株洲市地区服装专业批发市场

株洲市地区服裝专业批发市场 调 查 报 告 目 录 第一章 株洲市的基本概括 第二章 民意测试答卷分析 第三章 各商场的详细调查情况 第四章 各商场的大体布局和内在联系 第五章 目前商场的管理体系和管理制度的弊与利 第六章 目前株洲市场所蕴藏的潜力 第七章 针对市场 提出合理化建议 第一章 株洲市的总体概况 株洲古称建宁 有着悠久的历史文化和光荣的革命传统 中华民族的始祖农耕 文化的创始人炎帝神农氏 就长眠于株洲境内炎陵县鹿原陂 1983 年株洲市株 洲县漂沙井磨山发现 6000 多年前新石器早期大文化遗址 以及叠压在其上的 4000 多年前的新石器晚期龙山文化遗址 1906 年孙中山先生领导的同盟会在萍 乡 浏 阳 醴 陵 起义 1927 年毛泽东同志领导的湘赣边界秋收起 义都曾震憾中华大地 随着历史的发展 株洲已从建国时的一个人口不足七千 两条麻石街 几间小 作坊的小镇 发展成为初具规模的现代化中等城市 辖醴陵市 株洲县 攸县 茶陵县 炎陵县 和东 南 北 郊四个城区 总面积 1 142 万平方公里 城 区面积 60 平方公里 城区人口 75 9 万人 位于东经 112 57 114 07 北纬 26 03 28 01 属亚热带季风湿润气候 四季分明 雨量以及光热 充足 冬寒期短 无霜期达 286 天 平均温度在 16 摄氏度到 18 摄氏度 她南 靠广东 北依长江 东眺上海 江浙 西连巴蜀 云贵 有联系华东 华南 西南的经济纽带城市之誉 株洲素有 南北通衢 之称 历代均为水陆交通孔道和繁荣的驿马和驿道 得天独厚的地理位置 交通优势 使今日的株洲成为中国江南最大的交通枢纽 株洲站是中国特等站之一 京广 浙赣 湘黔铁路交汇于此 现今的铁路运输 在株洲的分解 编组能力达日均 2 4 万辆以上 北京至广州的 107 国道和上海 至昆明的 320 国道 京珠高速公路以及连接湘 赣 闽三省的 三南公路 贯 穿境内 把到长沙黄花国际机场的时间缩短为 40 分钟以内 湘江绕城而下四季 通航 沿江上溯衡广 下入洞庭 长江 千吨级轮船 集装船可直通长江 可 通航的还有渌水 攸水等 株洲是湖南省的重要工业基地 她有中国电力机车的摇篮 有色金属之乡 航 空发动机生产基地 化工基地 陶瓷 烟花鞭炮 服装集散基地之称 40 多年 来 株洲兴办了一大批外资 合资 高新技术企业 同时建立了一批科研机构 各类技术人员占湖南省的四分之一 其对外经济贸易发展迅速 现是全国 33 个 外贸综合出口商品基地之一 经济的发展带动了居民生活水平的提高 98 年城市居民可支配性收入达到 6239 元 比 1948 年的 90 元增长 68 3 倍 每百户居民拥有彩电 102 台 热水器 60 台 空调 19 台 影碟机 12 台 录放机 28 台 组合音响 11 台 照相机 45 台 钢琴 电脑各 3 台 98 年农村人均收入达 2431 元 是 1978 年的 24 3 倍 98 年全市农村小康实现程度为 77 67 个县市区 109 个镇通过省市小康验证 绝对贫困人口下降到 4 7 万人 居民生活水平的提高 促使株洲第三产业迅速的发展 特别是服装产业 98 年 服装交易额比 88 年增长 22 倍 社会消费品零售总额与国内生产总值之比已达 到 35 5 个体 私营 商业 餐饮业队伍不断发展状大 占据了市场份额的 半壁江山 尤其是进入 90 年代以来 个体商户平均每年净增 1 万户 已达到 12 69 万户 现有大小市场 320 个 连锁店 100 多个 涌现出芦淞服装大市场 钟鼓岭农副产品大市场 中南摩托车大市场和攸县 皇图岭集贸市场等年交易 额过亿的现代化市场 11 个 特别是芦淞及周边服装市场年交易额过 20 亿 2001 年全市各项存款年末余额近 200 亿元 株洲 以其独特的地理优势 给第三产业的发展带来了广阔的空间 同时第三 产业所创造的巨大经济效益和社会效益 越来越受到政府有关部门的关注与支 持 特别是为吸引外资而制定了 一个窗口对外 一元公式审批 一条龙服务 的全优程序和宽松优惠政策 第二章 民意测试答卷分析 业主答卷调查 1 业主的调查答卷 被调查对象有 63 人 拒答者有 35 人 作答者有 28 人 百货类有 8 份 A 对现有经营状况评价满意者有 4 人 具体在地理位置和物业增值上不满意者 有 6 人 主要表现在人为的管理上 租金 商场环境 物业增值 物流 没有 物业管理和治安等上面 B 理想的经营环境 要求良好的商场经营环境有 6 人以上 要有配套的物业管 理有 7 人以上 要有快速的物流配送有 5 人以上 C 假如能够创造这种环境愿意投资的有 8 人次 不愿意投资有 0 人次 D 投资的意向 自营有 8 人次 保值有 0 人次 出租有 1 人次 E 理想投资的种类服装类 有 3 人次 鞋帽 有 1 人次 其它 有 4 人次 F 你现有门面状况 租赁 有 6 人次 自有 有 2 人次 G 租金 1000 2000 有 5 人次 拒填的有 2 人次 2000 3000 有 1 人 次 H 管理费 15 元 月 3 店铺 60 元 月 1 店铺 零星店铺四家税收等 250 元 月太贵 分析 个人对商场的分析 优点 自发性行成的市场 对目前市场前景非常乐观 意 识到市场竞争所存在的问题 缺点 商场没有一个整体规划 