2015年中国养老地产专题研究

时间都去哪了？,20载青葱，40载事业，20载年迈，,门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈,时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了,序：,当我们年迈，都会面临什么问题？,孤独,农村留守了子女出国了子女工作忙老年丧偶了,病痛,高血压糖尿病失去行动能力成为医院常客,失落,容颜不再了退休离职了,孤独,歧视,诉说,依偎,倾听,困苦,陪伴,失落,劳累,无助,渴望,艰难,排斥,病痛,冷漠,冷淡,健忘,诉求,理解,包容,帮助,间隔,阻挠,迷茫,忏悔,释然,取悦,束缚,陌生,最后一通电话你会打给谁?,衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。,来看看几个养老大数据,老龄化,2013年1.94亿，14%2030年30%,抚养比,2013年老年抚养比21.58%，,床位比,2012年养老院44304所养老床位416.5万张占总人数2.15%,资金缺口,2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%,政府在做什么,政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）,定原则,90、7、3,新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。,鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。,立规范,新建、扩建、改建、购置,一方面,另一方面, 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准1.床位建筑面积为25-42.5平方米。2.建设成本按照每床16万元（丌含土地成本）核定，市级 建设财力给予相应补劣,政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见,贴补助,16万/床位,除了体系内的养老，政府并没有到位。,中国人的养老大业,政府不靠谱，还得靠市场,涉足房企,遍布区域,京津冀都市圈北有太阳城,长三角都市圈南有亲和源,购买人群,生在红旗下，恰逢改革开放，当下社会的中坚力量、财富人群，一部分人接受教育成为企业中高层一部分人下海从商生下了富二代一部分成为工人，最早享受福利分房,这群人，为80、90后买房，为自己改善，未来十年后，步入老龄。也是养老地产的核心客户,适老部件的研发【2004-2008】,探索阶段（一）,探索阶段（二）,探索阶段（三）,探索阶段（四）,厨房,智能化,卫生间,适老户型的设计【2009-2011】,探索阶段（一）,探索阶段（二）,探索阶段（三）,探索阶段（四）,类酒店公寓首次双床设计,北京万科幸福汇,青岛万科城老年公寓,核心功能精细化辅助空间公众化,杭州万科随园嘉树,户型回归方正双面宽阳台收纳功能进一步强化,服务的建设【2012-2013】,探索阶段（一）,探索阶段（二）,探索阶段（三）,探索阶段（四）,完整的解决方案【2014】,探索阶段（一）,探索阶段（二）,探索阶段（三）,探索阶段（四）,提供完整的养老生活解决方案,让我们了解下开发模式与案例,养老地产的三大类型,类型1：城市模式,类型2：社区模式,类型3：度假模式,医养结合型养老公寓（养护院/护理院）,类型1：城市模式,起源日本（木下介护）,（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理（2）用地性质：商服（3）养老配套：提供介助和介护养老服务（4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护（5）典型案例：日本木下丰州设施、香港彩颐居、双井恭和苑,CCRC/CCC租售结合型居住区,类型2：社区模式,起源美国（太阳城）,（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅+商服+公建（3）养老配套：老人与用活动设施+提供介助和介护养老服务（4）目标客群：摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢不其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到与业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天（5）典型案例：美国凤凰城太阳城、北京太阳城、上海亲和源、邢台悦檀台、宜兴九如城,旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城,类型3：度假模式,（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服/旅游（3）养老配套：温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群：健康活跃老人和部分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典红树林（一卡在手、全国度假）、悦榕庄,结合旅游地产,案例1：绿城蓝庭颐养公寓,项目东区引入老年地产概念，设置了老年大学、老年公寓、老年护理院等配套设施,项目位置：,平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店,东区颐养公寓,西区别墅,中区小高层+花园洋房,项目位置：位于临平茅山脚下 项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，项目规划：东区为818层景观电梯公寓，约220亩。,医疗配套：,1200 社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健康服务中心。,会所及颐养院接待处,园区食堂,各类活动及保健室,中医保健室,乒乓球室,学习书屋,棋牌室,老年配套：,设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活,90高龄打乒乓球,服务体系：,为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询,颐养设施：,标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制,收费体系：,完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准,评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例；客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；,社区养老模式的代表作，开山鼻祖。也是以会员制模式开发的最成功项目。07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。