房地产基础知识和概念培训要点

销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版1 房房地地产产基基本本知知识识培培训训要要点点 房地产常用术语 房地产面积计算范围及计算方法 按揭贷款的各项规定及计算方法 公积金贷款的有关规定 商品房预售及房地产交易的有关规定 专有名词专有名词 房地产 基本术语 不同用途的土地使用年限不同用途的土地使用年限 居住用地 70 年 工业用地 50 年 商业 旅游 娱乐等用地 40 年 综合或其他用地 50 年 加油站 加气站用地 20 年 常规物业实用率常规物业实用率 多层住宅 88 92 小高层及高层住宅 78 86 写字楼物业 65 75 商铺物业 50 左右 不同制式单位的换算 米 公顷 英尺 亩 不同制式单位的换算 米 公顷 英尺 亩 1 平方米 10 764 平方英尺 1 公顷 10000 平方米 1 平方公里 1 平方千米 平方米 100 公顷 1 公顷 15 亩 1 亩 666 67 平方米 房屋按层数的分类 房屋按层数的分类 低层住宅指一层至三层的住宅 多层住宅指四层至六层的住宅 小高层住宅指七层至 十二层的住宅 中高层住宅指 十三层至二十层的住宅 高层住宅指 二十层至二十五 的住宅 超高层住宅指 二十五以上 的住宅 房房屋屋按按建建筑筑结结构构分分类类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构等 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版2 房房屋屋按按用用途途分分类类 住房 商业 写字楼 工业用房等 五证一照二书五证一照二书 国有土地使用证 立项建筑施工许可证 建设用地规划许可证 建设工程 规划许可证 预 出 售许可证 一照指营业执照及资质证书 二书指房屋质量保证书和使 用说明书 红线 道路红线 施工红线 基地面积 建筑红线内包含的面积 建筑面积 套内建筑面积 公摊面积 套内使用面积 套内墙体面积 套内的阳台面积 公摊面 积 基底面积 地基所属的底部面积 K 值 公摊系数公摊系数 公摊面积 总套内面积 公摊部分包括 电梯 走道 楼梯 管道井 大 堂 电梯厅等 得房率 1 K 销售面积 建筑面积 套内面积 K 套内面积 分摊面积 公摊率公摊率 总分摊面积 总建筑面积 100 得房率 绿地率 绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿化率 绿化率 规划建设用地范围内的各类绿化面积与规划建设用地面积之比 包括地面绿化 屋顶绿化 空中绿化等等 楼面地价楼面地价 该地块土地总价 该地块项目的总建筑面积 出让 出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为 转让转让 房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为 划拨划拨 县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交 付其使用 或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为 批租 即土地使用权有偿出让的简称 生地生地 还未开发 尚有青草 未规划作用 毛地毛地 做到 三通一平 已属于规划中的地皮 熟地熟地 做到 七通一平 三通一平三通一平 路通 水通 电通和场地平整 五通一平五通一平 具有了道路 供水 排水 供电 通信等基础设施和条件以及场地平整 七通一平七通一平 具有了道路 供水 排水 供电 通信 燃气 热力等基础设施和条件以 及场地平整 集中烘热 小区内有大型热设备 或有附近厂矿提供热源 为小区售房提供热气 热水 造价 竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值 准现房 房屋尚未竣工 但已取得房屋预售许可证 可以出售的商品房 商品房 由房地产开发公司综合开发 建成后出售的住宅 商业用房以及其他建筑物 凡 购买房产开发商与建设签有合作协议 承诺提供抵押贷款商品房的本市市民 一级市场一级市场 二级市场二级市场 与与 三级市场三级市场 一级市场 指土地使用权出让 或批租的市场 二级市场 指土地转让及开发经营活动 新建商品房的租售 土地的使用权 分割并转移的市场 三级市场 拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 土地级别 按照地段的好坏对某一具体地段所分的等级 销讲 全名是 销售讲习资料 指在案前准备期 整个专案组通过对该案的了解所整理出 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版3 来的一份资料 它包括整体市场介绍 区域市场介绍 该案环境介绍 含生活机能 交通动 线 扫楼标的图 发展商基本资料 建材备份绿 产品解说 SWOT 分析 答客问 目前 政策法规介绍 企划配合 媒体安排 等 其中最重要的是 答客问 它是整篇销讲的灵魂 所在 销控 指在专案或主委拟订的运货顺序控制下 对整个楼盘的房源进行控制的一种手段 它包括软销控 价格销空 单价 总价 硬销控 房源销控 楼层 位置 面积 房型 销 控的唯一目的是为了达成销售目标 一般来说 在代理而言是为了销售速度最大化 在包 销而言是为了销售利润最大化 案场 指个案售楼处 生活机能 指在个案附近的一些与生活相关的场所 例如 菜场 医院 学校 金融证券 商场 垃圾站 变电站等 了解生活机能的主要目的有二 作为 NP 稿中 COPY 的一部分 帮助业务员寻找与客户聊天的话题 订金订金 房屋订购金 又称协议金 诚意金等 一般为 RMB1000 2000 定金 定金 房屋定购金 又称大定金等 一般为 RMB20000 临定临定 在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时 客户支付对该房屋进行保留 的订金 是 为 临定 足定足定 在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时 客户支付该房屋定购的定金 是为 足 定 签 客户对定购的房屋与业务员或发展商签定合同 是为 签 若没有经过 足 的过程 则视作为 足签 退 则为 足退 或 签退 换 客户对其所订购 定购 签约 的房屋不满意 过来房子 是为 售换 足换 签 换 清盘 指当一个个案的销售进入尾声时 开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售 