没有大型的停车场 不规模化 没有一个较好 的经营环境 房屋陈旧 单调格一 没有潮流感 租给各业主后仍需是一个整 体 有竞争力 2 建材市场调查答卷 5 份 A 对现经营状况评价满意者的有 4 人 具体表现在 地理位置 物业管理上 不满意者有 5 人主要表现在 治安不好 商场环境差 管理人员跟不上 租金 太贵 物业不能增值 B 理想的经营环境 要有良好的商场经营环境 有 4 人次 要有完善的物业管 理配套 有 5 人次 要有快速的物流配送中心 有 3 人次 C 假如能够创造这种经营环境愿意投资的 有 5 人次 不愿意投资的 有 0 人 次 D 有投资意向的 自营有 5 人次 出租有 1 人次 E 理想投资的种类 服装有 1 人次 其它有 4 人次 F 你现有的门面状况 租赁的有 3 人 自营的有 2 人次 G 租金 在 1000 2000 元之间 H 管理费 60 元 月的有 4 人次 在建材市场 30 元 月的有 1 人次 分析 个人对商场的分析 商场的建设单一 没有相应的配套设施 商场建筑 面积太小 没有形成大的规模 未能满足市场发展的需求 3 杂货店类共 8 份 A 对现经营状况评价满意者 有 8 人次 具体表现在管理人员上有 2 人次 地 理位置 6 人次 B 不满意者 6 人次 具体表现在治安不好 租金太贵 管理跟不上 没有相 应的物流配送中心 商场环境太差 C 较理想的经营场所 要有良好的商场经营环境有 7 人次 要有配套物业管理 的有 8 人次 快速物流配中心送有 5 人次 D 假若能够创造这种经营或投资的环境愿意投资的 有 7 人次 不愿意投资的 有 1 人次 E 投资的方向 自营的有 6 人次 保值的有 2 人次 出租的有 2 人次 F 较理想投资的种类 精品的有 1 人次 其它的有 7 人次 J 你现有的门面状况 自巳经营的有 2 人次 租赁的有 6 人次 K 租金 1000 2000 元之间的有 5 人次 2000 3000 元之间的有 2 人次 有 1 人次 1000 元以下 H 管理费 30 元 月的有 4 人次 40 元 月的有 1 人次 有 3 人次拒填 分析 个人对商场的分析 对商场的建设过于单调 不经人意 4 服装类共 6 份 A 对现有经营状况评价满意的 有 5 人 在地理位置方面不满意者 有 5 人次 主要表现在商场经营的环境上 租金 物流 物业增殖等方面 B 理想的经营环境 要良好的商场经营环境有 5 人次 和要有配套的物业管理 有 1 人次 要有快速的物流配送有 2 人次 C 假若能够创造这种经营环境愿意投资的 有 7 人次 不愿意投资的 有 1 人 次 D 投资的方向 自已经营的有 5 人次 保值的有 1 人次 出租的有 1 人次 E 理想投资的种类 服装有有 3 人次 其它的有 3 人次 F 你现有的门面状况 自已经营的有 2 人次 租赁的有 4 人次 J 租金 1000 2000 元之间的有 2 家 2000 3000 元之间的有 2 家 有 2 人 次拒填 H 管理费 200 500 元 月的有 4 人次 500 600 元 月的有 1 人次 有 1 人 拒填 分析 个人对商场的分析 1 商场太多太杂 竞争力方向不对 2 要有品牌影响力 购物环境要好 3 交通以及配送货物方便 4 管理上要严格 治安特别重要 有 6 家都是一些品牌专卖店 分别是 老爷车 都威 艺之卉 以纯 耐而帕 克 班尼路 业主调查问卷分析 A 对现有市场状况比较满意的主要表现在地理位置和物业管理 不满意主要表 现在环境不好 管理体制以及管理人员相应超前意识不高 租金和物业增值不 成正比 同时治安不算太好 从中可以看出一个良好的商场经营环境 与之配 套的物业管理 快速的物流配送中心是一家商场能否取得效益以及增值的最重 要的因素之一 B 相对如果有一个比较满意的投资经营环境 愿意投资的人占 95 以上 而且 大多数以自主经营为主 以服饰业为首选 普遍的业主认为服装业的投资小 利润高 回报快 所承担的风险不大 所以该区域内可再引资的资源比率大 有挖掘潜力 C 这些业主对租金的选择上一般在每月 2000 元左右以内 从中分析出合理的 租金以及标准的管理费用 定位是引进这些资源的主要渠道 再加上合适的地 理位置 良好的环境以及诸多便利因素将是商场走向成功的第一步 D 商场没有大型停车场 没有一个完善整体规划 没有品牌名牌的引进 没有 相应的配套设施及管理体制以及便利的物流配送 也是取决于商场能否走向成 熟市场的重要因素之一 消费者的市场调查问卷 34 份 基本情况 男有 12 人 女有 21 人 A 月收入状况 500 800 元 月的有 19 人次 800 1000 元 月的有 6 人次 1000 1500 元 月的有 4 人次 1500 以上的有 5 人次 B 每年的支出主要集中在 学习上有 7 人次 服饰上的有 16 人次 饮食上的 有 11 人次 C 每年在服饰上支出 4000 元的有 4 人次 1000 元以内的有 11 人次 1000 2000 元的有 19 人次 D 购物地点的选择 市区服装店有 13 人次 就近的有 1 人次 专卖店的有 14 人次 在大型购物广场的有 8 人次 E 你喜欢的服装类型 品牌的有 8 人次 休闲的有 26 人次 职业装的有 2 人 次 F 你购物时所注重的因素 