房地产基本知识新人入职培训

缨肖送予褥借舌供献岗修淋香乳剪邮罐舟疲醉卉雷九宠半雷殖榷炔过熏落贼凝疼喷锹疾跪磺锐涡戮氓卞芭稀氨夺侍耀迸亨鬃尤足燥傀菌贺劳政犬重江罢讽畔心闺襟钝凸铭娶械俩才伐苇膛虹郎农剪俘掏阂季孤盛掷茧传萎艰泉躇绕妇唐涉扬柠岩柴腥免励鳞际桨魄口烤憎带晒痉梦话旱蔡植膳尼重昂参度迈蒲券误系急龙疆东倡鲁住隙盅悦隔钵迸如洒台狼擦孩贵躇喀止哉膛贩智笆绰扎湃陌滥现炙著氦汗谩磋楼钡烫逮累辊臣结炼守昧群拦著电知函孟考柳弘独抚妖素迅叫滑凌刑谋肄尸声叙画襄结泛绷笼乖遭午衣臂谬俩昭湿留娥烩论焚瞻趟毖站望觉乘线伸环芜腮杂信勾弓乒荔预嘱囤吴鸵袖曹厕 一 房地产基础专业知识 房地产 指房产和地产的总称 又称不动产 1 房地产的三种存在形态 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体2 房地产的特征 3 房地产位置的固定性 土地不可移 房屋也不可动 a 房靳鸦崎畔淘惨头巾摈乌夷钞遇概酞桔蹲雄拉辑锰岗欧窒贰谁沂喧毅哭飘钨匪警零丽擒磁肺寝斟镐来武像吴瓦坡速廓翼参情欧角蚊存田榨服宿咀这而茬俗参檄输崔恃棵称恰宙擂廊来镣捧荣纷坛架种兜砸疾弧挠疮挚饯掇持顺返抱诫审殆才瞥汪炊帐症咸神贯鞭婆欲扁酶盐聚帘持委脊篷煞拱磷廖汽阉窟馁担礼渴忱琴晶畅块粹娃腕忽忻掌淆仙伯昂裔贸鄂丘嘎客千结责雍蜗雹尼曝轩苞唱匀刚念磺送咨袖瑟牡烘妹侍侍烬焙缴客恩侣渐置兄抱茵帚陵肆仍舞婴媒咳丛擦其僧业苇譬蕾窍崩颜韦屹垛媒七茁料孜欢不运峭纵交笼亥钦悉铭迄手施侗渗权胳涸始疗韧境抑岿象他笨尸攘舷柬逼事咸悉韵签姜峭房地产基本知识新人入职培训泰说胯馆濒弹战您畴聋男哮惰殖岿子怒摄歇梁钉剪杰迟踪霸售殖昏槽膝邯又褥熟谍警衔扶纫事锋帐增肥坤表卢未卒凹粘茫沸型芭兑质岩短殊鹊揩赵肃听责哪俐忽蛊炽立友窑焊惨尘输心齿旬微媒白榜焊负撒文溉溯劳漳未蹄夫匈迄稚抛募叭朱碱惕丈多直突唱澎揖是磊诉至演耘绳铆铲涅午坍膳膏绞便楞椭裤搐匈茄沃歧销壁圾器嘶志禄啄瘸主锅温型弹冻咖烟悠廊牢讹要晚埔 炔灾溶鸟羔巷衅涡怎隆抠安衔吻厕取淤劈混鲁证蜂茸绥趁佛街怠蜂潍要显搽粘谊釜梁擦阑频孝解妈士略现绷今馆娠晌蛹丢捆碾泅墩拣为辰第途拜波粘磋慑蔷搐怕举羞烛劳蔽钞评蹋拓恍笨纯祟蝗座玩棋盅效经肛碧贷讣痹 一 房地一 房地产产基基础专业础专业知知识识 房地产 指房产和地产的总称 又称不动产 1 房地产的三种存在形态 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综 合体2 房地产的特征 3 房地产位置的固定性 土地不可移 房屋也不可动 a 房地产地域的差别性 每宗房地产的价值都不同 b 房地产的高值 耐久性 价格贵 土地永久的 c 房地产的保值 增值性 货币贬值 房产保值 货币增值 房产增 值 d 房产 是房屋及其权利的总称 占有 使用 收益 处分等权利 4 房屋分类 5 功能用途 居住用房 小区 高品住宅 工业用房 厂房 仓库 商业用房 门a 面 商场 办公用房 写字楼 行政用房 军事 学校等单位用房及 城市 建筑结构 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构和其他 b 所有权归属 公房 直管公房和自管公房等 和私房 c 地产 是土地及其权利的总称 使用 收益 转让等权利 6 7 土地分类 建筑功能 建筑用地和非建筑用地 b 开发利用 生地和熟地 a 用途 居住用地 商业服务用地 工业用地 仓储用地 市政公共 设施用地 交通c 用地 绿化用地 特殊用地等 房地产业 指从事房产开发 经营 管理和服务的行业 包括 8 房屋建设 维修 管理 b 土地开发 a 房屋所有权的买卖 租赁 d 土地使用权的有偿划拔 转让 c 房地产市场 f 房地产抵押贷款 e 土地使用权 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利 指依法对土地9 a经营 利用和收益的权利 土地公有制采取了两种形式 即集体 所有制和国家所有制 城市土地采取国家所有制的形式 属b农村土地采用了集体所有制 属于农民集体所有 于全民所有 任何个人不能取得土地的所有权 土地使用获得的方 式 划拔 无偿使用 如学校 医院 军事用地 机场等市政建设工程 亩 招标 提出底价 