折让 经过代理商或发展商同意 所给予客户的一定价格折让 动线 行动的最佳路线 它包括水平动线 垂直动线 出入动线 交通动线等 出入动线 指从小区内部到外部的最佳进出路线 引导动线 指通过一定的手段 比如刀旗 横幅等 将客户引导到售楼处的路线安排 交通动线 指从某一处到另一处的一个交通线路安排 标的 指业务员熟悉周边环境的一种手段 它包括压马路 扫楼 市调 它的最终成果是 生活机能图 招楼标的图 扫楼 指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注 压马路 指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察 市调 指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查 并完成市调表 SWOT 指强势 strength 弱势 Weakness 机会 Opportunity 威胁 Treat 但强势 未必是机会 弱势未必是威胁 派夹报 属于一种销售手段 分派及夹报两种 派报是指通过人员散发资料 夹报是指将 资料在其他报纸杂志中 并通过该报纸杂志的发行来散发资料 报备 指业务员须让专案知道或批准的事情 包括吸烟 饮食 出外 拉呱私人电话 拨 打私人电话 如厕等 销售循环 指整个一个销售追踪过程 客户接待 电话追踪 信件联系 节日问候 告知工程 进度 客户再来现场 强销期 大批量的媒体广告投放出去 公司的大量人力物力 以期在短时间内创造高销售 率的一段时间 抗性 指阻碍个案销售的任何事物 比如价格 地段 生活机能等 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版4 主力单价 以 100 元 平方米或 200 元 平方米或其他数量的单价为一档 将一个个案的单 价进行分类 按照百分比得出的最大值那一档 即为主力面积 主力总价 以 5 万或 10 万为一档 将一个个案的总价进行分类 按照百分比得出的最大值 那一档 即为主力总价 均价 某一个个案的总销金额除以总面积得出的单价 基价 某一个个案的最低价 开盘 某一个个案取得了预售许可证 并通过一定量的媒体投放 告知客户该案开始进行 销售 黄证 颁发给除集体所有土地上的房地产权利人外 拥有其他地块的房地产权利人 该证 所记载的房地产按规定办理补价等有关手续后 可进入房地产市场 红证 颁发给集体所有土地上的房地产权利人 该民记载的房地产不能进入房地产市场 只能出售给房屋所在乡 镇 范围内 具备居住房建设申请条件的个人 绿证 颁发拥有土地使用权已出让一 转让地块上的房地产权利人 该证所记载的房地产 可直接进入房地产市场 LOGO 楼盘标志 用字与图表现楼盘的特征与内涵 包括了楼盘案名 POP 户外造势用的宣传平面 SP 造势促销活动 制造话题 吸引大众视线 制造热卖气氛 利于个案炒作 促进销售 NP 短时间即可打开个案知名度 是最大化的媒体表现形式 DM 表现个案情况 用于邮寄的小册子 寄发沪上企业合资企业 外地驻沪企业负责人及 各种 DM 名单 并于外地展销会上发放 CF 电视广告 可制成 VCD MG 各类财经类期刊杂志 航班杂志等 力求针对客源进行诉求 DS 用于现场及特定地点派发 如机场 高档办公楼 高级社区等 户外据点 以灯箱 看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案 加强引导 重复加深 民众印象 传递个案信息 横幅 悬挂现场街道两侧 方便买家寻找到现场位置 裱板 本案拟设计十二块裱板存放于接待区通往样品屋的游廊两侧及现场 表现发展商实 背景 发展业绩 本案规划说明等 销售平面 在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况 使客户对所购买的期房有一个具 体的资料 包括楼书 房型图 价目表等 销售海报 在现场供售楼人员给客户讲解 介绍楼盘大致情况 并且给客户带回仔细研究 的销售资料 1 房地产常用术语 1 1 房房地地产产 房地产 通俗的说就是房产与地产的总称 专业上是指土地以及建筑物 等土地定着物及其权利构成的财产总体 是实实物物 权权益益 区区位位 三者的综 合体 1 2 住宅总用地 指低层 多层 中高层 高层住宅用地面积的总和 1 3 总建筑面积 m2 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版5 指小区内住宅 公建总和 1 1 4 4 建建筑筑密密度度 小区内全部建筑的基地面积之和 m2 小区内总占地面积 m2 1 1 5 5 建建筑筑容容积积率率 小区内总建筑面积之和 m2 小区总占地面积 m2 100 1 1 6 6 建建筑筑面面积积 指各建筑物每层外墙线 或墙外柱子外缘线 的水平投影面积之和 或指单 位建筑物各层展开面积之总和 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计 算 层高在 2 2 米以下的技术层不计算建筑面积 1 7 套建筑面积 指套使用面积 辅助面积和结构面积三部分组成 1 8 使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和 1 9 辅助面积 是指建筑物中各层平面中的楼梯 走道所占净面积的总和 1 10 结构面积 是指建筑物各层中外墙 内墙 间隔墙 垃圾道 通风道 烟囱 均包括管道面 积 等所占面积的总和 1 1 1 11 1 建建设设用用地地面面积积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面 积 不包括代征的面积 1 1 1 12 2 建建筑筑基基底底面面积积 是指建筑物首层的建筑面积 1 13 使用性质 是指建设用地的建设项目使用性质 1 1 1 14 4 容容积积率率 指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数 地下停车库 架空开放的建 筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入 1 15 覆盖率 指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 1 16 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度 1 1 1 17 7 建建筑筑间间距距 指建筑平面外轮廓线之间的距离 1 1 1 18 8 绿绿地地面面积积 指能够用于绿化的土地面积 