本地品牌有 3 人次 国际品牌有 2 人次 购物环境 有 11 人次 自选服饰有 20 人次 G 你曾购买过的品牌 以纯 报喜鸟 圣得西 爱罗英 班尼路 李宁 邦威 红蜻蜓 森马 真维斯 耐而帕克 老爷车 邓皓 圣马田 佛罗伦 左丹奴 金利来 艺之卉 恩曼琳 森达 千百度 H 你是否的投资意向 有投资意向的有 22 人次 没有的有 12 人次 K 投资方向 房产的有 3 人次 买车的有 4 人次 拒填的有 6 人次 自主经营 的有 18 人次 L 如自主经营你投资的方向是 大型综合广场及专业批发市场经营品牌服装店 有 9 人次 闹市区精品服装店有 13 人次 一般家庭商店有 2 人次 你所规划的经营面积 100 以上有 1 人次 40 60 的有 7 人次 60 100 的有 4 人次 20 40 的有 10 人次 有 2 人次拒填 分析 从调查中显示 收入水平在 100 元以下的百分比为 46 1000 以上的占 35 每年支出主要集中在服饰上 4000 元以上的占 12 1000 2000 的占 58 1000 元以内的占 29 购物地点选市区服装店的占 37 专卖店的占 42 大型购物广场的占 24 就近的占 30 喜欢的服饰主要集中在休闲的占 78 品牌占 24 购物时所注重的环境占 30 自选服饰占 59 有投资意向 的占 68 没有投资意向的占 32 本地人从事工薪阶层的人太多 收入大体在 600 1200 元左右 每年的主 要支出一般的花费主要在服装和饮食上 具体开销一般每年为 2500 3500 元左 右 被调查的消费群购物时的环境选择比重大 一般倾向于专卖店 市区服装城和 大型购物广场 同时其消费的款式大多倾向于休闲装和品牌 也就是说自选服 饰在本地消费者中的市场比重较大 假如有合适的投资环境 投资的大体占 68 左右 没有投资意向的占 38 左 右 从数据上可以看出 该区域内一般的人都有投资意向 第三章 各商场的详细调查情况 淞华男装商场的调查情况 市场概况 淞华男装服饰品牌专卖城于 年 月 日开业 它与芦淞连为一体 占尽了天时 地利 人和之因素 共五层 336 个铺位 它的结构布局几乎汇 聚了整个株洲市各大时装城的优点 在广告的定位 电梯 装修的设计 管理 体制的审定 各部门的组建 都已初步接近了现代高档写字楼商场 同时批零 兼营 给顾客一种随意性的购物环境 况且它在品牌的引进上作了很大的努力 现已进驻该商场的品牌代理商从环洲城 华丽 泰之岛搬过来的就有 家之 多 同时像 圣罗兰 红豆西服 喜登博 美国苹果 啄木鸟 港士龙 观奇 太平鸟等一大批品牌代理商也已进驻该商场 商场的竞争实力强大 其具体收费情况如下 一楼租金 150 元 二楼租金 130 元 三楼租金 120 元 四楼租金 100 元 五楼租金 80 元 管理费 5 元 装修费用一 二 三楼 1000 元 四楼装修费用 900 元 五楼装修费用 800 元 按金 5000 元 现在没有一间铺位待租 炒作情况严 重 现在炒铺价一 二楼好铺租金为 250 元 三楼 200 元 四楼电梯口 为 180 元 五楼好铺价为 150 元 商场的升值率在开业时就提升了近 100 个百分点 同时它在管理方面也比较有 力度 消防安装了最先进的温感 烟感自动报警系统以及自动喷淋系统 走火 通道也比较宽敞 松华的前途应该是很可观的 从这里也可以看出 现在高档 的服装品牌写字楼已经冲击株洲服装界 高档的服饰消费在株洲的市场潜力是 很大的 完全有挖掘的价值 华丽的市场调查情况 市场概况 华丽位于火车站旁 96 年建成 处于白马服饰城与芦淞市之间 共六层加附一 层为七层 主营中高档服饰 所有楼层共计铺位 1617 个 总铺位面积约为 8500 平方米 具体调查情况 附一楼 经营品牌女装 共计铺位 66 个 面积在 8 24 平方米之间 租金每 月每平方米 200 元 押金 5000 元 空调 水电 管理费每月每平方米 5 元 工 商 国税等另外由租户自行办理交纳手续 一楼 经营女装 共计铺位 388 个 两门口黄金段铺位转让费 3 8 万元每年 租金 卫生 管理 税收每月 1700 元 按金 5000 元 四通道中间及三通道北 角落里的死角段转让费 8000 元 租金 管理 税收 水电 每月 1200 元 商 场正大门 拐角的双面铺位转让费 18000 28000 元之间 租金税收共 1700 元 每月 二楼 经营女装 铺位总记 448 个 电梯口处的管理 税收等 1200 1700 每月 按金 5000 元 年租金 18000 元 一次性付清 各通道的死角铺位转让费 5000 7000 元 工商 租金 税收等每月 1200 元 一般地段转让费用 9000 15000 元 租金 管理费等每月 1500 元 三楼 经营女装 共计铺位 498 间 黄金段门面近 168 间 大体在电梯口的两 侧辐射区 针对如下门面进行了调查 3 359 号转弯处黄金段 面积 16 平方米 租金加各种费用每月 3500 元 原金每月每平米 125 元 此次生意好 如有更 好的地方愿再投资 增值 3 299 号面积 3 平方米 租金每月 546 元 各种 税收以及管理费用每月每月 140 元 空调费 60 元每月 夏天 120 元每月 保 值 3 29 28 号面积 6 平方米 月租 3500 