北京海尔·首钢文化创意产业园总体开发方案报告_62PPT

打造 中国生产创意服务基地 开启中国创造元年 海尔 首钢 文化创意产业园总体开发方案报告 中国创造中心 ” 发展愿景 以创意产业为核心，依托国内外大型企业的设计研发中心，集办公及配套的生活、商业设施为一体的综合性产业聚集区 主体 业选择 客户选择 主体 活 间 动 国创造中心 创意无处不在 创意产业引领新时代全球经济发展，成为国民经济的重要组成部分 在英国、美国、日本等国家，文化创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过 全世界文化创意产业每天创造 220亿美元，并以 5的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达 14，英国为12。（ 2006年行业资料） 创意产业还有效推动产业结构升级。例如， 英国 经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变； 日本动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。 2006年文化创意产业的平均增长速度 5%10%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%美国 英国 日本 全球5%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%北京 纽约 伦敦8% 3% 文化创意产业占 中国 英国 % 全球 18% 日本 20% 美国 文化创意产业人口占总就业人口比例 “ 中国制造 ” 走向 “ 中国创造 ” 的时代需求下，发展创意产业、特别是生产性创意产业，显得尤为重要 2000国情况8940495933102398116694136515182321 2094078 . 4 0 % 8 . 3 0 %9 . 1 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 1 0 %1 0 . 4 0 % 1 0 . 7 0 %0500001000001500002000002500002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006亿元0%2%4%6%8%10%12%增幅幅一台国产M P 3 ：7 9 美元中国企业利润： 1 . 5 美元制造成本 3 2 . 5 美元交给外国人的专利费 4 5 美元出口一台D V D ：3 2 美元中国企业利润： 1 美元制造成本 1 3 美元 交给外国人的专利费 1 8 美元 我国目前已有 100多种制造产品数量位居世界第一 。 如今 ， 全世界销售一半的摄像机 、 30%的电视机和空调 、25%的洗衣机和 20%的冰箱都贴着 “ 中国制造 ” 的标签 。 根据美国全球财经研究公司的预测 ， 中国会在 2008年底之前成为世界上制造业规模最大的国家 。 但 总产值规模仅相当于美国的 1/5， 日本的 1/4强 ；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家 ， 仅为美国的 1/25、 日本的 1/26、 德国的 1/20；技术创新能力十分薄弱 ， 产业主体技术依靠国外 ， 有自主知识产权的产品少 ， 依附于国外企业的组装业比重大 ， 工业增加值率仅为 26%， 远低于美国的 49%、 日本的 38%、 低水平生产能力严重过剩 。 增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！ 北京市创意产业蓬勃发展，消费性创意产业以传媒业为代表，生产性则以软件网络计算机服务为主导 北京创意产业发展优势明显，基础较好，产值已占到 软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，而且设计服务业增长最为迅速 32438265081216%9 . 4 %6 . 6 % 6 . 3 %1 0 . 3 %2 0 . 9 %26%18%02004006008001000杭州 深圳 上海 北京0%10%20%30%40%50%文化创意产业产值（亿元） 增长率% 占京市文化创意产业分类 1. 文化艺术2. 新闻出版3. 广播、电视、电影4. 软件、网络及计算机服务5. 