买卖合同单方违约

1 / 29买卖合同单方违约 房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。 城市房地产管理法 、 城市房屋租赁管理办法和广东省城镇房屋租赁条例 ，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。一2 / 29是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照民法通则第 134 条第 3 款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。笔者认为，对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。 3 / 29单方提前解除合同属违约,须承担违约责任.虽然合同没有约定提前退租的违约责任,但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任,违约方仍须根据合同法的相关规定承担违约责任.因此, 承租人要承担提前退租的违约责任,赔偿由于违约给出租方造成的损失.合同法第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定, 出租方可不返还对方预付的半年租金及保证金,如果承租方不同意 ,可由其起诉到法院通过判决来解决.你公司的违约行为已经成立，对方可以追究你公司的违约责任；我国法律关于违约金的规定，并无具体的标准，不过违约金的性质是补偿性质，即补偿守约方的利益损失；关于你们之间的违约金是否可以降低，要根据实际情况来定，如果数额过高，当事人提出，人民法院会适当考虑4 / 29提前解除合同引发租赁纠纷 深法院判出租方不违约原被告互指对方违约原告吉大公司诉称，2001 年 1 月 1 日起被告承租吉大工业厂房二栋一楼，租期两年。被告於 2002 年 12 月11 日迁到深圳平湖镇龙西路 139 号二楼。被告在租赁期间经常拖欠房租及水电费用，至其搬迁时仍欠吉大水电费及租金人民币万元，并向吉大出具了欠条，承诺於 2002 年12 月 20 日前还清欠款。此后，吉大公司经一再催收均无果，故诉请法院判令被告清偿欠款人民币万元，本案诉讼费用由被告承担。被告骏泰公司答辩并反诉称，与原告订立了两份租赁合同书，2001 年 1 月起履行的是主体厂房合同，租期为两年，2002 年 4 月起履行的是铁皮房仓库的租用合同，租期为一年。2002 年 10 月原告称工业区拆除临时建筑，要求迁离铁皮房仓库，骏泰便退出铁皮房仓库的租用，后因仓库退租后与主体厂房生产不配套，骏泰於 2002 年 12 月10 日迁离主体厂房。原告所诉欠租及水电费用一事属实，但由於原告违约提前收回厂房，给骏泰造成了一定的经济损失，故反诉要求原告支付违约金人民币万元；赔偿铁皮房仓库吊装、装修费用等人民币 3 万元；由原告退还被扣押的车辆和证件；由原告补开电费发票；由原告承担本案5 / 29全部诉讼费用。原告对被告反诉答辩称，被告反诉无理，吉大不存在违约行为，双方对铁皮房仓库并无装修约定，且被告并未对铁皮房仓库进行相关的装修；被扣押的车辆和证件系由被告自愿提供，未清偿欠款之前不应退还；工业区电费由吉大代收代缴，无法向被告提供用电发票。被告反诉无理，请求法院予以驳回。法院驳回被告反诉请求龙岗区法院认为，原、被告之间就工业厂房及铁皮房仓库的租赁订立合同并实际履行，有双方提交的租赁合同、交纳租金的发票及双方当事人庭审陈述为证，原、被告之间租赁关系合法有效，对双方均具有法律约束力。被告在租赁期间拖欠租金及水电费用累计人民币万元未付，有被告出具的抵押书为证，事实清楚，证据充分，被告理应予以清偿。原告的诉讼请求合法有理，法院予以支持。关於被告的反诉请求部分，法院认为，铁皮房仓库的租赁因原告工业区对临时建筑的拆除而经双方当事人协商一致提前终止，原告为此向被告支付了补偿金，双方对此事已实际处理完毕，被告在本案中提出要求原告支付铁皮房仓库的装修费用等人民币 3 万元，缺乏事实和法律的依据，双方在合同中约定被告进行装修须先行经原告同6 / 29意，原告否认被告曾对铁皮房仓库进行过装修，且被告对其所称损失未向法院提交任何证据证实，被告的此项反诉请求，法院不予支持。