不包括屋顶绿化 垂直绿化和覆土小于2 米的 土地 1 19 楼花 一词最早源自香港 是指未完工的在建物 一般称卖 楼花 为预售房屋 买 楼花 为预购房屋 1 20 实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订 正式 销售合同 的商品房屋面积 不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 但包括报告期或 报告期以前签订了预售合同 在报告期又竣工的商品房屋面积 1 21 外销 租 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版6 经有关部门批准 销售 或出租 给境外企业和个人 包括外国人 外籍华人 华侨及港澳台同胞的商品房屋面积 1 22 销售给个人 是指实际销售给国内私人的商品房屋面积 不包括外销中销售给个人的部分 1 23 前期预售面积 是指报告期末仍未竣工交付使用 但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积 报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积 同 时统计为销售收入 1 24 后期预售面积 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 尚未销售或出租 的商品房屋建筑面积 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 但不包括报告期已 竣工的拆迁还建 统建代建 公共配套建筑 房地产公司自用及周转房等不可销售或 出租的房屋面积 1 25 单元式住宅 是指在多层 高层楼房中的一种住宅建筑形式 通常每层楼面只有一个楼梯 住 户由楼梯平台直接进入分户门 一般多层住宅每个楼梯可以安排4 到 24 户 所以 每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元 1 1 2 26 6 期期房房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签 商品房预售合同 1 1 2 27 7 现现房房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房 的大产证的商品房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权 证 1 28 商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 1 29 商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方 米的价格 1 3 30 0 夹夹层层式式商商品品房房 是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的 楼房 1 1 3 31 1 跃跃层层式式商商品品房房 指客厅挑空的 上 下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助 用房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 1 32 复复式式商商品品房房 由上 下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 并采 用户内独用的小楼梯连接的房屋 1 33 水景商品房 是指依水而建的房屋 1 34TOWNHOUSE 也叫联排别墅 正确的译法应该为城区住宅 系从欧洲舶来的 其原始意义上指 在城区的沿街联排而建的市民城区房屋 1 35 灰空间 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版7 最早是由日本建筑师黑川纪章提出 其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空 间 以达到室内外融和的目的 比如建筑入口的柱廊 檐下等 也可理解为建筑群 周边的广场 绿地等 1 36 商住住宅 是 soho 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼 的诸多硬件设施 尤其是网络功能的发达 使居住者在居住的同时又能从事商业活动 的住宅行式 1 37 会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 会所具备 的软硬件条件 康体设施应该包括泳池 网球或羽毛球场 高尔夫练习馆 保龄球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 还应具 有网吧 阅览室等其他服务设施 以上不完全 都是对业主免费或少量收费开放 1 38 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔 的视野 更大限度地感受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 1 39 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新 是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术 它由两层甚至更多的玻璃密封组合 但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体 如加入惰性气体 状态 故称 中空玻璃 这种技术的运用使门窗的隔音 阻热 密封 安全性能都大大提高 1 4 40 0 基基价价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基价为基数 增减楼层 朝向差价后而得出 1 1 4 41 1 七通一平 熟地 是指土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备上水 雨污水 电力 暖气 燃气 电信和道路通以及场地平整的条件 使开发商可以进场后迅速开发建设 1 1 4 42 2 三三通通一一平平 净净地地 是指土地具备上水 电通和道路通以及场地平整的条件 1 1 43 五五证证 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划 许可证 建设工程 施工许可证 