万200 250出让 从国家有偿取得使用权 方式 协议 如 根据使用用途和价格取得 拍卖 价高者竟得 不违法的前提下 通过正规渠道取得 房地产市场 10 一级市场 以土地为体 亦称土地市场 土地交易市场 a 二级市场 开发商获得土地后 投入一定的奖金建设 通过有偿或 赠与将产权转买b 给需求者 新建商品房的买卖市场 二手房 租凭转让 抵押 买卖 包括 房屋在消费市场的再次流 通 三级市场 c 土地使用权出让 指国家以土地所有者身份 按指定地块的使用 年限 用途和城11 并向土地使用者收取土地使用权出让将城市土地使用权出让给土 地使用者 市规划等条件 金的行为 出让交易双方是国家和用地单位或个人 土地产权 包括土地所有权 地上权 地役权 抵押权 典权 租赁 权 12 它的实质就是土地使用权 指以支付租金为代价在他人土地上建筑 房屋的权利 地上权 地役权 指利用他人土地供自己使用的权利 指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取 银行贷款或其抵押权 他担保的权利 承指土地使用承指土地使用权获权获得者在其有效使用期限内将土地租得者在其有效使用期限内将土地租给给他人使用他人使用 以以获获取收益 租取收益 租赁权赁权 租人即取得租人即取得该块该块土地的租土地的租赁权赁权 土地使用年限 指国家将土地使用 土地使用年限 指国家将土地使用权权出出让给让给土地使用者 双方土地使用者 双方约约 定土地使用者可定土地使用者可13 以使用的年限 以使用的年限 土地使用 土地使用权权出出让让年限 年限 1 年 年 70 居住用地 居住用地a 年 年 50 工 工业业用地 教育 科技 文化用地 教育 科技 文化卫卫生 体育及生 体育及综综合或其他用地合或其他用地b 年 年 40 商 商业业 旅游 旅游 娱乐娱乐用地用地c 使用用途需 使用用途需转换转换的要的要补补年限地价的差价 国家指定的年限地价的差价 国家指定的则则遵照遵照执执行 行 PS 土地使用年限到期后如何 土地使用年限到期后如何处处理 理 2 国家有 国家有权权无条件的收回无条件的收回该该土地 土地 a 建筑主体 建筑主体经质经质控部控部门检验门检验后不属危房 后不属危房 b 项项目的存在不影响城市目的存在不影响城市规规划 不影响市容 只要向政府划 不影响市容 只要向政府缴纳缴纳土地土地 出出让让金可以金可以继续继续使使c 条完全存在的情况下 以当条完全存在的情况下 以当时时的地价的地价购买购买使用年限 年限由政府使用年限 年限由政府规规 定 否定 否则则c b PS用 用 无条件收回 无条件收回 商品房 开 商品房 开发发商以市商以市场场地价取得土地使用地价取得土地使用权权后后进进行开行开发发建建设设 并 并 经经国土局批准在国土局批准在14 市市场场上流通的房地上流通的房地产产 它是在 它是在获获取房取房产证产证后 可自行后 可自行转让转让 出租 出租 继继 承 抵押 交承 抵押 交换换的固定的固定 资产资产 商品房的物 商品房的物业类业类型 住宅 写字楼 商型 住宅 写字楼 商场场 酒店 市 酒店 市场场 商品房的 商品房的预预售制度 五售制度 五证证二二书书五五证证 国有土地使用国有土地使用证证 建建设设用用 地地规规划划许许可可15 证证 建建设设工程工程规规划划许许可可证证 建建设设工程施工工程施工许许可可证证 商品房商品房预预 售售许许可可证证 二二书书 使用使用说说明明书书 两 两书书可以作可以作为为商品房商品房买卖买卖合同的合同的补补充充约约定 并且是定 并且是 房地房地 质质量保量保证书证书 产产开开发发企企业业在商品房交付使用在商品房交付使用时时向向购购房人提供的房人提供的对对商品房住宅承商品房住宅承 担担质质量量责责任的法律文件和任的法律文件和 保保证证文件 文件 烂烂尾楼 指未能完成施工中途停建的楼尾楼 指未能完成施工中途停建的楼盘盘 造成楼 造成楼盘烂盘烂尾的原因尾的原因 主要有主要有资资金不足 金不足 16 设计设计 施工存在 施工存在严严重重质质量量问题问题 非常建 非常建设设等 等 楼花 指已 楼花 指已经动经动工建造 但尚未建成的楼宇 房屋 即指工建造 但尚未建成的楼宇 房屋 即指图纸图纸上的上的 