广告会展6. 艺术品交易7. 设计服务8. 旅游、休闲娱乐9. 其他辅助服务北京市创意产业聚集区涌现，东西部气质差异已经显现，城市西部更加侧重于发展数字技术以及工业建筑设计等生产性创意产业 时尚生活 端产业： 东西呈现不同特点， 东部重点发展重点发展 传媒产业、古玩艺术、演出展示、时尚消费、设计与咨询和知识产权服务 等产业； 而西部则侧重 软件与信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字影音、无线增值内容、网络内容增值服务 等基于数字技术的文化创意高端产业，以及 工业和建筑设计 等创意产业环节 成熟创意产业区案例 798 和 中关村 重点产业 ：文化艺术产业、时尚休闲娱乐业及传媒业等 依托资源 ： 术家群体； 央视和北京电视台 活动人群 ： 籍人士 未来趋势 ：消费性创意产业聚集，时尚消费地，引领消费结构升级 重点产业 ：网络、动漫、软件和信息服务业及设计服务业等 依托资源 ：中关村科技园，院校科研机构、技术人才，高端产业的产学研一体化 活动人群 ：中关村技术人员、院校和军队政府等大型机构工作人员 未来趋势 ：偏重生产性创意产业，产业升级的动力源和示范区 北京西部的整体气质以及计算机软件行业的领先地位，为发展目前还相对薄弱的工业设计类生产性文化创意产业创造了条件 终端文化消费 新兴高科技产业 提升制造业附加值 消费结构升级带来的不断增长的 文化创意产品的最终消费性需求 产业结构升级带来的 对文化创意产业的生产性需求 文化体制改革带来的对 文化创意产业的政策性及体制性需求 三种需求推动北京文化创意产业发展 中国创造 ” 中心 全球化的背景下： 汇聚全球创造力 发掘中国创造潜力 让中国成为全球关注的“创造”舞台 支柱产业 以数字技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等工业数字设计创意服务业为主要内容，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计的 生产性创意产业 辅助产业 体验式商业及休闲娱乐业 与支柱产业相结合，突出体验性、创意性，引领石景山 领北京、全中国的体验经济发展 结合世界、中国及北京市的创意产业发展背景，确定本项目的产业定位 生产性创意产业为主，消费性为辅，相互促进，推动产业结构升级的同时，引领区域消费，丰富区域生活 消费性文化创意产业 生产性文化创意产业 定义 直接生产满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用 完善各产业的产业链条的中间环节，即为包括文化产业在内的各产业提供中间产品 产品 电影电视作品 电子游戏 文学作品 音乐 表演艺术 美术品、工艺品制作 剧本 服装设计 工业品外观设计 广告方案 软件 建筑设计 作用 服务于个人的精神文化消费需求，丰富人们生活，拉动内需； 但不能实现相关产业的升级 服务于生产领域提升产品附加值、经济发展中提升产业结构的要求，明显突出“生产性服务业”的性质； 实现从“制造”到“创造”的关键所在 辅 主 园区的支柱产业涉及设计、建筑设计、广告和工艺等创意产业细分产业，辅助产业则主要围绕数字休闲娱乐和创意生活等 定义： 文化创意产业又叫创造性产业、创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权，创造财富和就业潜力的行业。通常包括广告、建筑、艺术及古董、漫画、电影、电视、音乐、表演艺术、出版和资讯科技服务等行业。 分类： 文化创意产业一般可细分为 13大类。 细分产业类型 主要内容 视觉艺术 从事艺术品的创作及经营 表演艺术 从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营 文化展演设施 从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理 工艺 从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等 电影 从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等 广播电视 从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应 出版 从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业。