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 简称 五证 其中前两个证由规划部门核发 建设工程 施工许可证 由建 设部门核发 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由国土资源部门和房屋 管理局核发 1 1 4 44 4 酒酒店店式式服服务务公公寓寓 是指提供酒店式管理服务的公寓 始于1994 年 意为 酒店式的服务 公寓 式的管理 市场定位 较高 它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的 具有 自用 和 投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客 提供家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 1 45RUN 智能家居布线系统 是一种物理网络系统建立在国际标准之上 以 TIA EIA 570A 为核心 以每 户为单位 支持家庭和小区内所有弱电 电话 电脑 视频 BA 地应用 由双绞 线 同轴电缆 光纤和连接配件组成 所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插 座和面板 并可简单地自动连接相关设备 如电脑 电视 传真 防盗警报系统等 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版8 为每一户成员提供安全和舒适的生活环境 1 46 建筑面积毛密度 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 m2 ha 或以总建筑面积 万 m2 与居住区用地 万 m2 的比值表示 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算 面积的附属建筑物除外 1 47 住宅成套率 是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例 计算公式 住宅成套率 成套住宅建筑面积 实有住宅建筑面积 100 1 48 住宅自有 私有 率 住宅自有率 自有 私有 住宅建筑面积 实有住宅建筑面积 100 1 49 户型比 它是指各种户型在总户数中所占百分比 反映到住宅设计上 就是体现在一定数 量住宅建筑中 各种不同套型住宅占住宅总套数的比重 1 1 5 50 0 面积误差比 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 100 合同约定面积 1 51 中高层住宅 15 20 层 比例 中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 1 52 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人 ha 1 53 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人 ha 1 54 住宅建筑套密度 毛 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套 ha 1 55 住宅建筑套密度 净 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套 ha 1 56 住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率 1 57 居住区用地 住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地的总称 1 58 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的 总称 1 59 公用建筑面积分摊系数 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和 得到 建筑的公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积之和 公用建筑面积 分摊系数 1 1 6 60 0 房房屋屋权权属属登登记记 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权 典权等房屋他项权利进行登记 并依法确认房屋产权归属关系的行为 1 61 总 登 记 是指县级以上人民政府根据需要 在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一 的权属登记 1 62 初初始始登登记记 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版9 指新建房屋 竣工 或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋 所有权登记 1 1 6 63 3 转转移移登登记记 是指因房屋买卖 交换 赠与 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致 使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记 1 1 64 变变更更登登记记 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记 房屋坐落的街道 门牌号或者房屋名称发生变更的 房屋面积增加或者减少的 房屋翻建的 法律 法规规定的其他情形 1 1 6 65 5 他他项项权权利利登登记记 是指设定房屋抵押权 典权等他项权利所进行的房屋所有权登记 1 1 6 66 6 房房屋屋的的所所有有权权 是指对房屋全面支配的权利 民法通则 规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和处分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 1 67 房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 房地产他项权利的 法人 其他组织和自然人 1 68 申请人 是指已获得了房屋并提出房屋登记申请 但尚未取得房屋所有权证书的法人 其 他组织和自然人 1 1 6 69 9 房房屋屋权权属属证证书书 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有 