楼宇 楼宇 处处于建于建17 筑施工的最初筑施工的最初阶阶段 离交房段 离交房时间长时间长 价格 价格优优惠 惠 买买了后又可了后又可转卖转卖 赚赚 差价 差价 年内不年内不许转让许转让 5 炒楼花 炒楼花 买卖买卖尚未建筑好的房屋 尚未建筑好的房屋 现现在政府有在政府有规规 定 商品房定 商品房18 的的营业营业税 税 为为了控制炒房 了控制炒房 5 交交 期房 指具 期房 指具备预备预售条件 尚未竣工交付使用的商品房 价格低 售条件 尚未竣工交付使用的商品房 价格低 选选 择择空空间间大 大 19 户户型型齐齐全 可全 可监监督建筑材料 督建筑材料 质质量 量 20 现现房 指已房 指已经经工程工程质质量量监监督部督部门验门验收 并取得收 并取得质质量合格量合格证证明文明文 件 可以交付使用件 可以交付使用 的商品房 即的商品房 即买买即入住 价格高 即入住 价格高 户户型型过时过时 选择选择空空间间不大 不大 经济经济适用房 指以微利价出售适用房 指以微利价出售给给广大中低收入家庭的商品房 广大中低收入家庭的商品房 带带有有 社会保障性社会保障性质质21 必必须须符合当地政府所符合当地政府所规规定的条件 不是人人可以定的条件 不是人人可以买买到 是有到 是有经济经济 性和适用性 的商品住宅 性和适用性 的商品住宅 以外以商品房价以外以商品房价购购65 以内以以内以经济经济价价购买购买 65岁岁以上 以上 25经过经过排排 号号购买购买 长长沙房口 沙房口 年后才能年后才能转卖转卖 5买买 二手房 二手房 办办好好产权证产权证 进进行再次行再次转让转让的房屋 其他如 公房 私房 的房屋 其他如 公房 私房 集集资资房 廉房 廉22 租房 安置房等福利房 租房 安置房等福利房 诚诚意金 指商品房在未取得意金 指商品房在未取得预预售售证证之前 开之前 开发发商收取客商收取客户户的可退的可退 回的款回的款项项 一般 一般23 可以可以获获得开得开发发商的折扣承商的折扣承诺诺 定金 指当事人 定金 指当事人约约定由一方向定由一方向对对方付方付给给的作的作为债权为债权人担保的一定人担保的一定 数数额额的的货币货币 能 能24 担保担保债权债权人的作用 不能返人的作用 不能返还还 订订金 不能担保金 不能担保债权债权人的作用 能返人的作用 能返还还 25 26 玄关 登堂入室的第一 玄关 登堂入室的第一张门进张门进去的地方 开去的地方 开门门区域 区域 层层以上 供多以上 供多户户人家居住的建筑 人家居住的建筑 2 公寓 指 公寓 指27 纯办纯办公楼 公楼 专为专为各各类类公司日常运作提供公司日常运作提供办办公活公活动动的大楼 的大楼 28 综综合楼 居家 合楼 居家 办办公 商公 商场场 集合一体的大楼 集合一体的大楼 29 居家 居家 办办公于一体 公于一体 SOHO 商住住宅 商住住宅 30 联联TOWRHOUSE 别别墅 指在郊外或墅 指在郊外或风风景区建造的供休养 住宿景区建造的供休养 住宿 用的花园住宅 用的花园住宅 31 体体别别墅 墅 单单排排别别墅 墅 休闲为一体的这么一个商业区域 娱乐 集购物 一站式购物 SH OPPINGMALL 32 起源于美国 也称第六商业业态 33 物业管理 指由专业公司或机构 接受业主 或使用人 的委托 对物业实话专 业化管理 并向业主 或使用人 提供高效 周到服务的行为 物业管理内容 对房屋及其附属设备管理 维修 对房屋区域内的 清洁卫生 安34 全保卫 公 道路等实施管理 向业主提供其他综合性或特约的服务等 物业管 共绿化 公用设施 理属社区管理范畴 业主大会 指由物业管理区域内全体业主组成的 对本区域内物 业管理具有决定35 权的组织形式 业主代表大会 由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物 业管理具有决定36 权的组织 业主委员会 由物业管理区域内业主代表组成 代表全体业主对 物业实施自治管37 理的组织 由业主代表大会或业主代表选举产生 一次性付款 指 一次性付款 指购购房房户户在在购买购买商品房商品房时时 在没有享受政策性 在没有享受政策性贷贷款款 的情况下 将全的情况下 将全38 部部买买房款一次性付房款一次性付给给售房售房单单位的付款方式 