关于住宅小区物业管理情况的调研报告

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 12 关于住宅小区物业管理情况的调研报告关于住宅小区物业管理情况的调研报告 关于住宅小区物业管理情况的调研报告 为推动我县住宅小区物业管理工作健康 规范发展 县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调 研 并将此项工作列入常委会 2013 年工作要点 调研组自 7 月份起 利用大约三个月的时间 通过深入各住宅小区实 地察看 听取情况介绍 召开座谈会 发放调查问卷 走 访群众 利用互联网征求意见 赴 西 等地考察等形 式 了解我县住宅小区物业管理的整体情况 分析现状 查找问题 学习借鉴先进经验 认真研究对策和建议 圆 满完成了调研工作任务 现将调研情况报告如下 一 我县住宅小区物业管理的现状 1 住宅小区的基本情况 根据住建局提供的住宅小区情况 本次实际调研居 民住宅小区 54 个 总建筑面积平方米 住宅 3975 套 已 入住人口约 1 1 万人 据不完全统计 即将投入使用和正 在施工的小区大小约有 30 个 住房近 3000 套 这部分住 宅投入使用后 加上目前空置的住宅 全部入住后 小区 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 12 的入住人口将近到 30000 人 占到城区居住人口近 50 分析我县住宅小区的基本情况 主要呈现出以下几 个特点 一 住宅性质多样 我们将其划分为以下五类 一是早期由政府建设的商品房 土地属划拔 政府承建 定价出售 住户没有完整的产权 如 1993 年建成的文笔小 区 二是各单位为解决本单位职工住房问题 由单位承建 的职工住宅小区 土地多是划拔 房屋定价出售或分配 住户没有取得产权证 目前多数已经转手 这类小区有 40 个 占到小区总数的 74 但规模都比较小 多在 30 户左 右 三是开发商开发的住宅小区 土地出让 市场出售 是真正的商品房 四是由村委在集体土地开发或村民在自 有宅基地上建设的住宅小区 即现在所称的小产权房 多 处在新城区 一般规模也比较小 多自建自管 五是目前 落实保障性住房政策 由政府承建的公租房 廉租房等各 类保障性住房 二 建设标准不一 主体建筑方面 有 1993 年建 成文笔小区是盖板房 逐步发展到现在有砖混结构 半框 架结构 框架结构 剪力墙结构等 配套设施建设方面 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 12 有只有主体住宅 没有任何公用建筑小区 如电信住宅楼 大多数配套设施建设不齐 无绿地 无车位 无物业用房 无公厕等各种情况比较普遍 比较来说 宝乡大厦 龙辉 小区配套设施较好 三 规模差别较大 调研的 54 个小区中 大的有 龙辉小区 559 套 幸福小区三个区 650 套 小的有烟草小 区仅 8 套 其中 20 户以下的小区有 14 个 21 50 户的有 19 个 51 100 有 14 个 100 200 户的有 5 个 500 户以 上的 2 个 四 旧住宅多且分散 调研的 54 个小区中 2005 年以前建成的小区占到 35 个 大约占到 65 大多为单位 建设的职工住宅楼 多随单位办公址而建 比较分散 包 括文笔小区在内 大多建设标准较低 多为砖混结构房 2 物业管理的基本情况 一 物业企业发展情况 目前我县在工商注册的 物业公司有 7 家 其中目前在我县开展服务业务的有 4 家 服务小区 6 个 占小区总数的 10 住宅 877 套 占总住宅 数量的 22 目前还没有一家企业具有相应从业资质 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 12 二 业主大会及业主员会成立情况 目前 我县住宅小区成立业主委员会的有 2 家 分 别为幸福小区 宝乡大厦 但都没有召开业主大会 通过 逐户上门认字 打电话征求意见等形式产生 目前都还没 有步入工作的正轨 三 小区的物业管理情况 调研的 54 个小区中 有 3 个由住建局的下属物业服 务部门管理 基本属行政化管理 有 29 个小区由建设单位 负责管理 物业机构管理的有 14 个小区 业主自治的有 8 个 建管不分 物业服务从属于建设单位 没有工程验收的图纸及相关资料 对小区工程建设的基本 情况全然不知 服务项目少 大多数物业服务只负责打扫 卫生和看大门 好一点的小区有保安服务和维修服务 服 务质量相对都比较差 服务制度落实不到位 没有明确的 服务标准 收费标准不一 最高的有每月每平米 1 