新形势下房地产企业融资方式多元化探讨

摘要 本文主要分析在当前国家宏观调控的政策背景及新的经济环境下 我国的房地产企业融资现状 融资困难的原因 在降低企业融资成本 优化融资 结构的前提下 探讨适合企业的多元化融资途径 关键词 宏观调控 房地产 融资 进入 2012 年以来 我国的经济发展逐渐显现出一些新的特点 从国家统计 局发布的各项经济数据来看 CPI PPI 稳中有升 表明国内的通胀压力依然存 在 未来一段时间货币紧缩的政策仍可能持续 其次 在刚刚过去的全国 两 会 中 温总理曾提到过两点 首先 他下调了 2012 年的 GDP 增速目标 由 8 降 低到 7 5 中国经济今后将步入一段低速增长期 其二 温总理指出 目前国 内房价远没有回归到合理价位 这就预示着政策抑制房价的预期不变 房价的 下跌是大势所趋 那么 在这样的一个高通胀 低增长 信贷紧缩及政策压力 的经济背景下 房地产企业如何进行多元化融资 以应对新经济形势下的严峻 挑战呢 1 我国房地产企业的融资现状 根据国家发改委 国家统计局去年公布的数据来看 去年 1 9 月房地产开 发企业资金来源共计 61947 亿元 同比增长 22 7 其中 国内贷款 9749 亿元 占比为 15 74 增长 8 利用外资 679 亿元 占 1 10 增长 50 1 企业自 筹资金 25535 亿元 占 41 22 增长 33 5 其他资金 3585 亿元 占 5 79 增长 20 7 在其他资金中 定金及预收款 15761 亿元 占 25 44 增长 29 3 个人按揭贷款 6186 亿元 占 9 99 增长 3 2 2 我国房地产企业的传统融资方式 2 12 1 银行贷款银行贷款 银行贷款是指房地产企业以一定的利率从银行借入资金 将其投入到 房地产开发 经营 消费等活动 目前 房地产开发银行贷款在国内主要 形式为土地储备贷款 房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款 开发 商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款 国内银行信贷贯穿于 土地储备 交易 房地产开发和房产销售的整个过程 是中国房地产市场 各种相关主体的主要资金提供者 过度依赖银行贷款 使风险全部聚集在 银行 因此 近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整 根据中国央行 银监会早在 2010 年 9 月 29 日发布的 关于完善差别化住房信贷政策有关 问题的通知 针对开发商的差别化信贷政策本就包括 继续支持房地产开 发企业承担中低价位 中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷 款需求 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 抓紧制定支持公共租赁 住房建设的中长期贷款政策 但在事实上 过去一年几乎各大银行对除保 障性住房贷款以外的其他开发贷款几乎 一律收紧 进入 2012 年 央行 在 2 月 2 日至 3 日召开的 2012 年人民银行金融市场工作座谈会上 部署了 2012 年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施 其中 央行明确提出 继续落实差别化住房信贷政策 加大对保障性安居工程和普通商品住房 建设的支持力度 满足首次购房家庭的贷款需求 除了政策上对信贷的收 紧以外 对一些大型房地产的公司来说获得银行贷款的门槛也在不断提高 据一位商业银行的公司业务部人士介绍 信贷投放不仅取决于政策导向 还受到规模上的制约 我们对房地产行业前 50 强进行筛选列出一个开发商 的名单 只有在名单上的开发商才能取得开发贷款 但即便是名单内的开 发商 也并非在所有地区的楼盘都能获得贷款 总行还会根据各地的风险 差异 政策导向 开发商实际的资金状况进行评估 总体来看 要获批开 发贷比较难 综合考虑以上这些政策的影响 加上今年经济形势的不利变 化 今后房地产企业要想获得银行贷款将变得困难重重 2 22 2 内部融资内部融资 内部融资是指开发商利用企业现有的自有资金来进行项目开发 主要 包括自有资金和预收的购房定金或购房款 由以上数据可以看出 房地产 企业在获取银行贷款变得困难之时 更多的加强了企业的内部融资 增长 幅度高达 33 5 但是对于一些资质较差 规模较小的房地产企业来说 由 于其自有资金有限 加之其开发 运营和销售各个环节的资金投入 其能 利用的自有资金并不是很多 而且企业内部管理水平的高低 对企业内部 筹资的效果有着较大的影响 为此 首先应全面提高房地产企业对管理的 重视 改变长期以来重经营 轻管理的思想 其次建立适应市场经济的管 理机制 建立科学的企业内部管理制度 使企业的财务 生产 质量等管 理工作正常化 规范化 提高企业管理等级 再次 企业的发展和投资方 向 必须符合国民经济发展的趋势和社会发展的需要 并具有较高的企业 效益和社会效益 当企业具有增长潜力和发展后劲时 企业就可以更多地 从内部筹集到发展所需资金 2 32 3 企业债券企业债券 对于开发周期长 投资额度大的房地产企业 发行债券是一种较好的 选择 但由于以下原因 中国房地产企业债券的发行规模很小 2 3 12 3 1 目 前国家对发行债券主体要求严格 只有国有独资公司 上市公司及两个国 有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格 并且对企业资产负债率 资本金以及担保等都有严格限制 2 3 2 2 3 2 利率管制政策限制了房地产债券 的发展 利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的 40 