元 管理费用等每月 2000 元 黄金 段 经营好 升值快 黄金段门面增值快 上涨辐度约为 15 年递增 保值 段为第一三通道两边的铺位 大概 290 间左右 其地理位置不算太好 但仍有 发展 现正招租 贬值铺位有 40 个 分布在第一至三通道最后几个铺 位置差 三面死角 几乎无人流 现在租金每平方米为 100 元 管理费用每铺每月 300 元 税收和水电每月 150 元 在所有商铺中 省总代理的 260 多家 占 52 2 国际品牌不多大约 15 家 占 3 台湾品牌代理 8 家占 1 6 香港 品牌代理 10 家占 2 四楼 主营精品女装 共有铺位 112 个 铺位面积约 10 25 之间 合同一年 一签 按金 1 万元 租金每月 90 元 管理 工商 税务 800 元 月 卫生 水电 地税 500 600 元 月 转让费用 5 6 万 内含装修费 升值率不大 五楼 主营精品女装 共计铺位 111 个 合同 5 年一签 大多为品牌代理 调 查如下 面积 14 按金 10000 元 到期返还 空调夏季 260 元 月 冬季 130 元 月 管理 工商 税务 400 元 月 公益费 160 元 月 月租金 80 元 连 续七天不开业扣按金 20 连续七天铺内不足 5000 元的货 扣按金 10 60 号 陈生 六楼 新潮服饰商务中心 现招商 共计铺位 22 个 面积 18 34 每个 标准 40 45 元 合同三年一签 按年交费 调查分析 通过对市场的整体调查 华丽的各配套设施较全 有专门的保安 消防 清洁 部门 有自己组建的专门的物业管理部 各类管理体制较健全 各层均设有专 门的管理办公室和联系处 卫生 经营状况较好 有转让 转租的专门负责处 但在商场的管理上还不够力度 不够专业 无法让制度落实到位 内部的结构 铺位的布局 电梯的中央化 广告位策划等各方因素造成了铺位死角数量的上 升和广告位的可视值不高 这是造成华丽附一 一至三楼升值不快 四楼无大 幅增值 五楼仍处于保值状态的原因 华丽商场的地理位置 周边环境及管理体制都比芦淞要好 因其经营定位为中 高档服饰 这符合沿海带动内地市场的发展趋势 所以华丽仍有可观的发展前 景 芦淞市场的调查情况 基本情况 芦淞服装批发商场位于芦淞区的正中位置 是整个芦淞的服装市场的核心点 始建于 88 年底 总投资 2700 万人民币 建筑面积约为 7343 共 5 层 铺位 总数为 1381 个 是整个株洲服装界最早的批发市场之一 其内部的配套设施较 齐 有电话亭 广播室 茶水间 储蓄所 电梯 中央空调 自动报警系统 自动喷淋系统 信息咨询 货物寄存等 随着市场的发展 以后又增加了 淞 北 淞南两个商场 以批发中低档服饰为主 很少零售 具体调查情况 一楼 88 年初建时按金为 1500 元 位置较差的铺位租金为 40 元 死 角铺位为 30 元 工商 税收 水电 保险金 空调费等 80 150 元 月 一 楼正厅的好铺位现转租租金为 2500 元 转让费为 20 30 万 内含装修费用 按金 地税 工商 税务 水电 管理费用为 3000 元 月 直角铺位现转租 租金 1300 元 转让费 10 20 万 内含按金等 工商 税收等 2000 元 月 位置不好的转租租金为 550 元 如 1 226 贺生 面积 2 2 每月租金 为 1500 元 管理 工商 税收等 1200 元每月 转让费 10 13 万 内含 3 年租 金 按金 地税 合同三年一签 二楼 正厅位置较好的现炒作租金为 2000 元 其它所有费用 工商税务等 1800 2200 元每月 位置中等的现炒作租金为 900 1000 元 其它费用 1500 1800 月 三楼 好铺位现炒作租金为 700 元 其它所有费用 1300 1600 元 月 差铺 现炒作租金 500 600 元 其它费用 1200 元 月 四楼 现转租租金为 500 600 元 月 费用每月 1000 元以内 淞南 东 1 楼 49 号 位置一般 面积 2 原租金加费用 400 元 月 现转租 租金 1600 元 月 马生 69 号位置好 面积 2 5 现炒作租金每月 400 元 管理费用 1200 元 月 余生 7 淞北 1 35 位置好 面积 2 现炒作租金 1000 元 每月其它各方面费 用为 3000 元 月 吴小姐 二楼 45 号面积 2 现炒作租金 750 元 每月工商管理等费用 1000 元 四楼 29 号面积 4 5 位置好 现炒作租金每 月 459 元 转让费 7 8 万元 内含一年半租金 按金等 调查分析 1 场各项配套设施 内部设施都已老化 没有随市场的发展而更新 无法保障 商场目前的各方面的正常运行 2 商场管理体制不健全 管理制度不能落实 对业主随意征收各项费用 商铺 买卖暗箱操作严重 给整个市场的商誉带来很大的影响 3 商场治安 消防 卫生等职能部门基本上是空设 商场的安全隐患特别严重 4 商场为阻止业主的流失 确保铺位的出租率 巩固自己在株洲服装市场的主 导地位 将于 2003 年采用 40 年合同制 白马的市场调查情况 白马是一个刚新建尚未开业的以中高档为主的品牌商场 位置适中 共四层 168 个铺位 一楼租金为 140 元 二楼租金为 70 元 三楼租金为 50 四楼租金为 40 元 管理费 8 元 内装修费 800 