小区物业管理投标邀标书

北京市海淀区太阳园小区物业管理投标邀标书 物业管理服务公司 感谢贵公司关注太阳园小区 关注太阳园小区的物业管理服务 我们太阳园小区的全体业主 对聘请物业管理公司能够健康地 专业地 规范地管理太阳园小区非常重视 作为合作的意向伙伴 我们真诚地希望贵公 司在保障太阳园小区全体业主利益的基础上 提出可行的操作规程 此次提交 的 投标书 应充分体现贵公司的物业管理服务专业化水平 现邀请贵司作为 投标人就 太阳园小区物业管理服务 进行密封投标 具体事项如下 1 招标文件的领取 1 领取时间 2 发标人 北京市海淀区太阳园小区业主委员会 3 地 址 北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧 4 联系人 吕先生 5 联系电话 6 贵公司在领取文件时请携带公司营业执照 公司简历 相关资质证 明 7 贵公司在领取 招标文件 时 请交纳招标工本费用人民币 1000 元 及人民币 100 000 元的投标保证金 招标人与中标人签订合同后 10 日内 向未 中标人发出未中标通知书 投标保证金无息退还 2 投标地点 北京市海淀区太阳园小区十号楼一层东侧 3 投标截止时间 投标文件于北京时间 之前送达投标地点 逾期 送达或不符合规定的投标文件恕不接受 投标书请提交 6 份及电子文件 4 邀标书的确认 贵公司应在收到本投标邀标书当日以书面形式回复发 标人以示确认 如贵公司不参加物业管理服务的投标 亦请以书面形式通知发 标人 投标人应具备的资格 1 物业管理一级资质 2 具有 ISO9001 2000 认证 3 在管项目与太阳园小区相似 且管理业绩及业主评价优秀者优先 4 具有 市优 项目的物业管理服务公司优先考虑 5 有业主大会招标的中标项目且管理业绩及业主评价优秀者优先 北京市海淀区太阳园小区业主委员会 二零零五年九月日 附 招标书 目录 一 项目概况 3 一 地理位置 3 二 主体建筑情况 3 三 本小区共有车辆 1000 辆以上 具体需再统计 3 四 主要设备 3 五 其它情况 3 二 太阳园小区业主委员会概况 4 三 物业管理服务内容及要求 4 一 管理范围 4 二 小区安保监控系统 4 三 房屋建筑的日常养护维修 5 四 给排水设备运行维护 5 五 供电设备管理维护 5 六 电梯运行维修 5 七 卫生保洁 6 八 绿化管理 6 九 保安 消防 秩序管理及门禁系统的运行管理 6 十 社区文化娱乐设施的管理养护 6 十一 其他要求 7 四 管理目标及各项指标要求 7 一 管理目标 7 二 管理服务应达到的各项指标 7 五 物业管理服务收费及财务管理要求 7 六 物业管理投标书应包括的基本内容 7 一 报价 7 二 公司情况 7 三 管理总体构想 8 四 日常管理服务项目 标准 承诺指标及采取的措施 8 五 房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 8 六 财务管理制度及物业管理收费标准的测算 8 附件一 报价函 9 附件二 物业管理服务 价格表 10 附件三 报价文件说明 报价方视需要编写 11 附件四 资格证明文件 12 一 项目概况 一 地理位置 太阳园小区位于北京市海淀区大钟寺 东至蓝景丽家 轻轨 西至太阳园 西路 南至北三环路 北至热力厂 二 主体建筑情况 太阳园小区由 14 栋塔楼 其中 26 层 7 栋 22 层 2 栋 27 层 4 栋 30 层 1 栋 另外配套建筑包括 1 栋幼儿园 1 栋会所 1 栋小学 1 栋垃圾站楼及两 层地下车库 总建筑面积平米 不含地下车楼 地二人防和物业管理用房 其 中 1 塔楼 14 栋 M2 2 幼儿园 1 栋 