 住房能源消耗指标和节能措施等 预 售方案中主要内容发生变更的 应当报主管部门备案并公示 北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知 建发 2010 632 号 规定 商品房预售方案应当包括以下内容 一 项目基本情况 项目名称 项目坐落 土地用途 项目总规模 配 套公建的名称 位置 建筑面积 属于业主共有的共用部位 共用设施设备的 名称 部位 物业服务用房的位置 建筑面积 物业管理区域划分的详细情况 包括规划核准的四至 楼栋号 建筑面积 占地面积等 二 项目建设进度安排 项目建设周期 各期工程建设计划和进度安排 本期预售楼栋的基础完成时间 结构封顶时间 竣工交付时间 配套设施同步 交付使用时间 预售楼栋目前的施工进度 三 项目预售计划 项目整体预售计划 包括每期开盘时间 房屋套数 预售建筑面积等 本期开盘方案 包括暂定开盘时间 销售机构和销售人员 开盘现场负责人员等情况 预售流程 包括购房客户排号 选房 签约流程 预售方式 包括电脑排号 现场摇号或先到先选等公开方式 四 本期预售商品房情况 本次预售楼栋的出让及规划情况对照表 本 次预售楼栋的楼盘表 经备案的测绘成果 预售商品房的价格及优惠幅度 五 本期自留商品房情况 开发企业自留商品房的楼号 房号 规划用 途 套数 建筑面积 开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销 售的承诺 地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量 位置 建筑 面积 六 项目开盘应急预案 项目开盘活动预计参加人数 开盘活动方案是 否已报相关部门备案 发生应急事件的处置预案 七 预售资金监管方案 按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的 具体方案 八 商品房质量问题投诉渠道 购房人投诉房屋质量问题的渠道 方式 及投诉处理程序 九 商品房质量责任承担主体和承担方式 开发企业应当明确企业破产 解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体 提供由资质等级为一级 且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函 或通 过商业保险明确质量责任承担主体 提交工程质量保险合同或暂保单 质量责 任承担主体按照 商品住宅保修规程 DB11 641 2009 明确的住宅质量保修 范围 期限及要求 履行保修责任 十 住房能源消耗指标和节能措施 商品房的采暖耗热量指标 外墙 屋 面 外窗的传热系数 窗墙比 屋面及外墙保温材料的种类 保温层厚度 气 密性指标 遮阳措施 其他节能措施 保温工程保修期 十一 其他材料 房地产开发项目手册 前期物业服务合同 包括物业 服务费用评估报告摘要 物业服务事项和标准等内容 临时管理规约 项目 建设方案及备案登记表 经规划部门批准的建筑物名称核准文件 商品房装饰 装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料 3 售楼广告和说明书应当载明 商品房预售许可证 的批准文号 4 无锡市商品房销售管理实施细则 房地产开发企业现售商品房 除向承购 人出示 商品房预 销 售许可证 外 还应出示商品房竣工验收合格证明和商 品房初始登记证 中介机构销售商品房时 应当按规定向商品房承购人出示有 关证明文件和商品房销售委托合同 三 房地权利限制信息 商品房基本情况 销售进度 权利状态等预 销 售信息应及时 全面 准确 地在网上备案系统和销售现场进行公示 转让人应当如实告知受让人转让房地 产的抵押 租赁等有关情况 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷 因出卖人原因 造成 该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的 由出卖人承担全部责任 四 房源信息 1 取得预售许可的商品住房项目 房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源 及每套房屋价格 并严格按照申报价格 明码标价对外销售 2 对已销售的房源 商品房经营者应当予以明确标示 如果同时标示价格的 应当标 示所有已销售房源的实际成交价格 3 所退房源应当公开销售 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 建住房 2006 166 号 五 商品房价格信息 1 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素 1 开发企业名称 预售许可证 土地性质 土地使用起止年限 楼盘名称 坐落位 置 容积率 绿化率 车位配比率 2 楼盘的建筑结构 装修状况以及水 电 燃气 供暖 通讯等基础设施配套情况 3 当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态 房号 楼层 户型 层高 建 筑面积 套内建筑面积和分摊的共有建筑面积 4 优惠折扣及享受优惠折扣的条件 5 商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容 2 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌 价目表或者价格手册 有条件的可同时采取电子信息屏 多媒体终端或电脑查询等方式 3 标示价格主管部门投诉举报电话 4 商品房销售明码标价实行一套一标 按照建筑面积或者套内建筑面积计价的 还应 当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价 六 公示收费信息 房地产开发企业在价格公示的同时 