房屋建筑物评估案例

房屋建筑物评估案例房屋建筑物评估案例 案例一 办公楼案例一 办公楼 房屋明细表 5 1 1 第 44 项 1 评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼 于2003年3月竣工使用 2008年12 月31日账面原值1 151 496 00元 账面净值921 196 50元 房产证为 房权证陈宝字第280131号 权利人名称为神华宝日希勒能源有限公 司 建筑面积为952 53平方米 该建筑物为4层混合结构 檐高15米 条形基础 为现浇钢筋 混凝土柱 梁 板 外墙为滚刷涂料 基础3 7灰土垫层 外墙采用滚 耍涂料几块石贴面 内墙防磁涂料滚刷 室外台阶采用花岗岩贴面 室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成 走廊及室 内地面采用地板砖 楼梯扶手为不锈钢扶手 屋面采用预制砼屋面 板 窗为双层钢窗 木门 门厅采用不锈钢全玻无框门 办公楼内 设有水 电 暖及通讯 消防系统等设施 该办公楼使用状况良好 结构有足够承载力 无变形等现象 外墙面完整 内饰无脱落 门窗无变形 锈蚀 墙体平直 通风运 行良好 电照无故障 上下水畅通 管道无锈蚀渗漏现象 2 重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算 重值全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 1 建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建 装饰 工程 给排水 电气工程 2 的总价 建安工程造价采用预 决 算调整法进行计算 套用 内蒙 古自治区施工机械台班费用价格 2004 内蒙古自治区建设 工程混凝土 砂浆配合比价格 2004 内蒙古自治区建筑工 程消耗量定额及基础价格 2004 内蒙古自治区安装工程消 耗量定额及基础价格 2004 内蒙古自治区装饰装修工程消 耗量定额及基础价格 2004 根据 内蒙古自治区建设工程费 用计算规则 2004 及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价 格信息计算工程建安造价 根据建筑物的安装工程实际情况 按其 土建工程造价的比例确定给排水 电气等安装工程造价 根据委托 方所在地方政府的有关规定 计算各类建设取费及建设单位所支付 的前期费用及其它费用 费用比例见上表 根据实际情况该项目建 成至投产的合理建设期为3 0年 1 3年期固定资产贷款利率为 5 4 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位 元 序号项目名称计算方法费率金额 一 工程直接费工程量 基价872 672 17 三 企业管理费 一 二 费率9 34 81 507 58 四 利润 一 三 费率5 54 52 861 56 五 组织措施费 一 四 费率6 57 66 162 61 七 地区价差按规定35 687 70 八 规费 一 七 规费5 50 60 989 04 九 税金 一 八 税率3 35 39 191 00 十 总造价 一 九 1 209 071 67 十一 安装工程100 352 95 十二 建筑安装总造价1 309 424 61 注 安装工程以原决算为基础 同时考虑评估基准日的变化趋势而确定 2 前期及其他费用计算表 3 工程前期费用计算表 金额单位 元 序号费用名称取费基数费率金额取费依据 一建安工程造价1 309 424 61 1建设单位管理费建安工程造价0 87 11 391 99 财建 2002 394 号 中煤建协字 2007 90 号 2勘察设计费建安工程造价3 21 42 032 53 计价格 2002 10 号 中煤建协字 2007 90 号 3工程建设监理费建安工程造价1 70 22 260 22 发改价格 2007 670 号 中煤建协字 2007 90 号 4工程质量监督费建安工程造价0 40 5 237 70 中煤建协字 2007 90 号 5招标代理服务费建安工程造价0 10 1 309 42计价格 2002 1980 号 6环境评价费建安工程造价0 08 982 07 中煤建协字 2007 90 号 计价字 2002 125 号 7墙体材料专项基金建筑平方米87 620 24财综字 2002 55 号 8散装水泥专项基金每吨袋装水泥3392 67财综 