建安成本会计核算与税务评估教案

1 建安成本会计核算与税务审核评估分析建安成本会计核算与税务审核评估分析 建安成本是建筑和安装成本的简称 建安成本是建筑和安装成本的简称 包括建筑工程费和安装工程费两大部分 包括建筑工程费和安装工程费两大部分 是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用 结构 建筑 特殊装修工程费 结构 建筑 特殊装修工程费 设备采 设备采 购费用和安装工程费用 购费用和安装工程费用 建筑工程按功能建筑工程按功能 分为住宅建筑和公共建筑 住宅建筑主要分为住宅建筑和公共建筑 住宅建筑主要 是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物 是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物 如住宅 公寓 别墅 宿舍 公共建筑 如住宅 公寓 别墅 宿舍 公共建筑 主要是指提供人们进行各种社会活动的建主要是指提供人们进行各种社会活动的建 筑物 其中包括 筑物 其中包括 机关 企事业单位的机关 企事业单位的 办公楼行政办公建筑和学校 图书馆 文办公楼行政办公建筑和学校 图书馆 文 化宫 托儿所 幼儿园等等托教建筑 文化宫 托儿所 幼儿园等等托教建筑 文 教建筑 商店 商场 购物中心等商业建教建筑 商店 商场 购物中心等商业建 筑 航空港 水路客运站 火车站 汽车筑 航空港 水路客运站 火车站 汽车 站 地铁站等交通建筑 电信楼 广播电站 地铁站等交通建筑 电信楼 广播电 视台 邮电局等通讯广播建筑 公园 视台 邮电局等通讯广播建筑 公园 动物园 植物园 亭台楼榭等园林建筑 动物园 植物园 亭台楼榭等园林建筑 旅馆 宾馆 招待所等旅馆建筑 医院 旅馆 宾馆 招待所等旅馆建筑 医院 门诊部 疗养院等医疗建筑 体育馆 门诊部 疗养院等医疗建筑 体育馆 2 体育场 健身房 游泳池等体育建筑 电体育场 健身房 游泳池等体育建筑 电 影院 剧院 购物中心等观览建筑 纪影院 剧院 购物中心等观览建筑 纪 念堂 纪念碑 陵园等纪念性的建筑 如念堂 纪念碑 陵园等纪念性的建筑 如 监狱 派出所 消防站其他建筑类 监狱 派出所 消防站其他建筑类 安安 装工程装工程包括 工程建筑通用机械设备安装包括 工程建筑通用机械设备安装 工程工程 建筑电气安装工程 建筑电气安装工程 建筑管道建筑管道 安装工程 建筑通风空调安装工程 建筑安装工程 建筑通风空调安装工程 建筑 自控仪表安装工程 与此相对应 建安成自控仪表安装工程 与此相对应 建安成 本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装 成本 本文主要介绍以住宅建筑中商品房成本 本文主要介绍以住宅建筑中商品房 成本 经营房成本 周转房成本 代建房成本 经营房成本 周转房成本 代建房 成本会计核算的一般原理的基础上重点阐成本会计核算的一般原理的基础上重点阐 述建安成本的税务评估与分析 述建安成本的税务评估与分析 一 建安成本会计核算的一般原理一 建安成本会计核算的一般原理 房地产开发企业建筑安装等工程的施房地产开发企业建筑安装等工程的施 工可以采用自营方式也可以采用发包方式工可以采用自营方式也可以采用发包方式 进行 采用自营方式的建筑安装如果工程进行 采用自营方式的建筑安装如果工程 规模不大 在施工工程中发生的各项工程规模不大 在施工工程中发生的各项工程 费用可直接计如入有关开发成本的核算对费用可直接计如入有关开发成本的核算对 象 计入开发成本的核算对象 象 计入开发成本的核算对象 借 开发成本借 开发成本 房屋开发成本房屋开发成本 贷 原材料或库存材料贷 原材料或库存材料 银行存款银行存款 3 应付工资或应付职工薪酬应付工资或应付职工薪酬 如果工程规模较大 由企业所属施工如果工程规模较大 由企业所属施工 单位进行内部核算的可根据需要设置单位进行内部核算的可根据需要设置 工工 程施工程施工 科目 用来核算和归集自营工程科目 用来核算和归集自营工程 费用并按工程施工成本核算对象和成本项费用并按工程施工成本核算对象和成本项 目设置工程施工成本明细分类账进行工程目设置工程施工成本明细分类账进行工程 成本明细分类核算 建筑安装等工程的施成本明细分类核算 建筑安装等工程的施 工属于单件生产 在对工程组织成本核算工属于单件生产 在对工程组织成本核算 时 必须采用定单成本核算法 即按长各时 必须采用定单成本核算法 即按长各 项工程的生产费用 应直接计入各项工程项工程的生产费用 应直接计入各项工程 成本 凡是不能直接计入各项工程而应由成本 凡是不能直接计入各项工程而应由 有关工程共同负担的生产费用 要先按照有关工程共同负担的生产费用 要先按照 发生地点先行归集 然后按照一定标准 发生地点先行归集 然后按照一定标准 定期分配计入有关工程成本 定期分配计入有关工程成本 发生材料费 人工费 机械使发生材料费 人工费 机械使 用费和其他直接费由于直接耗用于施工工用费和其他直接费由于直接耗用于施工工 程叫直接费 可以直接计入程叫直接费 可以直接计入 工程施工工程施工 和各项工程成本 和各项工程成本 借 工程施工借 工程施工 151 出租房建出租房建 筑工程筑工程 152 商品房建商品房建 筑工程筑工程 153 