房地产经纪实务报告.doc

目录摘要1. XXX房地产经纪公司的基本情况2.XXX房地产经纪公司房地产经纪业务的内容3.XXX房地产经纪公司房源与客源的开拓方法.4.XXX房地产经纪公司房地产经纪业务的基本流程.5.XXX房地产经纪公司房地产经纪服务收费的情况.6.XXX房地产经纪公司房地产产经纪合同的样本.7.银行抵押贷款的相关规定.8.房地产管理的相关规定.9.个人总结.10.附录.摘 要本实训报告是由房地产经营与估价专业1301班根据房地产经纪课程的设计要求编写的。本次的实训报告内容主要包括的有：居安达房产经纪公司的概括、交易的基本流程、房地产交易合同、经纪业务的基本流程、经纪服务收费、房地产经纪合同、对居安达房地产经纪公司的现状、未来和公积金贷款流程及相关办法、按揭贷款流程及须知，中国建设银行住房贷款申请及须知合同以及其他资料。本报告旨在运用所学的专业知识，独立、完整、系统的对居安达房产经纪公司有全面的了解和认识。房地产经纪业务实训加深了我们对所学理论知识的理解和掌握；加深了对房地产经纪公司以及相关岗位的认识；加深对房地产市场的了解和认识；加深了对房地产经纪业务基本流程的了解和认识以及提高了我们就业适应能力和综合素质。XXX房地产经纪实务实训报告一.XXX房地产经纪公司的基本情况1.1房地产经纪机构基本信息1.名称：XXX房地产位置：XXX居安路229号企业法人代表：李X1.2.人员情况：房地产经纪人员4人（其中包括会计、房地产经纪人）1.3所承接的业务范围：(1）.房屋出租、出售(2）.二手房按揭贷款(3).二手房公积金贷款(4）.房地产抵押贷款(5）.代办房屋产权过户1.4经营方式：直营方式1.5经营结构：公司由一个法人代表掌握相关业务信息，员工负责各自工作，并最后由公司法人代表做决定1.6经营模式：属于有店铺经营中的单店铺经营模式二XXX房地产经纪公司房地产经纪业务的内容 2.1. 房地产经纪业务的内容1、签订合同的主体资格：“委托人”（即甲方）指法人或自然人，既可以是房地产的出让方，也可以是房地产的受让方。如果是法人，必须出示营业执照或法定代表人身份证明；如果是自然人，则需出示个人身份证。“经纪人”（即乙方）是指经当地房地产管理部门资质审查，取得“资质证书”的房地产经纪机构。签署经纪合同的房地产经纪人员必须持有房地产经纪人上岗资格证，否则无权签署合同。2、标的物：具有合法的标的是签订经济合同的前提条件。房地产经纪合同中所涉及的房地产因其具有不可移动性等其他标的物所不具有的特性，因而，它的权属确认显得尤为重要。一般新建商品房要求甲方提供销售或预售许可证，在二、三级市场中流通的房屋需提供权属证件。2.2、服务项目的内容：1.经纪业务服务:(1）.二手房买方代理业务(2）.二手房卖方代理业务(3).二手房出租和承租代理业务(4).二手房居间经纪业务2.双方的权利、义务、纠纷解决方式及合同履行期限：合同中明确规定合同的起止日期，并根据实际情况，参照国际惯例，设置合同的“后效期”，一般为90天，在此期限内，甲方若与乙方最初物色的客户成交，乙方有权获取佣金。“最初物色的客户”的确认，由双方签订客户确认单，以书面形式确认。“后效期”的 设定，可以有效地防止经纪人被“甩”，更有力地保护房地产经纪人的合法权益。3、当事人约定的其他内容：合同不可能涵盖房地产经纪的全部内容，双方当事人如果认为尚有未尽事宜，可遵循我国有关法律、法规和本市规定，签署补充协议和其他书面文件，均可视为该合同不可分割，具同等法律效力。三XXX房地产经纪公司房源与客源的开拓方法3.1房源的开拓方法1.门店接待:2.互联网3.老客户的推荐4.派发宣传单5.人际关系开发3.2客源的开拓方法1.门店接待法：房地产经纪人在沿青白江居安路街道开设的店面，客户主动上门咨询而得到的客户方式2.广告法：主要在门店发布房源信息3.互联网开发法：在互联网上发布了少量住房信息来开拓客源4.客户介绍法：5.人际关系法6.驻守好人挂红幅揽客法四XXX房地产经纪公司房地产经纪业务的基本流程客户接待房屋出售或出租了解客户需求，对客户进行分类房屋购买或承租了解房屋具体信息了解客户具体需求信息交易双方配对寻找买方或承租人寻找房源交易双方配对实地看房、交易撮合合同签订及款项支付物业交验及后续服务五XXX房地产经纪公司房地产经纪服务收费的情况 经纪公司收费标准中介服务佣金收费标准贷款收费标准1、 房屋租赁佣金： 收取承租方所租房屋一个月租金，收取出租方所出租房屋半个月租金。2、 房屋买卖佣金： 收取买房房屋成交价的2，收取卖方房屋成交价的1。1、 贷款代理费：收取贷款额2%。2、 评估费：按评估价5%收取。3、 公证费：按贷款费3%收取。4、 抵押费：按住宅：80元/宗。商业：评估价1.8%+550元抵押手续费收取。5、 担保费：按100元/宗+贷款额3%收取。增值额未超过扣除项目金额50%的部分六XXX房地产经纪公司房地产产经纪合同的样本一.房屋买卖合同样本甲方（卖方）： 乙方（买方）： 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落在四川省成都市青白江区 路 小区 号楼 单元 室（建筑面积 平方米，储藏室 平方米，产权证号 ）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ；即人民币小写 。 三、乙方在签订本合同时，支付定金 ，即小写 。 