关於被告反诉要求原告支付因提前解除厂房租赁合同的违约金人民币万元，亦缺乏充分的证据，被告诉称系铁皮房仓库退租后影响厂房生产而终止合同，由本案查明事实可见，铁皮房仓库的退租系双方当事人协商的意思，而非原告单方所为，被告并未举证仓库退租对厂房租赁的影响，亦未提交任何证据证明厂房的迁出是因原告的单方要求所为，故而与双方合同中约定出租方要求承租方提前退租承担违约责任的条件不符，被告的此项反诉请求法院亦不予支持。被告以案外人的车辆作抵押向原告作出还款承诺，但未履行，原告应於被告清偿欠款后向其返还抵押的车辆租赁合同按约定合法解除依法不需承担违约责任广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书柳市民三初字第 4 号原告：柳州市雅丽得装璜有限责任公司，住所地：柳州市驾鹤路 3 号国泰大厦 1 楼 1-9 号。法定代表人张泽龙，公司执行董事。委托代理人王跃辉，众维律师事务所律师。7 / 29委托代理人张海红，众维律师事务所律师。被告：柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，住所地：柳州市荣军路东巷 62 号。法定代表人桂美玉，村委主任。委托代理人梁宙英，桂中天律师事务所律师。柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院 XX 年 4 月 24 日受理后，依法组成由审判员王朝君担任审判长、审判员徐宝华、李芃参加的合议庭，于 XX 年 7 月 26 日公开开庭进行了审理。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的委托代理人王跃辉、张海红，被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的委托代理人梁宙英到庭参加诉讼。代书记员卢利红担任法庭记录。本案现已审理终结。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉称，原告于XX 年 5 月 27 日与被告签订了 场地租赁合同书 ，并依据该合同书积极履行合同，办理规划和报建等手续，虽经过原告数次的口头和书面催促，被告却拒绝按照该合同的约定履行8 / 29协助义务，导致原告无法行使合同权利。被告于XX 年 1 月 16 日发给原告的 通知 违反该合同的约定，向原告提出无理要求，明确表示拒绝履行该合同；被告于 XX 年 3 月 27 日发给原告的 关于自然终止或提前解除的函单方提前解除了该合同。由于被告的前述违约行为，不仅导致原告出现了履约损失，还导致原告的合同期待利益无法实现。给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特起诉，请依法支持原告：1、判令被告赔偿原告损失 11100 元；2、判令被告向原告支付违约金 1000000 元；2 、判令被告承担本案诉讼费的诉讼请求。被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会辩称，一、原告所办得的临时用地、临时建设的手续等与场地租赁合同书的约定完全不符，因此是原告首先违约并致使双方的合同目的不可能实现，如继续履行只会给双方造成更大的、无法挽回的经济损失。按照场地租赁合同书约定，被告提供 3000 平方米的场地租赁给原告，原告在无偿拆除该场地上原有价值 160 万元的房屋后，应投资约 180 万元建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。该钢架大棚建成后，产权归被告所有，而原告有 15 年的租赁经营权。在这15 年间，原告应向被告缴纳 200 万元的租金。15 年的租赁期满后，原告应将租赁场地和建筑物、装修物及固定设9 / 29施等无偿归还给被告。在合同期内如遇政府规划需要拆迁，土地补偿费和被原告拆除的约 160 万元房屋等也会得到相应的补偿。现原告所办理的手续中，投资额由约 180 万元减少至约 100 万元，钢架大棚也变成了“简易”钢架大棚，这些均与合同约定不符。