在实际发行时往往不超过 20 企业债券利率不能高于国债利率 完 全违反市场经济原则 2 3 3 2 3 3 中国企业债券信用评级系统尚未形成 信用 评级机构的评估结果的可信性 客观性和准确性仍有待探讨 2 3 4 2 3 4 长期 债券还面临较大的利率风险 欠缺避险工具 为了使债券融资成为房地产 企业主要的融资渠道之一 国家就要出台鼓励发行公司债券的措施 吸引 社会剩余资金投资房地产业 具体包括扩大债券发行主体 推行房地产债 券利率市场化 健全房地产企业债券信用评级体系 发展和培育房地产债 券的市场体系 增加相应的避险工具等 2 42 4 资产证券化资产证券化 房地产证券化就是把流动性较低的 非证券形态的房地产投资直接转 化为资本市场上的证券资产的金融交易过程 泛指通过股票 投资基金和 债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程 包括房地产抵 押债权证券化和房地产投资权益证券化 其核心是房地产抵押债权证券化 目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践 与成熟的房地产金融市 场相比 中国房地产金融存在着极大的不完备性 就房地产金融一级市场 而言 只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求 而资本市场和直 接信用的相对落后 难以为房地产行业发展提供必要的金融支持 因此 中国房地产金融的一级市场是残缺的 是缺乏市场信用的一级市场 而二 级市场尚不存在 因此中国房地产金融市场是不完备的 实现房地产证券化 可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场 完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场 房地产金融的一级市场 是指抵押贷款产生的市场 即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押 贷款或分期付款 按揭 的市场 二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷 款 即买 卖抵押贷款的市场 通常是以政府或政府支持的少数有实力的 特设金融机构从一级市场购买 抵押贷款 经过技术处理后以向社会公开 发行有严格规定的有价证券的方式进行 以购房者的按揭契约为基础 经过 信用增强并经过批准 二级市场以 购买抵押 的方式为一级市场长期贷 款的发放者提供一个资金回笼的场所 加速其资金周转 能够继续发放更 多的抵押贷款 为更多的购房者提供充足的住房贷款资金 2 52 5 融资租赁融资租赁 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋 后 由出租人向房地产销售一方购买该房屋 并交给承租人使用 承租人 交付租金 在租赁业比较发达的美国 英国等西方国家 融资租赁业年平 均增长达 30 成为仅次于银行信贷的第二大融资方式 中国发展房地产融 资租赁具有以下优势 2 5 1 2 5 1 拓宽房地产融资渠道 房地产融资租赁公司 作为一个经营载体 可以通过吸收股东投资 或在货币市场 资本市场采 取借贷 拆借 发债上市等融资手段吸收社会投资 改变了房地产主要靠 银行贷款的单一融资方式 在外资银行大力进入中国金融市场以前 房地 产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台 2 5 22 5 2 降低房屋使 用门槛 房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式 而 是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费 传统的抵押贷款需 要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权 相比而言 房地产融资 租赁大大降低了房屋使用的门槛 并能增加房地产的销售 2 62 6 上市融资上市融资 上市融资是指企业通过发行股票募集社会闲散资金的一种融资方式 和银行贷款的间接融资相比 上市融资具有融资成本低 资金具有长期性 没有固定的还本付息压力 因此是一种理想的融资渠道 但是房地产是个 特殊的行业 首先在法律上 由于房地产公司地域性较强 而各大城市在 诸如土地出让 税费缴纳 资质认定等重要环节上没有一个统一的标准 因此在法律和政策的把握上有一定的不确定性 其次 房地产企业的财务 较为特殊 一般来说 一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的 时间 按照会计准则的规定 一个产品在完成了制造和销售过程后才能计 算收入和利润 房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入收入 与利润的 而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录 虽然 证券发行审查委员会对盈利标准没有明确的硬性指标 但 发审委 内部 掌控的标准大致是年净资产收益率在 10 以上 资产负债率在 70 以下 因 而绝大多数房地产企业很难达到上市要求 从政策层面来看 由于目前房 价高企 政策打压力度很大 只有少数参与保障性住房的房地产企业能在 资本市场融资 因此 企业要想实现上市融资的目标 借壳上市 成为一 条良好途径 借壳上市的优势在于 不因出身是房企而受到法规的歧视 避开 IPO 首次上市融资 对产业政策的苛刻要求 不用考虑 IPO 上市对经 营历史 股本结构 资产负债结构 盈利能力 公司治理等等的特殊要求 只要企业从事的是合法业务 有足够的经济实力 