四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。 七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在 前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。 九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付 元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。 十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号： ），空调两台（型号： ），热水器（型号： ），浴霸（型号： ），饮水机（型号： ），音响两台（型号： ），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方（含在房屋价值内）。 十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。 十二、附加条 款： 甲方（卖方）： （印） 身份证号： 住址： 电话： 年 月 日 乙方（买方）： （印）身份证号： 住址： 电话： 年 月 日二.中介服务合同样本说明 1、签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。2、本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。甲方（中介公司）： ， 中介公司资质证号：联系电话： 。联系地址： 经纪人：，经纪证号：经纪人：，经纪证号： 乙方（买方/承租方）：，身份证号：联系电话： ， 联系地址： 委托代理人姓名： ，身份证号： 联系电话： 联系地址： 根据有关法律法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。第一条中介服务内容甲方为乙方提供【独家】【非独家】中介服务，期限为，自 年月 日至 年月 日。甲方为乙方提供【购买】【租赁】【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他 】的中介服务。甲方促成乙方签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供代理办理房地产【交易过户】【租赁登记】【其他 】手续的中介服务。乙方【同意】【不同意】授权甲方代为【预约办理】【申请办理】 公证。其它第二条乙方需求房地产的基本情况1乙方需要【购买】【租赁】的房地产为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】。2房地产地址： ；建筑时间。3.房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。4房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米 元范围内，总金额为人民币元（￥）范围内。5该房地产按套出售并计价，总金额为人民币元（￥）范围内。6乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。7税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。8其它第三条甲方权利义务1甲方根据诚实信用原则为乙方提供中介服务，有权向乙方收取中介服务费或要求乙方支付从事中介活动支出的必要费用。2甲方根据合同开展中介活动，为乙方寻找可【购买】【租赁】的房地产对象。3甲方应当核实介绍给乙方的房地产权属资料并如实告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相关部门出具的证明资料，甲方应向政府相关部门申请，所需费用由乙方承担。4甲方应当根据合同带乙方察看可供乙方【购买】【租赁】的房地产。5促成乙方达成【买卖】【租赁】合同。6为乙方提供房地产交易及房屋租赁方面的咨询。7甲方必须如实将交易进展情况通报乙方。8非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。9其他第四条乙方权利义务1乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。2甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。3甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。4甲方根据合同规定条件为乙方找到【出售】【租赁】的房地产后，应及时通知乙方并约定签署房屋买卖合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。5其它第五条中介服务费、协办手续费给付甲方促成乙方主签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他】向甲方支付人民币 （￥）整作为中介服务费。甲方促成乙方签署【买卖】【租赁】合同后，乙方需要甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【租赁登记】【其他】手续，乙方应向甲方支付人民币 （￥）作为协办手续费。