项目销售策划报告.doc

项目销售策划报告 2/36 3/36第一部分项目销售价格市场调查分析 一、区域商业及周边片区商铺价值分析 1、荆州在售商业项目调查分析联智生活广场地址沙隆达广场西侧开发商荆州神明房地产开发有限公司规模50000销售方式街铺为带租约销售，内铺销售与招商同时进行；内铺返租销售，年回报8%，一年一返。 一楼南部的内铺返租四年，其余位置返租三年。 销售率销售情况较差，街铺都未能销售完，约20%以下。 使用率约70%售价街铺均价33000元/，一层内铺20000元/，二层10000元/。 租金街铺155元/月，一层内铺80元/月其他费用管理费5元/月，空调费10元/月。 业态分区4/36综述联智生活广场于4月25日开盘，前期因其自身原因曾开过两次盘，都未能取得较好的效果，本次重新推出，市场反响不容乐观。 客户群体分析招商目标群体主要定位为北京中路主题商城商户。 投资者群体主要以本地中小投资者为主，但因项目曾多次推出均未获得良好效果，导致本地投资者较少。 目前联智售出的街铺基本为外地客户购买。 美嘉华广场地址北京中路开发商平安信托投资有限公司代理商新景祥润歌置业开盘时间xx年元月3日规模规模约56000，地上四层，地下一层为潮流前线，其中销售面积约13000平米，销售楼层为一层和地下层（潮流前线）以及街铺，一层含街铺约8700平米，地下层约4300平米。 一层内铺342个，街铺29个，负一层267个。 销售方式街铺、一楼内铺返租3年，按1年8%，3年24%返租直接返租，一般优惠折扣最多在5%；5/36潮流前线（负一层）采取返租5年方式销售，每年8%返点，前三年一次冲抵首期款，后两年到期返租8%总体优惠折扣方案一次性付款97折，按揭付款99折。 采取解筹摇号的形式，蓄客期客户办理VIP卡，并给予每天100元的优惠。 实用率1至4层于xx年开业，负一层预计xx年6月开业租金一层街铺已经全部售完，述因潮流前线地处繁华的北京中路的核心地段美嘉华商业广场的地下一层，其位于 二、三层的主力店沃尔玛进驻是其销售最大噱头，沃尔玛于09年2月26日盛大开业，故潮流前线的销售较好。 投资群体分析经过调研，街铺投资者大致为以下人群武汉、深圳等外地投资客居多，其中少量为经营品牌厂家直接购买；内铺及地下层多为本地的工商业小老板、公务员、事业单位职工所购买。 恒生国际位置北京中路与红星路交界6/36开发商荆州市恒生房地产开发有限责任公司开盘时间xx年规模总建筑面积31000，其中商铺11000平米，其余为写字楼；由三条街铺组成，目前北京中路街铺定位为男人街，经营利郎、七匹狼等男装品牌，东面红星路为美食街，为各类餐饮酒楼，准备推出的址红星路与北京东路交叉口开发商荆州市久代房地产开发有限公司开盘时间xx年5月规模15000平米主力商铺面积5.2米15米=78平方，8米12米=96平方7/36商铺层高5米销售方式直接销售，业主自行招商商铺售价沿北京东路一层13000元，二层6000元；沿红星路段一层9500元，二层4500元销售案例租金北京东路段70-110元红星路段40-60元销售率25%综述沿北京东路的商铺只剩一间，且该路段皆为大铺，沿红星路段的商铺已售60%。 浅水湾项目沿北京东路商铺经营较为成熟，但是红星路段空置率为50%。 现如果与开发商谈租赁，则最少租赁面积在500平米以上。 2、荆州商业地产开发情况分析目前荆州在建与在售商业用房面积规模较大，按其建筑形式及用途大致可分为四种专业市场铺、住宅底商、商业街、大型购物中心以及部分裙楼。 8/ 363、荆州商业项目售价分析从在售项目的销售价格