1 元 低的每月每平米 0 35 元 还有部分单位职工住宅楼每户每 月收取 25 元 物业从业人员工资偏低 一般月工资不超 800 元 物业服务企业和从业人员都不稳定 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 12 二 存在的主要问题 调研组认为 我县城区居民住宅小区物业管理总体 还处于起步阶段 物业管理还不规范 不能健康有序地运 行 存在的突出问题主要有以下几个方面 1 工程建设的遗留问题 小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因 也 是物业管理健康运行的最大难题 一是许多小区建设手续 不完善 住户入住后一直不能办理房屋产权证 二是工程 质量把关不严 房屋在质保期内就出现一些质量问题 比 如宝乡大厦存在屋顶漏水 地基裂缝 地下车库漏水严重 等现象 三是工程未验收 甚至未完工就入住的问题 如 鸿福源住户入住两年多了 至今门前地下室还是个大坑 雨天不能排水 居民出行不便 四是未严格按照规划建设 公共建筑和共用设施 如绿化 花池 活动场地 停车位 供热设施 物业用房等 这些问题引起住户的十分不满 怨气和矛盾就会转假到物业管理头上 使得部分小区物业 管理矛盾激化 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 12 2 历史原因形成的问题 一是政府于早期建设住宅小区 划拔土地 定价出 售 按照现行政策 住户没有完整的产权 不能办理房屋 产权证 出现屋顶漏水 立面破损 排水不通等大的维修 问题责任权利不清 无法解决 如文笔小区政府还保留有 部分产权 没有任何利益 却还要承担维修责任 幸福小 区属政府定价出售 专项维修基金至今没有着落 屋顶漏 水等维修问题得不到解决 矛盾日益加剧 二是部分单位 建设的住宅楼 受当时条件限制 规划 建设 用地等方 面不够规范 配套不齐 无绿地 无停车位 甚至无门房 加之房屋年久失修 遗留问题得不到解决 住户怨声载道 部分由原单位管理 当房屋多次转手 几乎无本单位人员 居住的时候就会放弃管理 部分原建设单位因机构改革已 经撤并 由住户自管 这类旧住宅小区约有半数以上 已 成为广大住户反映强烈的热点和难点 3 专项维修基金收缴不到位 调研的 54 个小区中 仅有 7 个小区收缴了专项维修 基金 仅占 13 收缴标准不统一 有按房价 2 或 3 收取 有按每户 5000 元收取 由部分单位建设的职工住宅楼 已 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 12 年久失修 漏水 排水等问题已严重影响到住户的正常生 活 维修资金没有着落 由政府建设的文笔小区和政府定 价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫 已 收缴了专项维修基金的 7 小区 只有宝乡大厦存入了专户 4 物业企业的发展严重滞后 通过当工商注册的仅 7 家 挂靠服务的 1 家 都没 有取得相应的服务资质 物业服务人员素质偏低 年龄相 对偏高 文化水平偏低 缺乏正规的培训 管理人员持证 上岗率只有 5 左右 管理人员文凭在大专以上文化程度的 只有 10 5 物业管理模式落后 经营活动不规范 部分建设单位 开发商把自建小区的物业服务作为 照顾自己亲友就业的一个途径 把物业服务变成了管理 这种自建自营 建管不分的落后模式还普遍存在 全县 70 多个小区中 只有不到 10 个是聘请物业企业管理 这种模 式的运行无形中加大了物业服务企业的数量 加之我县住 宅小区大多规模较小 服务项目少 服务费标准低 收缴 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 12 率低 造成企业管理成本高 形成亏损 公平的市场竞争 机制 良性循环机制无法建立 部分单位建设小区 随着 本单位职工的减少逐渐放弃了管理 由住户分单元 分楼 推选部分住房或一些退休老干部管理 有的有点报酬 有 的是义务服务 部分物业企业管理人员简单认为物业服务 就是看大门 打扫卫生 收取管理费用等简单的事 对住 户反映的问题不能积极主动解决 管理跟不上 有的小区 住户反映有时几天也看不打扫人员 服务工作远不能满足 居民的实际需求 调研的 54 个小区 物业服务企业都没 有工程验收的图纸和相关资料 对小区建设的基本情况不 清 大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约 少有的部分也得不落实 6 业主大会 业主委员会的运作机制尚未形成 业主对物业管理认识模糊 