其它第六条合同的解除和变更乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用（该费用不得超过中介服务费）。第七条法律责任1甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为 。2乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为 3甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。4因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为 ，但不得再要求乙方支付中介服务费。5乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。其它第八条免责条款1因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；2第九条纠纷解决方式本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第 种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁；2、提交仲裁委员会仲裁；3、依法向人民法院起诉；第十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。第十一条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。甲方（签章）：乙方（签章）：委托代理人： 委托代理人：签约时间： 签约时间：样本房地产中介服务合同（卖方/出租方使用）三.房地产经纪公司委托代理合同甲方：（房产经纪人）乙方：（房产中介公司）甲乙双方为携手合作，促进发展，明确责任，依据中华人民共和国有关法律之相关规定，本着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，经协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：一.确认与保证：1、合同双方确认已经获取了本合约所涉及的房地产经纪人执业资格证书许可使用的相关信息，充分阅读并理解了本合同所有内容及附件，接受并严格遵守本合同的约定。2、合同双方本着真实的意愿签署本合同，并且确认不能仅依据本合同而获得商业利益和成功；承认房地产中介服务随市场的变化而变化，成功须依据自身的商业能力和努力。3、合同双方郑重声明并保证：1)对本合约的履行、传达将不违反本合约的各项条款和规定，亦不会在与其他第三方签订的有关合约中列有违反本合约规定的条款；2）在获得本合约所规定的有关权利时没有隐瞒或伪造任何客观事实；3、 合同双方对本合同内容和通过本合同约定的房地产经纪人执业资格没有任何误解和歧义。二、房地产经纪人执业资格证书的相关情况：1、房地产经纪人执业由资格证书的编号：2、房地产经纪人执业由资格证书的有效期：3、房地产经纪执业资格证书许可使用的范围：1)可以使用该房地产经纪执业资格证书的服务范围：_2)可以使用该房地产经纪执业资格证书的地域范围：_三.双方的权利和义务：1、甲方保证是房地产经纪人执业资格证书的合法拥有者。2、甲方负责房地产经纪人执业资格证书的年检及再次注册。3、甲方在从事中介服务时需按照21世纪房产的统一品牌要求，统一着装，接受必要培训，并按21世纪房产要求，参加工作会议，根据具体代理区域，开展工作4、甲方对乙方由自身经营造成的亏损不负任何责任，由乙方自行承担。5、乙方应妥善保管甲方的房地产经纪人执业资格证书及其他相关证件。6、乙方未经甲方的书面同意，不得从事下列行为：（1）将甲方的房地产经纪资格证书借给任何其它从事房地产中介服务的机构构（2）超出其经营范围从事其它房地产中介服务。7、甲方需按照乙方的要求，在合法范围内从事中介服务，并按照21世纪房产的要求，不得为其他同类房产中介公司或跨区域提供服务。8、根据乙方要求，甲方需在_店提供房产经纪中介服务，并遵守具体门店的操作规程，全心全意为客户服务。四、本代理合同的期限为年，自年月日至年月日。合同期满，经双方协商同意可续订合同。解除合同，须经双方书面协商同意。五、合同的变更、解除及终止1、在本合同有效期内，甲乙两方不得擅自变更或解除本合同。需变更本合同条款时，应经双方协商同意，达成书面协议。2、未经乙方同意甲方擅自延长主合同项下借款期限或者变更主合同其它条款，乙方可以自行解除担保义务。3、因不可抗力的原因，使合同无法完全履行或部分无法履行，经合同双方协商，可以变更、修改或解除本合同。4、本合同不得口头修改，本合同的任何修改均须各方签署书面文件表示同意。5、凡因合同双方就本合同的签署、生效、履行、解释、变更等引起的或与本合同有关的一切争议，首先应争取通过友好协商解决。6、争议发生后，在对争议进行仲裁时，除争议事项外，合同双方应继续行使各自在本合同项下的其他权利，并应继续履行各自在本合同项下的其他义务。六、特别约定1、甲方在中介过程中不得从事任何违法违纪行为，否则乙方有权终止本合同，并有权追究对方的违约责任。2、乙方每月向甲方支付元，作为经纪人补贴。其他福利及提成报酬等，另行协商，并由乙方制定统一标准。