工程经济学课程设计

1 项目概况项目概况 某房地产开发商决定在武汉市中心新建项目 项目占地 50000 平方米 拟建方案有 两个 方案 1 建多层商品房住宅楼高 7 层 容积率为 2 1 土地使用费为 800 万元 亩 建设期 2 年 贷款年末制服 销售价格为 15000 元每平方米 该楼盘地理位 置好 3 年内全部卖完 建设期投资分别为60 40 销售量各年依次为 40 30 30 2 投资估价投资估价 2 1 建设投资估算 1 建筑安装费 100000 1000 10000 万元 2 土地使用费 50000 800 667 60000 万元 3 城市基础工程设施配套费 100000 80 800 万元 4 消防设施配套费 100000 5 50 万元 5 生活垃圾服务费 100000 12 120 万元 6 白蚁防治费 100000 1 3 13 万元 7 勘察设计费 10000 2 200 万元 8 规划管理费 100000 1 8 18 万元 9 可行性研究费 10000 1 100 万元 10 设备购买费 10000 5 500 万元 11 供水电费 10000 2 200 万元 12 管理费 100 万元 13 预备费 基本预备费 10000 60000 800 50 120 13 200 18 100 500 200 100 5 71901 5 3595 05 万元 涨价预备费 以工程静态投资 71889 万元为计算基础 建设期为 2 年 第一年投资 60 第二年投资 40 建设期内物价水平 比较的不稳定估计物价上涨指数为 2 5 第一年涨价预备费为 PC1 71901 60 1 2 5 1 1078 52 万元 第二年涨价预备费为 PC2 71901 40 1 2 5 1 1382 30 万元 则该项目的涨价预备费为 PC PC1 PC2 1078 52 1382 30 2460 82 万元 2 2 建设期利息估算 预估项目贷款 50000 万 年利率 7 采用年末支付 贷款分两年投入 第一年 30000 万 第二年 20000 万 表表 1 建设期利息估算 万元 建设期利息估算 万元 表表 2 建设建设 投资估算投资估算 表 万元 表 万元 由上表可知工程总造价为 82079 37 万元 自有资金为 32079 37 万元 占总资金的 39 00 表表 3 建设投资估算表 万元 形成资产表建设投资估算表 万元 形成资产表 3 资金筹措计划资金筹措计划 自有资金 32781 07 万元 第一年投入 60 第二年投入 40 银行贷款投入比例同自有资 项目 123 利息累计 当年累计欠款 03105053923 5 当年借款 3000020000 当年应计利息 10502873 53923 5 年末欠款累计 3105053923 5 序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例 1 工程费用合计 102005001070013 05 1 1 建筑安装费 10000 1 2 设备安装费 500 1 3 供水电费 200 2 工程建设其他费合计 614006140074 77 2 1 土地使用费 60000 2 2 城市基础工程设施配 套费 800 2 3 消防设施配套费 50 2 4 生活垃圾服务费 120 2 5 白蚁防治费 12 2 6 勘察设计费 200 2 7 规划管理费 18 2 8 可行性研究费 100 2 9 管理费 100 3 预备费合计 6055 876055 877 39 3 1 基本预备费3595 05 3 2 涨价预备费2460 82 4 建设期利息 3923 53923 54 79 合计 1020050071379 3782079 37100 00 序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例 1 固定资产费 102005005223 515923 519 42 1 1 工程费用 1020050010700 1 2 固定资产其他费 14001400 1 3 建设期利息 3923 53923 5 2 无形资产费用 600006000073 19 3 预备费 6055 876055 877 37 4 合计 1020050071379 3782079 37100 金 表表 4 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 项目总投资使用计划与资金筹措表 万元 序号项目 12 1 总投资 49668 6433112 43 1 1 建设投资 48618 6430238 93 1 2 建设期利息 10502873 5 2 资金筹措 49668 6433112 43 2 1 项目资本金 18618 6410238 93 2 2 债务资金 3105022873 5 3 1 各项资金估算 1 财务费用 长期贷款 53923 5 3 17974 5 万元 2 工资及福利费估算 宣传及销售人员 70 人 年薪 4 万 管理人员 30 人 平均年薪 7 年 每年工资及福利 490 万 3 营业费估算 经预测每年营业费 200 万 用于宣传 推销广告等 4 总成本估算 本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息 因此固定成本 包括工资及福利费 可变成本包括财务费用及营业费 5 无形资产摊销 60000 3 20000 万元 表表 5 长期借款还款计划表 万元 长期借款还款计划表 万元 i 7 序号内容 3 4 5 1 期初欠款累计 53923 535949 17974 5 2 当期偿还本金17974 5 17974 5 17974 5 3 当期偿还利息 3774 65 2516 431258 22 4 期末欠款金额 35949 17974 5 0 00 表表 6 总成本费用 万元 总成本费用 万元 序号项目 345 1 工资及福利 490 00 490 00 490 00 2 财务费用 3774 652516 43 1258 22 3 营业费用 200 00 200 00 200 00 4 无形资产摊销 20000 00 20000 00 