从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学 从供求关系分析房价高 涨的原因及其对策 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策 作者姓名 陈草 专业班级 财务管理 指导教师 杨锦 摘要 摘要 房地产是我国的支柱产业 但居高不下的房价对居民生活和经济发 展都很大的影响 近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题 房价的问题 是个牵涉面非常广泛的问题 是一个宏观经济问题 也是一个社会问题 还是 一个政治问题 就作者个人而言 我认为房屋既然是商品 那么供求关系对价 格是必然会产生很大影响的 是引起价格变动的一个非常重要的因素 因此本 文针对我国目前的房价现状 主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价 过高的原因 并分别分析了房市的需求现状和供给现状 并从供求关系方面提 出了有关抑制房价的方法和对策 关键词 关键词 高房价 供给 需求 对策 目 录 第一章 前言 1 1 我国房地产供需问题研究背景 1 2 国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1 3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章 房市发展回顾 第三章 我国房市现状 3 1 供需市场现状 3 2 房价现状 第四章 房市需求现状分析 4 1 消费需求不断上涨 4 2 投资需求旺盛 4 3 城市化进程的影响 第五章 房市供给现状分析 5 1 不合理的供给结构 5 1 1 商品住房结构不合理 5 1 2 保障性住房建设不力 5 2 土地价格的影响 5 2 1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5 2 2 土地有效供给不足 第六章 抑制房价的对策分析 6 1 引导消费结构的改善 6 2 提高住房的有效供给 6 3 相关政策和制度的完善 结论 致谢 参考文献 第一章 前 言 1 1 我国房地产供需问题背景研究 随着我国经济体制改革的进一步深化和经济的高速发展 有力地推动了房 地产业的飞速发展 房地产业在整个经济发展中的地位 作用 意义突出地显 现出来 历史进入了一个新的世纪 随着西部大开转自发步伐的加快 及中国 入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢 国外公司和企业将以更大的规模进入 我国 尤其是外资机构的进入 有利于改善房地产开发的融资环境 刺激房地 产业的发展 在这个背景下 房屋的需求越来越大 而供给的发展跟不上需求 发展的脚步 加上政治经济等各方面的因素 尽管政府积极调控房价的涨势 但房价依然涨势甚猛 老百姓叫苦连天 1 2 国内外对房地产市场供求问题的研究状况 纵观国外房地产经济周期研究 可以发现国外比较偏重实证研究 旨在通 过对房地产行业运行的归纳性总结 试图规避行业运行风险 通过过去几十年 的研究 建立了许多确定房地产经济周期的指标体系 但没有建立一个统一的 标准和指标体系 一些专业研究方面缺乏连续性 对经济周期的判定和预测方 面的研究工作也相对较少 另外 国外学者对理论的研究具有现实意义 但在 一定程度上缺乏广泛性和普遍性 而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波 动的存在性取得了共识 初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因 素 并建立了国房景气指数 但与国外的研究相比 国内对于房地产周期的研 究还转自存在许多不足 一是确定中国房地产经济周期的指标不完全 同时由 于统计数字的完整性 真实性有限 使得关于这个方面的研究也受到很大的限 制 二是中国计算周期的标准并不统一 许多专家计算出的周期数不一致 三 是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同 在考虑和研究房地产 市场运行问题时 以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究 