使用 收益和处分权利的唯一 合法凭证 房屋权属证书受到国家法律保护 包括 房屋所有权证 房屋共 有权证 房屋他项权证 或者 房地产权证 房地产共有权证 房地 产他项权证 1 70 所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书 1 71 共有权证 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发 每个共有权人各持 一份的权利证书 是 房屋所有权证 的附件 用以证明共有房屋的归属 1 72 他项权证 指在他项权利登记后 由房管部门核发 由抵押权人持有的权利证书 1 73 宅基地证 农村村民在集体土地上因建房需要 向集体组织申请建房用地 经集体报送县 市 人民政府批准后 向县 市 土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记 并由县 市 人民政府颁发 集体土地使用证 宅基地证是当前农村村民合法拥 有房屋和用地的权利凭证 可以在集体内部成员之间转让 但不得向非集体组织成员 转让 1 74 房屋部分产权 职工以标准价购买住房 拥有部分产权 经登记核实后 发给 房屋所有权 证 产别为 私产 部分产权 注记 房改出售的标准价房 总价款 元 售房单位 产权比例为 个人 单位 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版10 1 1 7 75 5 房房屋屋 一般指上有屋顶 周围有墙 能防风避雨 御寒保温 供人们在其中工作 生 活 学习 娱乐和储藏物资 并具有固定基础 层高一般在 2 2 米以上的永久性 场所 但根据某些地方的生活习惯 可供人们常年居住的窑洞 竹楼等也应包括在内 1 76 商商品品房房 是指由房地产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 1 1 7 77 7 房房改改房房 已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制 度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在 5 年后归职工个人所有 1 1 7 78 8 存存量量房房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 1 79 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地 国家予以减 免部分税费 由参加集资的职工部分或全额出资建设 房屋建成后归职工所有 不对 外出售 产权也可以归单位和职工共有 在持续一段时间后过渡为职工个人所有 属 于经济适用房的一种 1 80 微利房 亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场价格 和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户 的房屋 1 81 平价房 是根据国家安居工程实施方案的有关规定 以城镇中 低收入家庭住房困难户为 解决对象 通过配售形式供应 具有社会保障性质的经济适用住房 其建房土地由政 府划拨 配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定 1 82 解困房 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户 困难户和拥挤户住房问题 而专门修建的住房 1 83 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋 1 84 廉租住房 指政府或单位在住房领域 实施社会保障职能 以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房 廉租房的分 配形式以租金补贴为主 实物配租和租金减免为辅 我国的廉租房只租不售 出租 给城镇居民中最低收入者 1 85 花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 一般为高收 入者购买 1 86 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 日 照率低于国家标准的住宅 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版11 1 1 8 87 7 安安居居工工程程住住房房 是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房 优先出售给无房户 危房户和住房困难户 在同等条件下优先出售给离退休职工 教师中的住房困难户 不售给高收入家庭 成本价由征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建安工程 费 住宅小区基础设施建设费 小区级非营业性配套公建费 一半由城市人民政府承 担 一半计入房价 1 3 的管理费 贷款利息和税金等7 项因素构成 1 88 经经济济适适用用住住房房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用 地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 1 89 住宅 是指专供居住的房屋 包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍 包括职工单 身宿舍和学生宿舍 等 但不包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等 也不包 括托儿所 病房 疗养 院 旅馆等具有专门用途的房屋 1 90 成套住宅 是指由若干卧室 起居室 厨房 卫生间 室内走道或客厅等组成的供一户使用 的房屋 1 91 住宅按套统计 两户合用一套的住宅 按一套统计 一户用两套或两套以上的应按实际套数统计 1 92 非成套住宅 是指供人们生活居住的但不成套的房屋 1 93 国有房产 是指归国家所有的房产 包括由政府接管 国家经租 收购 新建以及由国有单 位用自筹资金建设或购买的房产 国有房产分为直管产 自管产 军产三种 1 94 私有 自有 房产 是指私人所有的房产 包括中国公民 港澳台同胞 海外侨胞 在华外国侨民 外国人所投资建造 购买的房产 以及中国公民投资的私营企业 私营独资企业 私 营合伙企业和私营有限责任公司 