原告所办得用地和建设的手续均为临时，使用期限均为两年。按照中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市规划法规定，临时使用集体所有的土地的，土地使用者应与集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同；禁止在临时用地上进行永久性建设，禁止将临时建设改变为永久性建设；临时用地和临时建设期满或因国家建设需要，建设单位或者个人必须无条件清场，退出临时用地和拆除临时建设，如临时用地到期限不交出或临时建设到期限不拆除的，再处以每日每平方米 2 元以上 5 元以下罚款，直到交出临时用地或拆除临时建设。而按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆除超过批准期限的临时建筑，是不予补偿的。被告与原告并没有签订临时用地合同，而原告仅办得使用期限只有两年的临时用地、临时建设的手续显然与合同约定完全不符。如双方按原告所办得的临时用地和临时建设的手续继续履行合同，在临时用地上建设起临时建筑物。则原告依法只有两年的租赁经营期，两年的时间原告根本不可能收回投资成本，更谈不上有利润可赚。而被告以 3000 平方米10 / 29土地和拆除价值 160 万元的房屋为代价，换来的只有两年使用期限的临时用地和临时建设，而这两年被告仅能得到20 万元的租金。待两年使用期满或因国家建设需要，就要无条件退出临时用地和拆除临时建设，并且还不会得到任何补偿。这样的结果无论对被告还是对原告均是不可能承受的。二、被告按照合同约定在原告申报手续的材料上盖章，只是在原告办证过程中的协助行为，并不等于对办证结果的认可，更不等于是对合同的变更。原告应对这些申报材料的内容负责。并应当保证所办得的手续符合合同的要求。三、被告给原告发通知和函件，提出解除或终止合同 ，完全符合法律的规定和合同的约定。按照中华人民共和国合同法第九十四条第项的规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而合同第六条第 2 点的约定是：或因政府政策变更或不可抗力的自然因素，致使本项目的土地变性或立项、报建等手续不能办妥的，双方均不须承担违约责任，本合同自然终止。从本案情况来看，原告所办得临时用地、临时建筑的手续显然与合同约定不符，而且继续履行只会给双方造成更大的损失，因此按照法律的规定，被告完全有权解除该合同 。原告的违约行为是由于政府的原因所造成，因此11 / 29按合同约定双方均不须对此承担违约责任，但本合同可自然终止。另外，按照合同法第 68 条的规定：应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形的，可以中止履行。 合同法第 69 条规定：当事人依照规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。从本案情况来看，原告所办得的临时用地、临时建筑的手续显然与合同约定完全不符，如继续履行将会给双方造成难以估量的损失。因为该合同如继续履行，就要先拆除被告在该场地上价值160 万元的原有房屋，另按合同约定原告还需要投资180 万元建设钢架大棚。而原告的注册资金仅为 60 万元，这表明原告根本没有能力履行本合同，如原告将被告价值160 万元的房屋拆除后却没有能力投资建设，或者为避免损失而不再投资建设，那么拆除这 160 万元房屋损失的责任就会由被告独自承担。由于原告无能力履行本合同以及上述理由，被告在通知中要求原告提供担保这完全符合合同法的规定，而原告未能提供担保，被告完全有权按照合同法的规定解除合同。四、原告的办证过程并进而要求拆除被告房屋的行为完全是一种恶意操作，对本案提起诉讼更是一种恶意诉12 / 29讼。原告明知合同履行会给双方造成重大损失，而故意设置一个违约的陷阱让被告往里面跳，当柳州市规划局在 XX年 6 月 2日在市计委项目建议书审批申请表上签署 “原则同意选址作临时汽车销售中心，建筑结构为简易钢架大棚，当城市按规划实施时，须无条件自行搬迁、无条件清场，退出临时用地”的意见时，即表明原告所办得的是“临时用地”和“临时建设”的手续。