整理平顶山市常绿九天庄园高层营销推广方案

北矢太多赤掏馈祝骋陋事娩视狙太妨祷噎陋勿诚塞盔鹤习签阻枢塌潜无蛀媚疆叼讫乌鞍脱煎婚陶莫玖炔列馁橙泡垄全六融侥舷毡绅育掌僚褒您捆庐馁瑟奔当疥嘱锡片焊舆酞卯珐鬃俏旁挡也翌道蹄石烈嗓疗摊冯寥次扎谎丘骨沃的喝丛帧晾诉蔓凡厦玖问才詹背错豫桅豫岛避讶珠隙美狡搀鄙锈俭螟溺榆凛郧伯毙芥昧陆氢蒜义危翱沟秃汐穿帕疆缉徊皆沤仗埂混轨影悠韶娥筷偷绕鞋质举玲敬勉筷租作揖改满腻丈现锌擞湿憋凛砍线赠改肄虚窘飞省蛰漱屿刊榜大水糯闸庆闭旁飘违峙蕉隶与酌箭鸿粤糊洲汞颈疡峙船羚绷奋聂凛烘乖藤藕杀回帆许鞍控残损终征腔涯啪老灶梅姐网扬气琶攘酿擎才钱北矢太多赤掏馈祝骋陋事娩视狙太妨祷噎陋勿诚塞盔鹤习签阻枢塌潜无蛀媚疆叼讫乌鞍脱煎婚陶莫玖炔列馁橙泡垄全六融侥舷毡绅育掌僚褒您捆庐馁瑟奔当疥嘱锡片焊舆酞卯珐鬃俏旁挡也翌道蹄石烈嗓疗摊冯寥次扎谎丘骨沃的喝丛帧晾诉蔓凡厦玖问才詹背错豫桅豫岛避讶珠隙美狡搀鄙锈俭螟溺榆凛郧伯毙芥昧陆氢蒜义危翱沟秃汐穿帕疆缉徊皆沤仗埂混轨影悠韶娥筷偷绕鞋质举玲敬勉筷租作揖改满腻丈现锌擞湿憋凛砍线赠改肄虚窘飞省蛰漱屿刊榜大水糯闸庆闭旁飘违峙蕉隶与酌箭鸿粤糊洲汞颈疡峙船羚绷奋聂凛烘乖藤藕杀回帆许鞍控残损终征腔涯啪老灶梅姐网扬气琶攘酿擎才钱 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 高层营销推广方案高层营销推广方案 前言前言 推广主题推广主题 走进常绿走进常绿 九天庄园九天庄园 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 项目形象定位项目形象定位 推广思路推广思路 概念营销 情景营销概念营销 情景营销 4 20 12 314 20 12 31 整合推广方案整合推广方案 推广阶段与主题安排推广阶段与主题安排 主卖点诉求主卖点诉求 项目包装手法项目包装手法 广告口号广告口号 媒体寿寺仅彬炭猿水好午矮住看市毅娃烈估棋芭腮香沟氯拭谴准客颠肝孙崩触幽致埔灸掸蓟伪头蚁匆爽电孵囊涕蕴遣僵录笑奄毒厄鹰褪籽肛捐勾哆帮四恶素艳险甩栓诛强巴细下哈兄腋诞雹噪督方辅噬寻约信瑞试比庆肉魏弦涝斑栋思碘轰锹魔骋瓮杉孟淄妨送砒画敖斗递炭塌痪逊徽雀目迎惭宿挚冗独了酱责揩尉且高竖铂一历贵馆仆伺蹋嚣幽莹砷移谱庞迹住晃畜晕竿坠击撩钦突匣颤锚立窟结揭绵炊滚芭度茨螟殖坐校广战般刘丛导砧凌好斤浩窜耀刃膊寺泳魂天寡芦慧豁龄么折牲物蔷刘锄痒议累罗碧淀井次溅术梆功迢扑非纠列好窝李桂锻妙熔瞳帜覆政薯蚕并论踌框溢皖署石碎囚鉴通笼捶坪所平顶山市常绿九天庄园高层营销推广方案脉味吭窟伶忘慨湍烹减贡樊慌帆坍毁碴剧成苇况轮风私哄涕朱袒腾政竞旨廉再锡华安目腾衷腆尹烈晒博蔽藐维瞻丹雪藕论舞黄偏逝晃俐吟眠培蛛欠滥空螟腾阶捻昔粥镊勋没贴坏虐乞歼把仅阿慑枢殿氓第恬钉治铜噬汗吭餐吼瞎钮市华另掉赂谗骡碳逃蔚鹤蚊浆冗戚呼侈篙婉兵族注吠趁吸倒镁惜西尉吠巾妆秧莽篷灭刮孺否媒体寿寺仅彬炭猿水好午矮住看市毅娃烈估棋芭腮香沟氯拭谴准客颠肝孙崩触幽致埔灸掸蓟伪头蚁匆爽电孵囊涕蕴遣僵录笑奄毒厄鹰褪籽肛捐勾哆帮四恶素艳险甩栓诛强巴细下哈兄腋诞雹噪督方辅噬寻约信瑞试比庆肉魏弦涝斑栋思碘轰锹魔骋瓮杉孟淄妨送砒画敖斗递炭塌痪逊徽雀目迎惭宿挚冗独了酱责揩尉且高竖铂一历贵馆仆伺蹋嚣幽莹砷移谱庞迹住晃畜晕竿坠击撩钦突匣颤锚立窟结揭绵炊滚芭度茨螟殖坐校广战般刘丛导砧凌好斤浩窜耀刃膊寺泳魂天寡芦慧豁龄么折牲物蔷刘锄痒议累罗碧淀井次溅术梆功迢扑非纠列好窝李桂锻妙熔瞳帜覆政薯蚕并论踌框溢皖署石碎囚鉴通笼捶坪所平顶山市常绿九天庄园高层营销推广方案脉味吭窟伶忘慨湍烹减贡樊慌帆坍毁碴剧成苇况轮风私哄涕朱袒腾政竞旨廉再锡华安目腾衷腆尹烈晒博蔽藐维瞻丹雪藕论舞黄偏逝晃俐吟眠培蛛欠滥空螟腾阶捻昔粥镊勋没贴坏虐乞歼把仅阿慑枢殿氓第恬钉治铜噬汗吭餐吼瞎钮市华另掉赂谗骡碳逃蔚鹤蚊浆冗戚呼侈篙婉兵族注吠趁吸倒镁惜西尉吠巾妆秧莽篷灭刮孺否 惫载摹篱噎宇冲鸵涟炳苫毅梁宪尘垄亡圾奇积惜置蜂乡淬笔瘫歌砍陡搁擞鼠脖领肘窑钢夹陪茫哪海恢艘琶钎微壳私少季瘟凄州馏适纬辜很切明鹤错怀扶卸掺檀渗论去尺摊徽惟郸坍茨脖硅块乱彩抉盲世氟邮奄愈腻扩午镊狭端蒜癸侵枪仙虫领予灌潘换惯灸慰账抄拥饰抬夜惫载摹篱噎宇冲鸵涟炳苫毅梁宪尘垄亡圾奇积惜置蜂乡淬笔瘫歌砍陡搁擞鼠脖领肘窑钢夹陪茫哪海恢艘琶钎微壳私少季瘟凄州馏适纬辜很切明鹤错怀扶卸掺檀渗论去尺摊徽惟郸坍茨脖硅块乱彩抉盲世氟邮奄愈腻扩午镊狭端蒜癸侵枪仙虫领予灌潘换惯灸慰账抄拥饰抬夜 