3、支付方式：每月日支付。七、违约规定1、合同双方应严格信守合同，不得违约。2、凡出现违反本合同规定不履行本合同义务的或履行合同义务不符合约定的，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金XXX元，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止本合同。八、其他规定1、本合同任何一方未行使或延迟行使本合同项下的一项权利并不作为对该项权利的放弃，任何单独一次或部分行使一项权利亦不排除将来对该项权利的其他行使。2、除非合同双方另有约定，任何一方不得全部或部分转让本合同或者本合同项下的任和权利和义务。3、本合同任何条款的无效不影响本合同任何其它条款的有效性。九、附则1、本合同未尽事宜，由合同双方另行协商一致，并签署书面文件，与本合同具有同等效力。2、本合同签署正本一式两份，自甲、乙合同双方签字或盖章后生效，甲、乙合同双方各执一份。3、任何一方如变更合同载明的联系方式和通讯地址，须在变更后5日内通知另一方。任何一方向对方发出本合同规定的任何通知或书面通讯应以速递的信件发出，或者以传真发出，并用速递公司递交的信件予以确认。按本合同规定发出的通知或通讯，信件交给速递服务公司后七（7）天应被视为收件日期，或者，如以传真发出通知，发出后一（1）天应被视为收件日期，但应有传真确认报告为证，并应发出上述确认信件。一切通知和通讯均应发往下列有关部门地址，直到向另一方发出书面通知更改该地址为止。甲方：（签名或盖章）地址：日期：乙方：（盖公章）法定代表人：（签字或盖章）地址： 编号： 七银行抵押贷款的相关规定银行贷款办理条件申请贷款应提交的资料办理流程个人住房贷款个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人。（1）身份证件；（2）借款人偿还能力证明材料；（3）合法有效的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；（4）首付款证明材料；（5）贷款担保材料；（6）贷款行规定的其他文件和资料。1.贷款申请：客户填写并提交建行规定的申请表和申请材料。2.贷前调查及面谈：建行与借款人面谈，进行贷前调查等。3.贷款审批：建行进行贷款审批。4.签订合同：客户的贷款审批通过后，与建行签订贷款合同。5.贷款发放：符合条件后建行发放贷款。6.客户还款：客户按约定按时还款。7.贷款结清。个人再交易住房贷款个人在中国大陆境内城镇住房二级市场购买各类型住房。 具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 （1）身份证件；（2）借款人偿还能力证明材料；（3）合法有效的住房交易合同或协议；（4）首付款证明材料；（5）贷款担保材料：拟购住房的权属证明文件和贷款行认可的评估机构出具的拟购住房评估报告书等；（6）房产共有人同意出售的书面声明；（7）贷款行规定的其他文件和资料。1.贷款申请：客户填写并提交建行规定的申请表和申请材料。2.贷前调查及面谈：建行与借款人面谈，进行贷前调查等。3.贷款审批：建行进行贷款审批。4.签订合同：客户的贷款审批通过后，与建行签订贷款合同。5.贷款发放：符合条件后建行发放贷款。6.客户还款：客户按约定按时还款。7.贷款结清。公积金个人住房贷款（1）按时足额缴存住房公积金；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有符合要求的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效身份证件）； （2）公积金管理部门和贷款行认可的借款人偿还能力证明材料，（3）合法的购买（建造、大修）住房的合同、协议及批准文件； （4）借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明； （5）公积金管理部门和贷款行规定的其他文件和资料。 1.提出申请。借款申请人提出书面借款申请，并提交有关资料，由建设银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请。2.签订合同。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由建设银行与借款人签订借款合同和担保合同。选用委托扣款方式的借款人须在建设银行开立龙卡或储蓄账户。3.抵押登记和保险。按照借款合同约定和住房公积金管理部门要求，建设银行办理房屋抵押登记、合同公证及住房保险等手续。4.支用款项。建设银行按借款合同约定，为借款人开立贷款账户，并将贷款资金划入售房人售房款专用账户或其他指定账户内。5.按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托建设银行分期扣款或到建设银行柜面，按期归还公积金贷款本息。6.合同变更。合同执行期间，借款人可向建设银行或住房资金管理部门提出变更借款期限、还款方式、提前还款等申请，经审核同意后，建设银行为借款人办理合同变更手续。7.贷款结清。建设银行为借款人出具“贷款结清证明”，借款人取回抵押登记证明等文件，到原抵押登记部门办理抵押登记注销等手续。