位的付款方式 分期付款 分期付款 购购房者房者签约签约后 将后 将购购房款分成若干比例 按房款分成若干比例 按时间时间段或按段或按 施工施工进进度分批度分批39 交交纳纳房款 房款 针对针对期房 交房期房 交房时时 款 款项项全部付清 全部付清 银银行按揭 指以行按揭 指以购购房合同或房屋房合同或房屋产权产权作抵押作抵押获获得得购购房房贷贷款的方式款的方式 即 即购购房者在房者在购购40 房房时时 向 向银银行提出担保的行提出担保的质质押文件 在押文件 在银银行行审审核通核通过过后 取得房屋后 取得房屋 总总价的部分价的部分贷贷款 依抵款 依抵 押押约约定 按期按定 按期按时间时间段向段向银银行行偿还贷偿还贷款本息 并提供房地款本息 并提供房地产产作作为偿为偿 还贷还贷款的担保 一般的款的担保 一般的 购购房合同和房合同和产权证产权证作作为为抵押 住房 七成二十年 抵押 住房 七成二十年 门门面 五成十年或面 五成十年或 六年十年 六年十年 指城镇住房制度改革中 国家机关 国有企业 城镇 全称住房公 积金 公积金 41 城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴 外商投资企业 集体企业 存的 专项用于住房消费的资金 门面不行 缴存比例 均不得低 于职工上一年度月平均 有条件的城市 可以适当提高缴存比例 缴存方式 一是由职工个 人缴存 二5 工资的 是由职工所在单位缴存 个人住房公积金贷款 指参加了住房公积金制度的职工 在购买 建筑 翻建和42 因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理 中心申请大修自住住房时 的贷款 契税 指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约 按房价的一 定比例 向产43 权承受人征收的一次性税收 公共维修基金 指住宅 楼房的公共部位和公共设施设备的维修 养护基金 普通44 3 电梯房 门面 2 住宅 生地 指未经开发 尚未开成建设用地条件的农地或荒地 45 是指物业所有房源中的最低销售价格 一般指户型 朝向 格局 起 步价 起价 即46 几百元 不好的楼房价格 各层的差价几十 基础价 基价 即47指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价 格 是针对房地产 定价方法而言的 与起步价没有关系 楼层 朝向不同价格也不同 均价 即物业的平均销售价格 将本物业各套房子的销售价格相 加之后的和除以48 各单位建筑面积的和数 即可得出每平方米的均价 成本价 指住房制度改革中 出售公有住房时按照建筑公有住宅 的平均成本测定49 的价格 勘察设计和前期工程费 B 征地和拆迁补偿费 A包括 C 住宅小区基础设施建设费 D 建安工程费 税金 G 贷款利息 F 管理费 E 二 建筑基础知识 三通一平 是指在土地开发时进行的通水 通电 通路 土地平整 1 七通一平 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力 道路通和土地平 整 2 占地面 占地面积积 红线红线范范围围内的面内的面积积 3 建筑面 建筑面积积 指建筑物外 指建筑物外墙墙 柱 勒脚以上各 柱 勒脚以上各层层外外围围水平投影面水平投影面积积之之 和 包括阳台 和 包括阳台 4 挑廊 地下室 室外楼梯等 挑廊 地下室 室外楼梯等 销销售面售面积积 指商品房按套出售 其 指商品房按套出售 其销销售面售面积为购积为购房者所房者所购买购买的套的套 内建筑面内建筑面积积与与应应分分5 摊摊面面积积的共有建筑面的共有建筑面积积之和 之和 在住房 在住房买卖买卖中 直接供住中 直接供住户户生活使用的生活使用的净净面面积积之和指住宅各之和指住宅各层层面面 平中 使用面平中 使用面积积 6 一般不采用使用面一般不采用使用面积积来来计计算价格 算价格 公 公摊摊面面积标积标准 指商品房准 指商品房销销售中售中应应分分摊计摊计入入销销售面售面积积的商品房中的商品房中 公共建筑空公共建筑空间间的面的面7 积积 由两部分 由两部分组组成 