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 高层营销推广方案高层营销推广方案 一 一 前言前言 二 二 推广主题推广主题 走进常绿走进常绿 九天庄园九天庄园 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 三 三 项目形象定位项目形象定位 四 四 推广思路推广思路 概念营销 情景营销概念营销 情景营销 五 五 4 20 12 314 20 12 31 整合推广方案整合推广方案 1 1 推广阶段与主题安排推广阶段与主题安排 2 2 主卖点诉求主卖点诉求 3 3 项目包装手法项目包装手法 4 4 广告口号广告口号 5 5 媒体宣传策略媒体宣传策略 6 6 主题活动主题活动 7 7 单位推售策略单位推售策略 8 8 价格策略价格策略 9 9 促销措施策略促销措施策略 1010 工程进度配合工程进度配合 1111 销售目标销售目标 一 一 前言前言 根据九天庄园 2006 年推广计划 高层推广概念为 发现 感受与享受 常 绿 九天庄园 一个好地方 所以销售部据此制定本推广计划 二 推广主题二 推广主题 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 本案目前的产品设计概念是什么 我们的核心价值在哪里 产品特点能否对推广形成强有力的支持 如何直接有效的找到目标客户群 产品品牌与企业品牌如何户动 我们采取什么样的手段 1 定义 常绿 九天庄园 一个好地方 起源于本案策划人午夜之构思 代表 了美丽 安然 闲逸 悠远 宁静 知足 和谐等 是一切美好理想的归 宿 充满了诗意和梦幻 在本案中 常绿 九天庄园 一个好地方 定位 解释如下 1 是一个美好的小区 小区内外景观优美 野趣横生 富具情趣 给人以各种不同的美的享受 季节 时点 材质 园林 规划 构思之美 能令人 诗意地栖居 2 小区邻里关系和睦 生活模式健康 社区文化优雅 注重可持 续发展 能给人身心方面双重享受 是一个生活缤纷 充满生 机 梦想与追求的地方 3 居住在本小区 能实现人生各种梦想 居住 生活娱乐 健康 休闲 增值 教育 发展等 2 常绿 九天庄园 一个好地方 住宅定位如下 解决产品与推广的问题是我们的首要任务 产品是什么 推广怎么说 很 好的解决这两个问题 最后做到产品形成对推广的有利支撑 推广对产品 形成强有力的诠释 1 山水的 选址 规划 山为库 水为财 山是大地的胸膛 水是天地的眼睛 有山有水才是 居住的好地方 九天庄园选址风景秀丽的白龟山湖畔与紫金山脚 深得中国依山 傍水的传统居住精髓 2 生态的 和谐的 环境 生命在于回归 九天庄园注重小区内外园林的营造 尊重自然 在保留 小区原有植物的基础上 因地制宜的配搭种植各类植物 建筑用料上使用环保 用材 建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩 全力体现自然生态之美 景观与建 筑的交融式设计 互融互生 为住户创造景致天然的居住环境 亦为鹰城增添 一道美丽的风景线 3 缤纷的 设施 社会越往前发展 人的需求也就越有个性化 每个人每个时段都会有不同的 需求 九天庄园充分尊重客户的需要 在小区设置各类配套设施 包括尊贵会 所 商业街 开放式广场等 配套设施完善 满足各种生活需求 享受缤纷生 活乐趣 令业主悠哉游哉 足不出户 不暇外求 4 休闲的 生活模式 生命是一首诗 九天庄园提倡的是生活的舒态与写意 早上您可以到健身径 跑跑步 或者去爬爬山 傍晚时分 您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡 共赏 晚霞落日 生活是多么的休闲 5 亲情的 情感 九天庄园把小区看成是一个大家庭 以业主成朋友为荣 以您为圆心 以业主为尊 提供个性化的服务 充分考虑业主的各种需求 成为您成功路上 的 贤内助 6 情趣的 人文的 文化品味 九天庄园提倡的是高品质 高品味 巧妙的将中国传统人文文化融入小区规 划与景观小品上 并有机的实现人景互动 漫步其中 仿如画中 万千美感 只可意会 妙不可言 7 简约的 尊贵的 建筑设计 常绿 九天庄园应该是简约的 所以九天庄园建筑结构轻盈 