不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行 广告 从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告 设计 产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问 数字休闲娱乐 从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务 设计品牌时尚 从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通 创意生活 源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活动 建筑设计 包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业 工业设计产业 内涵丰富，核心是为产品提供高附加值，其市场需求随着工业国家的发展而逐步增强 1000美元 2000美元 发达国家的工业设计发展史 3000美元 设计在经济运行中的价值开始被关注 设计将成为经济发展的重要主导因素之一 社会进入以创新领导实现价值增值的经济发展阶段 工业设计就会成为先导产业，成为创新资源、增加社会财富、增强综合国力的重要组成部分。 产品设计 ： 根据产品的功能、性能、形式、价格、使用环境的定位，结合材料、技术、结构、工艺、形态、色彩、表面处理、装饰、成本等因素，从社会的、经济的、技术的角度进行创意设计。 企业形象设计 (企业识别系统由统一的企业理念、规范的企业行为及一致的视觉形象所构成。 环境设计 (人与硬件之间的界面设计 ) 环境设计着重解决城市中人与建筑物之间的界面的一切问题，如：信息、信号系统、环保方案等，从而也参与解决社会生活中的重大问题。 设计管理 (设计活动作为企业运作中重要的一部分，在项目管理、界面管理、设计系统管理等产品系列发展的管理中，善于运用设计手段，贯彻设计导向的思维和行为，并将之与战略或技术成果转化为产品或服务的过程。 工业设计的内容 “ 就批量生产的产品而言， 凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、构造、形态、色彩、表面加工以及装饰以新的品质和资格 ，这叫做工业设计。根据当时的具体情况，工业设计师应在上述工业产品的全部侧面或其中几个方面进行工作，而且，当需要工业设计师对 包装、宣传、展示、市场开发等 问题的解决付出自己的技术知识和经验以及视觉评价能力时，也属于工业设计的范畴。” 国际工业设计联合会（ 目前北京乃至中国的工业设计业主要还是依托大型企业，因此园区客户将以国内外大型企业设计研发总部为核心 工业设计成果仍然依靠少数大户产出，其他主体的产出与之相比落差很大，大多数中小企业甚至很少有创新成果。例如 2002年北京地区的工矿企业专利申请量为 1466件，其中联想（北京）有限公司占 538件，中国石油化工股份有限公司有513件，而到第三位的中国天燃气股份有限公司则一下跌落为 146件，到了第十位 北京四维 2件，落差非常明显。 海尔的 “ 三超双新风 ” 空调获得了 2006年德国 美的荣事达合资公司与台湾著名工业设计公司浩汉（ 司签下了长期的战略合作协议； 美菱特设工业设计研究室，用以专门对冰洗产品的设计研发； 联想拥有自己的工业设计中心，人员过百 入驻园区的客户选择 核心客户 辅助客户 “ 中国创造 ” 的未来： 成长中的中小创意设计企业 “ 中国创造 ” 的榜样： 跨国企业的区域性乃至全球性设计研发总部 “中国创造”的领袖： 国内领先企业的全国总部 全国个主要城市总部经济发展能力评价报告 中，北京连续三年稳居第一，总部经济初具规模 总部经济的核心影响因素为人才优势、金融环境、政府办事效率与法规、市场辐射力 ，而北京在这几个方面无疑都有着先天优势。 北京的总部经济发展综合能力最强，对跨国公司和国内大企业集团全国性总部最具吸引力。 北京目前的总部经济以通讯和 随着国外企业设计研发总部进一步外迁和中国企业技术总部寻求进入中心城市的趋势下，尤其随着中国企业不断追求自主创新能力的提高，总部经济的需求将不断增强。 