不能正确处理维权意识 与责任意识的关系 调研统计 有 95 以上的业主对 物业 管理条例 不了解或知道一点 对物管企业的服务要求往 往会超出合理范围 例如 在调查中 各个小区反映最多 的顶层住户出现楼顶漏水的问题 在业主与物业交涉未果 时 往往会采取拒交物业费的方式来处理 有些业主认为 我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理 使 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 12 业主与物管企业之间关系僵化 陷入恶性循环的怪圈 召开业主大会 成立业主委员会困难 业主委员会 发展极度滞后 住房对业主大会缺乏认识 不愿意参加业 主委员会 全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝 乡大厦 2 个 都是在相关部门确定好候选人之后通过上门 签字 打电话征求意见的方式产生 政府部门的宣传教育 和指导工作做的不够 三 意见和建议 针对物业管理中存在的突出问题 为了进一步加强 我县物业管理工作 提高物业管理水平 调研组提出如下 意见与建议 1 加强居民住宅小区的工程建设管理 工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题 相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施 要按 照物业管理相关法规规定 根据我县的实际 制定好切实 可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施 从 根本上减少物业管理矛盾纠纷 规划设计一定要明确物业 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 12 用房 公共建筑 共用设施 对车位数量 绿地面积等内 容 工程建设要严把工期和质量关 组织验收 应将小区 各类附属工程 含地下管道隐蔽工程 列入验收内容 要 着力解决目前存在的未开工即出售 未完工未验收即入住 的问题 2 加强对小区物业管理工作的管理和监督 一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理 服务企业 制定临时管理规约并将之明示房屋买受人 二 是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资 料并向房管部门备案的制度 三是强化日常管理 政府职 能部门与居委会相互配合 形成合力加大执法力度 及时 查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为 四是加大调处力度 及时化解各类物业管理矛盾纠纷 五 是要组织不定期巡查 对管理水平低 信用等级差 服务 不到位 收费不规范的企业予以通报批评 甚至取消在本 县辖区内从事物业管理的资格 维护广大业主合法权益 3 要强化对物业管理工作的指导 一是要主动介入 认真分析研究当前小区召开业主 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 12 大会 成立业主委员会 引入物业管理公司和业主委员会 履行职责方面存在的困难和问题 加大组织 协调 指导 帮助的力度 促进业主大会召开 业主委员会建立并有效 开展工作 促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展 二是加强物业服务企业的培育扶持 对物业企业的发展给 予政策的扶持 组织好物业服务从业人员的岗前培训 条 件成熟时可以组织其成立行业协会 为其自我发展创造优 越的条件 按享受服务的等级收费机制没有建立 区的物管运 行成本不同 服务标准不同 收费标准自然不同 但现在 的情况是各个小区之间互相参照 无论何种服务质量收取 标准相差无己 二是要加强引导 尽快形成以质论价 质价相符 合同约定的收费体系 努力营造物业管理企业崇尚优质服 务 业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围 三是 广泛征集社会各界的意见和建议 着手制订物业管理服务 合同等示范文本 明确规定前期和后期物业管理服务中的 服务范畴 合同期限以及双方的权利 义务 责任 规范 物业管理企业和业主的行为 区别新旧住宅 高层与低层 服务项目 服务标准 确定相应的指导性服务收费标准 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创