2002 23 号 9市政公用设施建设配套费建筑平方米109 525 30内政发 1999 12 号 二合计100 752 14 3 资金成本 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3 0年 1 3年期 固定资产贷款利率为5 40 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 资金成本 建筑安装工程造价 前期及其它费用 合理工期 贷款利息 1 2 1 309 424 61 100 752 14 5 40 3 2 114 224 32元 4 重置全价 重置全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 1 309 424 61 100 752 14 114 224 32 4 1 524 401 07元 1 524 400 00元 取整 3 成新率 该建筑物2003年3月建成投入使用 砖混结构非生产用房经济使 用年限为50年 已使用5 76年 通过现场勘察 该房屋基础无沉降 现象 梁板柱无裂纹 承载良好 地面轻度磨损 内墙和天棚有部 分轻微空鼓 裂纹现象 外墙表面无剥落 门窗轻微变形破损 水 电等配套设施正常使用 通过评估人员现场鉴定勘察 通过加权平均计算成新率 理论成新率 1 已使用年限 经济寿命年限 100 1 5 76 50 100 88 勘察成新率见下表 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表 序号序号结构名称结构名称标准分标准分勘察分勘察分 一结构部分 占 80 10084 1基础3027 2柱2522 3梁2016 4板1512 5承重墙107 二装修及装饰部分 占 10 10075 1屋面3024 2门 窗2014 3外墙107 4内墙1512 5顶棚106 6楼面 地面1512 三设备部分 占 10 10080 1给排水及采暖4030 5 2电气照明3530 3通风2520 四 勘查成新率83 成新率 勘察成新率 60 理论成新率 40 83 60 88 40 85 4 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 1 524 400 00 85 1 295 740 00 元 案例二 俱乐部案例二 俱乐部 房屋明细表 5 1 1 第 117 项 1 评估对象概况 该建筑物为工会俱乐部 于1984年12月竣工使用 2008年12月 31日账面原值2 565 208 89元 账面净值1 213 935 62元 房产证为房 权证陈宝字第280117号 权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司 建筑面积为2 407 47平方米 该建筑物为1层框架结构 檐高15米 独立基础 其中荷载大 者则为振动灌注桩 上部为现浇钢筋混凝土柱 梁 板 形成整个 房屋的框架骨架 屋面有隔热层及防水层 外墙采用水泥砂浆及清 水墙 内墙防磁涂料滚刷 地面采用水泥地面及少量木质地板铺设 而成 窗为钢窗 木门 俱乐部内设有水 电 暖及通讯 消防系 统等设施 该俱乐部使用状况良好 结构有足够承载力 无变形等现象 外墙面完整 内饰无脱落 门窗无变形 锈蚀 墙体平直 通风运 行良好 电照无故障 上下水畅通 管道无锈蚀渗漏现象 6 2 重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算 重值全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 1 建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建 装饰 工程 给排水 电气工程的 总价 建安工程造价采用预 决 算调整法进行计算 套用 内蒙古 自治区施工机械台班费用价格 2004 内蒙古自治区建设工 程混凝土 砂浆配合比价格 2004 内蒙古自治区建筑工程 消耗量定额及基础价格 2004 内蒙古自治区安装工程消耗 量定额及基础价格 2004 内蒙古自治区装饰装修工程消耗 量定额及基础价格 2004 根据 内蒙古自治区建设工程费用 计算规则 2004 及陈旗地区建材信息网站 2008 年 12 月材料价 格信息计算工程建安造价 根据建筑物的安装工程实际情况 按其 土建工程造价的比例确定给排水 电气等安装工程造价 根据委托 方所在地方政府的有关规定 