4752M2 3 小学 1 栋 9595M2 4 会所 1 栋 17275M2 5 垃圾站楼 1 栋 6 住宅套数 2824 套 7 各楼层用途 全部住宅楼地下一层为自行车库 设备间和物业管理用房 1 2 3 4 5 号楼地下二层为物业管理用房 10 11 号楼地下二层为人防 12 15 16 17 号楼地下二层为地下车库 8 全部住宅楼安装楼宇对讲 24 小时热水 8 9 号楼除外 热水价格 10 元 吨 三 本小区共有车辆 1800 辆以上 具体需再统计 地下停车库共有车位 3700 个 小区采用人车分流 车辆全部停入地下车库 地面禁止停车 四 主要设备 电 梯 34 部 消防水泵 14 套 生活水泵 14 套 热力交换站两座 变配电室 1 座 应由供电局负责维护 以实际考察为准 五 其它情况 1 小区共有出入地面出入口四个 分别位于小区的东侧 两个 南侧 两 个 其中南侧出入口只启用一个 只允许行人及非机动车出入 地下车库出入 口三个 分别位于小区东侧 两个 和北侧 一个 其中北侧出入口需经过小 区东侧地面出入口最靠北侧的出入口 2 物业产权性质 普通商品住宅 3 现物业管理服务费用 1 78 元 月 M2 不含中修费 4 会所的产权属开发商 地下车库开发商拥有结构产权 二 太阳园小区业主委员会概况 根据 物业管理条例 业主大会规程 京国土房管物949 号文件 及成立业主委员会的相关规定 由北京市海淀区太阳园社区居委会代表 开发 商代表 太阳园小区业主代表于 2004 年 6 月 28 日成立太阳园小区业主大会筹 备组 太阳园小区业主大会筹备组在太阳园小区居委会及海淀区小区办指导下负责制 定了 太阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法 起草了 太阳园 小区业主大会议事规则 太阳园小区业主公约 由太阳园小区业主采用自荐 推荐的方式报名 经筹备组讨论决定后 14 人确定为太阳园小区业主委员会候 选人 太阳园小区业主大会筹备组于 2004 年 7 月 7 日起在小区公告栏内公告 太 阳园小区首届业主大会投票和业主委员会选举办法 太阳园小区业主大会议 事规则 太阳园小区业主公约 候选人名单及简历 并于 2004 年 8 月 13 日 9 月 7 日以书面征求意见形式召开业主大会 并进行了表决 经过表决 太阳园小区业主大会议事规则 太阳园小区业主公约 高票通过 14 名业 主委会员侯选人中有 11 人合法当选太阳园小区业主委员会成员 业主委员会正 式成立 2004 年 9 月 11 日 经过当选的委员召开第一次业委会会议 并表决选出刘志 萍女士为业委会备案主任 聂明隽 邵建军先生为业委会备案副主任 同时通 过业委会议事程序 业委会在日常工作中采用轮值主任制度 每月由不同的委 员担任轮值主任处理业委会日常事务 2004 年 9 月 9 日起在太阳园小区公告栏内公示了业主大会表决的结果和业 委会表决的结果 2004 年 9 月 13 日填制备案表 2004 年 9 月 28 日备案完毕 业主委员会成立后的正式名称为 北京市海淀区太阳园小区业主委员会 太阳园小区业主委员会成员共有 11 人 其中主任 1 人 副主任 2 人 太阳园小区业主委员会的办公地址 北京市海淀区太阳园小区十号楼一层 东侧 三 物业管理服务内容及要求 特别要求 1 本小区物业管理服务实行薪酬制 并且年度预算物业费不得超过 1 70 元 平方米 月 除物业管理企业应获得的合理利润 建议不超过物业管理 费的 10 外 其他一切利润归全体业主所有 营业性收益按照比例分成的原 则 由物业公司和业主分摊收益 物业公司在投标时需明确物业费利润 经营 收入的分配原则 2 本小区物业管理要求细分物业管理服务 