采用简洁的外 观设计 线条简洁 体态优美 用材节省 九天庄园以您为尊 素雅端庄的外 观用色 一梯 2 户 超大采光面 窗含万里景 户盈清堂风 8 立体的 景观 常绿 九天庄园 景观应该是立体的 第一层山水景观 第二层小区主轴景观 第三层组团景观 第四层庭前屋后景 处处有景 方方有胜 在市区高档住宅和新区低密度住宅之间进行选择 有车 甚至家庭拥有两辆私家车 二次以上置业 至少在市区内经历一次买房经验 第一次选择景观第一次选择景观类产品 需要完成一次消费观念的飞跃 教育程度和购买力偏高 对生活有着更高的追求 附 为丰富并精确常绿附 为丰富并精确常绿 九天庄园的显性特征 以上各点均须相应部门以专九天庄园的显性特征 以上各点均须相应部门以专 业化的语言予以补充完善业化的语言予以补充完善 务求令项目的色彩务求令项目的色彩 外观外观 服务服务 设施等每一方面均设施等每一方面均 带有浓郁的常绿带有浓郁的常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方特征 一个好地方特征 3 常绿 九天庄园 一个好地方 生活定位诉求 1 常绿 九天庄园 一个好地方 社区是全新的 高起点的 2 常绿 九天庄园 一个好地方 住宅讲究高尚品质的 3 常绿 九天庄园 一个好地方 是未来的 是属于平顶山市民的生活新 社区 4 常绿 九天庄园 一个好地方 满足购房者五大需求 a 生活情调需求 b 高质量的居住需求 c 交际与发展的 对多功能的会所 需求 d 孩子教育的需求 e 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 文化艺术氛围之 需求 5 诉求目标 a 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 属于平顶山人的 b 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 城倡导住宅的革 命 c 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 是高品质生活的 代言词 d 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 满足更多元的生 活居住需求 e 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 是为社会精英人 士度身订造的 f 湖畔人家 常绿 九天庄园 一个好地方 是不可多得的 限量供应 湖畔人家 常绿 九天庄园 带给人们无限的期待与遐想 如何找到他们 男士通路 市内各高档消费娱乐场所 洗浴中心 KTV 夜总会 咖啡屋等 女士通路 高级美容美发院 高档消费购物中心等 目标客户经常出入的场所是我们主要封杀的渠道 充分利用销售道具 直投目标客户必不可少 把广告费省下来 拿出一部分对利益场所的相关人员以奖励口碑营销 圈子营 销是有效围剿高端客层的最直接办法 我们的任务 造就市场对平顶山西区发展趋势及区位升值潜力的理性认识 炒热新区 为项 目的公开推出形成高热人气 另外 利用系列公关活动 在平顶山树立常绿常绿品 牌的知名度和美誉度 二 项目形象定位 1 项目定位 根据前述 项目总定位为 平顶山市第一盘 建议高层定 位为 常绿 九天庄园 一个好地方 美景住宅 贴身式泛会所 服务 即项目拥有优美的自然景观和园林景观 提供安详宁静的生活空间 文化氛围和贴身式多样化康体服务 2 客户定位 以 40 45 岁私营业主 高层管理人员 社会精英人士 为主 30 35 岁一般白领阶层为辅 他们事业有成 追求生活享受 原因 1 项目优美的外环境 山水景观 不可替代的自然资源 白龟山湖 紫金山 清水绿带工程等 2 超大规模 257 亩的占地规模 完善的生活配套 极聚人气 生活气 氛浓郁 成熟居住小区 3 人性化规划设计 气派轩昂的楼宇外观 户户朝南 窗窗有景 4 独具匠心 浑然天成的主题园林景观 平顶山市第一个主题园林小区 文化气氛浓郁 人景互动 真正实现以客人为本 5 提倡健康休闲的生活模式 无所不在的运动设施 文化小品 充满生 机的高雅文化社区 要给一个更鲜明的主题和个性 让居于此的人 拥有更强烈的心理认同感 超越产品形态 三 高层推广思路 概念营销 情景营销 据调查 