代建房建代建房建 筑工程筑工程 4 机械使用费机械使用费 贷 原材料或银行存款贷 原材料或银行存款 贷 材料成本差异贷 材料成本差异 贷 应付工资或应付职工贷 应付工资或应付职工 薪酬薪酬 贷 累计折旧贷 累计折旧 贷 周转材料贷 周转材料 施工单位因采用机械化施工使用铲车 施工单位因采用机械化施工使用铲车 压路机 挖掘机等施工机械而发生的各项压路机 挖掘机等施工机械而发生的各项 费用 应另行组织核算 因为使用施工机费用 应另行组织核算 因为使用施工机 械而发生的机械使用费 是单独计入工程械而发生的机械使用费 是单独计入工程 成本的成本的 机械使用费机械使用费 项目的 项目的 施工单位发生的间接费用 在总分类核施工单位发生的间接费用 在总分类核 算上 是在算上 是在 施工间接费用施工间接费用 科目进行 科目进行 发生各项施工间接费用 都要自发生各项施工间接费用 都要自 库存材库存材 料或原材料 底值易耗品 材料成本差异 料或原材料 底值易耗品 材料成本差异 应付工资 应付福利费 银行存款 现金 应付工资 应付福利费 银行存款 现金 累计折旧 待摊费用累计折旧 待摊费用 等科目的贷方转入等科目的贷方转入 施工间接费用施工间接费用 科目的借方 如施工单科目的借方 如施工单 位搭建有为进行施工所必须的生产和生活位搭建有为进行施工所必须的生产和生活 用的临时宿舍 仓库 办公室等临时设施 用的临时宿舍 仓库 办公室等临时设施 应将其搭建支出先计入应将其搭建支出先计入 递延资产递延资产 或或 长期待摊费用长期待摊费用 科目 然后分月摊销计科目 然后分月摊销计 入入 施工间接费用施工间接费用 科目 科目 5 施工间接费用的明细分类核算 应按施施工间接费用的明细分类核算 应按施 工单位设置施工间接费用明细分类帐 将工单位设置施工间接费用明细分类帐 将 发生的施工间接费用按明细项目分栏登记 发生的施工间接费用按明细项目分栏登记 每月终了 应对施工间接费用进行分配 每月终了 应对施工间接费用进行分配 为了边与将施工间接费的实际水平与定额为了边与将施工间接费的实际水平与定额 比较 以考核施工间接费用的节约或超支比较 以考核施工间接费用的节约或超支 情况 施工间接费用的各项建筑安装工程情况 施工间接费用的各项建筑安装工程 之间的分配 可按照各项工程的施工间接之间的分配 可按照各项工程的施工间接 费用定额 即为直接费或人工费的百分比 费用定额 即为直接费或人工费的百分比 建筑工程一般按直接费的百分比 水电安建筑工程一般按直接费的百分比 水电安 装工程 设备安装工程按人工费的百分比 装工程 设备安装工程按人工费的百分比 所计算的施工间接费的比例进行分配 所计算的施工间接费的比例进行分配 如某施工单位在如某施工单位在 2006 年年 7 月份计发生月份计发生 施工间接费用施工间接费用 20538 元 各项工程在元 各项工程在 7 月月 份内发生的直接费和它们的施工间接费用份内发生的直接费和它们的施工间接费用 定额如下 定额如下 101 商品房建筑工程商品房建筑工程 直接费元直接费元 施工间接费用定额为直接费的施工间接费用定额为直接费的 6 102 商品房建筑工程商品房建筑工程 直接费元直接费元 施工间接费用定额为直接费的施工间接费用定额为直接费的 6 151 出租房建筑工程出租房建筑工程 直接费元直接费元 施工间接费用定额为直接费的施工间接费用定额为直接费的 6 则各项工程在则各项工程在 7 月份应分配的施工间月份应分配的施工间 6 接费用如下 接费用如下 101 商品房建筑工程 商品房建筑工程 元元 6 20538 20538 元元 元元 6 6 元元 6 59000 6 59000 元元 6 6 8460 8460 元元 20538 20538 元元 19560 19560 元元 8460 8460 元元 105 8883 105 8883 元元 102102 商品房建筑工程 商品房建筑工程 元元 6 20538 6 20538 元元 19560 19560 元元 7560 7560 元元 105 7938 105 7938 元元 151151 出租房建筑工程 出租房建筑工程 5900059000 元元 6 20538 6 20538 元元 19560 19560 元元 3540 3540 元元 105 3717 105 3717 元元 根据上列计算 就可编制有如图表所根据上列计算 就可编制有如图表所 示的施工间接费用分配表 示的施工间接费用分配表 施工间接费用分施工间接费用分 配表配表 20062006 年年 7 7 月月 本月实本月实 际发生际发生 数数 20538 元元 实际数为按实际数为按 定额计算数定额计算数 的的 20538 元元 19560 100 100 105 105 工程编号名工程编号名 直接费直接费 或或定定按定按定分配分配 7 称称人工费人工费 额额 额计额计 算数算数 数数 101 商品房商品房 建筑工程建筑工程 102 商品房商品房 建筑工程建筑工程 151 出租房出租房 建筑工程建筑工程 59000 6 6 6 8460 7560 3540 8883 7938 3717 合计合计19560 20538 对于分配于各项工程成本的施工间接对于分配于各项工程成本的施工间接 费用 应自费用 应自 施工间接费用施工间接费用 科目的贷方科目的贷方 转入转入 工程施工工程施工 科目的借方 