保安 保洁 绿化 电梯 其他设备维护等分项核算 电梯维护由物业公司提供管理方案及维保合作企业 保洁由物业公司提供向业主进行的增值服务返还的比例 其他部分涉及到外包 服务的 需经过公示 论证后施行 每年进行设备运行状态检查并向全体业主 公示 3 本小区物业管理要求进行财务监督管理 由物业公司和业主代表共同 监管 并每个月公布帐目 每季度公布预算 每年 9 10 月进行下一财务年度物 业费预算 并向业主公示 具体方案由物业公司提出 4 主要物业管理人员的管理 要求物业公司保证中高层管理人员和技术 工人的工作稳定性 为保证本小区的长期稳定 物业公司管理人员及技术工人 需向业主委员会签定保证合同 业主委员会将监督物业公司按照国家规定向物 业公司员工提供合理的保险和保障措施 物业公司要在物业管理合同中明确可 以接收目前愿意留下来的物业管理人员 对技术精湛的物业管理人员 可以考 虑工资水平 10 20 的提高比例 5 质量保证金 一 管理范围 1 工程设备管理区域 变配电室 水泵房 锅炉房 中控室 2 物业管理区域 红线范围内的所有公共区域 二 小区安保监控系统 小区安保监控是指闭路监控系统的值班 检查 检测和弱电设备的日常维 修保养工作 标准 1 24 小时值班 每班人员不少于 2 人 值班人员持证上岗 2 保证小区闭路监控系统运行正常 工作稳定 设备灵敏可靠 3 设备出现一般性故障时立即排除 暂时不能处理的故障应立即通知相 关部门采取应急措施 4 每月进行一次消防器材检查 及回路检测 每年进行二次消防演习 5 应制定相应的应急预案 6 本小区安保系统由于开发商迟迟不与完善 请投标物业公司提供改造 及完善方案 预算 三 房屋建筑的日常养护维修 房屋建筑的日常养护维修是指为保持小区房屋完好等级和正常使用 进行 日常养护和及时修复小损等房屋维护管理工作 标准 1 每年进行一次房屋安全普查和房屋完好等级评定 保证房屋完好率达 到 98 2 维护号小区的公共设施 未经业委会同意不得对小区内的任何设施进行 改动 3 及时完成零维修任务 维修人员在接到报修后应在 20 分钟内到达现场 零维修合格率 100 四 给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证小区排水设备 设施的正常运行使用所进 行的日常养护维修 标准 1 加强日常检查巡视 保证给排水系统正常运行 2 建立正常供水制度 保证水质符合国家标准 3 定期巡视检查设备 防止跑 冒 滴漏 保证设备设施的完好率 4 二次供水卫生许可证 水质化验单 操作人员健康合格证齐全 按规 定进行水质化验 5 定期对水箱进行清洗 消毒 保持水箱清洁卫生 无二次污染 6 保证室内外排水系统畅通 定期清掏化粪池 每月一次 7 设备出现故障时 维修人员应在 5 分钟内到达现场 排除一般性故障不 过夜 8 节约用水符合市政府的相关规定 制定住宅楼节水措施及停水应急预 案 9 处理好小区的防汛排水工作 制定防汛应急预案 五 供电设备管理维护 供电设施设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日 常管理和养护维修 标准 1 统筹规划 做到合理 节约用电 2 严格执行用电安全规范 确保小区的用电安全 3 供电运行和维修人员必须持证上岗 4 加强日常维护检修 公共照明 指示灯 线路 开关要保证完好 5 加强配电值班 定期巡检配电设施 6 设备出现故障时 维修人员应在 5 分钟内到达现场 排除一般性故障不 过夜 7 制定停电应急预案 8 保证避雷设施完好 有效 取得年检合格证 六 电梯运行维修 电梯运行维护是指为保证小区电梯设备正常使用所进行的日常运行维修养 