计算各类建设取费及建设单位所支付 的前期费用及其它费用 费用比例见上表 根据实际情况该项目建 成至投产的合理建设期为 1 0 年 1 年期固定资产贷款利率为 5 31 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位 元 序号费用项目计算方法费率 金额 元 一 直接工程费按定额计算1 708 798 13 二 措施项目费按计算规则计算1 04 17 771 50 三 小计 一 二 1 726 569 63 四 企业管理费 利润255 636 20 7 1企业管理费直接工程费7 96136 020 33 2利润直接工程费7119 615 87 五 合计 三 四 1 982 205 83 六 材料差价调整85 020 35 七 合计 五 六 2 067 226 18 八 规费113 077 27 1工程排污费按实际发生计算 2工程定额测定费不含税工程造价0 153 100 84 3养老和失业保险及医疗保险不含税工程造价4 1786 203 33 4住房公积金不含税工程造价0 8918 398 31 5意外伤害保险不含税工程造价0 265 374 79 九 合计 七 八 2 180 303 45 十 税金 九 综合税率3 3573 040 17 十一 工程造价 九 十 2 253 343 62 十二 安装工程240 882 43 十三 建筑安装工程造价 十一 十二 2 494 226 05 注 安装工程以原决算为基础 同时考虑评估基准日的变化趋势而确定 2 前期及其他费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位 元 序号序号费用名称费用名称取费基数取费基数费率费率金额金额取费依据取费依据 一建安工程造价2 494 226 05 1建设单位管理费建安工程造价1 13 28 184 75财建 2002 394 号 2勘察设计费建安工程造价3 78 94 281 74计价格 2002 10 号 3工程建设监理费建安工程造价2 18 54 374 13发改价格 2007 670 号 4工程质量监督费建安工程造价0 10 2 494 23内发改费字 2007 677 号 5招标代理服务费建安工程造价0 31 7 732 10计价格 2002 1980 号 6环境评价费建安工程造价0 08 1 870 67计价字 2002 125 号 7墙体材料专项基金建筑平方米819 259 76财综字 2002 55 号 8散装水泥专项基金每吨袋装水泥31 290 18财综 2002 23 号 9市政公用设施建设配套费建筑平方米1024 074 70内政发 1999 12 号 二合计233 562 26 3 资金成本 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1 0年 1年期 固定资产贷款利率为5 31 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 8 资金成本 建筑安装工程造价 前期及其它费用 合理工期 贷款利息 1 2 2 494 226 05 233 562 26 5 31 1 2 72 422 78元 4 重置全价 重置全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 2 494 226 05 233 562 26 72 422 78 2 800 211 10元 2 800 200 00元 取整 3 成新率 该建筑物1984年12月建成投入使用 框架结构非生产用房经济 使用年限为60年 已使用24 02年 理论成新率 1 已使用年限 经济寿命年限 100 1 24 62 60 100 60 鉴定成新率 通过实地勘查将建筑物分为三部分 即结构部分 装修部分 设备部分 向被评估单位了解该房屋的使用现状 维修保养 使用 环境 使用强度等 然后对结构部分 装饰部分和设备部分进行打 分 确定其鉴定成新率 勘察成新率见下表 房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表 序号标准分勘察分现场勘察情况 结构部 分 G 1地基基础3019 沉降均匀 基础有一定承载 力 9 2承重构件3522承重构件整体较好 3墙体2010轻微裂纹 轻度腐蚀 4屋面104局部渗水 5地面53局部裂缝 局部破损 小计 1 2 3 4 5 80 46 40 6门窗2517开启不灵活 7外墙3018局部脱灰 