所投资建造 购买的房屋 其中部分产权 指按照 房改政策 职工个人以标准价购买的住房 拥有部分产权 1 95 涉外房产 是指中外合资经营企业 中外合作经营企业和外资企业 外国政府 社会团体 国际性机构所投资建造或购买的房产 1 96 其他房产 是指凡不属于以上各类别的房屋 都归在这一类 包括因所有权人不明 由政府 房地产管理部门 全民所有制单位 军队代为管理的房屋以及宗教 寺庙等房屋 1 97 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的 包括悬索结构 1 98 钢 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢 钢筋混凝土建造的 1 1 9 99 9 钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及 使用滑模 升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物 1 1 1 10 00 0 混混合合结结构构 也也叫叫砖砖混混结结构构 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版12 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋 混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是用木材建造 柱是用钢筋混凝土建造 1 101 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱 建造的 1 102 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类 如竹结构 砖拱结构 窑洞等 1 103 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0 以上计算 采光窗在室外 地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m 以上 不含 2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 1 104 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在2 2m 以下的半地下 室 1 105 假层 是指建房时建造的 一般比较低矮的楼层 其前后沿的高度大于1 7m 面积 不足底层的二分之一的部分 附层 夹层 是房屋内部空间的局部层次 1 106 阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 1 1 10 07 7 低低层层住住宅宅 指指一一层层至至三三层层的的住住宅宅 1 108 8 多多层层住住宅宅 指指四四层层至至六六层层的的住住宅宅 1 1 1 10 09 9 小小高高层层住住宅宅 指指七七层层至至 十十一一层层的的住住宅宅 1 1 1 11 10 0 中中高高层层住住宅宅 指指十十二二层层至至二二十十层层的的住住宅宅 1 1 1 11 11 1 高高层层住住宅宅 指指二二十十层层至至二二十十五五 的的住住宅宅 1 1 1 11 12 2 超超高高层层住住宅宅 指指二二十十五五以以上上 的的住住宅宅 1 113 成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和 1 114 房屋使用面积 是指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 1 115 住宅使用面积 是指住宅中以户 套 为单位的分户 套 门内全部可供使用的空间面积 包括 日常生活起居使用的卧室 起居室和客厅 堂屋 亭子间 厨房 卫生间 室内 走道 楼梯 壁橱 阳台 地下室 假层 附层 夹层 阁楼 暗楼 等面积 住宅使用面积按住宅的内墙线计算 1 116 土地管理 是指国家用于维护土地所有制 调整土地关系 合理组织土地利用 以及贯彻执 行国家在土地开发 利用 保护 改造等方面的政策而采取的行政 经济 法律和工 程技术的综合性措施 现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务 协调土地关 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版13 系的活动 即行使国家权力的过程 1 117 地籍 是指反映土地的位置 地界 地号 数量 质量 权属和用途 地类 等基本 状况的簿籍 或清册 也称土地的户籍 1 118 地籍管理 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属 自然和经济状况而采取 的以地籍调查 测量 土地登记 土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措 施 1 119 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅 土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 1 120 土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为 1 121 房屋用地 是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地 包括房屋占用的土地和按 照规划要求的配套设施占用的土地 无明确使用权属的冷巷 巷道或间隙地 市政管辖的道路 街道 巷道等公共用地 已征用 划拨或者属于原房地产证记载范围 经规划部门核定需要作 市政建设的用地 其他按规定不计入用地的面积 1 122 住宅用地 是指供居住的各类房屋用地 1 123 工业用地 是指独立设置的工厂 车间 手工业作坊 建筑安装的生产场地 排渣 灰 场 地等用地 1 124 仓储用地 是指国家 省 自治区 直辖市 及地方的储备 中转 外贸 供应等各种仓库 油库 材料堆场及其附属设备等用地 1 125 商业服务业用地 是指各种商店 公司 修理服务部 生产资料供应站 饭店 旅社 对外经营的 食堂 文印腾写社 报刊门市部 蔬菜购销转运站等用地 1 126 旅游业用地 是指主要为旅游业服务的宾馆 饭店 大厦 乐园 俱乐部 旅行社 旅游商店 友谊商店等用地 1 127 金融保险业用地 是指银行 储蓄所 信用社 