个人住房组合贷款（1）有合法的身份；（2）按时足额缴存住房公积金的自然人；（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（5）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（7）符合当地公积金管理部门规定的借款条件；（8）贷款行规定的其他条件。 （1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效身份证件）； （2）公积金管理部门和贷款行认可的借款人偿还能力证明材料，例如：收入证明、近三年的个人所得税纳税证明或（和）资产证明等（3）合法的购买（建造、大修）住房的合同、协议及批准文件； （4）借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明； （5）公积金管理部门和贷款行规定的其他文件和资料。 （1）贷款咨询：通过建行网点、电话或网站了解组合贷款中自营性贷款的有关情况和要求；通过公积金中心网站、电话和建行网点等了解公积金贷款的有关情况和要求；（2）贷款申请：分别向住房资金管理中心和建设银行分别提出书面贷款申请，并提交有关资料。 （3）签订合同：获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的公积金个人住房贷款委托通知单，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款）。客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同；（4）贷款发放：公积金中心和建行分别在条件具备时按合同约定发放贷款；（5）客户还款：客户按合同约定按时还款。”个人商业用房贷款个人在中国大陆境内城镇购买商业用房。具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。（1）身份证件；（2）借款人偿还能力证明材料；（3）合法有效的购房合同、协议或（和）其他批准文件；（4）首付款证明材料；（5）贷款担保材料；（6）贷款行规定的其他文件和资料。1.贷款申请：客户填写并提交建行规定的申请表和申请材料。2.贷前调查及面谈：建行与借款人面谈，进行贷前调查等。3.贷款审批：建行进行贷款审批。4.签订合同：客户的贷款审批通过后，与建行签订贷款合同。5.贷款发放：符合条件后建行发放贷款。6.客户还款：客户按约定按时还款。7.贷款结清。贷款担保：抵押、质押、保证等担保方式，可采用一种或同时采用几种贷款担保方式。八.房地产管理的相关规定 8.1房地产税务。 1.纳税人房地产税的纳税人分为以下几种： （1）、产权属国家所有的，有经营管理单位纳税。 （2）、产权出典的，由承典人纳税。 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。 (3)、 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。 （4）、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 2、税种 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 3房地产税的税种主要分为房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地、占用税、契税、印花税、教育附加税、个人所得税。1、 房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。2、 城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。3、 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。4、 耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。5、 契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。6、印花税：印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的纳税方法。 7、教育附加税： 教育附加以纳税人缴纳的增值税，消费税，营业税税额为依据，附加税为3%，与产品税，增值税，营业税同时缴纳。 8、个人所得税：对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。4、计税依据 1、从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征。房产税依照原值一次减除10-30后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地正确确定计税余值；又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2、 从租计征 按照房屋租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。从租计征应注意：（1）、房产出租的以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金计入计缴房产税。