北京有发展总部经济的先天优势，总部经济已经初具规模 全球化战略下的海尔需要一个代表中国的北京总部 海尔集团目前的国内战略布局： 青岛： 总公司总部，管控中心 ,人力、财务、采购、成本核算、审计等事务 上海： 市场中心，战略、产品、研发、创新、营销等市场功能 2007年底，海尔电脑营销、策划与销售总部整体迁至 北京中关村 海尔北京总部 海尔北京总部： 全球管理中心 全球研发设计中心 展示体验中心 世界的海尔，中国的海尔 中国创造的代表 海尔集团的参与，本身就将成为“ 中国创造中心 ” 最有力的发展支持 海尔是国内专利申请数量最多的家电企业。 海尔的身影频繁出现在国际工业设计的舞台上：德国 国列宾国际发明展览会等等 海尔在自主创新提升企业国际竞争力的过程中，已经能参与国家和国际标准的建设制定。 海尔创造 “双动力 ” 洗衣机； 以高清为技术主导的数字流媒体播放系统； 海尔彩屏笔形照相手机； 海尔变频冰箱； 自动挡滚筒洗衣机； “ 防电墙 ” 热水器； “ 臭氧消毒 ” 洗碗机； 海尔 首钢、海尔强强联手，推动中国创意产业发展，有利于首钢未来新产业的培植，也为二者在今后更广泛、深入的合作奠定了基础 首钢集团： “ 全国十大钢铁企业之一 ” ，国内规模最大的线材生产企业，以钢铁业为主，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等多种行业。 2007年销售收入达到 1090亿元。首钢集团在国内已有 ，同时在香港拥有四家上市公司，即首长国际、首长宝佳、首长四方和首长科技。 集团下设房地产开发公司，同时也与万年、顺驰等专业开发商合作，还是中关村软件园的重要投资方。 品牌优势 资金优势 产业优势 海尔集团： 全球第四大白色家电制造商，自 2002年以来已连续六年蝉联中国最具价值品牌榜首，2007年的品牌价值高达 786亿元 。 旗下拥有 240多家法人单位，在全球 30多个国家建立本土化的设计中心、制造基地和贸易公司，全球员工总数超过五万人，重点发展科技、工业、贸易、金融四大支柱产业，已发展成全球营业额超过 1000亿元规模的跨国企业集团。 海尔地产集团成立于 2002年。截至 2007年底，公司拥有 7个房地产开发子公司、 1个物业管理公司和 1个外地分公司，投资和开发项目从青岛开始，正逐步拓展到济南、北京、重庆、太原和苏州等多个城市，土地储备面积 300余万平方米，已建成和在建的项目 10余个。 支柱产业 以数字技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等工业数字设计创意服务业为主要内容，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计的 生产性创意产业 辅助产业 体验式商业及休闲娱乐业 与支柱产业相结合，突出体验性、创意性，引领石景山 领北京、全中国的体验经济发展 产业 /客户定位 客户 核心客户： “ 中国创造 ” 的榜样： 跨国企业的地区性乃至全球性设计研发总部 “ 中国创造 ” 的领袖： 国内领先企业的全国性 /全球性总部 辅助客户： “ 中国创造 ” 的未来： 成长中的中小创意设计企业 “ 三位一体 ” 解构 研发中心 管理中心 展示中心 国内外领先企业的战略中枢 大型企业的设计研发总部 新理念、新产品、新品味的综合展示体验馆 国内外领先企业的创造中心将享受 集研发中心、管理中心、展示中心“三位一体”的发展空间 花园式办公环境，独栋建筑整体（定制）出售，彰显企业个性， 总占地约33万平米，总建面约 60万平米。 管理中心 国内外领先企业全球化发展的战略中枢 直面国际竞争的舞台： 企业高层决策 不同企业高层之间的交流会晤 企业战略制定和发布 研发中心 大型企业的设计研发总部 设计研发中心代表了工业、建筑等行业领头企业的核心竞争力，全球领先企业都有着遍布世界的设计研发中心，以便针对各国的具体情况设计出更贴近市场需求的产品，同时有效利用遍布全球的设计研发人才。 