信托公司 证券交易所 保险公司等用地 1 128 市政公用设施用地 是指自来水厂 泵站 污水处理厂 变电 所 站 煤气站 供热中心 环卫所 公共厕所 火葬场 消防队 邮电局 所 及各种管线工程专用地段等用地 1 129 绿化用地 是指公园 动植物园 陵园 风景名胜 防护林 水源保护林以及其他公共绿地 等用地 1 130 公共建筑用地 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版14 是指文化 体育 娱乐 机关 科研 设计 教育 医卫等用地 1 131 文 体 娱用地 是指文化馆 博物馆 图书馆 展览馆 纪念馆 体育场馆 俱乐部 影剧院 游乐场 文艺体育团体等用地 1 132 机关 宣传用地 是指行政及事业机关 党 政 工 青 妇 群众组织驻地 广播电台 电视台 出版社 报社 杂志社等用地 1 133 科研设计用地 是指科研 设计机构用地 如研究院 所 设计院及其试验室 试验场等科 研 设计用地 1 134 教育用地 是指大专院校 中等专业学校 职业学校 干校 党校 中小学校 幼儿园 托 儿所 业余进修院 校 工读学校等用地 1 135 医卫用地 是指医院 门诊部 保健院 站 所 疗养院 所 救护站 血站 卫生院 防治所 检疫站 防疫站 医学化验 药品检验等用地 1 136 交通用地 是指铁路 民用机场 港口码头及其他交通用地 1 137 铁路用地 是指铁路及场站 地铁出入口等用地 1 138 民用机场用地 1 139 是指民用机场及其附属设施用地 1 140 港口码头用地 是指专供客 货运船停靠的场所用地 1 141 其他交通用地 是指车场 站 广场 公路 街 巷 小区内的道路等用地 1 142 实有房屋 是指已建成并达到入住或使用条件的 含自有 私有 房屋在内的各类房屋 1 143 实有住宅 是指已建成并达到入住及使用条件的 含自有 私有 住宅在内的住宅 1 144 成套住宅 是指由若干卧室 起居室 厨房 卫生间 室内走道或客厅等组成的供一户使用 的住宅 1 145 房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积 包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继 续施工的房屋面积 以及上期已停建在本期复工的房屋面积 本期竣工和本期施工后 又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 多层建筑应填各层建筑面积之和 1 146 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积 不包括上期跨入报告期继续施工的 房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积 房屋的开工应以房屋正式开始破 土创槽 地基处理或打永久桩 的日期为准 1 147 房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工 达到入住和使用条件 经验收鉴定合格 或 达到竣工验收标准 可正式移交使用的房屋建筑面积总和 1 148 竣工房屋价值 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版15 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值 竣工房屋价值按房屋设计和预算规 定的内容计算 包括竣工房屋本身的基础 结构 屋面 装修以及水 电 暖 卫 等附属工程的建造价值 也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的 设备 如电梯 通风设备等 的购置和安装费用 不包括厂房内的工艺设备 工艺管 线的购置和安装 工艺设备基础的建造 办公及 生活用品等家具的购置等费用 购置土地的费用 迁移补偿费和场地平整的费用 以 及城市建设配套的投资 竣工房屋价值一般按结算价格计算 1 149 居住人口 是指与住宅统计范围一致的居住人口 以公安局的统计数据为准 1 150 居住户数 是指与居住人口数相应的户数 户 以公安派出所核发的户口簿为准 一个户 簿即一户 1 151 人均住宅建筑面积 新增指标 是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积 计算公式 人均住宅建筑 面积 平方米 人 住宅建筑面积 居住人口 1 152 人均住宅使用面积 是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积 计算公式 人均住宅使用 面积 平方米 人 住宅使用面积 居住人口 1 153 户均住宅套数 新增指标 是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数 计算公式 户均住宅套数 套 户 住宅套数 居住户数 1 154 住宅成套率 新增指标 是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例 计算公式 住宅成套率 成套住宅建筑面积 实有住宅建筑面积 100 1 155 住宅自有 私有 率 新增指标 是指自有 私人所有 的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例 计算公式 住宅自有率 自有 私有 住宅建筑面积 实有住宅建筑面积 100 1 156 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公 共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 开发商在出售商品房时计算的建 筑面积存在公共面积的分摊问题 1 157 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼 建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积 的 50 1 158 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 即为 共有建筑面积分摊系数 1 159 实用面积 它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额 1 160 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版16 