元 租金按 5 年递增 合同期为 三年 2002 年 12 月 18 日 2005 年 12 月 18 日 空调 水电按面积摊算 白马市场的装修 整体布局采取四面环绕 中心一体的结构 单一双向的电梯 及广告位的多面性方式 这样不论是从广告效应还是从铺面视角度来看效果都 显得比较好 白马市场的管理体系和制度比较健全 各个部分各司其职 但是 规模不大 品牌效应感不强 各种配套设施不全 它在品牌引进 广告效应上 等都不如新开业的淞华男装服饰 环州城的调查情况 基本概况 环州城位于芦淞市场正对面 是一家集批发 零售 品牌代理以及高档写字 楼于一体的服装商场 其总铺位数为 1849 个 地厅是裤城 一 二楼主要是批 发皮衣 休闲装 运动服等 以国内品牌为主 四 五楼是以品牌代理为主的 高档写字楼 调查详情 地厅 现有铺位 382 个 是株洲最具规模的裤子专卖城 该地厅入口处黄金 段有近 50 个铺位 租金为 120 元 每月工商 税收 卫生等 800 多元 其 它铺位租金 70 100 元 各种费用每月 650 750 元 整个地厅铺位的面积在 3 8 之间 一楼 现有铺位 421 个 大门口左右及大门正对面的铺位原租金为 80 元 工商 管理 税收等 850 元 月 现转租租金为 150 元 费用不变 一般铺 位原始租金为每月 40 元 工商 管理 税收等 750 元 月 现转租租金每月 80 元 费用不变 二楼 现有铺位 440 个 因其电梯无法到达二楼 给人造成一种没有二楼的 感觉 二楼的三个出入口均由步梯出入 其所有的铺位情况都差不多 有三分 之一的铺位是睡衣专卖区 整个楼层卫生差 所有过道及走火通道堵塞情况特 别严重 投资环境也极差 是一种自保的经营理念 其铺位升值不高 原始铺 位租金 60 元 平方米每月 现转租租金 100 元 平方米每月 其它各种收费 600 元 月 三楼 现有铺位 500 个 有近一百个空铺 整个楼层经营状况不好 大部分 是处理一些积压品 其铺面租金相对于物业的升值来说几乎没有增值 电梯入 口处的原始租金为 100 元 现转让租金为 120 元 管理费 5 元 税收 工商等 1100 元 月 如三楼 3 289 号铺 张小姐 浙江人 面积近 30 租金 2500 元 月 现转让价 5 万元 内含 1 万元按金 半年租金 装修费 四楼 共有铺位 66 间 面积为 30 50 之间 五楼现有铺位 40 间 面积为 35 55 之间 作为一个比较高档的写字楼商场 在其品牌引进 铺位布局 广 告策划 投资和经营环境等方面还比较全面和具有一定优势的 四 五楼的高档内装修仅 800 元 每月管理费 5 元 工商 税务商场折 为 38 元 租金 80 元 按金 1 万元 市场内部提供专业模特 每个礼拜 进行一次服装展示订货会 时间为上午九点到十二点 目前进驻四五楼的有一批是国际上具有一定知名度的品牌 如 保罗 猛威龙 法国鸟牌 佬头 烟斗 梦特娇 老爷城 船王等 同时也拥有一大批国内市 场上很有名气的品牌 如 金袖一族 派士 红豆 帝梦诗 相思鸟 万康 森正 派昂 骆豪 以纯 劲凡 威度 斯台纳 阿斯派 广州皮尔 培罗蒙 虎豹 富绅 杰伦 步森 恒源祥 英皇天奴 雷马 罗天罗伦 乔耐 乔已 利等 市场分析 环州城在铺位的布局上采用了一墙一位 一门一贴 充分利用空间的方法 使 整个四 五楼都能看到所有品牌的宣传广告 同时有品牌展示栏 这一点比其 它商场要做得好 这也是环洲城一 二 三楼走下坡路 而四 五楼尚能自保 的主要因素 同时四 五楼的业主有专门的商铺办公室 治安 消防办公室 业务洽谈协助小组等部门 另外卫生状况也比较好 巨丰购物广场的情况 巨丰购物广场位于华丽与芦淞之间 泰之岛环州城的正对面 共两层 铺位总 数为 70 个 大多是租断使用权 20 年 按金 1 万元 一楼当门铺位租金每月为 100 元 各种费用每月 450 元 二楼当梯口铺位租金每月为 80 元 工商 税收 管理费为 400 元 月 巨丰主要经营毛衣 针织品等 大多是上海的一些毛织品代理商和苏杭一带的 代理商 商场的消防 管理及卫生状况比较好 给客人的感觉是环境不错 泰之岛的市场调查情况 市场概况 泰之岛位于芦淞路主干道旁 市场的建成出于偶然 它原为一家综合商场 一楼为超市 2001 年发生火灾 后才改建成服装市场 二 三 四楼是以美迪 莎代理商于生 刘生等四位代理商合伙开发的 今年 4 月 28 日开业 具体调查情况 一楼 共有铺位 32 间 目前尚有空铺 3 间 门面面积一般为 8 20 合 同 5 年一签 按金一万元 租金每月 60 元 现转租每月 120 元 管理费 10 元 工商每月 40 元 税收每月 120 元 其代理的品牌有 创新 详信 盈科动力 淑女坊 冰雪儿 米兰淑儿 迪王索 异乡人 姣姣 富利文 玮思 圣天狐 春骑军 时尚 服日 瓦多 娜 耐安迪 圣值人 蕾星 善喜儿 吸引力 瑞雪儿 利雅 旺琪儿等于 28 家品牌 二楼 共 19 个铺位 铺位面积为 25 35 合同期 5 年 从 2002 年 4 月 28 日 2007 年 4 月 28 日 以一面积为 30 的商铺为例 按金 9000 元 管 理费 6 元 工商 40 元 月 税收 120 元 月 装修 460 元 转让费 15 万 经营的品牌有 东方骆驼 红透顶 