20000 00 5 总成本费用 24464 65 23206 4321548 22 6 经营成本 690690690 4 项目经济效益评价项目经济效益评价 4 1 销售收入估算 由于近几年房价一直稳升不降 而该地区由于地理优势 房价平均每平方米 15000 元 在 3 年经营期内 第一年售出 40 第二年售出 30 第三年售出 30 第一年的销售收入 100000 40 15000 60000 万元 第二年的销售收入 100000 30 15000 45000 万元 第三年的销售收入 100000 30 15000 45000 万元 则总销售收入为 72000 万元 4 2 增值税的估算 增值税税率为 17 第一年应纳增值税 60000 17 10200 万元 第二年应纳增值税 45000 17 7650 万元 第三年应纳增值税 45000 17 7650 万元 4 3 营业税及附加估算 根据武汉市政府规定 该项目房产税依照原值扣除 30 计税 税率为 1 2 城 镇土地使用税税率为每平米 4 元 城市维护税按增值税的 7 计算 教育费及附 加按增值税 3 计算 城镇土地使用税 100000 4 40 万元 城镇维护建设税 第一年 10200 7 714 万元 第二年 7650 7 535 5 万元 第三年 6120 7 535 5 万元 教育费及附加 第一年 10200 3 306 万元 第二年7650 3 229 5 万元 第三年7650 3 229 5 万元 表表 7 营业收入 营业税金及附加估算 万元 营业收入 营业税金及附加估算 万元 序号项目合计 345 1 营业收入150000600004500045000 2 增值税255001020076507650 3 营业收入及附加26701060805805 3 1 城镇土地使用税120404040 3 2 城市维护建设税1785714535 5535 5 3 3 教育费附加765 306229 5229 5 5 利润与利润分配估算利润与利润分配估算 表表 8 利润与利润分配表 万元 利润与利润分配表 万元 所得税率为 所得税率为 25 序号项目合计 345 1 营业收入150000600004500045000 2 营业税金及附加26701060805805 3 总成本费用69219 3 24464 65 23206 4321548 22 4 利润总额78620 734679 3521141 5722799 78 5 应纳所得税78620 734679 3521141 5722799 78 6 所得税19655 188669 845285 355699 95 7 净利润58998 5226009 5115856 2217099 82 表表 9 项目投资现金流量表 万元 项目投资现金流量表 万元 序 号 项目 12345 1 现金流入600004500045000 1 1 营业收入600004500045000 2 现金流出 48618 6433112 43 175014951495 2 1 建设投资 48618 6433112 43 2 2 经营成本690690690 2 3 营业税金及附 加 1060805805 3 净现金流量 48618 64 33112 43 582504350543505 4 累计净现金流 量 48618 64 81731 07 23481 0720023 9354528 93 5 净现金流量现 值 48618 64 30102 21 48140 5032685 9529714 50 6 累计净现金流 量现值 48618 64 78720 85 30580 352105 631820 1 7 所得税8669 845285 355699 95 8 所得税后净现 金流量 48618 64 33112 43 49580 1638219 6537805 05 9 累计所得税后 净现金流量 48618 64 78720 85 28138 699080 9646886 01 10 所得税后净现 金流量现值 48618 64 30102 21 40975 3428714 9925821 36 11 累计所得税后 净现金流量现 值 48618 64 71564 41 30578 07 1874 0823947 28 该项目税后静态投资回收期 Pt 3 94 年 Pt 4 07 年 项目投资财务净现值 税前 NPV 31820 1 万元 项目投资财务净现值 税后 NPV 23947 28 万元 项目投资内部收益率 税后 IRR 19 07 表 10 项目资本金现金流量表 年份 项目 1 12 23 34 45 5 1 现金流入 600004800048000 1 1营业收入 600004800048000 2 现金流出 48618 6433112 4332168 9927271 2826427 67 2 1项目资本金 48618 6433112 43 2 2借款本金偿还 17974 517974 517974 5 2 3借款利息支付 3774 652516 431258 22 2 4经营成本 690690690 2 5营业税金及附加 1060805805 2 6所得税 8669 845285 355699 95 3 净现金流量 48618 64 33112 43 582504350543505 4 累计净现金流量 48618 64 81731 07 23481 0720023 9354528 93 5 净现金流量现值 48618 64 30102 2148140 532685 9529714 5 6 累计净现金流现值 48618 64 78720 85 30580 352105 631820 1 该项目税后静态投资回收期 Pt 3 54 年 Pt 3 94 年 项目投资财务净现值 NPV 31820 1 万元 项目投资内部收益率 IRR 15 06 6 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 表表 11 盈亏平衡分析表盈亏平衡分析表 序号 年份 项目 345 1 固定成本20490204909490 2 营业收入600004800048000 3 营业税金及附加1060805805