并记入各科目的借方 并记入各 项工程成本的项工程成本的 施工间接费施工间接费 项目 项目 借 工程施工借 工程施工 20538 贷 施工间接费贷 施工间接费 20538 对于分配于各项工程成本的施工间接费对于分配于各项工程成本的施工间接费 用 应自用 应自 施工间接费用施工间接费用 科目的贷方转科目的贷方转 入入 工程施工工程施工 科目的借方 并计入各项科目的借方 并计入各项 工程成本的工程成本的 施工间接费施工间接费 项目 项目 借 工程施工借 工程施工 151 出租房建出租房建 筑工程筑工程 152 商品房建商品房建 8 筑工程筑工程 153 代建房建代建房建 筑工程筑工程 贷 施工间接费用贷 施工间接费用 工程施工成本明细分类帐中各成本项工程施工成本明细分类帐中各成本项 目的实际成本 根据上述耗用材料分配表 目的实际成本 根据上述耗用材料分配表 人工费分配表 机械使用费分配表 水电人工费分配表 机械使用费分配表 水电 风汽运输费用分配表 施工间接费用分配风汽运输费用分配表 施工间接费用分配 表等记入 对于月份内各项工程发生的实表等记入 对于月份内各项工程发生的实 际成本 应在月终将它自际成本 应在月终将它自 工程施工工程施工 科目科目 的贷方转入的贷方转入 开发成本开发成本 或或 生产成本生产成本 科目科目 的借方的借方 借 开发成本借 开发成本 贷 工程施工贷 工程施工 151 出租房出租房 建筑工程建筑工程 152 商品房商品房 建筑工程建筑工程 153 代建房代建房 建筑工程建筑工程 自营工程成本核算程序归纳如下 自营工程成本核算程序归纳如下 根据开工报告 确定工程成本核算根据开工报告 确定工程成本核算 对象 开设工程施工成本明细分类帐 对象 开设工程施工成本明细分类帐 9 按工程成本核算对象和成本项目汇按工程成本核算对象和成本项目汇 总分配材料 人工 拆旧等费用 总分配材料 人工 拆旧等费用 分配机械使用费 其他直接费和施分配机械使用费 其他直接费和施 工间接费 工间接费 计算各月施工工程实际成本 计算各月施工工程实际成本 根据完工报告 结算工程施工成本根据完工报告 结算工程施工成本 明细分类帐中的实际总成本 并与预算成明细分类帐中的实际总成本 并与预算成 本对比分析 本对比分析 对发包的基础设施和建筑安装工程 对发包的基础设施和建筑安装工程 一般采用招标 议标方式 通过工程公开一般采用招标 议标方式 通过工程公开 招标或邀请施工企业议标 将工程发包给招标或邀请施工企业议标 将工程发包给 施工企业的 按施工企业的 按工程标价进工程标价进行结算 开发行结算 开发 企业要根据工程承包合同条例的规定 同企业要根据工程承包合同条例的规定 同 承包工程擅长工企业签订工程承包合同 承包工程擅长工企业签订工程承包合同 承包合同是发包开发企业和承包施工企业承包合同是发包开发企业和承包施工企业 为了完成承发包工程 根据批准的为了完成承发包工程 根据批准的设计文设计文 件件和中标标函内容所签订 明确双方相互和中标标函内容所签订 明确双方相互 权利 义务关系的协议 权利 义务关系的协议 工程价款结算的办法 开发企业与施工程价款结算的办法 开发企业与施 工企业在工程承包合同中规定的工程价款工企业在工程承包合同中规定的工程价款 的结算 应根据国家有关工程价款结算办的结算 应根据国家有关工程价款结算办 法 结合当地的有关规定具体确定 从目法 结合当地的有关规定具体确定 从目 前各个地区所采用的工程价款结算办法来前各个地区所采用的工程价款结算办法来 看 归纳起来 主看 归纳起来 主要有如下三种 要有如下三种 10 1 按月结算 按月结算 就是按照每月实际完成就是按照每月实际完成 的分部分项工程进行结算 因为建筑安装的分部分项工程进行结算 因为建筑安装 工程等中具有个体性的特点 但不同的工工程等中具有个体性的特点 但不同的工 程 都是由一定的分部分项工程等虽具有程 都是由一定的分部分项工程等虽具有 个体性的特点 但不同的工程 都是由一个体性的特点 但不同的工程 都是由一 定的分部分项工程构成的 每一个分部分定的分部分项工程构成的 每一个分部分 项工程 都有一定的施工内容 质量标准项工程 都有一定的施工内容 质量标准 和统一的计量单位 并在短期内可以完成 和统一的计量单位 并在短期内可以完成 国家为了管理工程造价而定的工程预算定国家为了管理工程造价而定的工程预算定 额和地区预算造价 都是以分部分项工程额和地区预算造价 都是以分部分项工程 为基础的 因此 根据验收合格的月份的为基础的 因此 根据验收合格的月份的 已完分部分项工程的工程数量和预算单价已完分部分项工程的工程数量和预算单价 等计算的工程造价 就是各该月份应结算等计算的工程造价 就是各该月份应结算 和支付的工程款 如果招标发包工程 工和支付的工程款 如果招标发包工程 工 程标价与工程造价不同时 应按工程标价程标价与工程造价不同时 应按工程标价 占工程预算造价的百分比进行调整计算 占工程预算造价的百分比进行调整计算 在具体做法上 各个地区也不尽相同 目在具体做法上 各个地区也不尽相同 目 前一般都实行月中预付 月终结算 即在前一般都实行月中预付 月终结算 即在 月中按照当月施工计划所列的工作量一半月中按照当月施工计划所列的工作量一半 预付 月末预付 月末 实际为下月初实际为下月初 按照各工程当月按照各工程当月 实际完成工作量实际完成工作量 