非常薄弱 应进行深入的对比研究 四是应把对房地产市场运行问题的研究建 立在基于市场供需的研究之上 从市场角度出发看问题 五是应从宏观经济利 益角度出发 进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系 充分发 挥指标对国民经济的监测和预警作用 1 3 本文研究思路和研究内容及主要成果 研究思路 首先 搜集我国近年来房地产相关资料和数据 对国内房地产 市场概状进行纵观 在此基础上 对我国房地产市场从供给和需求方面进行分 析 分析供给现状和需求现状对房价高涨走势的影响 并在此分析过程中就二 者不合理的现状提出问题 同时尽作者所能提出建议和对策 研究内容 本文主要就我国国内房市中需求过甚 供给不足和供给结构 不合理等方面提出问题 并对其影响进行分析 从完善制度 引导合理消费 调整住房结构等方面提出对策 找出解决办法 第二章 房市发展回顾 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹 被福利化的单位住房供 应制度所取代 自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起 90 年代进入快速发展 时期以来 我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化 全国房地产开发 投资也得到了迅猛的发展 据统计 自从 1992 年以来 我国房地产开发投资累 计已超过五万亿元 年均增长 20 以上 城镇人均居住面积由 1992 年以前的 8 平方米 提高到了现在的 20 平方米 八十年代以前 没有人公开地把房屋看成商品 更不会把它作为商品来买 卖 它自然就不会形成产业 党的十一届三中全会以来 在经济体制改革的带 动下 房地产业 这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通 八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段 是房地产业的第一次高潮 使住房这一大商 品的属性得到了明确 进入九十年代 党和政府为房地产业的发展在理论和实 践上制定了政策依据 1991 年 4 月 中共中央关于制定国民经济和社会发展十 年规划和 八五 计划的建设中要求 城镇住房建设要保持合理规模和增长 速度 适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程 经济体制改革的进一步 深化 有力地推动了房地产业的飞速发展 中国房地产业已经出现走向商品经 济的第二次高潮 其重要标志是 房地产业在整个经济发展中的地位 作用 意义突出地显现转自出来 历史进入了一个新的世纪 随着西部大开发步伐的 加快 及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢 国外公司和企业将以更 大的规模进入我国 尤其是外资机构的进入 有利于改善房地产开发的融资环 境 刺激房地产业的发展 这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来 房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点 这正决定了其规模经营 的性质 但是 我国的房地产企业大部分是各自为政 分散经营 综合实力弱 发展缓慢 竞争力差 而且各开发企业的状况也不平衡 总体看是东南实力强 西部实力弱 这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的 物质需求和要求 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制 整个行业呈现出欣欣向荣的景象 到目前为止 全国房地产企业已达到 3 万多 家 房地产行业从业人员已突破 1000 万人 并且出现了一大批优秀楼盘和高素 质的房地产开发 经营与管理人才 除房地产开发业外 十年来 还逐步形成 了以评估 经纪 咨询为内容的房地产中介业 以及以经营管理楼宇 小区为 主的物业管理业 从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系 全国 各地房地产业蓬勃发展 各地出现了许多成功的房地产经营模式 它们中有成 