空鼓 8内墙3525局部脱灰 腐蚀 9顶棚105局部脱灰 空鼓 装修部分 S 小计 6 7 8 9 9 5 85 10 11电器照明4020线路老化 12水4020 不够畅通 接头处有渗水现 象 13其他2013一般 设备部分 B 小计 10 11 12 13 14 11 5 83 合计 58 成新率 勘察成新率 60 理论成新率 40 58 60 60 40 59 4 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 2 800 200 00 59 1 652 118 00元 案例三 驻呼和浩特市办事处案例三 驻呼和浩特市办事处 房屋明细表 5 1 1 第 103 项 1 房屋建筑物概况 1 位置及周边环境 评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街 用途为办公室 临 近新城区新华大街 财神庙街上有 2 路 3 路 4 路 5 路 19 路 55 路 61 路等多条公交线路 交通非常方便 周边多个成熟大型住 宅小区 宾馆 饭店 银行 医院 超市等生活办公服务设施齐全 繁华程度一般 10 2 产权状况 该楼于 1997 年竣工投入使用 2008 年 12 月 31 日账面原值合 计 684 970 00 元 账面净值合计 606 453 52 元 房产证号为 呼房 权证新城区字第 2004013422 号 建筑面积 236 73 平方米 所有权 人为宝日希勒第一煤矿 3 建筑状况 该建筑为砖混结构 共 6 层 370mm 砖墙 外墙抹砂石 坡屋 顶 水 电 煤气 照明 采暖设备设施齐全 评估对象在该楼房 2 层 朝向南偏东 建筑面积 236 73 平方米 室内装修 地面铺设 600 600 防瓷地板砖 内墙面 天棚滚刷高级防瓷涂料 窗台为大 理石铺面 榉木板木门及防盗门 双层塑钢窗 玻璃刻画隔断墙 器具 电照 厨卫采用高档设施 评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于 1997 年购买 目前用 作呼和浩特办事处 经现场勘察 上述房产维护保养情况正常 房 屋基础 墙体 屋面 楼地面 内外装修 门窗 上下水 电照等 均可正常使用 2 估价方法及测算 估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业进 行实地勘察 调查后 根据估价对象的特点 选取市场比较法作为 本次估价所采用的基本方法 3 评估过程 1 可比实例的选取和介绍 11 案例 a 如意小区住宅 建造于 2003 年的新城区如意小区住宅为 6 层砖混结构 建筑面 积 118 平方米 结构与评估对象基本一致 高档装修 水电等基础 设施基本齐全 2008 年 12 月成交价格 3390 元 平方米 案例 b 乌兰察布东路住宅 建造于 2003 年的乌兰察布东路商住楼 附近多条公交线路 交 通比较方便 周边多个成熟大型住宅小区 宾馆 饭店 银行 医 院 超市等生活办公服务设施齐全 繁华程度一般 案例建筑面积 113 平方米 房屋的结构 装修与评估对象基本一致 水电等基础 设施基本齐全 2009 年 2 月成交价格 2920 元 平方米 案例 c 新城区艺术厅北街住宅 建于 1999 年的新城区艺术厅北街商住楼 附近多条公交线路 交通非常方便 周边多个成熟大型住宅小区 宾馆 饭店 银行 医院 超市 商店等生活办公服务设施齐全 案例建筑面积 105 平 方米 房屋的结构 装修与评估对象基本一致 水电等基础设施基 本齐全 但建成年份要较评估对象早很多年 2009 年 2 月成交价格 3330 元 平方米 三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下 因素条件说明表 因因 素素待估房地产待估房地产案例案例 A案例案例 B案例案例 C 名称 呼和浩特市办 事处 如意小区商住楼商住楼 位置 新城区财神庙 街 新城区如意 小区 乌兰察布东路 新城区艺术厅北 街 交易价格 元 m2 待估339029203330 12 交易时间2008 12 312008 12 22009 2 132009 2 17 交易情况正常正常正常正常 房地产用途住宅住宅住宅住宅 土 地 级 别同级别同级别同级别同级别 基础设施 电 水 气 通 讯 暖 系统 五通一平五通一平五通一平五通一平 公共配套 设施 医院 学校 娱乐 周围有建行新城西 街支行 呼和浩特 市对外贸易局 中 