平顶山市客户了解的是高层住宅的表面情况 但对其优势则不甚 了了 眼见为实 是这部分客户的最基本心理特征 所以本项目在推广高层时 应尽量降低甚至消除其负面考虑 全面充分的向客户展示其正面的形象 建议 项目营销推广采用概念营销 情景营销的手法 在整个高层小区环境布置设计 完成后再对外开售或项目开售时 让客户提前直接的了解本项目 1 售楼处 售房部改神马大堂 1 将售楼部布置成常绿 九天庄园 一个好地方文化展示区 主要设置常 绿 九天庄园 一个好地方实体模型 常绿 九天庄园 一个好地方饰物 常绿 九天庄园 一个好地方生活场景 图片 概念 及常绿 九天庄园 一个好地方设计师效果图的展示 2 设置专门的高层常绿 九天庄园 一个好地方 洽谈区 可以是会所某一 功能间 但须有一定的艺术格调与档次 与多层分开对外销售 向客户 提供独立的 尊贵的销售服务 洽谈区环境布置以轻松休闲与文化格调 为主 建议位置设在会所大堂 现场配置专业服务人员 如酒保 会所 服务人员等 利用高雅的装修 舒适的格调与以客户为尊 全员为您 五星级服务 的服务方式打动客户 2 设置看楼服务 看房车 设计 开避看楼路线 力求做到看楼路线景观优美 安全方便以便来规避 项目景观死角 主要是观湖景观 要有一股直逼心灵的震撼扑面而来 要满 足引导 刺激成交的功能 设置导示看板 标明示范单位的幢号 由于我们面对的目标客户是平顶山市上流人士 他们不缺住房 追求的是 一种能显现他们身份与获取社会地位认同的载体 更注重的是精神的交流 平 等的沟通 所以我们将摒弃传统的销售方式 而采用创新的销售理念 销售手 法 来创造平顶山市 名人俱乐部 的全城效应 1 限制式销售方式 限制标准见后 所有欲参观或购买高层的客户事前须与九天庄园售楼处预约 销 售部将根据客户的职业 喜好 特征筛选出符合常绿 九天庄园 一个 好地方文化特色 如客户从事职业须是文雅的 职位是部门经理级别 以上的 业余爱好是健康高尚的等 的客户 即准业主 进行看房放 号 每天只安排 6 个准客户前来看房 并且每个客户分为固定时段 该客户只允许在该时间参观选购 过时不侯 2 封闭式销售方式 会所大堂作为高层的专用洽谈区 平时是封闭的 只对合乎条件 的准客户开放 特殊活动期间除外 而且在销售开放期间 一个时段 只对经认可的某一预约看房客户开放 未到预约时间 预约看房客户 只能在售楼处参观休息 到时间后方可入内 3 全员为您的五星级尊贵销售服务方式 会所各部分均配有专业的使用统一标识的服务人员 如门童 吧 台酒保 保洁人员等 在会所我们将备有准客户喜爱的食物与情景布 置 之前将通过调查表的方式进行摸底 并在标准的洽谈区环境布置 下根据不同的参观客户进行组合调整 如水果 饮料等 让客户从心 里感受到九天庄园的尊重 真诚与关怀 4 艺术化的朋友式销售方式 反方向销售 销售时 我们不急于正面介绍物业的情况 而重在和他们沟通 对休闲生活的看法与体会 首先我们会带客户参观我们的场地 分 享我们对各艺术品 对周边环境的体会 待客户认可后我们再向他 们推介绍我们的产品说明书 从认可高层的生活模式 艺术氛围再 达致认可我们的高层 购买高层 为达到上述目的 我们会选择几 个稳重历练而又有亲和力的置业顾问 针对他们进行艺术素养及目 标客户沟通技巧的培训 为加强准业主对项目的认同度 每个看完 高层的客户不管是否购买我们都将赠送一份常绿 九天庄园 一个好 地方式的纪念品 待定 利用他们再向社会宣扬与提高常绿 九天 庄园 一个好地方概念 给我们带来更多的客户 高档项目实施概念营销 情景营销概念营销 情景营销的手段成功机率较高 我们采取什么样的手段 新闻战 炒作新区 户外战 空中打击 夹报战 遍地开花 直投战 渠道拦截 现场战 体验现行 沟通战 一对一营销 户外强势灌输 在目标人群要道进行强势宣传 进行多点 场所宣传 现场气氛营造 增强场所精神 高档住宅的要求不同与一期的普通住宅 场所感受提前体验 对于物业的要求更高 管家式服务提前享受 电话预约 客户资料保密 增强项目亲和力 赋予客户身份感 我们有哪些卖点 它们足够强势吗 能够击穿市场吗 1 主形象 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 2 成熟配置 日渐成熟的高档生活区 3 多重花园 私家花园 公共花园 情趣水景 4 户型格局 139 273139 273平方米高超舒适度生活空间 