,亲和源宣传片,背景资源：,上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中,占地面积： 83680平米 总建筑面积：10万平米 老年公寓: 72355.3平米 健康会所: 8000平米 颐养院: 9736.1平米 配餐中心: 2574.6平米,医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起,功能构成：,老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人,入住人群：,引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系,配套机构：,两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）,咨询合同章程,入会申请,推荐人,担保人,体检合格,入会审核,会员确认,会员信息登记,权益人合约,入住合同,入住,盈利模式：,生活环境打造清洁、宜居,一尘不染,生活环境打造休闲配套,宜老设施,细节指示系统,软性服务丰富的活动,项目选址：,生态山林，4A景区，景观资源良好,万科良渚文化村内依附文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷。,项目概况：,随园嘉树,随园嘉树 位于良渚文化村核心区，项目包含4500中央“金十字”养生休闲区。3000风雨连廊，仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺；,不足15年退还剩余年限房款，超过15年，免费住；,盈利模式：,中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计,适老及无障碍设计-户型,适老及无障碍设计-卫生间,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,1,2,4,2,3,5,6,7,8,9,11,适老及无障碍设计-厨房,1,2,3,4,5,1,2,3,4,抽拉式水龙头,适老及无障碍设计-卧室,1,2,3,4,1,2,3,适老及无障碍设计-智能化,1,2,3,4,5,4,5,随处可见的紧急呼叫按钮,入户门、插卡取电一卡通,一定时间不上洗手间，将报警安全中心,3,适老及无障碍设计-设施设备,1,2,3,4,5,6,7,6,7,3,液晶显示屏信息公布系统,8,8,适老及无障碍设计-无障碍,1,2,3,4,5,6,5,6,2,各栋入户大堂出的液晶显示频,5,各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区,外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边,随园嘉树选址：良渚文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷；,玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业；,浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）：直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性病的治疗和取药；,内部配套细读“金十字”,1、老年大学2、生活服务配套(理发屋、便利店)3、景观养生餐厅4、茶吧5、健康管理中心,“金十字”中央配套大厅,4500方养生休闲区，规划在中心区域，老年人生活所需的各类设施一应俱全，老年人每个月可根据需求定制个性化服务，,周一到周五，每天安排不同的课程，供老人学习,老年大学,生活服务配套,配备理发室、便利店等为老人提供便利服务,景观养生餐厅,聘请专业膳食师，采用有机食材，定制营养菜单,茶吧,提供老人一个茶余饭后的休憩、交流、接待朋友的空间,健康管理中心,仪器齐全，专业中西医坐诊，提供中医理疗服务,随园嘉树诞生纪,区位认知：,位于乌镇南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区,区域认知,毗邻休闲旅游景区、配套缺乏的居住新城区,国家5A级旅游景区乌镇旅游景区乌镇旅游业发展迅猛，2012年旅游人次高达825万，年均增长超过15%。,特色商业区,场景示意,在长满荷花的生态湿地边缘修建起中式特色商业区，塑造一种公园与商业相互融合的状态：夕阳西斜，晚餐过后，携亲朋知己三五人，漫步于中式古街之上，共赏“映日荷花别样红”的美景,度假酒店,场景示意,在生态湿地的北面建起养生度假酒店，为养生者创造自然和谐的环境：在接天荷叶下邻水而坐，煮一壶养生花茶，抛开城市的烦恼，静享人生,雅达国际康复医院,雅达国际康复医院由康复医院、体检中心和社区门诊组成，床位350张。,国际养老中心,引进国际知名护理服务品牌，将被建设成半护理和全护理养老中心，采用先进的养老护理模式，提供订单式服务，满足养生居住区老人的护理需求。,别墅效果图,乌镇雅园养生居住区,公寓效果图,绿城乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄典雅，沉稳大气。,绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。,颐乐学院,乌镇颐乐学院,教学管理中心,学员服务中心,活动管理中心,课题研发中心,教学管理,游泳馆效果图,台 球,健身房,太 极,垂钓,乒乓球,门球,网球,乌镇颐乐学院,运动健身,健康服务：,第一项是360健康体检第二项是持续性的健康监测第三项是24H的健康管家服务第四项是100%健康促进服务,乌镇颐乐学院,超市,洗衣房,银行,净菜,花店,药膳房,乌镇颐乐学院,商业配套,记录：老人在绿城乌镇雅园里一天的生活场景,LEARN MORE INTERESTING乐器、书法、歌唱更趣味选择自己的爱好，尝试新的爱好，发现更多美好,10：00 AM,LNUTRITIOUS LUNCH更多选择，科学的营养搭配美味健康的食物总会让人的心情更加愉悦，美食是每个人的基本追求,11：00 AM,EVENING PARTY团结、合作带来完美演出夜晚是寂寞的，但是在这里你会收获更多的热闹,19：00 PM,养老地产怎么赚钱？,三种盈利途径,4、对外营业盈利,盈利模式一：卖产权卖卡,亲和源会员卡缴费表,45-88万元/套,盈利模式二：服务年费,健康老人,卧床老人,11.4万/年,9.6万/年,3.72万/年,3.24万/年,2.38-11.4万元/年,盈利模式三：下游服务附加费,医疗教育营养膳食购物中心医疗保险服装美容生活用品,超市婚介美容美发主题活动,盈利模式四：对外营业盈利,对外营业 盈利,会所0.6-2.88万元/年，酒店380-680元/晚,健康会所收费,度假酒店收费,住宅只赚一笔钱，而养老地产拥有多种盈利模式,总结,目前养老地产盈利艰难，但未来随着需求的扩张，模式的成熟,养老地产势必走向可持续的系统化盈利模式,养老地产怎么做营销？,案例一：养老营销示范中心四川某养老地产营销示范中心（2万平米）展示1000亩项目。,五大流程,广场,场景,演示,产品,成交,流程一,流程二,流程三,流程四,流程五,流程一：,心之向往，调动欲望,流程二：,产生恐惧，渴望健康,技巧二：,群众演员，快乐氛围,流程一：,展示产品，畅想生活,技巧三：,意见领袖，促成成交,总结,体检中心,户外广场,展示通道,样板区,洽谈室,案例二：随园嘉树品牌会品牌发布会由6个活动组成，打“感情牌”，以感恩为主题。,生命大美，老人也应该享受生命的美好。,对老人说：,深化感情线：养老不仅仅是让老人活着。,父亲的梦想，对老人的关爱不仅仅应该停留在物质层面,对子女说：,新养老概念：养老不应该总靠子女，独立的老年生活同样乐趣无穷。,笑着笑着就哭了，父母为我们付出了很多，要抓住不多的机会报答父母。,说感恩：,由亲情线转向产品线：第一次直接提起随园嘉树项目，并提出随园嘉树项目不仅仅给予老人物质的关怀，更给予精神的照料。,随园嘉树诞生记，随园嘉树为你们的父母能提供晚年真正的快乐。,说产品：,深化产品线：物质、精神