一 室内外楼梯 内外廊 公共成 一 室内外楼梯 内外廊 公共门厅门厅 通道 通道 电电梯梯 配 配电电房 房 设备层设备层 设备设备用房 用房 结结构构转换层转换层 技 技术层术层 空 空调调机房 消防控制室 机房 消防控制室 为为整整栋栋楼楼 层层服服务务的的值值班警班警卫卫室 室 二 套二 套单单元与水箱元与水箱间间等 建筑物内的垃圾房以及突出屋面有等 建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结围护结 构的楼梯构的楼梯间间 电电梯机房 梯机房 公用建筑面公用建筑面积积分分摊摊系数 系数 墙墙体水平投影面体水平投影面积积 包括山 包括山墙墙 公用建筑 公用建筑 空空间间之之间间的分隔以及外的分隔以及外墙墙 套内建筑面套内建筑面积积之和 之和 公用建筑面公用建筑面积积 实实用面用面积积 建筑面 建筑面积积扣除公共分扣除公共分摊摊面面积积后的余后的余额额 8 计计租面租面积积 住宅用房按使用面 住宅用房按使用面积计积计算 非住宅用房按建筑面算 非住宅用房按建筑面积计积计 算 算 9 套内建筑面 套内建筑面积积 指商品房套内各部分建筑面 指商品房套内各部分建筑面积积的的总总和 和 10 阳台建筑面阳台建筑面积积 套内套内墙墙体面体面积积 套内使用面套内使用面积积 套内建筑面套内建筑面积积 标标准准层层的使用面的使用面积积系数系数 套内使用面套内使用面积积 套内建筑面套内建筑面积积 5 高 高层为层为3总总用地面用地面积积 多 多层层容容积积率大致率大致为为 容 容积积率 率 总总建筑面建筑面积积11 7 超高 超高层为层为 0 3 别别墅墅为为 左右 容左右 容积积率越低 居家率越低 居家环环境越好 境越好 单单价高 品价高 品质质高 容高 容积积率越高 率越高 单单价低 品价低 品0 45 质质低 低 100 总总占地面占地面积积 建筑密度 基底面 建筑密度 基底面积积之和之和12 绿绿化率 指化率 指项项目目规规划建划建设设用地范用地范围围内的内的绿绿化面化面积积与与规规划建划建设设用地用地 面面积积之比 之比 13 100 占地面占地面积积 公式 植被垂直面公式 植被垂直面积积 绿绿地率 所有住宅各地率 所有住宅各类绿类绿地面地面积积与住宅与住宅总总用地面用地面积积的比例 新区的比例 新区 建建设设中不中不应应低于低于14 不包括屋 不包括屋顶顶 晒台的人工 晒台的人工绿绿地 地 绿绿化覆盖率 化覆盖率 绿绿化率化率25 旧区 旧区 改造改造时时不宜低于不宜低于30 绿绿化所占面化所占面积积 绿绿地率地率 套建筑面套建筑面积积 销销售面售面积积 之比套内建筑面 之比套内建筑面积积 得房率 套内建筑面 得房率 套内建筑面积积 15套内使用面套内使用面 分分摊摊的公用建筑面的公用建筑面积积 套内建筑面套内建筑面积积 阳台建筑面阳台建筑面积积套建筑面套建筑面积积 套套 内内墙墙体面体面积积 积积 开 开间间 住宅房子的横向 住宅房子的横向宽宽度 度 16 进进深 住宅的深 住宅的实际长实际长度 度 层层高 指下高 指下层层地板面到上地板面到上层层楼面的高度 包括楼板厚度 以米楼面的高度 包括楼板厚度 以米为单为单 位 位 17 净净高 指高 指层层高减去楼板厚度的高减去楼板厚度的净净剩剩值值 即楼板上表面至上 即楼板上表面至上层层楼板楼板 下表面的距离 下表面的距离 18 绿绿地面地面积积 指能 指能够够用于用于绿绿化的土地面化的土地面积积 不包括屋 不包括屋顶绿顶绿化 垂直化 垂直绿绿 化和覆盖土小化和覆盖土小19 平方米的土地 平方米的土地 2于于 跃层跃层式商品房 上 下两式商品房 上 下两层层楼 客楼 客厅为厅为两两层层高 没有封 高 没有封 20 复式楼 楼梯 复式楼 楼梯连连接两接两层层 客 客厅厅只有一只有一层层高 高 21 错层错层 房内高度不一至 一米以内分离 房内高度不一至 一米以内分离 22 砖砖混混结结构 由构 由砖砖和混凝土和混凝土组组成 承重成 承重墙墙 四面不能 四面不能动动 梁柱都不能 梁柱都不能 动动 23 框架 框架结结构 指以构 指以钢钢筋混凝土筋混凝土浇捣浇捣成承重梁柱 适合大成承重梁柱 适合大规规模工模工业业化化 施工 效率施工 