山医院 同乐幼儿 园 北垣小学 新 世纪广场等行政机 关 周围有建行新 城西街支行 呼和浩特市对 外贸易局 中 山医院 同乐 幼儿园 北垣 小学 新世纪 广场 呼和浩 特市政府等行 政机关 周围有建行新城 西街支行 呼和 浩特市对外贸易 局 中山医院 电力学校 北垣 小学 新世纪广 场 呼和浩特市 政府等行政机关 周围有建行新城西 街支行 呼和浩特 市对外贸易局 中 山医院 同乐幼儿 园 北垣小学 新 世纪广场等行政机 关 交通主 次 干道 数量 级别 交通主干道 2 条 交通主干道 2 条 交通主干道 2 条 交通主干道 2 条 与主干 道通达 程度 临主干道临主干道临主干道临主干道 距火车站约 20 分钟 长途汽 车站约 35 分钟 距火车站约 30 分钟 长 途汽车站约 45 分钟 距火车站约 30 分钟 长途汽 车站约 45 分 钟 距火车站约 20 分钟 长途汽车 站约 35 分钟 交通便捷 程度 离汽车 站 公 交车站 客流量 共有 2 3 4 5 19 55 61 路多条公交车 共有 4 19 20 54 路多条公 交车 共有 4 19 20 5 4 路多条公交 车 共有 2 3 4 5 19 55 61 路多条公交车 聚集效应 商业繁 华程度 较好一般一般较好 区域因素 环境质量 绿化 文化 一般一般一般一般 临街状 况 临主干道临主干道临主干道临主干道 个别 因素 宗地条件道路类 型 级别 主干道 双向 二车道 主干道 双 向二车道 主干道 双向 二车道 主干道 双向二 车道 13 楼龄11559 使用状 况 较好较好一般一般 层高3 米3 米3 米3 米 朝向朝阳朝阳东西朝阳 面积236 73 平方米118 平方米113 平方米105 平方米 装修情 况 高档装修高档装修普通装修中档装修 建筑结 构 砖混砖混砖混砖混 层数2 66 62 61 6 房 屋 状 况 建筑外 形 长方形长方形长方形长方形 比较因素条件指数表 因因 素素待估房地产待估房地产案例案例 A案例案例 B案例案例 C 名称 呼和浩特市 办事处 如意小区商住楼商住楼 位置 新城区财神 庙街 新城区如意 小区 乌兰察布东 路 新城区艺术厅 北街 交易价格 元 m2 待估339029203330 交易时间100100102102 交易情况100100100100 房地产用途100100100100 土 地 级 别100100100100 基础设施 电 水 气 通讯 暖系统 100100100100 公共配套 设施 医院 学 校 娱乐 等 100100100100 交通主 次 干道数量 级别 100100100100 与主干道 通达程度 100100100100 1009696100 区域因素 交通便捷 程度 离汽车站 公交车站 客流量 1009595100 14 聚集效应 商业繁华 程度 1009595100 环境质量 绿化 文 化 100100100100 临街状况100100100100 宗地条件 道路类型 级别 100100100100 楼龄100104104102 使用状况1001009595 层高100100100100 朝向10010095100 面积100104104104 装修情况1001009095 建筑结构100100100100 层数1009810098 个别因素 房屋状况 建筑外形100100100100 因数比较修正系数表 因因 素素待估房地产待估房地产案例案例 A案例案例 B案例案例 C 名称 新城区财神 庙街 新城区如意 小区 乌兰察布 东路 新城区艺术厅 北街 位置待估339029203330 交易价格 元 m2 待估339029203330 交易时间1 00001 00000 98040 9804 交易情况1 00001 00001 00001 0000 房地产用途1 00001 00001 00001 0000 土 地 级 别1 00001 00001 00001 0000 基础设施 电力 供 水 排水 煤气 通 讯 供暖 系统及保 证率 1 00001 00001 00001 0000 公共配套 设施 医院 学 校 娱乐 等 1 00001 00001 00001 0000 交通主 次 干道数量 级别 1 00001 00001 00001 0000 区域因素 交通便捷 程度 与主干道1 00001 00001 00001 0000 15 通达程度 1 00001 04171 04171 0000离汽车站 公交车站 客流量 1 00001 05261 05261 0000 聚集效应 商业繁华 