护 标准 1 电梯采用有人值守 无监控系统 24 小时开梯运行 2 安全设施齐全有效 电梯内求救电话保持正常工作状态 监控值班人员不得 脱岗 3 电梯通风 照明系统及其他附属设施完好 4 电梯按规定年检 准用证 年检合格证 维修合同完备 5 因故障停梯维修人员应在 5 分钟内到达现场排除故障 七 卫生保洁 卫生保洁是指为保持小区公共区域 公共部位及电梯等环境清洁而进行的日常 管理工作 标准 1 楼梯 走廊 指示牌 通风窗口 地脚线 墙壁 顶板无污物 2 各楼入口 台阶 墙壁 玻璃门窗 无污迹 水迹 3 庭院地面清洁干净无废弃物 执行垃圾分类管理 桶内垃圾不超过 2 3 摆放整齐 外观干净 4 垃圾清运及时 垃圾站消毒 无蚊蝇滋生 5 扫水 扫雪 及时 地面无积水 积雪 符合市政府门前三包要求 6 电梯大堂 走廊表面干净 明亮 随时清扫 7 电梯门干净 轿箱内部 指示牌 干净明亮 地面 顶棚 井道 槽底干净 整齐 八 绿化管理 绿化管理是指小区内的植被 花草及建筑小品进行日常养护管理 标准 1 保护小区绿地不被侵占 绿地无裸露黄土 植被配置合理 2 花草树木修剪及时 无枯枝 死杈及病虫害现象 3 草地平整 无斑秃 4 重大节日要摆放花木 烘托节日气氛 九 保安 消防 秩序管理及门禁系统的运行管理 小区保安 消防及秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序 对来访客人 进行登记 查检 做好安全保卫和防火 防盗工作 并做好车辆 道路及环境 秩序的维护管理 标准 1 保安员要持证上岗 严格登记制度 杜绝闲杂人员进入小区 2 按规定布置固定岗位 设立楼宇保安 24 小时小区巡逻 3 小区环境秩序良好 道路通畅 车辆存放有序 机动车 非机动车存放井然 车库照明 通风良好 4 各种消防设施 设备配置合理 更新及时 使用有效 5 能及时发现和处理各种安全事故隐患 有效处理各种突发事件 十 社区文化娱乐设施的管理养护 社区文化娱乐设施的管理养护是指小区室外体育活动站 老年活动站的健身器 材的日常管理维护 标准 1 组织开展丰富多彩的社区文化活动 2 健身器材的保养和清洁 3 每月对健身器材进行一次检查 确保器材的安全和正常使用 十一 其他要求 1 建立健全房屋档案资料 业主档案资料 设备及维修档案资料 2 接受委托对业主自用部位 自用设施 设备进行维修养护 3 在业主委员会的指导下 充分挖掘小区的边际效益 为小区全体业主谋福利 四 管理目标及各项指标要求 一 管理目标 成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范 为小区的广大业主提供安 全 舒适 温馨的生活环境 为业主提供良好的服务 二 管理服务应达到的各项指标 1 杜绝火灾责任事故 杜绝刑事案件 2 环境卫生 清洁率达 100 3 消防设备设施完好率 100 4 房屋完好率 98 5 设备完好率 95 6 智能监控设备 周界防范系统运行正常率 7 零修 报修及时率 100 返修率 2 8 服务有效投诉 2 处理率 100 9 业主满意率 95 五 物业管理服务收费及财务管理要求 1 房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本 大中修理费用发生时 按 住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法 执行 现阶段业主还没交 维修基金 2 物业服务费由物业公司按季或半年向业主或使用人收取 3 未达到委托协议中服务质量 标准的 经业主大会投票有权修改 终止协议 4 中标企业要制定财务预算 年终要进行财务决算并进行财务