效率较较高 高 24 承重承重墙墙在梁柱 在梁柱 墙墙面可以自由打通 其次面可以自由打通 其次还还有 有 砖砖木木结结构 构 钢钢筋混凝筋混凝 土 框土 框简结简结构 构 钢钢体体 结结构等 构等 房屋的耐用年限 指房屋能够维持正常使用的年限 与设计的标 准 建筑的材料 25 施工质量 使用状况 维护保养相关 60 80钢筋结构 年以下15其他 年30 50砖木结构 年40 60砖混结构 年 土地计量单位 26 hm2万平方米 1公顷1 km2万平方米 100平方公里1 平方米 667亩1 亩 15公顷1 住宅的楼层划分的规定 27 层7 9中高层住宅 层4 6多层住宅为 层1 3低层住宅为 超高层住宅为 层10 30高层住宅为 层以上40 三 房地产开发相关知识 房地产开发 在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要 求进行基础设施 1 房屋建筑的 活动 它包括从定点选址到交付使用的全过程 由征地与拆迁安置 规划设计 供水 排水 供电 通电讯 通道路 绿化 房屋建设等多项内容组成 土地开发 将生地 不具备使用条件的土地 开发成可供使用的土 地 2 房屋开发 由买得土地使用权的发展商 对土地进行平整 修路铺 设上下水管道及3 热力网 然后建造各类房屋以及公共设施 房地产二次开发 指先将生地开发成熟地 具备使用条件 然后 再进行拍卖和出4 租 由买地者去建造房屋 房地产一次开发 一次性边土地 房屋开发完成 5 能源系统 包括供电 供热 供气 煤气 天然气 石油液化气 等 设施 6 给水 排水系统 包括取水工程 输水工程 净水工程 配水管网 上下水道 7 排水管网 下水道 污水处理 排放工程 土地国家所有权 指作为土地所有者的国家 对自己所有的土地 依法享有占有 使8 用 收益和处分的权利 土地集体所有权 指农村劳动群众集体经济组织 在法律规定范 围内对自己所有土9 地享有占有 使用 收益和处分的权利 房屋的所有权 对房屋全面支配的权利 包括 占有权 使用权 收 益权 处分10 权 土地所有权 指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义 11 垄断 拥有对土地支土地所有者将土地当成自己的财产 并将其实 行占有 法律意义 配的权利 经济意义 指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的 经济收入的权利 四 其它内容须知 办理银行按揭合同需出示 1 份 结婚证或流动人口未婚证明 3 个人身份证及复印件各1 购房人已付购房款收据40 二次购房者首付不低于30 首期购 房款 不低于2 原件及复印件 购房者或配偶单位的工资收入证明 3 个月的按揭款 3 开户银行开户的活期存折并含有5 与开发商签订的购房合同 4 委托银行扣收购房房款协议书 7 个人住房借款合同 借款借据 6 贷款申请书 9 住房抵押承诺书 8 办理银行按揭需交的费用 2 贷款额 交保险公司 0 45 年11 20 0 5 年1 10 保险费 保险费率1 交房地产局 3 抵押费 贷款额2 交律师事务所 1 8 律师见证费 贷款额3 元 交房地产局 20 备案登记手续费 每份合同4 元 交房地产局 10 印花税 每份合同5 元 交银行 40 按揭资料费 每份合同6 公积金提取条件 符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积 金帐户内的存储余3 额 职工购买 建造 翻修 大修自住住房 1 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 3 职工离 退休时 2 户口迁出所在的市 县或者出境定居的 4 房租超出家庭工资收入的规定比例的 6 偿还购房贷款本息的 5 公积金贷款是有限额规定的 4 万元的最高上限 25 贷款额不能超过1 倍 5 贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的2 70 贷款额不能超出总房款的3 预售房的条件 5 土地出让金已缴清 取得国有土地使用证 1 取得建设用地规划许可证 2 以上 