京、旧金山、首尔四个设计中心 球共有五大工业设计中心分布米兰、纽约、首尔、上海及东京 布在美国、新加坡、台湾、印度和上海 研发设计人员办公 测试、实验 技术信息交流 展示中心 利用地下空间构筑一条的展示大道，汇聚知名企业的旗舰店，展示企业实力、企业文化 旗舰店的主体位于地下，通过玻璃通道的塑造将概念性产品完美的展示出来， 巧妙利用地下空间 产品、服务、理念最前沿、最全面的展示 全球最具规模的展示体验专区 ，借助知名企业之力，让设计创意深入人心 旗舰展示大道 通过产品和服务实现企业和客户之间最直接的情感联系 新建地标建筑 首钢中心 海尔中心 建筑特色，出自名师之手，具有强烈的工业设计感 与企业文化相得益彰 节能环保，引领未来 与周边建筑完美融合 历史与未来交汇处 首钢非钢产业发展中心 多功能厅： 与相关产业其他企业的技术交流合作； 内部会议培训等 总部办公楼： 非钢产业管理中心和研发设计中心 展馆： 工业文化展览、公司历史展示 海尔全球总部 会议交流空间 办公空间 综合展示体验馆 “海尔 能家电系统 中小创意设计企业将享受 融入历史人文的工业遗迹与现代材料结合打造成的创意办公区 “ 中国创造 ” 的未来：成长中的中小创意设计企业将汇集于此 工业产品设计公司 建筑设计类机构 平面设计和装潢设计公司 环境设计公司 设计师工作室 旧建筑与新功能创造性融合的创意设计区，外部增设空中走廊，从视觉上分割厂房之间的高大空间，增强整个空间的亲和力和舒适度 内部在现有厂房基础上加层，自由构建创意 筑设计感强； 总占地 15万平米，建面约 30万平米 生活 体 动 活 间 国创造中心 创意无处不在 居住： 闲： 作： “ 泛在（ ” 工作的意义更多在于 成为生活的不可分割的部分 络时代新兴工作模式，推动创意产业发展，奠定全新生活方式的基础 借助移动办公工具，工作空间延伸到办公室以外，远程办公、后台办公、家庭办公兴起，创意人群的工作地点可以在家、酒吧、咖啡厅、甚至是公园 与世界同步，不仅是产品，更是提供一种时尚生活解决方案，是属于你的更便捷的家居生活 家庭网关灯光窗帘系统可视对讲系统故障反馈系统安防报警系统媒体娱乐系统家电控制系统环境检测系统远程监护系统 远程监控系统家庭网关家庭网关灯光窗帘系统可视对讲系统故障反馈系统安防报警系统媒体娱乐系统家电控制系统环境检测系统远程监护系统 远程监控系统 络的便捷服务 ：可以随时随地的了解到家庭里边各种电器的运行状态，无论在哪里都可以通过网络、打电话、发短信与智能家电对话；足不出户便可网上购物；可以获得家电维修服务网络的主动关照，从而始终保持家用电器的最佳状态；不用去医院便可享受到医疗网络的主动关怀。 全新的方式进行娱乐 ：不仅仅可以看到电视台提供的节目，更可以通过网络从内容提供商处获得节目资源，从原来的被动的接收电视节日到主动选择电视节目。 动保卫 ，使家有了双重防卫系统。 充满创意的建筑设计、环境设计、园林设计 保留部分工业遗产，铁路、管道等，追忆似水年华 分散在园区中，居住、办公混合，与产业区穿插分布，逐年开发 总占地约 300亩，容积率 总建筑面积 54万平米 ，约5000户（预计区域未来就业人口 6万，其中管理人员约占20%，即 1万人左右，配套居住区可以满足其居住需求） 与你的心同步，属于你的人本空间，设计和情感无处不在，示范未来人居 以住宅及基本的生活设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深入生活 in 史的回归、人文的延续、创造力的蔓延，无处不在的创意休闲体验 in 验式消费的旗舰店 后工业特色的休闲设施 体验过去，体验未来 体验中国，体验世界 体验科技，体验文化 in 旧厂房改造的精品特色酒店 集建筑设计大成的五星级商务酒店 “ 工业文化之路 ” 交通： 步行道 空中廊道 观光铁路 多种交通联系方式 可以步行 可以乘坐观光小火车 地面交通为主，辅以空中跨越 步行道 步行道 空中廊道 观光铁路 观光铁路 “ 工业文化之路 ” 带你深入体验创意空间，为你讲述“ 中国制造 ” 到 “ 中国创造 ” 的故事 景观特色： 利用园林造景手法将历史人文遗迹和原有植被资源融入景观规划中，成为园区的特色景点 on 在空间上是完全自由的，无论何处，我们都在生活 工作与休闲相融 : 在休闲中工作，工作中休闲 创意重构我们的生活，工作、休闲、居住相融，新的生活方式造就创意行业时尚一族 活动 议展览 节庆赛事 国际招标大赛 教育培训 主体 动 活 间 国创造中心 创意无处不在 贝聿铭 库哈斯 保罗 安德鲁 安藤忠雄 赫尔佐格 皮埃尔 德 梅隆 “ 中国创造中心 ” 的规划建设国际招标，邀请国际知名机构和大师参与，使之成为国际创意界关注的焦点 美国 美国 英国 日本日建设计 阿特金斯国际有限公司 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司 美国易道设计公司 不间断的设计展览、论坛和研讨会，树立行业领袖地位 维持活力，激荡创意灵感，形成产业氛围：各种规模、内容各异的会议会展竞相登台 汉诺威工业论坛 