威丝曼 博盈 艾凸 上尚 靓妞 浅秋 紫澜门 红蚂蚁 依达娜 麦根 帝尔芬 美迪莎等 三楼 共有铺位 27 个 按金 9000 元 租金每月 40 元 装修费 450 元 管理费 6 元 工商 税务 120 元 月 水电另计 合同期至 2007 年 4 月 28 日 转让费 14 万 38 经营的品牌的有 灰鼠 哈德利 金盾 蓝 色天空 保捷达 诺谩琦 卡佛连 以纯 温琦 黎诗奇 域图 港归 永 艺 大赢家 红平方 海霞 可拉 比特 登极尊等 四楼 共有铺位 38 间 现空 4 间将租 3 间正将转租 按金 9000 元 原始租金 40 元 管理费 6 元 装修费 430 元 转让费 14 万 38 含 5 年租金 按金 装修费用 净利 2 万 涨幅为 16 经营的品牌有 金迪 天伦鸟 紫葡萄 迪妙儿 奥伊雪详 童凡 SJOJO 依 妍美 柔牛龙斯 锦盛 雅利佳 茵佳妮 都市女孩 安曼 默契 伊莎丽娅 调查分析 泰之岛以经营休闲品牌为主 以名牌推动整个市场的发展 有正规的管理 体制 无正规的主管部门 消防 治安隐患大 无专业人员负责 同时商场的 物流配送 卫生环境恶劣 各种纸箱 货物几乎塞满整个通道 没有起到推动 和协助市场发展的作用 市场内部结构和布局是以电梯为核心 向四周均匀辐 射 使顾客上下电梯必然走完大约一半铺位 因此死角不多 广告位的充分利 用以及配套的各种促销活动的开展也是该商场没有被华丽 芦淞等商场冲击的 主要因素 星通鞋城的调查情况 其本情况 星通鞋城共分为 5 层 其一楼 二楼 三楼 四楼目前已经开发 五楼尚未 开发 共有铺位 419 个 整个商场招商期实行免税 免租一年 期间只收取少量管理费用 其地理位置 适中 右傍 南大门 小商品市场 紧邻芦淞服装大市场 星通鞋城大门面临 三岔路口 交通便利 调查详情 临街地铺 共 80 间 其中 60 间皮鞋店 20 间床上用品店 合同期限为 2001 年 6 月至 2004 年 6 月 可续签 可签长期 短期 也可买断 商场规 定每月 25 号以前交费 临街地铺 28 号 张小姐 面积 22 平方米 3 年 租金共 5 万 8 千元 押金 1 万 2 千元 一交性付清 管理费用 240 元 月 工商 国税 500 元 月 装修费用 850 元 一楼 共 229 个铺位 大多为 6 7 有 20 的铺位为业主买断产权 50 年 价格为 28 30 万元人民币 一次性付清 管理费 120 元 月 工商 税务 350 元 月 二楼 共 58 个铺位 大部分 8 年为一租期 其租金为 50 元 每月 管理 工商 水电 税务 400 550 元 月 现转让费用 15 18 万元 内含 8 年租金以及 1 万元压金 三楼 共 52 个铺 8 年为一租期 大多数铺位在 30 40 之间 其租金 40 元 每月 管理 工商 水电 税务 400 550 元 月 现转让费用 13 16 万元 四楼 共 58 个铺 8 年为一租期 大多数铺位为 40 左右 租金每月 30 元 管理 工商 水电 税务 400 元 月 现转让费 10 万元 市场分析 星通鞋城一楼以中低档货居多 二 三 四楼大多是品牌代理商 实力雄 厚 有专门的广告位及路标指引牌 二 三 四楼铺位采用了环形设计 地势 开阔 无死角 但是商场内部的管理体制不够完善 主要表现在 无专门的消 防 巡查 商管 清洁 工程等部门 与商场的外观以及内装修形成了极大的 反差 同时商场的配套设施不够齐全 特别是最基本的物流配送 每次货物流 动的代价和时间空隙都特别大 给业主和客人带来的压力太大 经过访查测试 如果有一个良好的经营环境 愿意搬迁的业主占 50 以上 金都的调查报告 其本情况 金都位于江南商城对面 集服装 鞋市 皮具为一体的综合市场 市场于 93 年 建成 注册资金 779 万元 现有经营户 1300 多户 调查详情 金都合同期限一般为 2 年 每月原始租金为 90 元 管理费 170 元 月 按金 1 万 7 千元 逾期不交费者每天罚款 10 元 连续 15 天不开门扣除按金 1000 元 连续 1 个月不开门扣除全部按金 一楼东大厅有 46 个铺位 左边附地铺 36 个铺位 主营首饰 围巾 纹身 等 正厅 250 个铺位 主营皮包 裤子 鞋子等 现一楼好铺位转租租金 每月为 400 550 元 直角为 200 元 拐角为 250 350 元 管理费用等 不变 二楼东大厅有 19 个铺位 正厅有 245 个铺位 西大厅 小伍子 服饰连锁 店大约占据二楼 1 6 的面积 二楼死角铺位只占 1 4 通道中部铺位约 30 个 铺位 占据二楼近 9 现二楼转租租金为 350 元 一般铺位为 150 250 元 差铺为 100 元 升值率为 12 年递增 其它税务不变 三楼共有 89 间铺 东大厅有两家大的床上用品店铺 约占总铺位面积的 1 7 小伍子 床上用品约占整个铺位的 1 6 西大厅 新大陆 服饰占整个 铺位面积的 1 5 左右 其铺位的活动面积相对来说就很大 没有死角 铺位的总体 置面都较均匀化 现三楼大厅铺位转租租金为 150 元 250 元 其余通道中段 铺位转租租金在 100 150 元 最差的铺位转租租金为 30 60 元 按金 1 万元 税收 工商 管理等费用为 500 元 月 水电按表交费 市场分析 1 