即预算造价或调整计算后即预算造价或调整计算后 的工程标价的工程标价 扣除月中预付款后进行结算 扣除月中预付款后进行结算 2 分段结算 分段结算 就是将一个单位工程按就是将一个单位工程按 形象进度划分为几个阶段形象进度划分为几个阶段 部位部位 如基础 如基础 11 结构 装饰 竣工等 按照完成阶段 分结构 装饰 竣工等 按照完成阶段 分 段验收结算工程价款 分段结算也可按月段验收结算工程价款 分段结算也可按月 预付工程款 即在月中按照当月施工计划预付工程款 即在月中按照当月施工计划 工作量预付 于工程阶段完成验收后按分工作量预付 于工程阶段完成验收后按分 段工程预算造价或调整计算后的工程标价段工程预算造价或调整计算后的工程标价 预付款后进行结算 预付款后进行结算 3 竣工一次结算 竣工一次结算 开发项目或单项工开发项目或单项工 程施工工期在程施工工期在 12 个月以内 或者工程承包个月以内 或者工程承包 合同价值较小的 可以实行工程价款每月合同价值较小的 可以实行工程价款每月 月中预支 竣工后一次结算 即在工程开月中预支 竣工后一次结算 即在工程开 工后 每月按当月施工计划所列工作量预工后 每月按当月施工计划所列工作量预 付工程款 于工程竣工验收后按工程承包付工程款 于工程竣工验收后按工程承包 合同价值扣除预付工程款后进行结算 合同价值扣除预付工程款后进行结算 不论采用何种结算办法 施工期间结不论采用何种结算办法 施工期间结 算的工程价款一般都不得超过承包工程合算的工程价款一般都不得超过承包工程合 同价值的同价值的 95 结算双方可以在 结算双方可以在 5 的幅的幅 度内协商确认尾款比例 并在工程承包合度内协商确认尾款比例 并在工程承包合 同中订明 尾款应专户存入银行 等工程同中订明 尾款应专户存入银行 等工程 竣工验收后清算 但如承包施工企业已向竣工验收后清算 但如承包施工企业已向 开发企业出具履约保函或有其他保证的 开发企业出具履约保函或有其他保证的 可以不留工程尾款 可以不留工程尾款 又由承包施工企业在开工前储备工程又由承包施工企业在开工前储备工程 施工所需主要建筑材料 结构件的 发包施工所需主要建筑材料 结构件的 发包 开发企业可根据承包施工企业的要求在签开发企业可根据承包施工企业的要求在签 12 订工程承包合同后按年度发包工程总值的订工程承包合同后按年度发包工程总值的 一定比例向承包施工企业预付备料款 于一定比例向承包施工企业预付备料款 于 后期以抵充工程价款的形式陆续扣回 后期以抵充工程价款的形式陆续扣回 在实际工作中 预付备料款的额度和在实际工作中 预付备料款的额度和 扣回办法 在各个地区并不完全相同 当扣回办法 在各个地区并不完全相同 当 材料储备天数为材料储备天数为 4 个月 材料费比重占工个月 材料费比重占工 程造价程造价 75 的情况下 预付备料款的额度的情况下 预付备料款的额度 就为当年工程价值的就为当年工程价值的 25 在累计已完工 在累计已完工 程价值达到当年发包工程价值的程价值达到当年发包工程价值的 50 时 时 就可将超过发包工程价值就可将超过发包工程价值 50 部分的工程部分的工程 价款的价款的 50 抵作预付备料款扣回 这样 抵作预付备料款扣回 这样 到工程完工 扣回相当于发包工程价值的到工程完工 扣回相当于发包工程价值的 25 50 50 50 的全部预付备料款 不过的全部预付备料款 不过 随着生产资料的开发 施工所需的建筑材随着生产资料的开发 施工所需的建筑材 料 结构件一般均可从当地市场随时采购 料 结构件一般均可从当地市场随时采购 今后也就没有必要再预付备料款了 今后也就没有必要再预付备料款了 应付工程款和预付备料款 工程款的应付工程款和预付备料款 工程款的 核算 开发企业与施工企业有关发包工程核算 开发企业与施工企业有关发包工程 款和预付备料款 工程款的核算 应在款和预付备料款 工程款的核算 应在 应付账款应付账款 应付工程款应付工程款 和和 预付账预付账 款款 预付承包单位款预付承包单位款 两个科目进行 两个科目进行 开发企业按照规定预付给承包施工企业的开发企业按照规定预付给承包施工企业的 备料款和工程款 应记入备料款和工程款 应记入 预付账款预付账款 预付承包单位款预付承包单位款 科目的借方 按照工程科目的借方 按照工程 13 价款结算账单应付给承包施工企业的工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程 款 应记入款 应记入 开发成本或生产成本开发成本或生产成本 房房 屋开发成本屋开发成本 等科目的借方和等科目的借方和 应付账款应付账款 应付工程款应付工程款 科目的贷方 如有扣除科目的贷方 如有扣除 应付工程款的预付备料款和预付工程款时 应付工程款的预付备料款和预付工程款时 应将扣回的预付备料款和预付工程款记入应将扣回的预付备料款和预付工程款记入 预付账款预付账款 预付承包单位款预付承包单位款 科目的科目的 贷方 贷方 应付账款应付账款 应付工程款应付工程款 科目的科目的 贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程 款后的应付账款 支付工程款时 记入款后的应付账款 支付工程款时 记入 应付账款应付账款 应付工程款应付工程款 科目的借方科目的借方 和和 银行存款银行存款 等科目的贷方 