丹麦哥本哈根国际家具展 中国国际工业设计高峰论坛 全国工业设计学术大会 中韩设计论坛 确立行业领袖地位： 形成如汉诺威工业论坛、丹麦哥本哈根国际家具展等定期召开、国际知名的会议会展活动 开创工业创意设计类论坛、赛事、节庆活动： “ 中国创造论坛 ”“ 首钢 海尔国际工业设计大赛 ”“ 国际设计节 ” 德国博朗国际工业设计大赛 德国红点产品设计大赛 德国汉诺威 法国工业设计院 欧莱雅工业设计大赛 伦敦设计节 东京国际设计节 新加坡设计节 展示 评选 互动 开闭幕大型 聚集人气 提升知名度 内容丰富、形式灵活的教育培训活动 长期与短期 专业与非专业 当面授课与远程教育 内容以工业、建筑设计为主 创意活动的中心地标 创意 会展中心 总建面 2万平米 大型展厅和会议中心，保留现有建筑的高空间、高跨度特点，加以装修利用 小型展厅、设计实验室及配套部分，在现有建筑基础上加建、改建，或在内部加设廊道、玻璃隔断，分割成为多个较小的灵活空间，便于利用 历史的 空间 活 间 体 动 国的 未来的 中国创造中心 创意无处不在 44 工业遗迹或抽象或具象的体现，成为园区的标志性存在，处处体现空间的历史感 空间处理上采用中国式园林伸缩自如、曲径通幽的创作手法，尽显中国意境 后现代主义连接起过去、现在与未来，蕴含着中国与世界面对未来的姿态 未来的方向：于简约中有无穷韵味 源自历史 把握今天 创造未来 采用装饰手法达到视觉上的观赏效果，提倡满足现代社会人们丰富的心理需求，而不仅仅是单调的功能主义 中国古典主义与后现代主义都注重对传统的回归 中国古典主义与后现代主义融合，筑就情感空间 会展中心 旗舰展示大道 特色酒店 体验式商业 新建五星级酒店 园区各种活动的中心地标 总建面约 2万平米，主要为利旧改造 旧厂房改造而成，展现区域特有的历史、人文、地理的积淀与内涵 总建面约 2万平米，偏休闲性 最新产品和概念产品等设计体验 总建面约 1万平米，地下为主 入驻品牌如海尔、美的、吉利、三星、丰田等 生活休闲和商务休闲设施，突出空间的历史感 总建面约 3万平米 具体业态如餐饮、咖啡厅、特色零售等 作为区域产业发展的配套，集中体现先进的建筑技术和建筑艺术 总建面约 3万平米，偏商务性 功能构成及主要规划指标 功能 占地（万平米） 建面（万平米） 办公 总部设计中心 33 60 创意设计区 15 30 服务 公共服务中心 2 2 孵化器 5 酒店 5 2+3 配套休闲商业 1 会展中心 8 2 体验式商业 3（其中地下 1万） 小计 63 90 居住 20 54 地上建设合计 83 161 地下建设合计 21 （ 1万平米商业 +20万平米停车及配套） 产业区容积率： 住区容积率： 容积率： 钢、海尔联手缔造“中国创造中心” （ 全球独一无二的创意产业集群 中国创造与世界创造交融的核心地带 世界与中国的灵感与激情在此碰撞 新的生活、新的世界从此起步 创意聚焦 “中国创造中心 ” 之于首钢和海尔 企业营销窗口、与世界巨头的强势对话平台、雄踞国际舞台的资本 首届首钢 海尔国际工业设计论坛 品牌影响深入人心，实现有效的企业营销 为开发主体在城市运营及房地产开发领域树立领袖形象 首钢 海尔 创 新 城 “中国创造中心 ” 之于石景山区 立足于区域经济基础，示范区域未来，开启区域可持续发展 贡献于区域产业、税收、就业和环境建设 “ 中国创造中心 ” 示范首钢搬迁后的石景山区域发展 石景山 “ 以工立区 ” 的重化工业之路使其产业结构畸形发展： 2003年首钢北京地区实现工业增加值 石景山区 5%，上缴税金占区财政的 50%以上 ，从业人员占全区从业人员的 40%左右。 2004年首钢北京地区实现工业增加值 90亿元，占石景山区总工业增加值的 上缴税收 28亿元，约占石景山区财政收入的 文化创意产业亩产值达到 1350万元：根据初步测算，本园区成功运营之后， 年产值预计将超过 100亿元。 通过国内外领先企业的设计研发总部、知名品牌的旗舰店入驻，提升区域整体形象，确定区域地位。 根据案例表明，创意产业园区平均每万平米建筑面积每年上缴税收为约 300万元，比率为 1： 300 预计本项目创意产业园预计 年上缴税收将达到 3亿元，地税过亿元。 文化创意产业 1万平米建面直接带动 750人就业，智力密集型企业与就业关系是 1万平米建面带动 1000人就业，综合间接就业带动比率为： 1： 1000 本项目产业建面约 80万平米，未来预计能够为本区域吸引高素质人才约 6万人，带动综合就业将达到 7万 5千人。