在此情况下原告仍继续花费一万多元去继续申报，并接着要求拆除被告价值160 万元的房屋，这明显是一种恶意操作的行为。现本案仍处于办证阶段，原告除了花费一万多元的办证费用外，并没有任何投资，但原告竟然以自己恶意操作行为的结果来起诉被告，要求被告支付违约金 100 万元并赔偿 1 万余元的办证费用，这显然是一起恶意诉讼。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司提交的证据如下：1、原告的企业法人营业执照 ，证明雅丽得装璜有限责任公司的身份情况；2、 场地租赁合同书1 份 4 页，证明原、被告之间关于租赁场地问题的约定。3、原告雅丽得装璜有限责任公司于 XX 年 1 月 16日向被告发的 1 份通知，证明原告要求被告全面履行合同13 / 29义务，而且已公证送达。4、被告 XX 年 1 月 16 日发给原告的 1 份通知，证明被告违约，向原告提出无理要求，并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书。5、被告 XX 年 3 月 27 日向原告发出关于自然终止和提前解除租赁场地合同收的函 1 份，证明被告单方提前解除合同的违约行为。6、原告办理报建手续的证据 9 份，证明原告已经办理了大部分报建手续。市发展和改革委员会关于柳州市鱼峰区羊角山镇驾鹤村民委员会临时汽车销售中心项目立项的批复 ；场地平面图规划。共 3 页。被告在其中 2 页上加盖了公章，证明被告是明知当时办理的是临时用地，双方并没有约定不许办理临时用地。测量成果。柳州市城市规划局红线图，注明了租赁场地可以施工建设的范围；城规管地规字第 0319 号建设用地规划许可证审批单，证明红线范围面积和建设；建设工程设计合同，雅丽得装璜有限责任公司与柳州市建筑科学研究院对汽车销售中心建设所签订的合同。柳州市建筑科学研究院设计图，已经经柳州市规划14 / 29局批准，也有被告加盖的公章，而且上面写明规划建筑使用年限为二年，这说明被告对建临时的汽车销售中心是明知。建设用地规划许可证。XX 年 5 月 16 日市计委项目建议书审批表，证明原告履行合同义务，被告在 XX 年已经明知当时是建临时的汽车销售中心。7、XX 年 9 月 26 日村委打的关于申请建设用地规划许可证的报告；8、XX 年 11 月 1 日关于申请办理建设用地批准书的报告；9、XX 年 7 月 8 日村委写给柳州市规划局的申请报告；上述三份证据说明三份报告都有村委加盖的公章，证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。10、四张发票，其中三张是开给村委的，另一张是开给雅丽得装璜有限责任公司的。四张发票总金额为元，证明原告履行合同所支付的费用。11、XX 年 9 月 23 日原告写给被告要求拆除出租地上房屋的报告；12、XX 年 8 月 30 日，关于汽车专卖店平面图审查报告。15 / 29被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会向法庭提交了以下证据：两份特快专递清单。证明被告分别于 XX 年 1 月 16日、XX 年 3 月 27 日向原告送达通知的时间。经庭审质证，被告对原告提供的证据 3、11、12及证据 6 中的没有异议，本院予以确认。 被告对原告提出的证据 1 的真实性没有异议，但提出原告雅利得公司的注册资本是 60 万元，注册资本与租赁合同中的标的物相差很远，从雅利得公司的注册资金可以看出，雅利得公司履行租赁合同的能力是有限的。从雅利得公司的经营范围看，与合同履行的内容也是不相符合的。本院认为，被告对该条证据虽提出异议，但并不影响该证据的证明效力，该证据中的注册资本是 60 万元，但并不影响租赁合同的履行。故对被告的主张本院不予采信。被告对证据 2 的真实性没有意见，但强调从场地租赁合同书看，合同租赁期限是 15 年，该合同是长期租赁合同，而不是临时用地合同，而且在合同书上约定由对方办理施工许可证，我方只是协助对方，由对方以我方的名义办理相关报建手续，而且必须办理常规报建手续。在合同中并未约定这些手续可以是临时性的。原告后来所办得的临时用地许可证等与合同不相符合。