等科目的贷方 如某开发企业某项发包工程年度合同如某开发企业某项发包工程年度合同 总值为元 按照合同规定开工前应付预付总值为元 按照合同规定开工前应付预付 备料款元 则在用银行存款支付时 应作备料款元 则在用银行存款支付时 应作 如下分录入账 如下分录入账 借 预付账款借 预付账款 预付承包单位款预付承包单位款 贷 银行存款贷 银行存款 9 月份根据施工企业当月施工计算所列月份根据施工企业当月施工计算所列 工作量的二分之一即工作量的二分之一即 35000 元 用银行存元 用银行存 款预付工程款时 应作 款预付工程款时 应作 借 预付账款借 预付账款 预付承包单位款预付承包单位款 35000 贷 银行存款贷 银行存款 14 35000 10 月初根据施工企业提出月初根据施工企业提出 9 月份工程月份工程 价款结算帐单中的已完工程价值为价款结算帐单中的已完工程价值为 75000 元 减去应扣回预付备料款元 减去应扣回预付备料款 18000 元 月元 月 中预付工程款中预付工程款 35000 元 尚应支付工程款元 尚应支付工程款 22000 元元 75000 元元 18000 元元 35000 元元 应 应 作 作 借 开发成本或生产成本借 开发成本或生产成本 75000 贷 预付账款贷 预付账款 预付承包单位款预付承包单位款 53000 应付账款应付账款 应付工程款应付工程款 22000 用银行存款支付应付工程款时 应作 用银行存款支付应付工程款时 应作 借 应付账款借 应付账款 应付工程款应付工程款 22000 贷 银行存款贷 银行存款 22000 二 房地产开发企业建安成本存在的二 房地产开发企业建安成本存在的 问题问题 建建筑安装工程费 主要问题是成本建建筑安装工程费 主要问题是成本 不实 鉴于房地产行业工期较长的特点不实 鉴于房地产行业工期较长的特点 15 账面上体现销售收入时 成本仍无法据 账面上体现销售收入时 成本仍无法据 实核算 实核算 一般采取按预算 结算 合同或 一般采取按预算 结算 合同或 账面实际列支数在当年度预列支 待建安账面实际列支数在当年度预列支 待建安 工程验收合格并付款后再开具发票结算 工程验收合格并付款后再开具发票结算 实际执行中往往存在企业成本核算混乱 实际执行中往往存在企业成本核算混乱 收入与支出不相匹配等问题 主要表现为 收入与支出不相匹配等问题 主要表现为 1 以收抵支 也就是以商品房抵偿工以收抵支 也就是以商品房抵偿工 程款 房地产开发公司为弥补资金短缺 程款 房地产开发公司为弥补资金短缺 通常以部分商品房抵付施工单位工程款 通常以部分商品房抵付施工单位工程款 在账务处理上 将售房收入直接记入在账务处理上 将售房收入直接记入 应付应付 账款账款 等往来科目 抵减应付工程款 从而等往来科目 抵减应付工程款 从而 达到少计收入 偷逃企业所得税的目的 达到少计收入 偷逃企业所得税的目的 2 假票入账 工程结算后以假发票入 假票入账 工程结算后以假发票入 账 主要原因是个人承接工程挂靠建筑公账 主要原因是个人承接工程挂靠建筑公 司 开具假发票达到偷税目的 其次是工司 开具假发票达到偷税目的 其次是工 程结算款中已含三材 钢材 木材 水泥 程结算款中已含三材 钢材 木材 水泥 成本 又开具购买三材假发票 有意虚列 成本 又开具购买三材假发票 有意虚列 挤占成本 此外 工程已综合验收几年 挤占成本 此外 工程已综合验收几年 仍迟迟未取得结算发票 长期挂预提成本仍迟迟未取得结算发票 长期挂预提成本 账的也大量存在 账的也大量存在 3 普遍挂靠 建筑市场管理办法规定 普遍挂靠 建筑市场管理办法规定 私营和外商房地产开发企业房屋建造是不私营和外商房地产开发企业房屋建造是不 需要招投标 实践普遍存在挂靠有资质的需要招投标 实践普遍存在挂靠有资质的 16 施工企业 房地产开发企业仅上交管理费 施工企业 房地产开发企业仅上交管理费 开发项目实质上由开发商组织施工 工程开发项目实质上由开发商组织施工 工程 价款金额由被挂靠单位虚开发票 交开发价款金额由被挂靠单位虚开发票 交开发 商入账 商入账 4 普遍付现 售房款不进进入开户银 普遍付现 售房款不进进入开户银 行 存入老板亲戚私人银行账卡 以付现行 存入老板亲戚私人银行账卡 以付现 的方式支付给有资质的施工企业 税务质的方式支付给有资质的施工企业 税务质 疑时企业辨解税收并没有规定不能付现结疑时企业辨解税收并没有规定不能付现结 算 施工企业普遍实行核定征收 总的税算 施工企业普遍实行核定征收 总的税 负是负是 5 55 称俗包税 劳务提供发生主 称俗包税 劳务提供发生主 管地税务机关征管地税务机关征 1 个税 个税 普遍不按要求 普遍不按要求 建账建证 如为国营企业采购材料物资的建账建证 如为国营企业采购材料物资的 发票直接开给施工企业 发票直接开给施工企业 5 成本虚列 多数房地产企业由于工 成本虚列 多数房地产企业由于工 期长 与建安企业结算未了结 对成本采期长 与建安企业结算未了结 对成本采 取支付多少 就列支多少 未按已售房面取支付多少 就列支多少 未按已售房面 积配比结转成本 有的将积配比结转成本 有的将 待安装设备待安装设备 住宅剩余物资住宅剩余物资 也结转到商品房销售成也结转到商品房销售成 本 造成成本虚增 还有存在大量的不合本 造成成本虚增 还有存在大量的不合 法的凭证或没有取得凭证而计入开发成本 