公示一下内容 1 商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目 收费标准 代收代办收费应当标 明由消费者自愿选择 2 商品房销售时选聘了物业管理企业的 商品房经营者应当同时公示前期物业服务 内容 服务标准及收费依据 收费标准 3 商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容 2 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房 不得收取任何未予标明的费用 七 交房标准信息 1 通知购房人办理入住手续并配合购房人查验 接收房屋开发商应当在合同约定的交 付日期前向购房人发出 入住通知书 书面通知预购人办理交付手续的时间 地点及 预购人应当携带的证件 文件 交付时 房地产开发企业应当向预购人出具的文件 1 取得建筑工程竣工验收备案表 2 取得商品房面积实测技术报告书 3 预 售合同约定的其他交付条件 交付住宅的 还应当同时向预购人提供住宅质量保证书 和住宅使用说明书 2 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房 2010 53 号 规定 商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主 管部门备案 配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求 北方地区住宅分户热 计量装置安装符合设计要求 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实 商品住 房质量责任承担主体已明确 前期物业管理已落实 房地产开发企业在商品住房交付 使用时 应当向购房人出示上述相关证明资料 4 买卖双方进行正式验收交接时 甲方应当出示 建设工程竣工验收备案登记证 5 北京市房地产开发企业在预 销 售商品房时应当公示建设方案 并将建设方案和 以下内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预 销 售合同 6 天津市商品房管理条例 第十二条 房地产开发企业将住宅商品房交付使用时 应 当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证 提供商品房质量保证书和商品房使用说 明书 7 样板间的提示义务 北京市城市房地产转让管理办法 第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置 样板间的 在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量 设备 装修标 准 布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的 实际交付的商品房应当与样板间 一致 八 市政 公共配套信息 1 物业承接查验办法 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同 应当约定其 所交付物业的共用部位 共用设施设备的配置和建设标准 建设单位应当按照国家有 关规定和物业买卖合同的约定 移交权属明确 资料完整 质量合格 功能完备 配 套齐全的物业 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 2 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施 公共服务设施同步交付使用 管理暂行办法 的通知 京建法 2007 99 号 规定 房地产开发企业应当按照规划 意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施 并与住宅同步建设 同步交付使用 教育 医疗卫生 社区管理服务等公共服务设施 应当在住宅总规模 完成 50 之前同步建设 同步交付使用 其他公共服务设施应当在住宅总规模完成 80 之 前同步建设 同步交付使用 3 住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时 房 地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收 一 按照建设方案内容 完成市政公用基础设施和公共服务设施建设 并且竣 工验收合格 二 公共服务设施规划验收合格 具备投入使用条件 已经明确产权 管理权 及其关系 并且以书面形式明确管理责任 三 市政公用基础设施等工程达到下列要求 生活用水及节水设施齐全 水质符合相关标准 生活用水纳入城乡自来水管网 的 须取得供水专业单位的供水认可 采用自供水的住宅小区 供水设备应符合给水 设计规范 设备完好 生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络 不得使用临时施工用电 和其他不符合要求的用电 若因分期建设暂时无法提供永久供电的 须取得供电专业 单位的认可 在规定的期限内 采取过渡性供电措施 并需保证用电的使用功能要求 和使用安全 采用市政管道燃气的住宅小区 应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的 燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接 并经燃气供应企业验收确认 若确因客观条件限制 暂时无法实现燃气供应 应由房地产开发企业会同燃气供应企 业提出过渡性解决方案 采用自建管道燃气供应站的住宅小区 须提供该自建管道燃 气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证 供热系统要符合供热配建标准 达到建筑节能设计要求 