写字楼可行性报告

1 / 10写字楼可行性报告 华腾凯旋国际晶项目可行性报告德州恒正工程造价咨询有限公司目 录-第一章 项目概况和规划设想-第 3 页第二章 市场调查与预测-第 8 页第三章 项目投资估算及投资效益-第 14 页第四章 结论-第16 页附：1、2、3、4、5、6、2 / 107、8、 德州恒正工程造价咨询有限公司资质证书 德州恒正工程造价咨询有限公司营业执照 德州恒正工程造价咨询有限公司税务登记证 德州恒正工程造价咨询有限公司组织机构代码 德州市城市规划技术服务中心建设工程规划设计方案论证意见书 山东华腾投资置业集团有限公司营业执照 山东华腾投资置业集团有限公司组织机构代码 山东华腾投资置业集团有限公司土地使用书第一章 项目概况和规划设想一、项目名称及开发商1、项目名称：华腾凯旋国际项目2、开发单位：山东华腾投资置业集团有限公司企业地址：德城区北园小区沿街门市 6 号楼 4号法人代表：呼建武经营范围：房地产开发、经营企业类型：有限责任公司注册资本：人民币 10000 万元山东华腾投资置业集团有限公司，成立于 2002年 6 月 6 日，注册资金 10000 万元，资质等级为三级。公司地址：德城区解放北大道 1643 号，法人代表：呼建武。主营：房地产开发、经营。3 / 10该公司现有职工 60 余人，其中各类技术人员30 人，包括高级职称 8 人，中级职称 15 人，初级职称 7 人。所有员工均严格培训持证上岗，公司在大力发展民营经济政策的指导下，遵纪守法，诚实守信，合法经营，照章纳税，重视科学管理。法人代表兼总经理呼建武 41 岁，具有丰富的管理经验、极强的市场开拓意识和超前的思维方式，经过几年的艰辛创业，该公司有小到大，由弱到强，超常发展，跨越式前进，迅速发展壮大起来，为德州经济腾飞做出了一定的贡献。该公司先后开发华腾家园项目、禹城市中花园项目、德州北苑新邸项目、天成家园项目、单县时代花园项目、阳光水岸项目、铁西商务综合楼等项目，开发面积近 41 万平方米。该公司视质量为企业生命，对产品全面质量管理水平不断提升，工程合格率 100，优良率 70，售房率100，品牌效应产生，得到了市委、市府及有关部门的一致好评。山东华腾投资置业集团有限公司于 XX 年 8 月以土地拍卖方式取得平方米土地使用权总建筑面积： 以“人与自然和谐共生” ，为宗旨，以创造二十世纪全新概念的“绿色商务”为目标。以“写意公务”为文化主题。4 / 10基于“写意公务”的文化主题，使商务楼空间环境具有安逸舒适的生活意境和品位，营造和谐商务氛围以简洁大方的现代建筑风格作为塑造商务整体环境特色及建筑风格取向，借鉴现代建筑细部设计手法，简洁而不简单，大气而不失细节,体现现代建筑商务楼的高雅品位、超群个性以及中西合璧的商务环境。四、项目条件现场内部条件1、该项目现场，两面临主要大道，场内已完成场地平整；2、周围基础设施已完成七通，即通路、通电、上水、下水、通讯、气热。现场外部条件l、工程地质条件德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的一部分，历史上的多次黄河决口，造就了西南高、东北低的地形，并行成了平原之间起伏不平，岗、坡、洼相间分布等特点。从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系、奥陶系、石灰系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系。这种地貌搞基础设施建设相对来说成本较低。2、气象条件5 / 10德州市属温暖带半湿润季风气候，四季分明；冷热干湿界限明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照率达到 61。年平均温度度。3、通运输条件德州是山东省重要的交通枢纽城市，铁路、公路密度均居全省前列。京沪线和德石线为主干呈“十字型”贯通全市，连通国家两大铁路干线京沪、京广线。