法的凭证或没有取得凭证而计入开发成本 比如 以收据支付工程款 既影响了工程比如 以收据支付工程款 既影响了工程 成本的及时结转成本的及时结转 又给建筑施工企业偷税欠又给建筑施工企业偷税欠 税提供了机会 税提供了机会 6 工程项目决算不及时 工程结算与 工程项目决算不及时 工程结算与 17 项目结算时间不一致 工程结算施工完成项目结算时间不一致 工程结算施工完成 后进行时间明确涉及工程款支付不易拖拉 后进行时间明确涉及工程款支付不易拖拉 项目结算各种原因变的摇摇无期比如小区项目结算各种原因变的摇摇无期比如小区 个别配套没有完成 不影响销售 计划中个别配套没有完成 不影响销售 计划中 的公建设施崭不能实施或押金收回久拖不的公建设施崭不能实施或押金收回久拖不 决都会影响整个开发项目的完全建造进而决都会影响整个开发项目的完全建造进而 影响决算 影响决算 3 大部分开发企业开发项目已 大部分开发企业开发项目已 完工且也交付使用 住宅有的已全部销售 完工且也交付使用 住宅有的已全部销售 该项目利润理应得到体现 但目前多数项该项目利润理应得到体现 但目前多数项 目工程均未办理决算 无法核实其真实成目工程均未办理决算 无法核实其真实成 本 因而也就无法真实反映企业盈亏情况 本 因而也就无法真实反映企业盈亏情况 7 关联交易问题多 当前房地产开发企 关联交易问题多 当前房地产开发企 业大多是多种经营业大多是多种经营 既有建筑业既有建筑业 又有加工又有加工 业业 既有房屋销售又有物业管理服务 多种既有房屋销售又有物业管理服务 多种 经营在给企业发展拓宽渠道的同时经营在给企业发展拓宽渠道的同时 也使税也使税 收征管面临一个较为复杂的局面 不少房收征管面临一个较为复杂的局面 不少房 地产企业利用享受税收优惠的关联企业转地产企业利用享受税收优惠的关联企业转 移利润 达到少缴或不缴税款的目的 移利润 达到少缴或不缴税款的目的 如 甲房地产开发公司委托一新办享受如 甲房地产开发公司委托一新办享受 免税政策的乙房地产经纪公司为其销售房免税政策的乙房地产经纪公司为其销售房 屋 销售面积为平方米 每平方米屋 销售面积为平方米 每平方米 6000 元 元 超过部分归乙房地产经纪公司 经了解 超过部分归乙房地产经纪公司 经了解 该开发产品的成本为每平方米为该开发产品的成本为每平方米为 5890 元 元 18 市场价格在市场价格在 7000 元左右 甲房地产开发公元左右 甲房地产开发公 司与乙房地产经纪公司为共同的股东持股 司与乙房地产经纪公司为共同的股东持股 这样 利润体现在享受免税的经纪公司 这样 利润体现在享受免税的经纪公司 少缴了企业所得税 少缴了企业所得税 同样 还有的企业以设计费 咨询费用同样 还有的企业以设计费 咨询费用 名义将大额款项支付给享受税收优惠的关名义将大额款项支付给享受税收优惠的关 联企业 联企业 8 预付款大大超过合同价款 除了改 预付款大大超过合同价款 除了改 变原设计规模 增加楼层面积等正常因素变原设计规模 增加楼层面积等正常因素 外 有的企业付款后以现金取走 有的利外 有的企业付款后以现金取走 有的利 用同属一集团的关系 预付款与往来款混用同属一集团的关系 预付款与往来款混 同 而建筑公司又归地税管征 难以查证 同 而建筑公司又归地税管征 难以查证 有的企业干脆直接领取现金作为预付工程有的企业干脆直接领取现金作为预付工程 款的原始凭证 款的原始凭证 三 建安成本税务评估审核分析方法三 建安成本税务评估审核分析方法 近几年 房地产市场呈现出前所未有近几年 房地产市场呈现出前所未有 的繁荣景象 随着房价的不断攀升 房地的繁荣景象 随着房价的不断攀升 房地 产开发商的利润越来越高 但在开发商的产开发商的利润越来越高 但在开发商的 财务报表上 反映的利润并不高 有的甚财务报表上 反映的利润并不高 有的甚 至体现亏损 这种奇怪现象的背后 隐含至体现亏损 这种奇怪现象的背后 隐含 着不少玄机 现外商房地产投资企业和私着不少玄机 现外商房地产投资企业和私 营房地产企业的工程不须公开向社会招标 营房地产企业的工程不须公开向社会招标 19 不少采用挂靠 承包方式 用建筑企业牌不少采用挂靠 承包方式 用建筑企业牌 子 自己组织施工 通过虚假的人工费和子 自己组织施工 通过虚假的人工费和 材料发票冲抵施工成本 再由施工企业多材料发票冲抵施工成本 再由施工企业多 开据建安发票给房地产企业冲抵开发成本 开据建安发票给房地产企业冲抵开发成本 其结果是 开发企业以支付购买 代开发其结果是 开发企业以支付购买 代开发 票的票的 1 手续费和建筑业手续费和建筑业 3 3 的税金 换的税金 换 取了冲抵取了冲抵 33 企业所得税及土地增值税的企业所得税及土地增值税的 巨大利益 巨大利益 大量事实表明 以虚列开发成本 多大量事实表明 以虚列开发成本 多 转销售成本手段偷逃企业所得税 是房地转销售成本手段偷逃企业所得税 是房地 产企业最为普遍 最为突出的问题 由于产企业最为普遍 最为突出的问题 由于 这种情况牵涉到相关的施工企业 采用一这种情况牵涉到相关的施工企业 采用一 般帐簿检查方法 是很难发现的 但只要般帐簿检查方法 是很难发现的 但只要 我们对本地各种工程造价有一定的了解 我们对本地各种工程造价有一定的了解 就不难发现这些猫腻 就不难发现这些猫腻 一 一 识读施工图纸和建筑分类 识读施工图纸和建筑分类 