使用城市集中供热系 统的 要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件 电话通信线 有线电视线按设计要求敷设到户 道路建设符合规划要求 与外界交通干道之间有道路相联 并按照设计要求完 成相应的公共照明设施建设 完成住宅小区相应绿化建设 因季节原因未完成绿化的 应有防尘措施 住宅周边场地清洁 道路平整 采取分期建设的 已建成与下一期施工工地有效的 临时隔离措施 分期界限是道路或者绿地的 已完成道路 道路照明或者绿地建设 九 面积 共产告知义务 1 开发商销售 包括预售 现售 商品房时 应在售楼地点将有关房屋建筑面积计算 资料或测算资料进行公示 供购房者查阅 2 签署商品房预售合同时 买受人可要求面积计算表或测算表 开发商应向购房者提 供 房屋建筑面积计算表 签订房屋交接书或签订商品房现售合同时 开发商应向购 房者提供 房屋建筑面积测算表 前述两表中 房屋公用部位建筑面积说明 中必须 将分摊的共有部位全部列明 并能与建筑平面布置图对照查核 3 北京市城市房地产转让管理办法 第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅 之前 应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊 情况 一 被分摊的共用部位的名称 用途 所在位置 面积 二 参与分摊共 用建筑面积的商品房的名称 用途 所在位置 面积 分摊系数 三 不分摊的共 用部位 其他商品房预售时 房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况 4 无锡市商品房销售管理实施细则 第十四条 房地产开发企业预 销 售商品房时 应明码标价 维护购房者对商品房面积和房价计算的知情权 严格履行以下告知义务 1 应在售楼处将有关房屋建筑面积测算资料进行公示 供购房者查阅 公示的资料 包括 经规划部门核准的小区总平面图 建筑分层平面图 商品房面积测绘报告 小 区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书 共有建筑面积分摊明细表 5 设施产权归属 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房 2010 53 号 商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能 物业会所 车位 等设施归属 6 北京市 关于商品房销售及商品房配套用房转移登记有关问题的通知 京建权 2006 1220 号 开发公司变更规划许可销售改造户型 拆分跃层的商品房 应提交规 划部门准予调整变更的文件 房屋权属登记部门方可办理转移登记 已分摊的物业公 共部位 开发公司不得再次销售 未分摊的物业用房 市政配套用房 派出所 居委 会用房 房屋权属登记部门不得办理转移登记 但物业用房移交给业主委员会 派出 所用房移交给公安部门 居委会用房移交给街道办事处 市政配套用房移交给配套设 施使用人的除外 十 规划设计信息告知 商品房销售管理办法 第二十四条规定 经规划部门批准的规划变更 设计单位同 意的设计变更导致商品房的结构型式 户型 空间尺寸 朝向变化 以及出现合同当 事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的 房地产开发企业应当在变更确 立之日起 10 日内 书面通知买受人 买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否 退房的书面答复 买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的 视同接受规划 设计变更以及由此引起的房价款的变更 房地产开发企业未在规定时限内通知买受人 的 买受人有权退房 买受人退房的 由房地产开发企业承担违约责任 2 北京市城市规划公示管理暂行办法 规定 居住区建设工程规划方案一经批准 开 发建设单位不得擅自变更 确需变更的 除特殊情况在规划审批前必须采用公开程序 进行公示 已预售 销售 全部或已部分入住的房地产开发项目要求变更规划设计方 案的 要征求受影响的已预购 购买和已入住业主的意见 公示的地点 1 项目建设 地点 2 项目销售地点 3 其他易于征求意见人意见的显著位置 北京市住房和城 乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知 建发 2010 632 号 规定 因商品房项目的规划 设计变更等原因 预售方案中项目基本情况 建设计划及进度 安排 商品房的预售计划 本期预售商品房的套数 建筑面积及公用建筑面积分摊和 预测情况 房屋结构形式 户型 空间尺寸 朝向 面积 装饰装修标准等内容发生 变更的 房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月 并告知已购房人 公示 期满且无争议的 可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案 公示期内有 争议的 暂缓办理预售方案的变更备案 3 北京市建设工程规划监督若干规定 规定 建设单位应当在建社工程施工现场的 显著位置张挂规划许可证件的副本 公示规划许可证件正本及其附件 附图的内容 经批准的各类永久性建设工程 建设单位要在建设用地内设立公示牌向社会公示 公 示牌主要内容 工程项目 建设单位 工程位置及层数 面积 高度 平面规划图 并 标注距相邻建筑距离 单体工程彩色效果图 监督电话等 综合开发的居住小区要把 其详细规划的鸟瞰图一并公示 各建设单位须在工程开工验线前将 公示牌 立于工地 现场醒目位置 一般应是施工现场出入口等不需进入施工现场即可看到的地方 便于公 众查询 监督 工程竣工验收合格后方可拆除 居住小区规划还应做出模型在销售现 