二手房买卖合同解除

1 / 12二手房买卖合同解除 房屋买卖合同解除协议书卖方：身份 证 ：买方：身份 证 ：乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双方已签订房屋买卖合同 ，合同编号：号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：-一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。 -二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。-三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：-1、乙方已缴付楼款/元。2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息从借款之日起计2 / 12息，不计复利。3、甲方还款事宜另行约定。四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。 -五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。- 六、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙方执 壹 份，均具同等法律效力。 -甲方：乙方：身份 证 ： 身份 证 ：年月日解除二手房买卖合同通知书致卖方、中介方：通知人与卖方 经中介方 房地产经纪有限公司居3 / 12间磋商，于 XX 年月日签订存量房买卖合同 ， 现因卖方和中介方在签订合同时没有如实告知买方所出售房屋设有抵押的事实，导致房屋在解除合同通知书发出的时间为止不能顺利过户，合同的目的不能实现，现就解除合同等相关事宜特致函如下：XX 年 月日，通知人与卖方及中介方签订合同时，在中介方的当面追问核实下，卖方隐瞒了出售房屋设有抵押的事实，并和通知人签订合同 ，通知人事后才得知该房屋设有抵押。根据中华人民共和国担保法四十九条第一款 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效” 之规定，卖方在签订合同时隐瞒重大事项、房屋存在抵押无法过户而导致合同可撤销，现通知人有权行使撤销权，根据中华人民共和国合同法第五十八条之相关规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现通知人正式通知卖方及中介方解除合同 ，并在解除合同通知书送至卖方及中介方的当天，办理合同解除手续。就买方已经缴纳购房定金人民币元及中介佣金人民币 元的返还事宜，买方愿意和卖方及中介方友好协商。如未能按时顺利解除合同返回定金及佣金，我方4 / 12还将按照相关法律规定，要求卖方承担实际违约责任，届时各方必将承担更多的责任。通知人：日期：二手房房屋买卖合同出卖人应慎用单方解除权兼论单方解除权的法律规定缺陷【摘要】就我国目前现行的合同法规定而言，有关合同解除权类型主要有三种，即约定解除权、协商解除权以及法定解除权，当然，协商解除权也可以归类为约定的解除权，因为其本身也是源于双方协商一致的结果。本文主要通过一个简单的案例来讨论有关约定解除权和法定解除权的行使问题，尤其是在房屋买卖合同中出卖人行使前述两种权利时应该慎重，否则有可能使得权利本身演变为违约的结果，从本人对案例及法律规定的分析中，希望能借此强化当事人的法律意识以及风险意识，因法律规定来看，其实权利的滥用也会导致不利的法律后果，其法理源于宪法以及民法通则有关权利不得滥用的法律原则。【关键词】约定解除权 协商解除权 法定解除权 形成权【案情简介】XX 年 3 月 4 日，深圳福田区某花园 C 栋 202 房业主王某与李某签订了房屋买卖合同，合同同日生效，前述5 / 12房屋存在银行按揭抵押且王某已事前告知李某，合同约定的交易金额为人民币 210 万，付款方式为银行按揭贷款，李某须于合同生效之日支付定金人民币 42 万元给王某并托管于第三人某房地产经纪代理 C 公司，王某须于合同生效之日起 10 日内委托担保公司进行赎楼并于前述日期内解除房屋的抵押状态。李某须于 XX 年 4 月 20 日办理完首期款的银行监管，并于 XX 年 5 月 3 日由监管银行出具贷款承诺书，王某配合李某一同签订首期款资金监管协议，并于XX 年 4 月 25 日交付房产证和相关资料给李某，并协助李某办理房屋新的按揭贷款手续，合同中另约定，任何一方逾期不履行义务的，则须每逾期一日，须向守约方支付相当于合同交易金额 2%的逾期履行违约金；逾期超过十日，则守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于合同交易金额 30%的违约金。XX 年 5 月 1 日，王某见李某仍未办理银行的首期款监管手续，于是，王某向李某发出书面解除双方房屋买卖合同的通知书，通知书中保留了追究李某30%违约金的权利。因此时房价上涨，同时王某急需资金，于是王某于 XX 年 5 月 20 日将涉案房屋另行出卖给张某，并于 6 月 25 日办理完房屋过户手续。李某就其与王某的房屋买卖合同纠纷于 XX 年 6 月 24 日向福田区法院提起诉讼，李某诉求为要求解除双方房屋买卖合同、王某6 / 12退还定金、支付合同交易金额 30%的违约金以及承担诉讼费等。李某在其提交的证据中有一项证明是王某的房屋到XX 年 5 月 30 日仍未解除抵押，因此李某起诉的理由之一是其享有先履行抗辩权，王某单方解除合同的权利不存在，经法院审理查明后，一审法院判定王某未享有单方解除权，李某的全部诉求获得一审法院的支持，而王某无疑构成了违约。【律师评析】一、法律术语及其法律规定的分析在评析本案之前，让我们来理清有关本案的法律术语及相应的法律规定。