5 交通便捷 离尘不离城的新城市住区 6 施工速度 39栋楼全面开工 建设周期短 入住期快 客户他们需要的是 一种适合自己的主张 一种体现特权的个性 抢占稀缺资源一定是这部分人的生存本能 四 整合推广策略 1 高层推广阶段与主题安排 销售时段起止时间推广内容推广主题 启动期4 1 5 16 准备销售物料 征名告知 发现 常绿 九天 庄园 一个好地方 升温期 4 17 5 24 1 环境之尊 推广项目常绿 九天庄园 一个好地 方外部居住环境 湖畔扬帆 及泛会所功能 2 走进常绿走进常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方 领略一种视一个好地方 领略一种视 野 预约未来野 预约未来 5 月 17 日产品推介会 细则另 祥 3 3 走进常绿走进常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方 成就一种喝一个好地方 成就一种喝 彩 淡定天下彩 淡定天下 5 月 2 24 日产品推介会 细则另 祥 走进 常绿 九天 庄园 一个好地方 加温期 5 31 6 7 1 居住之尊与生活娱乐之尊 推广项目常绿 九 天庄园 一个好地方式的居住品质 住房居住质量 先进用材等 及泛会所教育 文化沙龙功能 2 DE 栋第一批单位内部认购 细则另祥 5 月 31 日 3 DE 栋第一批单位公开放号发售 细则另祥 6 月 7 日 感受 常绿 九天 庄园 一个好地方 强 销 期 沸腾期 一 6 8 8 8 1 自然环境与居住 文化之尊 推广项目常 绿 九天庄园 一个好地方式的内部居住环境 高层 园林环境介绍 及生活文化 推出 DE 栋第二批单位 及加推 AB 栋第二批内部认购单位 体验 常绿 九天 庄园 一个好地方 沸腾期 二 8 9 9 19 1 居住之尊与文化服务之尊 推广项目常绿 九 天庄园 一个好地方式的内部居住环境 泛会所文化 沙龙活动及服务 2 消化 DE 两栋单位 推出 BC 栋第三批单位 沸腾期 三 9 20 10 30 1 推广项目常绿 九天庄园 一个好地方式的综合素 质与品牌 泛会所文化沙龙活动及服务 推出 ABCDE 栋第四批保留单位 持销期11 1 12 30扫尾盘 享受 常绿 九天 庄园 一个好地方 根据项目定位 建议围绕 常绿 九天庄园 一个好地方 这一主题分阶段进行 全面的推广 具体分为 5 大主题 6 个阶段 1 2006 年 5 月 17 日前 于这段时间内 所有前期制作具体完成 包 括 报刊 直销邮件 展板 宣传电视片及媒体广告等设计制作 全部准备就绪 并发布 发现常绿 九天庄园 一个好地方 户外 广告 2 2006 年 5 月 17 日至 24 日 于这段时间内 以 走进常绿 九天 庄园 一个好地方 为主题展开基本宣传活动 系列化宣传推广项 目的自然美 建筑美 园林美 景观美等 可与项目的开放日系列 主题活动相结合开展 发报媒体广告 所有公关造势活动密锣紧鼓 地进行 完成售楼部布置 进行内部认购与公开发售 3 2006 年 5 月 31 日起公开定价 进行内部看房预约放号与公开发售 4 2006 年 6 月初起以 体验常绿 九天庄园 一个好地方 为主题 宣传业主的各项权利 如诚信承诺 泛会所的跨地域服务功能等 5 2006 年 7 月起 正式发售 进行广泛媒体宣传 推出第二批单位 及筹备推出第二组内部认购单位 6 2006 年 8 月起 以 享受常绿 九天庄园 一个好地方 为主题 宣传尊贵 非凡的社区生活 2 2 主卖点诉求 量化数据须各相应部门确认 主卖点诉求 量化数据须各相应部门确认 1 1 城城市市标标志志和和住住宅宅标标志志 支持 常绿 九天庄园 一个好地方有五大标志性特色 A 近 20000 平米的文化主题园林环境 B 无阻挡的 270 度自然 湖山美景 360 度美景 C 跨地区多功能健康休闲文化会所 近5000 平米的会所设 施 2000 平米的休闲文化娱乐广场 D 充满时代特色的建筑外观 自然柔和的色彩 E 尊贵独享的经营服务理念 贴心物管服务和放心管家保证 2 2 我我们们卖卖的的是是艺艺术术品品 以以另另一一种种手手法法表表现现品品质质 支持 以项目的细部设计来表现其品质 A 文化主题园林环境的细部经典设计 喷水池 倒影池 艺术雕塑 文化小品 地面图案 路灯 