所谓净面积就是要除去墙 柱等建筑构件所占有的水平面积 即结构面积 一 般作为衡量居住水平的 面积指标 1 161 计租面积 作为计算房租的面积 在住房制度改革中 作出统一规定 住宅用房按使用面积 计算 包括居室 客厅 卫生间 厨房 过道 楼梯 阳台 闭合式按一半计算 壁橱等 非住宅用房按建筑面积计算 1 162 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和 得到建筑物的 公用建筑面积分摊系数 即公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积之 和 1 163 得房率 得房率是指套内建筑面积与套 单元 建筑队面积之比 1 164 套内建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 1 165 套 单元 建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积 1 166 实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比 大于使用率 即实用率 套内建筑面积 套内建筑面积 分摊的共有共用建筑面积 1 167 容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比 例如 在1 万平方米的土地上 有 4000 平方米的建筑总面积 其容积率为0 4 1 168 开间 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过3 0 米 3 9 米 砖混结构住宅开间一般不超过3 3 米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空 间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 开间5 米以上 进深 7 米以上 的大开间住宅可为住户提供一个40 50 平方米甚至更大的居住空间 与同样建筑 面积的小开间住宅相比 承重墙减少一半 使用面积增加2 便于灵活隔断 装 修改造 1 169 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长 度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采 光和通风条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住 宅房间的进深一般要限定在5 米左右 不能任意扩大 1 170 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这 个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 1 171 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 1 172 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层 1 173 阳台 是指供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版17 1 174 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层 地面伸出室外的部分 1 175 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 1 176 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2 者 1 177 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不 超过 1 2 者 1 178 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家 也要 有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的 场所 1 179 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 1 180 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间 1 181 已购公房 已购公房又称售后公房 就是购买的公有住房 1 182 单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋 也称系统产权房 系统房 1 183 私房 私房也称私有住宅 私产住宅 它是由个人或家庭购买 建造的住宅 在农村 农民的住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭 也就转为私有住宅 1 184 二手房 二手房即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的 房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富 余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 1 1 1 18 85 5 期期房房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这 一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港 澳地区称做为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购 买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 而在成都市通常对期房的理 解是未修建好 尚不能入住的房子 1 1 1 18 86 6 现现房房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段 购买商品房时应签出售合同 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入 住的房屋 1 1 1 18 87 7 准准现现房房 销销售售培培训训资资料料 星彦地产销售中心 2008 年 1 月版18 准现房是指房屋主体