能有效解决首钢富余人员就业问题。 税收 就业 产业 绿色 环境上提升区域价值 “中国创造中心 ” 之于北京 打造城市全新竞争力，掀起城市发展的又一轮高潮 更科学的规划，更巨大的产业影响 这里是北京创意产业新一极，北京经济新引擎，北京城市竞争力的新体现 2007年北京人均 000美元 国际经验表明，人均 000美元之后，经济活动的商务成本将不断提高，经济的发展将会主要依靠自主创新 而创意产业的发展可以形成 新的产业集群 ，提高传统产业的附加值和区域竞争力；可以吸引来自全中国和全世界的 创意产业人才和创意产业机构 ，优化城市人才结构；改变北京的城市面貌和形象，加强 城市活力 ，通过对独创、原创、首创和再创成果的组织，在未来的经济发展城市建设和社会进步方面进一步走在全国的前面 这里不是 798 这里不是中关村 中国创造中心 时尚消费地 数字产业先锋 生产创意服务 “中国创造中心 ” 之于中国 发展工业设计为主的生产性创意产业，有效引领 中国创造 创意复兴中国 关注中国制造，提升中国制造，以设计创造附加值 集聚全世界的创造力，改变高能耗、少创意、低利润的中国制造现状 技 术 设 计中国创造中国创造的两个 “ 轮子 ”日本 1%来自工业设计； 据统计 ， 美国工业设计行业的投入产出比为 1： 2500， 即投入 1美元能带来 2500美元的回报 ， 英国的投入产出比为 1： 2100， 即 1英镑的投入能带来 2100英镑的回报 。 “中国创造中心 ” 之于世界 顺应世界发展趋势，助推 创意经济时代 “ 创意都市 ” “ 创意经济 ” “ 创意时代 ” 中国创造中心 创意世界的新焦点 创意经济的新起点 在英国、美国、日本等国家，文化创意产业已成为经济发展的支柱产业， 增加值超过 。 全世界文化创意产业每天创造 220亿美元 ，并以 5的速度 递增。（ 2006年行业资料） 依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业， 英国 经济实现从制造型向创意服务型的转变。 日本 动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。 需要政府的相关政策支持建议 作为首钢工业区改造的先行示范区域，请求市政府帮助 加快和简化相关的前期工作及专项规划工作 ，以便项目尽快启动； 项目周边的环境和配套设施还比较差，请求市政府 协调改善园区周边环境，包括交通及市政配套 ； 请求市政府给予政策及资金支持 ： 1、土地出让金和招拍挂土地的溢价部分予以返还； 2、将园区纳入 中关村科技园石景山园 ，享受科技园区的产业、税收优惠政策； 3、以首钢调整搬迁地区发展文化创意产业为契机，向市政府申请 文化创意产业集聚区 认定，争取市政府文化创意产业专项资金的支持； 4、因涉及利旧改造，请求协助北京市工业促进局给予 工业发展资金 支持 请求国务院的资金支持 ： 以加强文化软实力建设的名义，争取国务院、文化部的拨款 经济测算前提 首钢和海尔合作模式：从一级开发开始以合作项目公司形式合作，首钢以土地入股，折合资产额取二通厂破产成本 10亿元，一级开发的拆迁及搬迁成本由海尔支付，二者共享一级开发收益（开发成本加增值部分）；二级开发继续由二者合作项目公司执行，一级开发收益也全部投入二级开发，其他开发费用均由海尔承担；股权和分红比例取最初投资比例， 10亿元比 首钢 51%、海尔 49%； 2008年开始进行土地一级开发，首钢出地，价值合破产成本 10亿元；海尔出拆迁及搬迁成本，以及获取土地使用权证的 8820万元，约 地成本共计 2009年开始，分六年进行开发建设，土地按照年开发进度进行招拍挂进入二级开发，2009年取地成本取 700万元 /亩，之后每年涨幅假设为 5%； 测算中假设年初支付土地出让金，年末政府返还出让金，一级开发以后每年实际产生的土地相关费用为一年中出让金的财务费用； 自有资金为 0， 100%银行贷款 ,财务成本计入项目成本；开发结束后分红，其间每年滚动开发不分红； 办公物业中非总部办公的 30万平米均用于出租，居住和 60万平米总部办公物业出售 初步经济测算 从一级开发开始，项目分七年进行投资，投资额达到 项目名称 投资金额 年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 土地成本 1162380 193820 172717 175628 190420 162452 