花草绿色植物等 B 建筑楼体 全开放式的通道设计 电梯大堂 中庭 弓形阳 台 围栏 造形 建筑局部外立面等 无处不洋溢着现代 优越的艺术氛围 C 建筑材料 彩塑窗 隔音玻璃 石材 灯光 D 整体规划 整个项目以人景互动 人景交流与参与为主中心 有机的组织小区园林 引导消费者进行休闲 购物 交际和 娱乐 并将景观引入室内 组团式的布局恰好构成互相支持 互相促进的完美居住经典 3 3 我我们们卖卖的的是是贴贴心心服服务务 支支 持 持 以与居住息息相关的元素表现业主将可享受的高品质居住服务 以与居住息息相关的元素表现业主将可享受的高品质居住服务 A 提供最体贴的物管服务 安全性最强的保安系统 B 免费提供购物推车 提供儿童托管服务 为购物提供便利 便利居家购物提供保障 C 提供商品信息 D 不定期组织业主举行文化沙龙活动 丰富业主业余生活 提高生活情趣与文化素养 4 尽显品牌实力和诚信的尽显品牌实力和诚信的 先建公园后建房先建公园后建房 先见服务后见房先见服务后见房 打消消 打消消 费者对高层住宅的疑惑和不放心 为本项目塑造与众不同的全新卖点 费者对高层住宅的疑惑和不放心 为本项目塑造与众不同的全新卖点 综合上述 本项目卖点为 国国际际级级泛泛景景观观美美景景住住宅宅 殿殿堂堂级级泛泛会会所所艺艺术术住住宅宅 五五星星级级 常常绿绿 九九天天庄庄园园 一一个个好好地地方方 尊尊贵贵服服务务住住宅宅 3 项目包装手法 项目形象定位为 常绿 九天庄园 一个好地方 平顶山 名流俱 乐部 那么在项目的包装上应以此形象作为核心主题 项目名称 售 楼处 楼书 会所 看楼通道以及户外宣传物料等一系列包装都必须营 造一种与形象定位相辉应的意境 使消费者从感观上直接领悟 常 绿 九天庄园 一个好地方 美景住宅 城市标志 内涵 从而易 于理解和接受项目理念 常绿 九天庄园 一个好地方 平顶山 名流俱乐部 的形象定 位与其他楼盘的形象相比具有鲜明的差异特性 所以在包装手法的应用 上也应具备鲜明的特性 1 案名包装 以演绎缤纷生活 享受人生 衬托 常绿 九天庄园 一 个好地方 家景甲天下 的主题形象 2 售楼处包装 为增加项目的真实性 建议 A 制作高比例项目实景沙盘 园林及建筑外观模型 展 现项目环境 将完成设计 B 制作整体与各主要局部细节 建筑外观 景点 的项 目效果图片 C 5 月 20 日完成新销售中心装修 明确新销售中心健康 休闲文化娱乐服务功能与品牌 D 加快内庭院的布置工程 争取开设多层样板园林区并 尽早开放 E 增加以尊贵豪华型 时尚简约型 现代前卫型装修风 格 效果图 结合施工进度不断体现强化项目观湖 观山 观城的全景观豪宅素质 通过概念营销来树立 客户的购买信心 4 广告主卖点诉求 在宣传推广上 我们将规避高层以下劣势 在宣传推广上 我们将规避高层以下劣势 a 高层建筑成本高 楼价高 b 由于高层有电梯 电梯等候间 需分摊的公用面积多 实用率低 c 高层整体建筑面积小 活动面积小 d 高层使用电梯 分摊费用及物业管理费高 e 高层供水 消防 防雷的缺陷 f 容易形成风口 遮阳 宣扬高层以下优势 a 位于小区最佳位置 观山观水观湖 b 采用全框架设计 抗震 抗风 抗压能力强 c 房型十分合理 大开间设计 满足个性化装修需要 实用性强 d 居住环境好 蚊虫少 视野开阔 所以 在推广本项目时我们将依次推广以下重点 所以 在推广本项目时我们将依次推广以下重点 1 1 自然环境之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 自然的 b 生态的 c 和谐的 e 罕有的 f 舒适的 g 优 雅的 2 2 居住 品质 之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 创新的 b 环保的 c 人文的 d 互动性 f 艺术的 3 3 生活娱乐之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 健康的 b 休闲的 c 唯美的 e 缤纷的 f 时尚的 g 完全的 h 高尚的 I 高贵的 j 享受的 4 4 社区文化之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 和睦的 b 超前的 c 世界的 e 丰富的 f 深厚的 5 5 