海口市写字楼调研报告

海口市写字楼调研报告海口市写字楼调研报告 一一 调研方法调研方法 本次调研采取了四种方法 1 中介公司调研 中介调研主要是通过中介公司了解海口市的写字楼供求状况 为保证本次调查具有代表性 本次调研的选取了海口市四个传统商 业集中片区 国贸 龙华路 海秀路 明珠广场周边 海甸岛 2 政府部门调研 以课题调研的名义到海口市住建局 规划局调研相关报建数据 该次调研获得了相关政府部门的支持 3 实地走访 对写字楼的现在租住情况采用逐层走访的形式 看了嘉陵大厦 帝豪大厦等写字楼 4 网络信息收集 通过网络简单收集了海口市写字楼的租赁 销售 建设情况及 相关的信息 二二 调研发现调研发现 1 供应状况 近 3 年开盘的写字楼主要集中于国贸附近包括 正大国际 玉 沙国际 北京大厦 时代广场等 目前这些项目销售状况比较好 基本销售完毕 已经在建的有海南大厦 海航国际广场等项目约 36 万平方米 预备建设的有广物滨江海岸 国瑞城 西岸首府等 面积约 100 万平米 预计在 3 5 年左右投入市场 目前的由于建成的写字楼大多销售完毕 在建的写字楼还没有 正式进入销售 因此写字楼市场供应呈现稍微紧缺状态 2 海口市写字楼租售价格 海口市写字楼的销售价格根据口岸不同 目前约在 1 3 2 万 平 米 其中 天宇国际等国贸高端写字楼销售价格约 2 万 海秀路新 望海楼预售价格 1 3 万 海口市写字楼的租赁价格根据区位 楼龄不同差异比较大 具 体租赁价格情况见下表 附表附表 1 各区域写字楼租赁价格各区域写字楼租赁价格 区域楼名价格 嘉陵大厦 40 60 元 平米 中机大厦45 元 平米左右 交通银行大厦60 元 平米左右 北京大厦75 元 平米 天誉国际 毛坯 80 110 平米 证大国际110 元 平米 国贸区域 时代广场80 110 元 平米 龙华路周边贵州大厦25 元 平米 财盛大厦30 35 元 平米 海外大厦50 元 平米 财富中心80 元 平米 海甸岛区域25 50 元 平米 3 写字楼的入住特点 海口写字楼入住主要表现为以下特点 1 小公司多 大公司少 目前在写字楼办公的大公司较少 多数是小公司 租住面积小 在一般的写字楼中 整层租用的不到 整栋楼的四分之一 这和海南本身人口少 资源少 商业企业少的 商务环境相吻合 2 低端公司多 高端公司少 从实地踏勘写字楼的情况来看 根据公司的装修来看 低端公司比较多 高端公司较少 比如 在 一些城市 类似于装修公司等劳动密集性的小公司入住中高端的写 字楼情况较少 但在海口 中 小的装修公司入住中端写字楼的情 况较多 3 口岸决定价格 目前海口的写字楼基本集中在国贸 价格 也以此段为最高 4 中心传统城区写字楼稀缺 海口的传统城区在于龙华路 海秀路 海府路 这些地方写字楼稀缺 5 新开盘写字楼入销售情况好 入住率不是太高 以天誉国 际为例 整个楼层基本销售完毕 但是整栋楼得入住率并不是很好 三三 调研解读调研解读 1 海口目前的写字楼暂时处于供需基本平衡状态 这种平衡 将会在短期内打破 写字楼销售价格与住宅价格的比值一般视作写字楼市场供需状 况的一个指标 当两者之比小于 2 时 说明市场需求不大 等于 2 时 供需平衡 大于 2 时 市场需求较大 目前海口市的写字楼销 售价格与住宅的销售价格大约等于 2 说明供给与需求处于一种较 为平衡状态 这一点也为海口市目前的市场供给状况所验证 海口 写字楼租售市场待租 转租的写字楼面积并不大 但市场远远没有 出现产品紧缺状况 这是一种市场平衡 并且这种市场平衡由于有国际旅游岛建设 背景的刺激产生 这种平衡相对脆弱 在产品供给略有增加的情况 下将会改变 而近期的全国经济形势的波澜不惊以及新的产品如海 航国际等进入市场销售 以及在未来的国瑞城 广物项目进入 预 计写字楼市场将会进入供大于需的状况 2 有迹象显示 大公司有收缩迹象 这是否是写字楼市场 春江水暖鸭先知 的反应有待验证 在调研中发现这样的情况 其一 财富中心一家公司在一年多 前开始租下了一整层的楼面并豪华装修 现在自己仅仅使用一半 另外一半开始寻求转租 其二 天誉国际业主在收购产权后开始转 卖 前者在一年多前开始租楼的时候无疑有自己的发展规划 现在 开始转租 无疑是一种公司收缩的表现 后者刚刚收购写字楼 其 当初的目的应该不是转售 现在开始转手销售 是不是有对写字楼 整体市场的研判很难说 由于写字楼受整体经济发展影响较大 市 场发展趋势和经济发展情况高度相关 因此 在当前整体经济发展 风险因素不断增加的情况下 写字楼市场的发展有待深入的市场调 研数据检验 3 海口写字楼空间分布不平衡 海口市写字楼主要分布在国贸和滨海路一线 在海甸岛及其他 老城区很少有新的写字楼出现 整个空间分布不平衡的特征非常明 显 虽然 基于城市的功能分区理论 这种分布有一定的道理 但 是海口的这种分布表现出了一种极端的走向 造成了交通阻塞等负 面问题出现 对城市的平衡发展并无益处 4 写字楼缺乏明确的市场定位 还是大众化生产时代 海口写字楼的设计基本上都具有相同性 没有针对特定对象专 门设计的写字楼 5 新的写字楼定位都在高端 给市场发展留下发展空间 海口市新写字楼一般都定位在高端 但是海口的市场特点就是 中小企业居多 高端写字楼的市场需求从理性的角度来讲应该有限 而根据中国的文化 中小企业有企业形象的需求 也就是说 海口 市中小企业有写字楼需求 因此 在目前普遍追求投资高档写字楼 的情况下 作为理性的开发商 应该采取的竞争战略就是错位竞争 如果投资开发定位专门为海口中小企业办公 创业的写字楼 应该 不失为以后一段时间内的一种正确选择 这种写字楼应该具备几个 条件 其一 口岸不是最好 但是不差 其二 外观 大厅大气高 档 其三 内部分割适合小企业 其四 功能齐备 四四 调研结论调研结论 综上 在没有充分数据支撑的情况下 个人认为 1 海口写字楼市场近