在建筑施工过程中 所有施工项目都在建筑施工过程中 所有施工项目都 是按照图纸的要求来施工完成的 工人看是按照图纸的要求来施工完成的 工人看 不懂图纸就谈不上建造高楼大厦 税务人不懂图纸就谈不上建造高楼大厦 税务人 员看不懂图纸就谈不上也就称不上是一个员看不懂图纸就谈不上也就称不上是一个 优秀的税管人员 所以 优秀的税管人员 所以 识图识图 对一名税对一名税 务人员来说相当重要 对建安成本的检查务人员来说相当重要 对建安成本的检查 起着辅助甚至举足轻重的作用 首先要建起着辅助甚至举足轻重的作用 首先要建 20 筑工程图的成图原理和识图方法 包括 筑工程图的成图原理和识图方法 包括 三面正投影图 剖面图和断面图 通过学三面正投影图 剖面图和断面图 通过学 习 使税务人员尽快建立空间想象力 建习 使税务人员尽快建立空间想象力 建 筑物平面图 立面图 剖面图 建筑详图筑物平面图 立面图 剖面图 建筑详图 的形成与识读方法 其次要了解结构施工的形成与识读方法 其次要了解结构施工 图的形成和施工图的识读 包括 基础图 图的形成和施工图的识读 包括 基础图 楼层结构布置图 楼梯详图 配筋图等图楼层结构布置图 楼梯详图 配筋图等图 的形成与识读方法及读图注意事项 另外 的形成与识读方法及读图注意事项 另外 了解构件 配件的有关内容 其三了解外了解构件 配件的有关内容 其三了解外 线工程图 内线工程图 防雷接地工程图线工程图 内线工程图 防雷接地工程图 的读识方法 外线工程图包括 架空线路的读识方法 外线工程图包括 架空线路 工程平面图和电缆线路平面图 内线工程工程平面图和电缆线路平面图 内线工程 图包括 内线工程系统图和内线工程平面图包括 内线工程系统图和内线工程平面 图 防雷接地工程图包括 建筑物防雷接图 防雷接地工程图包括 建筑物防雷接 地平面图 变配电工程防雷接地平面图 地平面图 变配电工程防雷接地平面图 建筑物电气系统接地系统图和平面图 其建筑物电气系统接地系统图和平面图 其 四介绍了变配电工程图的读识方法 包括 四介绍了变配电工程图的读识方法 包括 高压系统图 低压系统图 变配电室平面高压系统图 低压系统图 变配电室平面 图 变配电室剖面图的读识方法 其五了图 变配电室剖面图的读识方法 其五了 解在弱电工程中 电视工程系统图及平面解在弱电工程中 电视工程系统图及平面 图 电话系统图及平面图 消防工程系统图 电话系统图及平面图 消防工程系统 图及平面图的读识方法 其五了解建筑给图及平面图的读识方法 其五了解建筑给 排水施工图的基本知识 包括管道图的基排水施工图的基本知识 包括管道图的基 本画法 施工图的分类及组成 施工图的本画法 施工图的分类及组成 施工图的 21 表达特点 以及国家表达特点 以及国家 给水排水制图标准给水排水制图标准 的相关规定 并根据具体实例讲解了给排的相关规定 并根据具体实例讲解了给排 水平面图 系统轴测图的识读方法 其六水平面图 系统轴测图的识读方法 其六 了解建筑采暖施工图的基本知识 包括 了解建筑采暖施工图的基本知识 包括 施工图的组成 图样基本画法 以及国家施工图的组成 图样基本画法 以及国家 暖通空调制图标准暖通空调制图标准 的相关规定 并根的相关规定 并根 据具体情况了解采暖平面图 系统轴测图据具体情况了解采暖平面图 系统轴测图 的识读方法 其七了解建筑通风与空调施的识读方法 其七了解建筑通风与空调施 工图的基本知识 包括 施工图的组成 工图的基本知识 包括 施工图的组成 图样基本画法 以及国家图样基本画法 以及国家 暖通空调制图暖通空调制图 标准标准 的相关规定 并根据具体具体情况的相关规定 并根据具体具体情况 了解通风空调平面图 剖面图 系统轴测了解通风空调平面图 剖面图 系统轴测 图的识读方法 图的识读方法 二 二 掌握建安成本核算的原理 掌握建安成本核算的原理 对于成本划分问题还应进一步明确 对于成本划分问题还应进一步明确 如地上 地下成本划分 自建资产和开发如地上 地下成本划分 自建资产和开发 产品成本划分 可售面积与不可售面积划产品成本划分 可售面积与不可售面积划 分等都无具体规定 而成本确定是计算企分等都无具体规定 而成本确定是计算企 业所得税的前提 这些成本项目不能准确业所得税的前提 这些成本项目不能准确 归集 就无法保证应纳税所得额的准确 归集 就无法保证应纳税所得额的准确 此方面的内容上述已介绍这里不在累述 此方面的内容上述已介绍这里不在累述 三 三 建立税负与成本分析模型 建立税负与成本分析模型 22 房屋建造概算指标数据的税收分析 房屋建造概算指标数据的税收分析 解释工程成本经济指标含义 下面表格就解释工程成本经济指标含义 下面表格就 工程特征 造价指标 分部分工程造价指工程特征 造价指标 分部分工程造价指 标进行了详尽的分析 其中表一为不含地标进行了详尽的分析 其中表一为不含地 下室的不等高下室的不等高 11 16 层小高层建筑 内墙面层小高层建筑 内墙面 和外墙面装饰水平较高 表二为含地下室和外墙面装饰水平较高 表二为含地下室 的的 17 层高层建筑 表三为地下一层地上九层高层建筑 表三为地下一层地上九 层的多层建筑 这三个高档商品房的土建层的多层建筑 这三个高档商品房的土建 建造成本均不超过建造成本均不超过 1000 元 元 四 四 收集各类别建安成本参数 收集各类别建安成本参数 