16 / 29原告认为合同上并没有约定是永久性或者临时性建设用地，所以原告办得临时性用地并未违反合同约定。被告认为原告办得临时用地不能进行临时建筑的主张没有依据。而且按照规定，临时建筑二年期满后，只要国家不征用，可以继续申请使用。按合同约定，只有在政府政策或不可抗力的情况下，不存在双方中任何一方违约的情况下，才可以自然终止。本案属于被告明显违约，应承担违约责任。本院认为，被告对原告提出的证据 2 有异议，认为双方所签合同约定的租赁期限 15 年应该属长期租赁合同，而不是临时用地合同，而且在合同书上约定由对方办理施工许可证，被告方只是协助对方，由原告方以被告方的名义办理相关报建手续，而且必须办理常规报建手续的主张符合场地租赁合同书的约定，对此，本院予以采纳。被告对原告提供的证据 4 的真实性没有异议，但对原告拟以此证据证明被告违约，向原告提出无理要求，并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书的事实提出异议，认为该通知并没有明确拒绝履行合同，而是要求原告在十内办理合同约定的相关手续，不然合同将自然终止。本院认为，原告提供的证据 4 所记载的内容证实了被告关于该通知并没有明确拒绝履行合同，而是要求原告在十日内办理合同约定的相关手续，不然合同将自然终止17 / 29的主张，本院对此予以采纳。被告对原告提供的证据 5 的真实性没有异议，但对原告据此证明被告单方提前解除合同的违约行为的主张提出异议。认为该函是被告在 XX 年 1 月 16 日向原告发出通知后，原告并没有办得相应的正式手续。而如果按照原告所办得的临时用地和临时建筑，无法实现合同目的。原告所办的临时性项目与合同约定不一致，本合同即自然终止。原告认为被告的说法完全没有道理，原告提供的证据已经证明我们已经办了大部分的报建手续，而且申报已经得到批复，有关部门已同意在租赁场地上建立汽车销售中心。本院认为，原告提供的证据 5 的内容是在被告通知原告在接通知后 10 日内尽快办妥与合同约定相符的正式手续未果后发给原告的函。该函符合双方所订场地租赁合同书精神，原告在收到被告的通知后并未在规定期限内办得正式手续，被告在此种情况下提出自然终止或提前解除场地租赁合同书并无不妥。本院对被告的辩解予以采纳。 被告对原告提出的证据 6 中的的真实性没有异议，但认为按合同约定应该由原告以被告的名义办理相关手续，原告所办的批复内容与双方签订的合同内容不符，无法实现合同目的，而且双方约定要求原告建设 180 万元的建筑，18 / 29而不是批复中所说的 100 万元。本院认为，被告对该证据所提异议符合双方所订合同内容，本院对被告的辩解予以采信。被告对原告提供的证据 6 中的及证据 7、8、9 的真实性没有异议，但对原告据此证实被告是明知当时办理的是临时用地，双方并没有约定说不许办理临时用地主张提出异议，提出虽然被告在三张图纸中的二张上加盖了公章，以及被告在三份报告上盖了公章，这仅仅是村委履行协助原告办理相关手续责任并不能说明被告在明知情况下仍同意原告办理临时建筑。当村委发现原告报建的是临时建筑时，村委即不予加盖公章，不同意其办理相关手续。还有一张 XX 年 9 月 13 日的图纸，村委就没有在该图纸上盖章，所有的报告都是原告起草的，被告只是协助办理，但没有审核的义务。原告不同意被告的质证意见，认为按照双方签订的合同第 4 条的约定，村委在图纸上加盖公章，就说明村委对图纸内容是认可的。本院认为，被告的辩解符合双方所签订场地租赁合同书第 4 条的规定，应该属于协助行为。不管被告是否在原告所办理的材料上盖章，原告均应按照合同的约定办理手续，以实现合同目的。据此，本院对被告的异议予以采信。 被告对证据 6 中的、 、的真实性没有异议，但认19 / 29为原告在明知土地是临时用地，特别是证据而且明知临时用地在遇国家征用时的相关规定的情况下，不应当继续办理相关手续。以致造成不必要的损失。原告不同意被告的辩解，坚持认为合同并没有约定不能办理临时用地。办理这些手续都是相衔接的，我们提供的这三份报告都有村委加盖的公章，证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。本院认为，被告的异议符合双方所订合同内容，原告应按约定办理能实现合同目的的报建手续。