程度 1 00001 05261 05261 0000 环境质量 绿化 文 化 1 00001 00001 00001 0000 临街状况1 00001 00001 00001 0000 宗地条件道路类型 级别 1 00001 00001 00001 0000 楼龄1 00000 96150 96150 9804 使用状况1 00001 00001 05261 0526 层高1 00001 00001 00001 0000 朝向1 00001 00001 05261 0000 面积1 00000 96150 96150 9615 装修情况1 00001 00001 11111 0526 建筑结构1 00001 00001 00001 0000 层数1 00001 02041 00001 0204 个别因素 房 屋 状 况 建筑外形1 00001 00001 00001 0000 比准单价3691 383761 043479 66 根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单 位比准价格 即 待估物业比准价格 3691 38 3761 04 3479 66 3 3640 00 元 平方米 则估价对象运用市场比较法求取的现时市场总价为 待估物业总价 比准价格 建筑面积 3640 00 236 73 861 700 00 元 取整 案例四 露天铁路专用线工程案例四 露天铁路专用线工程 构筑物明细表 5 1 2 第 207 号 1 概况 露天铁路专用线改造工程 2005 年 12 月完工 调整后账面原值 7 717 080 00 元 净值 7 161 450 24 元 干线长 4 7 公里 采用钢轨 16 50kg 规型 道床断面 底宽 6 米高 0 8 米 钢筋混凝土轨枕直线轨 枕 1600 根 km 碎石道碴厚 35cm 9 单开道岔 50kg m6 组 路基工 程 土方挖方工程量 6 2 万立方米 土方碾压 边坡整修 工程量 25 12 万立方米 有关工程如站房 通讯 信号 平立交等另列项目 不在铁路 专用线中评估 因铁路专用线所占用土地的征地及有关费用已作为 单独入账到土地中 本铁路专用线工程造价中不包含土地征用有关 费用 专用线使用维护及时 达到部颁安全运行标准 2 重置全价 对该铁路的评估采用成本法进行评定估算 重值全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 1 建筑安装工程造价 铁路工程造价包括路基工程 轨道工程的总价 建安工程造价 采用预 决 算调整法进行计算 套用 2006 年 铁路工程预算定额 2006 年 铁路基本建设工程设计概 预 算编制办法 铁路 工程建设 2008 年 4 季度主要材料价格信息 及相应的费用定额计算 工程建安造价 根据铁道部的有关规定 计算各类建设取费及建设 单位所支付的前期费用及其它费用 费用比例见下表 根据实际情 况该项目建成至投产的合理建设期为 3 年 按 1 3 年期固定资产贷 款利率为 5 40 建设资金按均匀投入原则计算资金成本 专用线工程取费程序计算表 金额单位 元 序号费用名称计算式费率金额 17 1基期材料费4 808 447 69 2基期人工费877 503 37 3基期施工机械使用费9 735 67 4定额直接工程费6 124 911 74 7价差 材料费556 715 00 8价差 机械使用费1 946 15 9价差合计6 7 8558 661 15 11直接工程费4 5 9 106 683 572 89 12施工措施费 1 3 4 35 209 590 98 14直接费11 12 136 893 163 87 15间接费 1 3 3 17 152 736 41 16税金 14 15 3 22 226 877 99 17予算价值14 15 167 272 778 27 2 前期及其他费用计算表 专用线工程前期费用计算表 金额单位 元 序号费用项目取费基数费率金额取费依据 予算价值7 272 778 27 1建设管理费予算价值1 74 126 546 34铁建设 2006 113 号 2建设管理费其它费予算价值0 05 3 636 39铁建设 2006 113 号 3施工监理予算价值2 50 181 819 46铁建设 2006 113 号 4质量安全监督费予算价值0 02 1 454 56铁建设 2006 113 号 5定额测定费予算价值0 01 727 28铁建设 2006 113 号 6勘察设计费公里4 2 万 公里 