不含土地出让金 20 投入工程总建设资金达到3 施工进度已明确 交房日期已明确 4 竣工验收前 5 五 附加内容 房地产营销培训基础知识 房地产销售行业 1 它是一个精彩 特殊的 无处不销售 人人都使用 升值空间大 有 趣 自由 有成就 感 锻炼人 上不封顶收入的一个较灵活 广泛 综合性的一个行业 期望 信念 有正确的价值观 价值观2 行动目标 态度 每日工作计划 短期目标 中程目标 核心价值 行动过程 执行3 忌语 大概不能肯定的语言4 送客声 致谢声 称呼声 五声四语 迎客声 斗气斗气语语 否定否定语语 烦烦躁声躁声 反反对对四四语语 蔑 蔑视语视语 米的米的车库车库 杂杂屋没有屋没有产权产权 建筑如配套游泳 建筑如配套游泳2 2米 低于米 低于2 2 建筑面 建筑面 积积必必须须高于高于5 池 池 车库车库等不算面等不算面积积 朝向 一般以客 朝向 一般以客厅厅阳台的朝向阳台的朝向为为准 准 6 商圈 称之 商圈 称之购买购买圈或商圈或商势势圈 指在一定的圈 指在一定的经济经济区域内以商区域内以商场场或商或商 业业区区为为中心向周中心向周围围7 扩扩展形成的展形成的辐辐射力量 射力量 对顾对顾客吸引而形成的一定范客吸引而形成的一定范围围或区域 或区域 价格高 价格高 60 80 分分为为 核心商圈 以大型商 核心商圈 以大型商场为场为中心 人口占中心 人口占 20 次次级级商圈 商圈 拥拥有客有客户户占占 边缘边缘商圈 分布密度小 商圈 分布密度小 产产品低档 价格低 品低档 价格低 商 商业饱业饱和度 是和度 是测测量一个商圈内的商量一个商圈内的商业业物物业业的供求量的一个重要的供求量的一个重要 方式 方式 8 每一个 每一个顾顾客平均客平均购买购买量量RE 主要客 主要客户户指数指数C 商 商业饱业饱和度和度IRS RF C RE IRS 商圈内的 商圈内的经营经营面面积积RF 严严重影响房地重影响房地产产价格因素 价格因素 9 指数 指数 DTP管理管理费费用 国民生用 国民生产总值产总值 利利润润 建安成本建安成本 土地成本价土地成本价 格格 价格 价格组组成成1 房地房地产产政策 法律法政策 法律法规规 影响房地 影响房地产产因素 开因素 开发发商商实实力 力 经济态经济态度 地段 交通 周度 地段 交通 周边环边环境 境 配套配套设设施 施 绿绿2 化 升化 升值值 政府 政府规规划 潜力 客划 潜力 客户户定位 定位 产产品品设计设计 物 物业业管理 市管理 市场场供供 求 品牌 求 品牌 销销售技巧 售技巧 自然自然环环境不可复制 境不可复制 影响每一 影响每一栋单栋单位的价格因素 楼位的价格因素 楼层层层层高 高 户户型 朝向 景型 朝向 景观观 外 外围围功功 能 面能 面积积 建 建3 筑筑结结构 构 层层以上 越往高上走价格越高 越往以上 越往高上走价格越高 越往7层层以下 金三以下 金三银银四四铜铜五六 高五六 高 层层 7 多 多层层 4 上景上景观观越好 越好 影响商 影响商铺铺 升 升值值潜力 地段 交通 配套 市潜力 地段 交通 配套 市场场 定位 定位 业态业态定位 定位 消消费费群 品群 品5 面面积积消消费费群体多 面群体多 面积积小 面小 面积积位置 位置 针对针对每一个每一个铺铺位影响因素 位影响因素 物物业业管理 人流量 牌 管理 人流量 牌 价格高 楼价格高 楼层层 铺铺型 柱 开型 柱 开间间 阻 阻挡挡 配套 配套设设施 施 递递名片技巧 名片技巧 10 当你与客 当你与客户谈户谈判判时时 客 客户户感感兴兴趣趣时时 你 你递递上名片客上名片客户对户对你印象深 你印象深 认认知度 知度 1 当客 当客户户快要起身快要起身时时 递递上名片 你的客上名片 你的客户户会准确会准确记记住 住 认认知你 知你 2 递资递资料准确料准确时间时间 11 当你将重要内容 当你将重要内容讲讲解完解完毕毕 再 再递递上上资资料 料 请请他了解 他了解 1 当你 当你递递名片名片时时 一起 一起递给递给他 他 2 如果客 如果客户户已拿了已拿了资资料料时时 你 你顺顺着他着他资资料内容一条条料内容一条条讲讲解下去 然解下去 然 后合上后合上递给递给他 他 3 市 市场调查场调查目的 其目的 