据此，本院对被告的辩解予以采信。买卖合同遭解除，承担责任谁做主？ 案情:XX 年 12 月，秦小姐与宋小姐签订了二手房买卖合同 ，合同约定秦小姐将名下一处房屋转让给宋小姐，转让价为 100 万元。合同还约定，若宋小姐未按付款协议约定的期限支付购房款，应当向秦小姐支付违约金，每逾期一日，宋小姐应向秦小姐支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过 30 天，秦小姐有权单方面解除合同，宋小姐应支付 10%的违约金。XX 年 2 月，宋小姐在支付定金后未再继续履行付款义务。秦小姐即向宋小姐交涉无果诉至法院。判决：法院认为，依法成立的合同受法律保护。宋小姐与20 / 29秦小姐签订的二手房买卖合同合法有效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。根据查明的事实，宋小姐未按约支付房款的事实清楚，其应承担相应的违约责任。同时，由于宋小姐的违约行为已符合合同约定的解除权行使的条件，秦小姐请求解除合同符合双方约定，故合同应予解除。解析：当事人订立合同的目的是为了得到完全的履行，合同条款不但是双方履行时确定各自权利义务的依据，也是解决双方在履约过程中发生争议的依据。在本案中，宋小姐逾期付款已构成根本性违约，秦小姐可以单方解除购房合同，并在购房合同解除后，仍可追究宋小姐的违约责任。此外，本案中双方当事人在合同中同时约定了定金和违约金条款，按照合同法第 116 条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 ”因此，选择适用定金责任或者违约责任的决定权在于守约一方，而违约方无权选择适用。按照法律规定，定金罚则和违约责任在同一合同中是不能同时适用的，也就是说只能二选一。出于保护守约方的利益，法律赋予守约方享有选择权，守约方应该在权衡得失后慎重作出选择，以弥补自己遭受的损失。二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权21 / 29兼论单方解除权的法律规定缺陷【摘要】就我国目前现行的合同法规定而言，有关合同解除权类型主要有三种，即约定解除权、协商解除权以及法定解除权，当然，协商解除权也可以归类为约定的解除权，因为其本身也是源于双方协商一致的结果。本文主要通过一个简单的案例来讨论有关约定解除权和法定解除权的行使问题，尤其是在房屋买卖合同中出卖人行使前述两种权利时应该慎重，否则有可能使得权利本身演变为违约的结果，从本人对案例及法律规定的分析中，希望能借此强化当事人的法律意识以及风险意识，因法律规定来看，其实权利的滥用也会导致不利的法律后果，其法理源于宪法以及民法通则有关权利不得滥用的法律原则。【关键词】约定解除权 协商解除权 法定解除权 形成权【案情简介】XX 年 3 月 4 日，深圳福田区某花园 C 栋 202 房业主王某与李某签订了房屋买卖合同，合同同日生效，前述房屋存在银行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同约定的交易金额为人民币 210 万，付款方式为银行按揭贷款，李某须于合同生效之日支付定金人民币 42 万元给王某并托管于第三人某房地产经纪代理 C 公司，王某须于合同生效之日起 10 日内委托担保公司进行赎楼并于前述日期内解除22 / 29房屋的抵押状态。李某须于 XX 年 4 月 20 日办理完首期款的银行监管，并于 XX 年 5 月 3 日由监管银行出具贷款承诺书，王某配合李某一同签订首期款资金监管协议，并于XX 年 4 月 25 日交付房产证和相关资料给李某，并协助李某办理房屋新的按揭贷款手续，合同中另约定，任何一方逾期不履行义务的，则须每逾期一日，须向守约方支付相当于合同交易金额 2%的逾期履行违约金；逾期超过十日，则守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于合同交易金额 30%的违约金。XX 年 5 月 1 日，王某见李某仍未办理银行的首期款监管手续，于是，王某向李某发出书面解除双方房屋买卖合同的通知书，通知书中保留了追究李某30%违约金的权利。