京福高速公路纵贯南北，国道、省道纵横交错，有多条公路干线通往全国各地，至 XX 年底，全市公路通车里程已达 4023公里，其中高速公路 143 公里。德州市距济南国际机场为1 小时路程，距天津 2 小时路程，距北京 3 小时路程，交通运输比较便利。4、建筑材料来源山东、河北均是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。项目建设所需材料有保障。5、支持与影响德州市政府从加快现代商贸名城的建设，加快旧城改造步伐的现实与长远出发，就简化审批手续、税费征收、土地使用等方面给予了一定优惠政策。6 / 106、环保本项目位于德州市德城区内，该项目位置优越、交通便利、无环境污染点。供水、供电、供暖、供气、电信及雨，污水排 放等基础设施配套齐全。五、项目起源l、根据德州市“十一五”发展规划，房地产业，坚持统一规划，合理布局，旧城改造和新区建设并举，鼓励多种经济成 份和外地客商参与房地产开发；“十一五”期间，全市每年房地 产开发面积达到 120 万平方米，其中德州市区不少于 60 万平方 米；积极推进住房商品化，着力建设一批交通方便、环境优雅、 卫生整洁的商务区。2、 “十一五”期间，德州市国民经济发展呈现出总量扩张、增速加快、质量提高、需求旺盛的良好局面经济活力明显增强，各项社会事业加快发展，城乡居民生活继续改善，城镇居民生活水平进一步提高。 3、山东华腾投资置业集团有限公司于 XX 年 7 月以土地拍卖方式取得9970 平方米土地使用权项目的市场前景分析 1、高层楼的优势随着土地政策的紧缩；城区的土地资源越来越紧张，加之本地区的成熟性和发展方向的明确，市场需求7 / 10还会进一步增长，远未达到市场饱和状态；周边项目的竞争也十分激烈，项目品质的优势将必然成为竞争的有力武器。购房者在同一地段的各个项目的选择中对项目本身品质的要求会越来越高，优质优价将是这一市场的普遍认同。高层住宅商务楼的魅力首先体现在：视野开阔，景观系数佳，通 风采光好，噪音和空气污染少。2、高层商务科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准，是住宅商务产品中质量最好的。高层商务住宅一般分布在商务中心，位置优越，交通方便，设施良好。 项目市场定位1、目标客户群定位分析相对消费者需求及其可承受的总房款能力，主要集中在三个需求接受层面：A、中层面解决商务投资者政府机关、事业单位青年公务员、企业中青年职员。这一人群中，年龄大约在3045 岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款2035 万元，面积在 50 平方米以上。 B、中层及中层以上改善投资条件的购房者、市区企事业单位中高层；市区企事业单位青年职员、私营个体业主：集中在政府机关及效益较好的企事业单位 30-45 岁之间的中层及中层以上的和创业初有成就的中青年，这一人群已经拥有了一定的资8 / 10本，随着经济条件的改善，有稳定的高收入，生活舒适性基本得到满足，投资需求较高，注重实用和升值性。商务楼符合德州市的开发前景，德州房地产开发比较早、比较快，住宅楼已经基本满足人们的需求，商务楼的开发建设越来越符合德州经济的发展。华腾.凯旋国际在德州市中心位置，是德州最大的商务港。为德州的商务者、投资者提供了一个高品位的空间。第三章 项目投资估算及投资效益一、项目建设经营期华腾 凯旋国际项目总成本费用估算表该项目的总成本费用为：万元，单位总成本费用为：元。三、资金筹措及效益资金筹措表资本效益表华腾 凯旋国际项目可行性研究报告第四章 结论9 / 10一、 本项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现德州城市建设规划、提高和改善市民的商务办公环境，满足人们日益增长的消费需求，对促进当地经济发展具有重要作用。二、 通过市场预测分析，寻求合理的市场定位，采用科学的销售手段，能够保证拟建小区项目的销售。三、 外部配套条件良好，供电、集中供热、通讯、给排水、交通、有线电视等基础设施完全可以满足项目需求。四、