场进行公示 十一 前期物业管理信息告知 1 临时管理规约 前期物业服务合同 是商品房买卖合同的重要附件 建设单位 与选聘的物业企业应当签定书面的 前期物业服务合同 制定 业主临时管理规约 建设单位应当在物业销售前将 前期物业服务合同 临时管理规约向物业买受人明示 并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时 应当对遵守临时管理规 约予以书面承诺 规划变更 设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量 使用功能或使用环境的 甲方应当在有关部门批准同意之日起 10 日内将变更内容书面通知乙方 2 北京市住房城乡建设委等五部门关于加强部门联动 完善商业 办公类项目管理 的通知 京建发 2011 192 号 规定 房地产开发企业在销售商业 办公类项目前 应向购房人明示房屋的规划用途 土地使用年限 契税 物业服务费 水电费以及配 套建设指标等情况 告知购房人应严格按照规划用途经营使用 不得擅自改变用途 并在认购书和购房合同中与购房人明确约定 3 北京房地产开发企业应当在物业项目的销售场所公示由物业服务评估监理机构出具 的物业服务费用评估报告摘要 十二 绿地信息告知 1 房地产开发企业应当告知购房人绿化率指标 2 北京市附属绿地建设管理办法 京绿城发 2010 15 号 规定 居住区 居 住小区建设工程取得预售许可证或进行初始登记后 应当按照规划许可的内容 与买方就附属绿地的面积和位置等内容在房屋买卖合同中进行约定 居住区 居 住小区附属绿地工程竣工验收后 30 日内 建设单位应当将附属绿地按以下条件予 以公示 1 位置以 建设工程规划许可证 附图标注为基准 规模以叠加后的绿化工程 竣工图为准 制作绿地平面图公示牌 2 公示牌应标明居住区 居住小区名称 建设单位名称 方向坐标 绿地率指 标 比例尺 图例说明 3 公示牌应当树立在居住区 居住小区显著位置 与周围景观协调 4 公示牌应当进行永久公示 绿地管护责任单位负责对公示牌进行维护 3 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的 除外 十三 节能信息告知 向购买人明示所售商品房的能源消耗指标 节能措施和保护要求 保温工程保修 期等信息 建设单位应在施工 销售现场张贴民用建筑节能信息 并在房屋买卖合同 住宅 质量保证书和使用说明书中载明 并对民用建筑节能信息公示内容的真实性承担 责任 施工现场公示时限是 获得建筑工程施工许可证后 30 日内至工程竣工验收合格 销售现场公示时限是 销售之日起至销售结束 相关法律规定 民用建筑节能条例 民用建筑节能信息公示办法 十四 环评信息公示 房地产开发商在预售房时必须公示有关环评及环保验收信息 环境保护部办公厅关于加强城市建设项目环境影响评价监督管理工作的通知 环办 2008 70 号 规定 大型房地产开发项目 必须科学论证项目的环境 影响和选址的合理性 注意周边环境问题对拟建项目的影响 在环评文件和批复 中 明确要求房地产开发商在预售房时必须公示有关环评及环保验收信息 在工 业开发区 工业企业影响范围内及可能危害群众健康的区域内不得审批新 扩建 居民住宅项目 另外 开发商应充分考虑未来交通噪声 社会生活噪声的变化 例如道路的变化 出现近距离的商业 娱乐场所等 在声学专业单位的支持下 对未来声环境状况 预估 并将估计的结果同时告知购房者 十五 白蚁防治信息告知 房地产开发企业在进行商品房销 预 售时 应当向购房人出具该项目的 白蚁 预防合同 或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件 提供的 住宅质量保证书 中必须包括白蚁预防质量保证的内容 建设部 城市房屋白蚁防治管理规定 建设部第 72 号令 第十一条规定 房地 产开发企业在进行商品房销 预 售时 应当向购房人出具该项目的 白蚁预防 合同 或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件 提供的 住宅质量保证书 中必 须包括白蚁预防质量保证的内容 十六 政策法规的告知义务 住房和城乡建设部 国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理 的通知 建房 2010 186 号 规定 各地房地产主管部门 外汇管理部门应当 加强相关法律 法规和政策宣传 督促房地产销售机构 房地产经纪机构和人员 对购房的境外机构 个人做好法律 法规和政策的告知 并做必要风险提示 十七 工程质量社会监督告知 建设单位要在住宅工程施工现场的显著部位 将建设 勘察 设计 施工 监理 等单位的名称 联系电话 主要责任人姓名和工程基本情况挂牌公示 住宅工程 建成后 建设单位须在每栋建筑物明显部位永久标注建设 勘察 设计 施工 监理单位的名称及主要责任人的姓名 接受社会监督 十八 中介代理销售的告知义务 天津市商品房管理条例 第二十一条 房地产经纪机构代理销售商品房时 除应 当遵守本条例第二十条的规定外 还应当向购房人明示营业执照 房地产经纪机 构资质证书和房地产开发企业出具的委托书 不得代理销售无商品房销售许可证 的商品房 十九 合同文本的公示义务 商品房预 销 售合同示范文本及补充协议应当公示 商品房买卖合同以及其附 均是房地产开发企业履行告知义务和购房人知情权的体现 二十 用途使用限制告知义务 重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知 渝国土房管发 2009 51 号 规定 当结建式人防工程所有权转移 变更时 在转移 变更 合同中 必须注明 1 用途属人防工程 应当遵守国家有关人民防空工程维护 和平时使用管理规定 平时由所有人使用 维护和管理 2 当省级或省级以上人 民政府发布紧急状态命令 由人民防空主管部门统一集中管理 无偿征用 3 不 得擅自改变