0 71 381 80 计价格 2002 10 号 合计315 565 82 3 资金成本 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3年 按1 3年 期固定资产贷款利率为5 40 建设资金按均匀投入原则计算资金成 本 资金成本 建筑安装工程造价 前期及其它费用 合理工期 贷款利息 1 2 7 272 778 27 315 565 82 3 5 40 2 614 655 87元 18 4 重置全价 重置全价 建筑安装工程造价 前期及其他费用 资金成本 7 272 778 27 315 565 82 614 655 87 8 202 999 96元 8 203 000 00 元 取整 3 成新率 该铁路于2005年12月建成投入使用 铁路的经济寿命跟铁路的 使用强度等密切相关 其经济寿命不易准确断定 成新率根据现场 勘查成新率直接确定 通过现场勘察 路基 路基为平埋式 局部稍有凹陷 表土溜 滑 稍有翻浆冒泥 无路基冻胀现象 路基的排水设施基本完善 末出现过排水不畅的现象 轨道 道床无捣固不良现象 道床无板结 道碴空隙基本均匀 含泥量稍高 钢轨磨损尚未过限 钢轨接头无松动现象 轨距 水平 轨向 高低等项指标的误差在允许的范围内 道岔 尖轨尖端与基本轨静止状态密贴 基本轨垂直磨损在允 许范围内 组合式辙叉连接零件紧密 护轨螺栓稍有折损 勘察成新率见下表 专用线工程勘察成新率表 被评估单位露天站专用线资产名称铁路专用线 竣工日期2005 年 12 月长度4 7 公里 项目基本情况现状标准分评估分 路基填土渣石路基良好4035 钢规50kg符合要求2523 平直度小于 15 符合规定109 19 保蚀度小于 1 符合规定1514 弯道曲率小于 3 符合规定109 现场成新率90 4 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 8 203 000 00 90 7 382 700 00 元 案例五 露天矿案例五 露天矿 挡风墙挡风墙 构筑物明细表 5 1 2 第 129 号 1 概况 挡风墙工程 钢结构 于 2006 年 12 月建成 总长度 2 8 公里 高为 8 0 米 调整后账面原值 8 262 855 33 元 账面净值为 7 676 323 89 元 基础采用钢筋混凝土独立基础 基础深度 1 8 米 基础底截面 1 0 米 1 8 米 基础采用 HPB235 级钢筋 C20 混凝土浇筑 钢框柱柱 间距 3 米 钢框柱采用 60 40 5 角钢 横向 侧向 柱间支撑采用 40 5 角钢焊制 挡风墙采用彩色钢板 钢板上打小圆孔 圆孔直径 100 总打洞面积为 50 所有铁件间均采用满焊 焊条采用 E43 型 所有外露铁件均刷防锈漆两遍 基础稳定 整体使用正常 2 重置全价计算 建筑安装工程造价 建筑安装工程造价 建筑工程造价 安装工程造价 A 建筑工程造价 按照该工程建筑部分工程量 套用 内蒙古自治区施工机械台 20 班费用价格 2004 内蒙古自治区建设工程混凝土 砂浆配 合比价格 2004 内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础 价格 2004 内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格 2004 内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格 2004 根据 内蒙古自治区建设工程费用计算规则 2004 及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造 价 根据建筑物的安装工程实际情况 按其土建工程造价的比例确 定给排水 电气等安装工程造价 根据委托方所在地方政府的有关 规定 计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用 费用比例见上表 根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3 0 年 1 3年期固定资产贷款利率为5 4 建设资金按均匀投入原则计 算资金成本 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位 元 序号项目名称计算方法费率金额 一 工程直接费工程量 基价3 944 595 51 二 技术措施费工程量 基价 三 企业管理费 一