、什么是合同解除权，合同解除权的类型有哪些？所谓合同解除权是指依照约定或者法律规定，合同当事人享有解除合同的权利，其行使的法律后果将使得合同的权利义务归于消灭。就合同法的规定来看，法律规定的合同解除权有两大类型，即约定解除权和法定解除权，但个人为了便于分析将其细分为三种，即约定解除权、协商解除权和法定解除权，其法律规定主要见合同法第九十三条、第九十四条的规定。首先，约定解除权依照合同法第九十三条第二款的规定，是指：双方在合同中约定的解除条件成就时，则享7 / 12有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同；其次，协商解除权是依照合同法第九十三条第一款的规定，是指：双方协商一致的可以解除合同。第三，法定解除权顾名思义，是指在符合法律规定的情形下，一方在法定期限内行使解除合同的权利。、约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别是什么？那么约定解除权、协商解除权以及法定解除权的区别有哪些呢？具体如下：1、 行使的时间点有所不同三种解除权的起点可以说均是在合同成立之后，但行使的具体时间点略有差别，约定解除权需要等到约定解除的条件成就时，而法定解除权需要符合法定的几大情形出现时，而协商解除权则是双方协商一致时。2、 行使的条件不同协商解除权，不存在行使条件问题，只要当事人协商一致即可立即解除合同，当然不可侵犯国家、集体或者第三人利益等，不受条件的限制。但约定解除权需要约定的条件成就，法定解除权需要出现法定的情形方可行使。3、 行使的期限不同8 / 12协商解除权不存在期限的限制。如上文所述，只要当事人协商一致即可随时行使。但无论是约定解除权还是法定解除权，均需要通知合同相对人，通知到达合同相对人时合同即解除，相对于合同解除权的人这种权利，合同相对人在法定或者约定的期限内则享有异议权，但这种异议权的最终行使需要通过法院或者仲裁机构的确认来使之获得支持。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于前述合理期限，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 ”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条亦规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除9 / 12外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 ”另在合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 ”4、 权利属性不同依照民法原理来区分，则约定解除权和法定解除权均属于形成权，所谓形成权是指权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，其不依赖于双方的法律行为，故此，协商解除权并不属于形成权。形成权有除斥期限的规定，主要是因为形成权作为一种单方法律行为的发出便可以让法律关系发生变化，其权利的行使容易导致法律关系的不稳定，故而要对其做限制，具体到约定解除权和法定解除权来看，一般是有期限约定的从期限约定，无期限约定的从法律规定，见合同法第九十五条规定和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定。10 / 12二、案件的分析回归本案的分析，我们可以看出，李某提起合同解除权的确权之诉，即行使其异议权符合法律的规定。反之，我们应该注意的是从王某单方行使约定解除权来看，这种形成权实际上是受到限制的，其必须要等到合同相对方即李某异议期限届满未提起确权之诉或者虽然在约定或者法定期限内有提出异议但是并非通过确权之诉的形式提出时，其解除权方最终获得确认，其方可将涉诉房屋另行出卖，否则，王某将有违约的风险。就本案而言，王某仅负有向李某承担违约的风险，但是稍微变换一下本案，则王某有可能面临双重风险，即王某第二份房屋买卖合同尚未履行完毕、房屋尚未过户，则此时王某一方面面临李某的起诉，另一方面，因两份合同指向的标的物是同一的且是唯一的，则此时，王某可能还会面临张某的违约之诉。在此，我们可以看出的是， 合同法规定的约定解除权或者法定解除权的行使，对于权利人本身来说，是需要慎用的，且该规定并非完整的形成权，其本身也具有一定的缺陷。之所以这样讲，具体理由如下：1、 约定解除权或法定解除权的行使是权利人自身单方面的认为条件已成就，而解除权确权之诉是事后经过法院或者仲裁机构的裁决来认定的11 / 12按照法律规定，当事人认为约定的解除条件或者法定的解除情形出现时，则当事人可以行使解除权，仅需送达通知对方即可，但基于当事人未必是专业的法律人士，且其权利的行使仅限于当事人自身的认知能力，而合同法的该规定应该以普通一般民事主体的认知为最低标准，不可过于对民事主体作出苛求，否则，该权利将形同虚设。问题在于，当事人依据自身的认知能力来行使约定或者法定解除权时，则有可能被法院或仲裁机构认定为不存在，而形成权的法理在于，其行使并不需要经过司法程序的确认，否则，就不是一个单方法律行为的问题了。2、 提起确权之诉的法律规定期限过长，与司法实务存在一定冲突，不利于市场经济的发展依照最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”可知，如果当事人就合同解除约定了异议期的，则该异议期内异议权人提起解除权确认之诉的，则解除权人行使解除权期限从其规定；对于没有约定异议期的，异议期的期限最长可达三个月。12 / 12那么假设，本案王某与李某约定的异议期为四个月，但是李某在第三个月第 28 日向法院提起