164014 103329 前期工程费 12918 12918 写字楼建安工程费 242500 42500 42500 45000 37500 37500 37500 酒店建安工程费 50000 20000 30000 商业会展及配套建安工程费 10000 8333 1667 基础设施建设费 91000 18500 17500 17500 14500 14000 9000 住宅建安工程费 108000 21600 21600 21600 21600 21600 地下建安费 46200 11000 8800 6600 6600 6600 6600 管理费用 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 不可预见费 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 合计 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 资金来源与运用 本项目 2008年开始投入开发， 08年一级开发一次性投资 09年开始二级开发，开发成本 年实现回款； 2012开始不再需要银行贷款，项目可以依靠自身收益滚动。 序号 项目 合计 年度 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 一 资金来源 4136974 202000 787717 790686 727044 611774 621607 396146 1 经营活动产生的现金来源 2251414 315000 345058 391624 449322 457593 292817 1 售收入 1913783 315000 330750 347288 364652 364652 191442 1 租收入 176980 0 14308 25437 37420 45691 54124 1 酒店收入 160650 18900 47250 47250 47250 2 筹资活动产生的现金来源 817000 102000 300000 270000 145000 0 0 2 有资金 2 行借款 817000 102000 300000 270000 145000 3 其它来源 （政府退款） 100000 172717 175628 190420 162452 164014 103329 二 资金运用 3312138 201980 758004 642793 572531 392079 395334 349418 1 开发成本投资 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 2 经营成本 121291 14270 35674 35674 35674 3 销售费用 57414 9450 9923 10419 10940 10940 5743 4 销售、经营税金及附加 106215 17483 18357 19274 20238 20238 10625 5 所得税 241612 0 25875 51505 73232 75425 15576 6 土地增值税 116028 116028 7 借款本金偿还 817000 402000 270000 145000 8 借款利息支付 (财务费用 ) 73520 8160 32160 21600 11600 三 盈余资金 824816 20 29713 147893 154514 219695 226274 46728 四 累计盈余资金 20 29733 177626 332140 551835 778108 824836 项目现金流量表 本项目 2008年开始投入开发，动态投资回收期为 折现率取行业普遍水平， 8。 项目 合计 年度 2008 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 现金流入 3219974 0 487717 520686 582044 611774 621607 396146 政府回款 968560 172717 175628 190420 162452 164014 103329 写字楼销售收入 1020287 0 150000 157500 165375 173644 182326 191442 商业配套销售收入 0 0 0 商业会展孵化器出租收入 176980 0 0 14308 2543