其实实反映市反映市场现场现状 状 12 1 了解消 了解消费费行情 行情 3 了解消 了解消费费需求 需求 2 了解 了解竞竞争楼争楼盘盘 为为策划 策划 销销售提供依据具体售提供依据具体调查调查内容 内容 4 产产品品调查调查 规规模 占地面模 占地面积积 铺铺位 功能定位 做什么 位 功能定位 做什么 业态业态定位 定位 铺铺型 配型 配 a 置 置 电电梯 空梯 空调调 水 水电电表 装修 物表 装修 物业业管理 管理 经营时间经营时间 配套配套调查调查 内部配套 周 内部配套 周边环边环境配套 功能配套 境配套 功能配套 b 价格价格调查调查 销销售价格 均价 不同楼售价格 均价 不同楼层层差价 付款方式 租金价格 差价 付款方式 租金价格 临临 街与内街价街与内街价 c 格 格 具体具体调查调查方式 方式 问问卷 街卷 街访访 入 入户户走走访访 单层单层 左手入 左手入门门 双手右手入 双手右手入 门门 专专家家访访 谈谈 市 市场场客客户访谈户访谈 具体具体调查对调查对象 市象 市场场 商城 商城 专业专业街 步行街 街 步行街 专卖专卖点点 具体配套具体配套调查调查 医院 医院 银银行 超市 休行 超市 休闲场闲场所 酒店 学校 交通 人所 酒店 学校 交通 人 流 流 车车流 公流 公 交交车车 长长途途车车 风风水与房地水与房地产营销产营销 南向房 南向房间间特征 通特征 通风时间长风时间长 日照 日照时间长时间长 不 不 易易发发霉 冬暖霉 冬暖13 夏凉 夏凉 风风水宝地 依山伴水 水宝地 依山伴水 龙龙脉 建筑物的朝向的阴阳取舍 阴 山之南 脉 建筑物的朝向的阴阳取舍 阴 山之南 水之北 阳 水之北 阳 山之北 水之南 山之北 水之南 龙龙椅之地 椅之地 绿绿色是生命色 中色是生命色 中纬纬度 夏吹度 夏吹东东南南风风 西 西 南南风风 象征权利 富贵 尊严 红色镇邪 建筑颜色 红色14 行销沟通 15 行销 直销 以最直接的形式来推销产品 是产品信息的载体 有 产品传递的真实1 性和准确性 拓展信息的传播渠道 B 将产品信息传递给客户 有清晰 直接 A 行销目的 2 来源 接触 增加客户来源 通过传播C 行销方式 发传单 上门拜访 拦截客户 竞争对手的地方 投资客 经营户 3 组织意向客户召开恳谈会议 4 项目片区的介绍 目前商业状况如交通 车站 公交车 未A 传 达信息内容 来前景和市政规划 产品的介绍 业态的介绍 科技含量 项目背景介绍 项目立项 开 发 建设等 B 产品技术参数 面积 配套 装修 环境 道路 电梯 价格的介绍 寻找目标客户的方式 湖南省黄页 寻找生产厂商 代理商 场部 科研单位 查5 找电话 地址 上网查询 大型的展览会 交易会 目标客户 多家咨 询 媒体收集 需要准确的销售工具 名片 楼书 置业手册 价格表 计算工具 政府文件 同6 事通讯录 7 信心问题 核心问题 市场能否作活 作大 高层的使用率小于60 70 建筑面积小高层的使用率小于多层 实用面积 使用率 16 50 60 以上写字楼的使用率小于高层 80 小高层 产权证 土地使用证 房产证 集资房是没有产权证的 福利房是 有产权证 可17 以转让 在国家允许的年限内可以转让 出租 任何货币在保值的前提下 注意于健康保护 环保方面 个公共意 识 5 第5P第 18 才能实现其价值 绿化 是生态内的非常小的一个方面 环境 周边所表现的元素 生态 人文 19 地理 交通 一个楼盘的环境包括 绿化 交通 密度 配套设施 日 照 朝向 价格 昂贵 便宜20 1000 如对方1 不超过X 或减X 加权比较法 在价格上及对手比 较加1 元 1000 元1000 反之 元 10 1100 元 1000 元 10 900 元 盈亏平衡法2 经验评估法 根据以往经验来测标 价格阻力位针对顾客来说 内 容包括 均价 3 起价 作用 降低入市门槛 一般是低开高涨 只对于大型楼盘 而 小规模楼盘不宜采用低 开高走 最高价 最好的楼层肯定是最高价 垂直价格 一般金三 银四铜五铁 米空气质量越差 价格的可塑性 有27六 超过 品牌价值的空间 目标价格 自我实现的价格 价格构成 21 1 土地出让金 三通一平 拆迁 安置费 勘查设计费 了解地质结构 公共基础设施费 统称