功楼盘的开发 也有成功的中介经纪和成功的物业管理 第三章 我国房市现状 3 1 供需市场现状 从供求关系来看 目前商品房的增长量不足以满足可以预计的需求量 就 全国而言 中国去年增加了 1100 万个家庭 但是去年提供的住房只有 440 万套 只能满足将近一半的需求 而 18 亿亩耕地红线以及土地计划的供给方式 让商 品房的供应量远远不能满足现在可以预测到的需求 3 2 房价现状 我国房价在 2003 年以前涨幅较低 2004 年开始飞涨 2005 2008 年的涨 幅波动较大 2009 年 1 5 月出现了负增长 6 月份小幅回升到 0 2 截止到 2009 年 6 月 按照两部委房价涨幅计算的我国房价绝对值分别为 3337 元和 3864 元 平米 但我国的实际房价绝对值却是大幅上涨的 2009 年 7 月份温州 北京 上海 杭州 深圳等城市的平均房价已高达每 平米 17116 元 15052 元 15404 元 15277 元和 14758 元 蔡经 2009 11 月份 北京市的平均房价增加到 18088 元 平米 比 7 月份上涨了 3036 元 由 此可见 在我国平均房价涨幅波动的同时 实际房价绝对值是大幅上涨的 第四章 房市需求现状分析 4 1 消费需求不断上涨 这里的消费需求主要是指住房需求 包括首次购房者的需求 中国人口基 数大 人口增长快 这样的庞大人群的需求自然就大 同时 随着我国经济的快 速发展 每年的 GDP 都保持在 10 左右 城镇人口的收入水平不断上升 部分 群众想要改善住房条件 形成二次自住购房 再加上近几年高校的不断扩展 各类大学基本都落座于一二线城市 而每年几百万的毕业生要在城市就业安置 无形中构成了另一部分人群的购房需求 再加上中国社会结婚要买房的风气构 成的新婚房需求群体 由此进入购房置业的高峰期 由于这样的消费需求具有 向上的刚性 因此对于房市没法进行长期观望 购房需求的满足需要迫在眉睫 因此只会更加导致房价上涨 而 20 世纪 60 年代 婴儿潮 时期出生的庞大人口群体正介于 40 50 岁之 间 他们社会阅历丰富 社会财富又主要集中在他们手中 目前正处于消费旺 期 近几年甚至一二十年 强劲的住宅需求可能不会疲软 同时 改革开放以来的金融制度改革释放了压抑的需求 银行的房贷从另 一方面促使商品房销售市场火爆 给购房者提供了买房的资金 4 2 投资需求旺盛 随着我国经济的快速发展 人们的收入水平提高和人们观念的转变 人 们倾向于把闲置的钱拿去投资 以钱生钱 民众中的多数投资者都没有经过投 资方面的系统学习和训练 再加上国内理财行业处在起步和发展阶段 理财产 品的缺陷和理财手段的缺乏 人们认为只有房子是最保险的投资品 这样就出 现了大批炒房的炒房者 炒房者炒房又挤占了首次购房者所需的商品房 这样 的房价自然就居高不下 在国内资本开展大规模炒房的同时 国际资本特别是国际游资也趁机牵起 房地产投机狂潮 尽管国内并没有直接开房外资进入市场的政策 但基于人民 币会继续升值的良好预期 越来越多的外资通过合资方式渗透到房地产开发等 经营环节 造成房价飙升 4 3 城市化进程的影响 城市化进程带来的影响本来也是归属于 4 1 的消费需求的 但我认为将 其作为专门的一节讲述更好 目前 我国的城市化进程加快 家庭规模缩小 住房需求旺盛支撑高房价 我国的中长期社会经济发展目标是 2020 城市化水平达到 56 58 再加上大量 进城务工的人员 据统计 每年城市新增人口在 1500 1800 万左右 到 2020 年 可能有 60 65 的乡村居民变为城市居民 未来十五年会有四亿人口进城 大 批外来人员的涌入 给城市的房市供给带来了巨大压力 第五章 房市供给现状分析 5 1 不合理的供给结构 我国房市无论是商品房的供给类型和数量还是保障性住房的供给都存在一 些缺陷和不足 导致消费者的需求得不到更好的满足 致使房价攀升 5 1 1 商品住房结构不合理 首先 中小户型开发不足 房产商为了追求利润 将高档的大户型和豪华 别墅作为开发首选 其比重占到了开发户型的 75 以上 挤占了中小户型的开 发资源 减少了中小户型商品房的供给 而大部分财富是集中在少数人手里的 民众需求最旺盛的还是中小户型的商品房 这样中小户型商品房的供给就严重 不足 有些地区甚至出现了排队买房的情况 而很多高档大户型和豪华别墅却 未能有效销售出去 占用了稀缺的土地资源 另一方面 过高的房屋总价拉高 了平均房价 