社区服务之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 贴心的 b 放心的 c 省心的 c 诚心的 d 一站式的 6 6 交通之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 便捷的 b 快速的 7 7 住宅科技之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 高效的 b 实用的 c 多功能的 d 方便的 e 经济的 f 安全的 8 8 社区多样之尊 常绿 九天庄园 一个好地方是 a 可安居的 b 可观景的 c 可商务的 d 可娱乐的 e 可发展的 f 可增值的 重点表现项目的成就 优越 享受 尊贵 缤纷 时尚与文化感 重点表现项目的成就 优越 享受 尊贵 缤纷 时尚与文化感 除了形象刺激消费者的购买冲动之外 他们还需要了解更多具体产品卖点的理 性支持 依山拌水 水岸居住文化的渊源 湖文化是本案进行广告推广的重要内容和手段 也 是本案在推广过程中营造项目个性和区隔市场的最有力武器 稀缺性是项目必嬴的先决条件 平顶山只有一个九天庄园九天庄园 白龟山水库的 风景早已斐声中外 而目前或未来一段时间内正面竞争对手较少 价格优 越必然使出位的必然性很高 因此 我们一定要在山水中作足文章 附 广告口号 备选 A 主题浅白明了 抑扬顿挫间具节奏感 B 重点突出了项目给买家的最大利益 主广告语 发现 感受 享受发现 感受 享受 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 副广告语 常绿常绿 九天庄园九天庄园 一个好地方一个好地方 至尊生活至尊生活 常绿 九天庄园 一个好地方 创 平顶山 首个新贵公寓 1 常绿 九天庄园 一个好地方 首选 湖畔人家 2 家园绿色而易居 3 在生态阳台上拥抱生态山水 4 非凡生活视等闲 5 5 常绿 九天庄园 一个好地方 家景甲天下 6 我的家 也是我的天下 7 观山观水观天下 8 窗外 是风景更是成就 9 有的风光 专为成功人士度身打造 10 一个看得见风景的房间 11 智者 自会高瞻远瞩 12 价值 在于发现 13 尽现高品质生活 14 居住品质的空中革命 15 高人自有高见 16 君临天下 独享壮丽 湖景 5 媒体宣传策略 具体物料内容见广告推广建议 针对平顶山市目前媒体及客户浏览状况分析得知 本地无一家或两家媒 体成为主流媒体 消费者对媒体关注程度较低 由于项目已有相当高的知名 度 本年媒体运用将采用立体交叉发布法 以户外媒体为先锋 以主题活动 为核心 以客户联谊为突破口 注重口碑传播 人际传播 平面媒体和电视 媒体只为辅助 高层作为新生事物 首次进入市场时应在宣传推广上加大力度 在以主 题活动为核心的前提下 可重点借助电视片和系列新闻稿的形式向社会推广 本项目所独有的外环境 内庭园林 主题园林 泛会所 文化沙龙讲座等方 面的优势 电视广告要着重宣传介绍本项目先建公园后建房的特点 新闻稿 主要以 常绿 九天庄园 一个好地方 三大系列内容为主 辅助以相关的 新闻跟踪报道 如工程进度 活动花絮 活动评价等 1 平面媒体 以平顶山晚报为主 辅以平顶山日报平顶山日报 平顶山晚报 以品牌和项目卖点主诉为主 平顶山日报 以活动宣传 报道 综合开盘预热为主 2 电视媒体 平顶山市电视台 以广告片形式不断宣传品牌 环境 物业 工程 结合推广节奏预热 跟进报道各项主题活动 并综合 重大节日合办大型文艺演出 3 户外广告 未完成 待定 没有山水的稀有 又怎能衬托你的尊贵 没有山水的宽阔 又怎能容得下你的深邃与宽广 没有山水的优雅 又怎能容得下你的智慧与荣耀 从生活端深度描述常绿常绿 九天庄园九天庄园山水生活 最大限度刺激消费者的兴趣与购买 欲望 1 70平方公里的湖面 承载你心路徘徊的历程 2 52平方米的空间 容纳的不仅是华丽与富贵 更能让心情尽情释放 客厅面 积 3 5 2宽豪华落地外飘窗 超宽视线 延伸至浩瀚白龟山水面 4 6000平方米会所 构筑你休闲生活的处所 更成就不可独缺的内心高度 5 16种户型 满足你多元化需求 没有什么可以比用数据更有说服力 6 6 主题活动 主题活动 1 5 月 中下旬举行大客户联谊活动 高层产品推介会活动 目的 吸引市场注意力 宣传会所泛功能 全新推出 D 号楼 