无锡商业地产市场概况.doc

无锡第一部分 城市经济概况1. 城市定位：长三角都市圈重要的工业和商业城市无锡，江苏省辖地级市，长三角都市圈重要的工业和商业城市，区域交通枢纽，中国重点旅游城市。无锡现辖江阴、宜兴二个县级市县和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区，总面积为4787.61平方公里，市区1622.64平方公里。总户籍人口452.8万人，市区人口228.5万人。2. 城市化水平不断提高，2005年末全市户籍人口453万人截止2005年末，无锡市常住人口达到609.84万人，其中户籍人口452.84万，人口城市化水平不断提高，户籍人口城镇化率达到65.98%；中心城区人口明显集聚，分布密度相对适中。3. 经济快速稳定发展，2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376亿元，同比增长15.4%无锡市GDP总量从2001年的1360亿元增长至2005年的2805亿元，年平均增长率达19.8%。从GDP排名来看，2005年无锡在长三角15个城市中保持第4位，在全国保持第9位。2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376.08亿元，同比增长15.4%。4. 社会消费品零售总额逐年稳定增长，2006年达959亿元，比2003年翻一番近年来，无锡消费品零售总额逐年稳定增长，2001-2005年四年期间，消费品零售总额年增长率达14.6%。2006年全市社会消费品零售总额完成959.47亿元，总量比2003年的487亿元翻了一番。5. 城市居民生活水平显著提高，2006年1-9月，城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6%随着无锡经济的快速发展，人民生活水平显著提高，自2003年以来，连续3年保持年增幅16.0%以上。2006年1-9月，无锡市城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6%。6. 小汽车私人拥有率较高，2005年底市区小汽车私人拥有率高达50%至2005年底，无锡市区共有汽车17.8万辆，其中私人拥有率高达50%。第二部分 现有主要商圈特征无锡以它的地域特色，初步形成了东、南、西、北、中五大商圈。东：丁村商圈、太湖广场商圈；南：中桥商圈、新区商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中：CBD商圈、火车站商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈、北大街商圈。性质名称位置范围发展特征主要业态构成主要商家市级商圈CBD商圈以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营。已形成多条商业特色街。大型百货、精品专卖店、商业步行街商业大厦、新世界百货、八佰伴火车站商圈由通运路和兴源路、解放北路组成。是无锡历史较早的商圈之一，定位于国际流行步行街。集娱乐、餐饮、购物为一体的商业步行街站前步行街五爱广场商圈以五爱广场为中心，辐射四周。发展迅速，人气、商气两旺。餐饮业、数码等各类专业店梦之岛数码、通讯中心、无锡鞋帽及皮具大市场南禅寺商圈由南禅寺步行街、南长街组成。南禅寺步行街的改造在保留历史建筑的同时，添加了时尚、流行的各式商店，因此改造后人气急剧上升，商业兴旺。集娱乐、餐饮、购物为一体的商业步行街南禅寺步行街北大街商圈由北大街、青石路、春申路组成。紧邻CBD商圈和火车站商圈，商业氛围成熟。餐饮 、休闲、服饰等专业店青石路旅游、餐饮一条街和以机械、五金为特色的北大街等区级商圈丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。专业性很高，竞争力很强。批发市场、家具建材市场易初莲花、新天地装饰材料、华东装饰城、华东商贸城山北商圈地处无锡以北，由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路组成。小商铺较多，而且闲置率很低。餐饮、装饰材料、超市易初莲花河埒口商圈位于市中心区的西面，由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路等组成。社区型商业，人口密集，商业兴旺。超市、家电超市大润发超市、国美中桥商圈位于老中桥地区，由中南路、苏锡路、金城路组成。社区型商业，商业发展成熟。超市、汽车配套商业汽车业、装饰装潢业、明泰百货、乐购新区商圈位于市中心区的东南面，由旺庄路、长江路两条商业街组成。社区型商业。随着无锡高科技产业中心及国际制造业基地的形成，商业氛围日趋浓厚。