商场的位置比较好 属于火车站斜对面 两边为前进百货大楼 华丽 泰之 岛 芦淞等服饰广场 几乎所有的外来批发商都能在第一眼看到金都 2 它的崛起时间较早 在 1997 2000 几年的服饰黄金段里 商场的升值很快 同时它的二 三楼进驻了 小伍子 和 新大陆 两家较具规模的服饰连锁专 卖店 给商场带来了一定的知名效应和活力 3 商场的整体布局较好 它一楼开发了鞋子一条街 专营鞋子 皮具等 二 三楼为男女混合 东西两大厅采取拼合式的结构方式 加上电梯中央化 这样 整个商场的铺位升值情况较均匀化 死角少 广告位的利用率也较高 商场有比较抽象的物管兼治安 消防 但整个商场的管理几乎没有按合同上的 规定落实 同时消防 治安隐患大 卫生状况很差 整个商场抽烟现状严重 无法给客人和经营者一个良好的环境 商场的现代化物业管理理念很差 这也 是导致整个商场近两年处于保值状态的一个重要因素 房兴童装城及其周边童装城的调查情况 房兴童装城 其本情况 房兴童装城位于市府路中段 位置不太显眼 但交通比较便利 分为两层 共有铺位数 167 个 属私人开发的商场 调查详情 一楼总计铺位 145 间 其租金视地理位置而定 位置好的铺位 面积 6 现转租租金为 6 万元 年 费用 400 元 月 国税 工商 水电 普通的铺位 转租租金为每年 3 万元左右 费用 300 多元 月 二楼总计铺位 22 个 租金情 况基本一致 铺位面积多为 6 其中有五间 12 三间 3 的铺位 以一间 3 的铺位为例 年租金 17000 元 每月交费用 300 多元 其租金交费方式为一 年一交 按金 5000 元 一次性付清 其它费用按月收取 市场分析 整个商场由于是私人开发 无人管理 更谈不上保安 消防 清洁等各方面工 作 每月由政府出面征收国税 工商 水电 大约 60 的铺位经营的是本地粗 加工的盗版货 其余一般是从浙江 广州一带进的货 其周边童装城 基本情况 其 房兴童装城 周边的童装商场主要有两处 第一处为芦淞服装大市场 对面 环洲城的左侧 共两层 75 个铺 其中一楼 55 个 二楼 20 个 第二处 为一地厅 入口处位于 紫荆园 左边 其铺位总数达 380 多个 面积多为 3 调查详情 第一处情况 一楼合同一年一签 押金 2 万元 每月租金为 90 元 其管 理费用等每月 700 多元 二楼押金 15000 元 每月租金 90 元 其管理费用 每月 500 多元 第二处情况 入口处有 50 多个好铺位 其租金为 90 元 每月所交费用为 500 多元 工商 税务 管理等 其它铺位租金每月为 50 80 元 费用 不变 市场分析 第一处在装修上比房兴童装城要好 大部分铺位是以专卖店形式装修 主 要是以做国内品牌为主 第二处主要是做 盗版 货 这两个商场都是以批发 为主 目前株洲的童装市场 由于竞争较小 因而受到市场的冲击也不大 市场的 铺值升值率较乐观 但是做为服装市场的一个重要组成部分 它在株洲的市场 开发还属于初始阶段 因此如何充分的利用和诱导这巨大的市场潜能已是株洲 服装发展的一个重要的组成部分 关于紫荆园的调查情况 紫荆园位于金都左侧 规模不大 总共一层 有铺位数 104 个 地铺 12 个 整 个商场布局呈 井 字形 合同三年一签 压金 5000 元 以一间靠门口的铺位 为例 每月租金 130 元每平方米 同税 210 月 工商 130 元每月 管理费 60 元每月 面积为 12 平方米 一般铺位的租金为 110 元每平方米 其它费用一 样 相对来讲临街的 12 个地铺租金要高得多 每月租金为 230 元每平方米 每 月管理费用为 90 元 紫荆园总体规模不大 但其地理位置十分优越 又有品牌带动市场 因此生意 没有受到其它大市场的冲击 它属于民营式联合管理 无专门的职责部门 消 防 治安等方面存在的隐患大 经过民意测验和调查 整个商场有百分之三十 三以上的铺主非常愿意找一家投资环境较好的商场 他们说进白马 松华都要 品牌代理权 所以他们只能望洋兴叹 株洲市布料市场与辅料市场的调查情况 株洲目前有一家布料市场和一家辅料市场 座落在环洲城的北面 它们分为上 下两层 上层为辅料市场 下层为布料市场 辅料市场铺位 180 个 布料市场 铺位 240 个 其租金及管理费用如上 辅料市场每月租金为 60 元每平方米 管理 同税 工商等每月 400 元左右 其铺位面积为 4 7 平方米不等 布料市场每月租金为 80 元每平方米 管理 同税 工商等每月 450 多元 两市场的铺位没有装修 只是简单的用铁丝网作隔栏 商场内无可靠的消 防设施与通道 抽烟 赌博等情况随处可见 两市场无论是从其经营规模 档 次 发展方向以及它的开发商的开发理念上来说 都无法满足整个株洲服装市 场的发展 自从中国加入 WTO 以后 随着全球纺织服装一体化市场的冲击 品 牌服饰发展的实质是纺织业与布料市场的发展 株洲百货大楼的调查情况 株百概况 株百位于市中心繁华地段 始建于 1985 年 是一家国营明星企业 但随市场竞 争的日趋激烈 以往的经营模式已经不再适应市场的发展 在过去的几年中 商场多次改革 但总是不尽人意 在市政府提升株洲品位 加速株洲发展总的 指导思想下 株百对其内部进行了整体改造 并将市中心地下通道与大楼主体 连接 目前 总营业面积 2 4 万平方米 年销售额突破 3 个亿 在职人数 