是中低收入人群的自住房需求不能得到满足 其次 房地产市场和租赁市场发展不平衡 使得租赁市场无法通过提供更 多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求 压力集中在房地产销售市场 导 致房价上升 5 1 2 保障性住房建设不力 我国保障性住房建设不力 发展缓慢 加大了对商品住房的需求 由于开 发保障性住房缺乏经济效益 不能带动消费和提升 GDP 增长速度 不能想政府 提供土地收入 反而还要政府买单 出于业绩考虑 使得政府不愿意为此投入 资金 全国人大常委会 2009 年 10 月公布报告 2009 年中央预算为保障性住房 投入 1676 亿元 其中 中央投入 493 亿元 占 29 4 地方配套 1183 亿元 占 70 6 而 09 年的保障房建设截止 8 月底 保障性住房完成投资仅有 394 9 亿元 完工率仅为 23 6 一些地方政府因为资金不到位 前期工作准备不足 等原因甚至难以完成全年的建设计划 在这种我国保障性住房制度不完善 部 分政府心不甘情不愿的情况下 保障性住房的供给不足 消费者只能观望商品 房 导致房价上涨 5 2 土地价格的影响 没有土地的提供 房屋的建设就不可能完成 因此土地对房价的影响是 绝对的 土地价格占房地产价格的 40 左右 土地价格高了 商品房的成本高 了 价格自然就要高 而价格的最终承担者是消费者 这样 叫苦连天的就是 各位预备房奴和准房奴了 国家发改委 2008 年 4 月 19 日发布房地产价格指数 指出第一季度全国地价涨幅 11 地价的上涨在很大程度上带动开发成本的增 加 在可预见的一段时间内房产价格必会随地价的上涨而上升 5 2 1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 在我国 土地是国家所有 政府对土地出让一级市场是垄断的 目前国有 土地是通过公开招拍方式出让的 其中土地拍卖制度是价高者得地 底价是房 价的龙头 而部分地方政府为了自身利益 提供房价 同时在住房供求紧张的 情况下 地价越来越高 房价也就越来越高 而疯狂的房价又反过来拉升了地 价 如此反复 房价岂有不涨之理 5 2 2 土地有效供给不足 首先 土地是不可再生资源 地球就只有这么大 可开发土地的总量是定 的 供给的稀缺 加上需求的旺盛 土地价格自然就高了 其次 我国耕地缺乏 人地矛盾突出 三分之一以上的省市人均耕地不足 一亩 因此中央划出了 18 亿亩耕地的 红线 土地资源的有限性使得地价攀 升 同时又影响了购房者和房地产商的预期 第六章 抑制房价的对策分析 6 1 引导消费结构的改善 第一 利用经济杠杆抑制投资需求 可以通过开征房产税和实行有差别的 信贷抑制投资需求 据调查 我国房屋的空置率大大高于 10 国际警戒线 足 以说明我国炒房过热 其原因在于我国房产持有成本几乎为零 抑制投资需求 的最有效办法是提高房产持有成本和风险 有差别的信贷主要是针对二次购房者 但是目前的差别信贷没有对二次购 房者进行区别对待 个人认为以改善住房条件为目的的二次购房者和投机者应 当区别对待 第二 利用租房手段分流购房大军 满足所有购房者的需求明显是不可能 的 那么剩下的需求如何引导呢 租房是一个不错的手段 暂时抑制住购房需 求 国家可以对租房视租房者的条件给予政策支持 分担购房压力 6 2 提高住房的有效供给 第一 改善房地产市场的供给结构 平抑房价首先应该改善住房的市场供 给结构 使之适应广大中低收入人群的需求 这样 首先就要适量加大中小户型和经济适用房的比例 政府要提倡经济 适用的理念 对这类房屋建设从信贷 土地出让 税收等方面予以支持 同时 限制奢豪别墅 豪华户型的开发 以提高土地使用效率 其次 加快推动保障性住房的建设 一方面 要加快经济使用房建设 降 低购房门槛 将销售对象对准困难群体和中低收入群体 另一方面 加快廉租 房的建设 分流购房大军 6 3 相关政策和制度的完善 可以通过提高土地的有效供给 改革现行土地出让制度 改善房地产市 场垄断的市场状况 弱化国民经济发展对房地产业的依赖 改革财政体制和地 方政府绩效考核体系等相关政策和制度的完善平抑房价 由于本文主要从供求 关系分析房价问题 因此这方面的可行手段就一笔带过不做细说 结 论 本文通过对我国房市需求状况进行分析 得出需求投资过热和刚性需求旺 盛的现状 针对这点 文章提出了引导合理消费结构 利益经济杠杆抑