生活配套商业、餐饮娱乐业欧尚超市、新地假日广场太湖广场商圈位于市中心东南角，由清扬路、红星路、振新路、塘南路、永丰路、永乐路组成。社区型商业社区生活配套家乐福、五星电器第三部分 现有商业供应特征无锡商业地产的供应类型，以零售型购物集群（如步行街）和专业市场（如新世界国际纺织城）为主，百货型的商业物业数量不多，且百货型商业物业基本集中在中山路。据不完全调查统计，截至2006年底无锡建筑规模在5000平方米以上的大型购物中心仅3家，大型百货仅8家。类型数量营业面积（万平方米）所占比重发展特征主要商家购物中心347.914.6%保利广场：无锡第一家shopping mall；东方巴黎：地理位置优越，但经营不善；太湖半岛：目前无锡规模最大的一家购物中心，地理位置较好。保利广场、东方巴黎、太湖半岛大型百货831.39.5%集中在CBD商圈。第一百货、八佰伴、新世界百货、商业大厦大型超市1217.95.4%本地大型超市与外来超市平分秋色。一方面本地超市相对较早占领无锡市场，地理位置优越，如大润发位于无锡人口最密集的河埒口地区，好买得位于市中心CBD商圈内；另一方面由于无锡市范围不大，因此外来大型超市的优势无法充分体现。家乐福、易初莲花、沃尔玛、乐购、欧尚、好又多、麦德龙、大润发、好买得多厅影院31.10.3%大世界影城：无锡最大规模的电影城大世界影城、和平影城、金逸国际电影城四五星级酒店1229.18.8%无锡的四五星级酒店大多集中在CBD商圈以及太湖周边。凯宾斯基大酒店、太湖饭店、喜来登大酒店、锦江大酒店其他16202.061.4%百安居、红星美凯龙汇总54329.3100.0%注：1、本表格所统计的商业项目为建筑面积在5000平方米以上的大型商业项目；2、其他类型商业项目包含数码专业市场、大型品牌时装专卖群、综合市场等商业项目；3、所占比重指各类型商业项目营业面积占总营业面积的比重。第四部分 商业地产未来发展趋势影响因素1. 人口的分布及变化各区域人口分布较平均：2005年，无锡市区户籍人口228.49万人，各区域人口分布较平均。市中心居住人口向城市各区域分流：随着城市变大，市区城市建设工程逐步推进，市中心逐步成为无锡的商业聚集中心，承担商业核心、政治和文化中心的功能，市中心居住人口向城市各区域分流。惠山、锡山乡镇居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集：随着惠山、锡山区域行政中心的建设，原来乡镇的居民向惠山、锡山区政府所在的行政中心聚集，部分原乡镇居民通过工作、置业等方式向城区聚集。外来人口已超过全市户籍人口的1/3：截至2006年9月，在无锡登记的外来人口数量已经达到199万人，超过全市户籍人口的1/3。2. 交通的分布及变化轨道交通带动城市商业发展。在无锡轨道交通规划文本中，无锡市轨道交通线网由5条线组成，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，与“北展南拓，东联西优”的城市战略相呼应。（1）5条线组成轨道交通网，共设车站111座； （2）2007年底陆续启建1、2号线，三阳广场交会换乘；（3）老城区主要采取地下方式；（4）首条线路有望2013年底通车试运行。发展趋势市中心核心商圈将主要发展购物中心和步行街。目前在建的项目有新天地步行街和南禅寺步行街。各区域中心商圈将主要发展区域服务商业。主要商业类型是百货、零售、卖场等区域服务商业。河埒地区将规划打造成一个新的商业集中核心区。目前，该地区周边的交通建设高潮迭起，鸿桥路已开始施工，大池路、公益路等一批道路的新建、拓建工程也已进入实施准备阶段。改造后，该区将被打造成一个集居住、休闲、商务等功能为一体的城市核心区。东部、北部区域将主要发展物流和批发市场。无锡作为重要的交通枢纽城市，物流业和各类专业批发市场一直很发达。但以前这些市场多是自发形成的，比较凌乱嘈杂，周边环境差，这样既无法取得最大经济和社会效益，又破坏了城市形象。随着无锡312国道改建，无锡东部、北部的各批发市场都开始整顿，新世界国际纺织城的新型批发市场开始出现在此区域。附录一：商业数据指 标20012002200320042005GDP（亿元）13601602190123502805人均GDP（元）3124636151431555059250958消费品零售总额（亿元）478544599709824人均可支配收入（元）94549988116471358816005户籍人口总数（万人）436439443447453城市户籍人口总数（万人）220222223226228常住人口总数（万人）510534538590610城市常住人口总数（万人）283303304347362小汽车总数（万辆）5791216私人拥有小汽车数（万辆）1.72.54.05.98.6商品房竣工面积（万平方米）248 291 508 483 570 商品房销售面积（万