1500 多人 2000 年在河西兴建株百天元超市 实现资本的扩张 调查情况 市场主体建筑分 6 层 一层分两大区 分别经营超市和各类高档化妆品 金银 器皿以及高档钟表类和精品 二层经营家用电器各类百货 三 四 五层主营 各类男女服饰及床上用品 六层美食广场 面积占整层的 1 2 另 1 2 由几家 摄影机构和一家游乐场所占据 调查分析 株百是一家以零售为主的商业企业 由于其其在株洲历史上特殊的位置 使它不论在政府支持还是在社会关注上都具备巨大的优势 对外则成为株洲的 标志性超级商场 在多年的经营中 它积累了大量宝贵经验 同时也营造了巨 大的无形资产 商誉 在新的竞争环境下 突破自己 改变自己 扩张自己 完成新的资产重组 为以后更为长远的发展打下基础 同时 株百在管理上也 存在许多不足 如 对现有资源还不能充分开发 利用 在商场管理上还不够 健全 完善 千金文化广场详情 千金文化广场共四层 一楼为女装专场区 二楼为男装专场区 三楼为 KTV 歌 城 四楼影剧院加网吧 是一个集服饰文化 影视娱乐 健身休闲于一体的株 洲第一家文化广场 其一 二楼于 12 月 11 号开业 三楼四楼 12 月 20 日开业 二楼共有铺位 48 家 它的大铺 60 左右 16 万 年 按金 5 万 装修费 600 元 小铺 30 左 右 6 7 万 年 按金 3 万 装修费 600 元 千金文化广场的最大特点是把整个铺面采取一种超市专卖柜台式的经营方式 全方位 无墙隔 统一收费 统一销售 这样即保证了市场的公平竞争 铺位 的平等升值 同时也为市场的文明经商 礼貌待人的理念打下了很坚实的后盾 千金文化广场的管理体制也很健全 每天上班前所有员工必须在广场前集合早 会 由当班经理布置工作 交待问题 每天下班前当班经理总结当天工作人员 在工作中的问题 同时对广告 消防 防损等工作也做得非常到位 它是一家 集现代化超市和物贸商场于一体的综合商场 通过广告的宣传以及投资环境的诱惑 现有进驻该商场的有 48 家 在国际和国 内很有影响力的品牌 它们是 美国船王 美国道恩 华龙帝舵 皮尔 卡丹 上海艾格 ESPRIT G2000 U2 登喜路 华伦天奴 乔登 马仙奴 马基堡 古天奴 嘉意 苏菲格慕 杉杉设计师作品店 顺美 宝飞龙 感觉 海阔天 空 梵迪加 杰妮仙诗 中原 卡斯比亚 雪可可 凡恩 艺元素 适时雅集 根号 哥弟 钡萱 陈思伶 克洛迪雅 梵珈 静安鸿翔 艾薇 雪凡妮 莎 琪贝尔 歌莉娅 依柳 法涵诗 七匹狼 名豪 莱克斯顿 上海远东 鳄鱼 恤 浪比时 企鹅 杜安 妍琳 台茗湾等 据不完全统计 目前还有 28 家品 牌想进驻千金 可是千已没有铺位满足代理商的要求 由此可见 株洲的品牌 市场是非常巨大的 这些品牌的到来为千金文化广场的形象无形提高了一个档 次 同时也为株洲服装市场带来了一种新的冲击 第四章 株洲服装市场的大体布局与内在联系 株洲被列为全国第五大服装城市和服饰基地 它在服装开发和经营以及市场的 整体布局和运作上都有其独到的特点 在市场竞争非常激烈的今天 株洲的各 服装商场如雨后春笋般耸立在株洲各个交通要道上 株洲的服装市场主要分布在火车站周边 以芦淞为中心 向四面辐射 不仅使 其成为株洲的服饰商业中心 同时也成为中南六省最大的服装批发基地 继虎 门 上海 大连 北京之后 成为中国第五大服装城市 芦淞依靠火车站 长株潭长途车站便利的交通位置 为其成为商业中心提供了 优越的条件 各服装商场以火车站为核心 芦淞路为轴 向四面分散 目前有 华丽 泰之岛 环洲城 紫荆园 白马 千金 金都 黑马 淞华 芦淞 房 兴等十多家大的服装商场 虽各商场集中在同一经营区域中 但各自在经营档 次 经营种类及引资途径上各辟蹊径 各展其长 各求发展 同时它们在整个 服饰的经营上又是相辅相承 紧密相联的 由个体形成整体 对外宣传整体效 应 从而带动个体的发展 最终形成一种良性循环 这也是整个株洲服装业在 政府不大力倡导下仍能屹立于全国各大服装强者中的一个重要因素 在株洲的服装市场中 芦淞以批发中低档服饰为主 华丽 金都以批发中偏高 档服装 环洲城 泰之岛 黑马则以一般品牌写字楼为主 而淞化 千金就以 做名牌服饰总代理商为经营战略 以此冲击株洲服饰的品牌市场 黑马为 21 家 在中国具有权威的品牌代理商组合开发的服饰大厦 主要是以公司的新款 新 版为主的订货方式的商贸中心 有远东 柒牌 亮西东 太子龙 企鹅 蓝威 龙 澳鹏 富绅 洛滋 威丝曼 雅戈尔 等 21 家品牌 房兴 鞋都地厅都是 以童装批发为主的中型的童装批发城 它们的诞生对整个株洲的服装市场没有 半点的负面影响 反而加速了株洲服装市场的健全 布料 辅料市场的出现是 为适应株洲本土服装加工业的发展应运而生的 同时也是完善整个服装市场的 必然产物 从服装开发商和客户的角度上看 株洲的服装开发商在开发整个服 饰潜能上是相互辅佐 相互扶持 相互牵引的 而客户 布料以及品牌的引进 则大多来源于湖北 贵州 河南 广西 江西 浙江 广东等地 它们一起吸 引市场 然后分层次的利用市场所蕴藏的资源 纵观整个服装市场 其最主要的特点是它们的出现并不是对原有市场的挤坠 而是瞅准市场的空隙 抓住市场机遇 慢慢倾向于高档的集服饰文化 影视娱 乐 休闲健身 购物餐饮为一体的高级文化广场 千金的诞生就是一个信号 一种挑战 但在商场的管理和运作