（2）、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（3）、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在原产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。5、税率1、契税契税纳税人课税对象（具体）计税依据税率承受人普通住房、且面积小于90，且唯一住房。成交价1%承受人普通住房、且面积90-144，且唯一住房。成交价1.5%2、 土地增值税级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035% 应交税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数3、 教育附加税 教育附加以纳税人缴纳的增值税，消费税，营业税税额为依据，附加税为3%，与产品税，增值税，营业税同时缴纳。教育附加税=实际缴纳的增值税，消费税，经营税税额附加率4、 印花税按比例税率计算应纳和税额的方法应纳税额=计税金额适用税率，按定额税率计算应缴纳额的方法应纳税额=凭证数量单位税额。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的纳税方法。印花税按所载金额万分之五贴花。计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。5、 个人所得税个人所得税指：对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。工资个税的计算公式为：应纳税额=（工资薪金所得-“五险一金”-扣除数）适用税率-速算扣除数。个税的起征点是3500，使用超额累进税率的计算方法如下：缴税=全月应纳税所得额税率-速算扣除数。实发工资=应发工资-四金-缴税。全月应纳税所得额=（应发工资-四金）-3500。扣除标准：个税按3500元/月的起征标准算。6、 耕地占用税 （1）、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位），每平方米为850元； （2）、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米840元； （3）、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米630元。 （4）、人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米525元。7、 城镇土地使用税 城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体如下： （1）、大城市1.530元。 （2）、中等城市1.224元。 （3）、小城市0.918元。 （4）、县城、建制镇、工矿区0.612元。8.2房地产管理部门.房地产租赁登记备案 1.登记交验的材料 (一)出租人应交验的材料（1）、签定的租赁合同;（2）、出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用证;（3）、出租人的身份证明;（4）、共有房屋,须有共有人同意出租的书面证明或委托;（5）、代理人受委托出租房屋,须有房屋所有人委托的书面证件;（6）、房屋产权所有人已经死亡的,该房屋法定继承人须有办妥房产继承过户的证件。其中,向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的,则还应提交公安派出机构核准发给的房屋租赁治安许可证;向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的,则还应提交市房地局或浦东新区规土局审核同意的涉外租赁申请表;出租已抵押房屋的,则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。 (二)承租人应交验的材料1、境内个人须提交居民身份证或户籍证明;2、本市职工、居民须有所在工作单位或房屋单位的证明和居民身份证;3、外地来沪民工、临时工,须有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门证明和居民身份证;4、单位需租用私房作居住使用,须有其上级主管部门证明;5、境外人土须提交护照或回乡证明。.法定依据青白江房屋租赁实施条例.房屋租赁合同登记备案所需材料1.房屋租赁登记书面申请表2.房屋所有权证或房屋产权证明3.出租人、承租人的身份证件4.房屋租赁书面合同5.法律、法规规定房屋租赁应当提交的其他证明文件.房屋租赁合同登记备案所需费用住宅登记费：100元/套非住宅登记费：500平米以下150元/件；500平米以上200元/件.办理部门 清白江房屋管理局房屋租赁处 .承诺时限 10个工作日发证制证审核 审批经办人勘察现场收件受理收费.房屋租赁合同登记备案办理流程 .购买商品房登记1.申请方式买卖双方共同申请2应提交的材料(1).成都市房屋所有权申请登记(2).契税完税证明(3).维修资金缴款证明(4).申请人有效身份证明复印件(5).房屋登记信息询问笔录(6).平面图（7