要有心收集各类建筑品种的成本如写要有心收集各类建筑品种的成本如写 字楼 仓库 店面 如上海五星级酒店的字楼 仓库 店面 如上海五星级酒店的 建安成本可作为公建式酒店成本的最高标建安成本可作为公建式酒店成本的最高标 杆 其他酒店的建安成本若高于上海五星杆 其他酒店的建安成本若高于上海五星 级酒店可以视为不正常的造价 下面提供级酒店可以视为不正常的造价 下面提供 有关商品房造价的两组参考指标 有关商品房造价的两组参考指标 大连市指标大连市指标 据有关资料 大连市住 据有关资料 大连市住 宅造价指标如下 宅造价指标如下 砖混结构 多层以下每平米砖混结构 多层以下每平米 600 660 元左右 元左右 框架结构 多层每平米框架结构 多层每平米 800 860 元左元左 右 高层每平米右 高层每平米 1000 1300 元左右 二十层元左右 二十层 以上塔楼每平米以上塔楼每平米 1300 1500 元左右 别墅每元左右 别墅每 23 平米平米 710 1000 元左右 元左右 注 大连属北方 建筑增加取暖设施 注 大连属北方 建筑增加取暖设施 略高于北方 略高于北方 广州市造价水平广州市造价水平 一类企业一类企业 30 层以上 土建部分层以上 土建部分 约约 1100 元元 平方米平方米 二类企业二类企业 30 层以下 土建部分层以下 土建部分 约约 990 元元 平方米平方米 三类企业三类企业 30 层以下 土建部分层以下 土建部分 约约 880 元元 平方米平方米 三 建造成本中各项指标的结构比例三 建造成本中各项指标的结构比例 在土建成本中 按国家预算定额评估在土建成本中 按国家预算定额评估 各项费用存在着一定的比例水平各项费用存在着一定的比例水平 人工费为人工费为 15 左右 左右 材料费为材料费为 55 60 机械费为机械费为 7 10 间接费为间接费为 15 20 含其他项目费 含其他项目费 工程排污费 工程定额测定费等规费 工程排污费 工程定额测定费等规费 五 进行工程经济技术指标分析 五 进行工程经济技术指标分析 中标工程技术经济指标分析中标工程技术经济指标分析 工程名称 某花园工程名称 某花园 B B 标标 5 5 楼 土建装饰楼 土建装饰 工程 工程 24 建筑面建筑面 积积 mm2 2 14795 14795 7575 结构结构 类型类型 框框 架架 结结 构构 层层 数数 地下层 地上地下层 地上 11 1611 16 层层 混凝土混凝土 供应方供应方 式式 非泵送非泵送 商品混商品混 凝土凝土 屋项屋项 类型类型 平屋面 平屋面 局部坡屋局部坡屋 面面 工工 程程 类类 别别 二类二类工工 程程 特特 征征 基础 独立桩承台 基础 独立桩承台 基础梁基础梁 桩基础 人工挖孔灌桩基础 人工挖孔灌 注混凝土桩注混凝土桩 砌筑 砌筑 190mm190mm 厚 厚 9090 厚多孔砖墙厚多孔砖墙 门窗 胶合板门 木门窗 胶合板门 木 质防火门 塑钢门窗质防火门 塑钢门窗 楼地面 水泥砂浆楼楼地面 水泥砂浆楼 地面 地面 600 600600 600 米黄米黄 色防滑砖 色防滑砖 大理石 花岗岩大理石 花岗岩 天棚 天棚石灰砂浆天棚 天棚石灰砂浆 中级抹灰 白色水泥中级抹灰 白色水泥 漆 白色漆 白色 外墙涂料 穿孔铝板外墙涂料 穿孔铝板 内墙面 水泥砂浆面层 白内墙面 水泥砂浆面层 白 色水泥漆 米黄色大理石色水泥漆 米黄色大理石 外墙面 白色外墙涂料 浅外墙面 白色外墙涂料 浅 灰色仿石漆 米黄色面砖 灰色仿石漆 米黄色面砖 土黄色外墙涂料土黄色外墙涂料 屋面防水保温 屋面防水保温 1 51 5 厚高分厚高分 子防水卷材 子防水卷材 2525 厚屋面挤厚屋面挤 塑板塑板 其他 方金刚烤白漆 安全其他 方金刚烤白漆 安全 玻璃板 不锈钢栏杆扶手 玻璃板 不锈钢栏杆扶手 成品排烟道成品排烟道 价格采用时间 厦门市区清价格采用时间 厦门市区清 单综合价单综合价 25 其其 中 中 项目名项目名 称称 金额金额 元 元 平平 米米 指指 标标 元元 m m2 2 占占 总总 造造 价价 比比 例例 人人 工工 费费 材材 料料 费费 施施 工工 机机 械械 使使 用用 费费 企企 业业 管管 理理 费费 利利 润润 其其 它它 工程造工程造 价价 52 523636 1 01 0 2 2 100100 00 00 18 18 5959 6565 2 2 5 5 2 32 3 1 1 1 71 7 5 5 0 0 0 0 0 0 1 1 2 2 1 1 2 2 分部分分部分 项工程项工程 费费 33 332929 7 87 8 0 0 82 82 4949 16 16 8888 6262 9 9 3 3 1 11 1 9 9 1 41 4 8 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 措施项措施项 目费目费 62 6227 27 1717 7 57 5 3 3 1 71 7 0 0 2 2 3232 1 11 1 2 2 0 20 2 6 6 0 0 0 0 0 0 2 2 1 1 3 3 造造 价价 指指 标标 其其 中中 其他项其他项 目费目费 0 000 000 00 0 0 0 0 00 0 0 0 26 规费规费 40 4024 24 0303 6 66 6 6 6 6 6 6 6 6 6 税金税金 17 1712 1