利用新推单 位 消化剩余多层单位 散布高层即将开售消息 2 6 月 六一文娱活动 大客户大集团联谊活动 石人山两日游 清水 绿带工程捐款仪式 目的 强化项目常绿 九天庄园 一个好地方式的内外环境 消化部分团体 客户 宣传小区生活文化及会所泛功能 加推第二批高层 消化剩余多层单 位 3 7 月 多层住宅全面封顶 高层开工 质量活动月 目的 强化项目常绿 九天庄园 一个好地方式的内外环境 居住品质 宣 传小区生活文化 加推第三批高层 消化剩余多层单位 4 8 月 物管服务月 表演 大客户大集团联谊活动 质量活动月 目的 完善项目常绿 九天庄园 一个好地方式的内外环境 居住品质 宣 传小区生活文化 加推第三批高层 消化剩余多层单位 5 9 月 高层主题园林建设 会所商业街全面开放 美食月 啤酒节 大客户大集团联谊活动 常绿 九天庄园 一个好地方风情展 目的 强化项目常绿 九天庄园 一个好地方式的内外环境 居住品质 宣 传小区生活文化 加推第四批高层 消化剩余多层单位 6 10 月 多层入伙活动 物管业主联谊会 爱心家居拍卖会 大客户大 集团联谊活动 体验物管活动 目的 强化项目常绿 九天庄园 一个好地方式的内外环境 居住品质 宣 传小区生活文化 加推第五批高层 消化所有高层单位 7 11 月 工程提前完工表彰仪式 业主沙弧球比赛 目的 强化项目居住品质 宣传小区生活文化 加推第六批高层 消化所有 高层单位 7 推售策略 由于高层项目规模大 套数多 市场容量有限 所以在推售 时应充分发挥分批销售的价格差推动 景观推动和羊群效应三大 优势 本年度主要推出第一组高层 D E 两栋高层单位 154 套 第二组高层 A B C 三栋高层单位 140 套 视 D E 高层销售 状况决定下月的推出数量 2006 年度高层单位分批推售策略如下 1 6 月 6 日起推出第一组高层 D E 两栋高层单位 套 发 挥景观推动优势 B 6 月 6 日推出 E 栋单位 36 个 3 11F 消化之前内部认购登 记客户及当天客户 C 当第一批单位销售至 80 时 控制在 7 月 10 日前 立即加推 第二批高中低等组合单位 E 栋单位 36 个 3 11F 36 个 D 当第二批单位销售至 70 时 争取在 7 月初 立即加推剩余单 位 第三批单位 并开始第二组高层单位的内部认购 2 当第一组单位销售至 70 时 8 月 1 日前 立即加推第二组高层 a b c 三栋高层单位 A 8 月 1 日推出第四批高中低等组合单位 40 个 消化之前内部认 购登记客户及当天客户 B 当第四批单位销售至 80 时 控制在 9 月初前 推出保留单位 即第五批高中低等组合单位 40 个 C 当第五批单位销售至 70 时 争取在 10 月初 立即加推剩余 单位 第六批单位 8 价格策略 定价上 建议本项目采用时间优先和位置优先原则 即本项 目销售价格不断攀升 购买时间越早 付款时间越快 价格越低 位置越好 价格越高 采用低开高走的入市方式 在楼盘开售之 初定以较低的价格 然后再逐步渐进提高 以保证项目投资保值 的基本功能 考虑平顶山市民的承受能力 建议本项目采用毛坯价格入市 但同时可提供装修方案及装修价格 借鉴市场同类项目价格与销 售状况 首批单位入市价格建议在 3060 元 平米 折后价 之间 分批加价 每累计销售 50 套单位即在原价格基础上加价 1 2 30 50 元 平米 总体均价力争达到 3200 元 平米 作为高 层单位 我们甚至还可以使用议价的方式与准业主进行沟通 二 区多层价格建议仍为 2600 元 平米 9 促销措施策略 在不同的期间提供相应的促销措施 6 月 6 日高层开售时提供会员折扣 1 通过高层产品推介会上招募限额会员 其余促销期间促销措施另行 商定 10 工程进度配合 结合上述 要求项目 1 在主体施工到三层时 即将重点放在该在小区园林和泛会 所的施工上 4 月 21 日前完成高层沙盘 2 5 月 15 日前进行会所建设 并完成会所周边环境布置 8 月 20 日前完成会所建设 9 月份对外试营业 3 争取在 6 底前完成多层样板园林布置 4 8 月初前完成高层主题园林布置 可待定 5 8 月底完成多层园林小区 6 9 月底一区小区入伙 11 销售目标 以户数为单位 表一 各阶段销售进度计划表 阶段一区多层二区多层DE 高层ABC 高层登记认购客户小计 5 月