因此时房价上涨，同时王某急需资金，于是王某于 XX 年 5 月 20 日将涉案房屋另行出卖给张某，并于 6 月 25 日办理完房屋过户手续。李某就其与王某的房屋买卖合同纠纷于 XX 年 6 月 24 日向福田区法院提起诉讼，李某诉求为要求解除双方房屋买卖合同、王某退还定金、支付合同交易金额 30%的违约金以及承担诉讼费等。李某在其提交的证据中有一项证明是王某的房屋到XX 年 5 月 30 日仍未解除抵押，因此李某起诉的理由之一是其享有先履行抗辩权，王某单方解除合同的权利不存在，23 / 29经法院审理查明后，一审法院判定王某未享有单方解除权，李某的全部诉求获得一审法院的支持，而王某无疑构成了违约。【律师评析】一、法律术语及其法律规定的分析在评析本案之前，让我们来理清有关本案的法律术语及相应的法律规定。、什么是合同解除权，合同解除权的类型有哪些？所谓合同解除权是指依照约定或者法律规定，合同当事人享有解除合同的权利，其行使的法律后果将使得合同的权利义务归于消灭。就合同法的规定来看，法律规定的合同解除权有两大类型，即约定解除权和法定解除权，但个人为了便于分析将其细分为三种，即约定解除权、协商解除权和法定解除权，其法律规定主要见合同法第九十三条、第九十四条的规定。首先，约定解除权依照合同法第九十三条第二款的规定，是指：双方在合同中约定的解除条件成就时，则享有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同；其次，协商解除权是依照合同法第九十三条第一款的规定，是指：双方协商一致的可以解除合同。第三，法定解除权顾名思义，是指在符合法律规定24 / 29的情形下，一方在法定期限内行使解除合同的权利。、约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别是什么？那么约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别有哪些呢？具体如下：1、 行使的时间点有所不同三种解除权的起点可以说均是在合同成立之后，但行使的具体时间点略有差别，约定解除权需要等到约定解除的条件成就时，而法定解除权需要符合法定的几大情形出现时，而协商解除权则是双方协商一致时。2、 行使的条件不同协商解除权，不存在行使条件问题，只要当事人协商一致即可立即解除合同，当然不可侵犯国家、集体或者第三人利益等，不受条件的限制。但约定解除权需要约定的条件成就，法定解除权需要出现法定的情形方可行使。3、 行使的期限不同协商解除权不存在期限的限制。如上文所述，只要当事人协商一致即可随时行使。但无论是约定解除权还是法定解除权，均需要通知合同相对人，通知到达合同相对人时合同即解除，相对于合同解除权的人这种权利，合同相对人在法定或者约定的期限内则享有异议权，但这种异25 / 29议权的最终行使需要通过法院或者仲裁机构的确认来使之获得支持。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于前述合理期限，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 ”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条亦规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 ”另在合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法26 / 29第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 ”4、 权利属性不同依照民法原理来区分，则约定解除权和法定解除权均属于形成权，所谓形成权是指权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，其不依赖于双方的法律行为，故此，协商解除权并不属于形成权。形成权有除斥期限的规定，主要是因为形成权作为一种单方法律行为的发出便可以让法律关系发生变化，其权利的行使容易导致法律关系的不稳定，故而要对其做限制，具体到约定解除权和法定解除权来看，一般是