符合相关的法律法规 就可以买别人的壳实现上市融资的目标 3 我国房地产企业融资难原因 3 13 1 始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因 始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因 从市场环境角度分析 国家之所以实施宏观调控 是不满当前房地产 企业的盲目开发从而导致投资过热 进而影响整个国民经济稳定增长的现状 我国房地产市场还不规范 许多房地产企业鱼目混珠 即便是大的品牌性房地 产公司的融资渠道业过于单一 由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行 贷款 致使房地产开发的资金来源过分集中于银行 使其承担过多的风险 也 就是说 在事实上 房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与 金融体系乃至整个社会 然而 银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放 贷 而不是追求房产 如果国家不去注意金融风险的防范 那么一旦出现房地 产的经营风险 就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产 而银行却无法支 付储户的本金和利息 最终的结果还是会引发很大的金融风险 同时 银行对 房地产业的制约也很大 银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期 内开发 销售 时限最长为三至五年 因为银行没有长期贷款品种 基金 信 托市场等融资方式又不成熟 开发商只能依靠现有的资金资源快速开发 建设 造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程 从而形成一个恶性循环 因 此 始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因 正是由 于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出 导致再宏观 调控卡住银行贷款的投放后 房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之 间的矛盾越来越突出 致使这些企业再此矛盾的夹缝中日益难存 3 23 2 金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因 金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因 我国的房地产业始于上个世纪八九十年代 房地产市场发展还很不成 熟 特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重 使相应的融资运作缺乏有 效的法律依据 另外 金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一 以房地 产基金为例 房地产的投资组合分为两部分 80 投向房地产及其关联行业 20 投 向政府允许的债券市场 但由于我国金融工具较少 基金经理人再选择时就显 得比较困难 房地产投资基金是一个新生事物 而且缺少相应的政策规则 实 施起来障碍重重 3 33 3 大多数房地产企业自身条件先天性不足 鱼目混杂 实力较差是导致大多数房地产企业自身条件先天性不足 鱼目混杂 实力较差是导致 其融资困难的根本原因 其融资困难的根本原因 我国一半以上的房地产企业 尤其是许多中小型企业大多数都先天不足 并且大都奉行 机会主义路线 这主要是由于我国的房地产企业大多起点 低 很多是当年的建筑队发展过来的 缺乏良好的底蕴 其次是企业历史短 有很多是半路起家 部分部门和单位看到机会就成立了项目组 由项目进而 发展公司 企业创建的目的很直接 就是瞄准房地产暴利空间 企业全部的 核心在于获取项目收益 谋求生存 没有长期的远景目标 因而造成房地产 企业唯利是图 投机钻营 3 43 4 相关法律制度的缺失 相关法律制度的缺失 政府对房地产融资的影响很大 对于银行贷款之外的融资方式 如房地 产信托 股权融资 REITS 等等 政府都有很大的限制 采取这些方式融资 要么就需要很多复杂的程序 很长的一段审查时间才能通过 而融资就是为了 尽快取得资金 显然不能拖得太久 要么就找很多原因 不让通过 还有的就 是政府的工作人员效率低下 这些都使其他房地产企业融资方式举步为履 进 展缓慢 另一方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境 例如对这 些方式进行宣传 为这些方式制定合理的法律法规等 4 我国房地产企业融资改进措施我国房地产企业融资改进措施 4 14 1 加快金融改革的进程加快金融改革的进程 融资方式的单一 归根结底都还是我国的金融市场不够成熟 因此 完善金融体制十分必要 因此要积极发展股票 债券等资本市场 稳步发展 期货市场 推进证券发行 交易 并购等基础性制度建设 促进上市公司 证 券经营机构规范运作 建立多层次市场体系 完善市场功能 拓宽资金入市渠 道 提高直接融资比重 发展创业投资 做好产业投资基金试点工作 4 24 2 转变政府职能转变政府职能 过去房地产市场的计划体制 造成了房地产企业对银行贷款的过度 依赖 现在已经是市场经济 应该以市场为主导 政府对房地产企业融资的直 接干预已经不适宜了 现在的政府 应该是房地产市场的一个重要组成部分 一个参加者 当然其宏观调控还是必不可少的 但应该以间接干预为主 而且 干预不应该太多 给房地产市场足够的发展空间 可以丰富房地产企业的融资 方式 有效的利用宏观调控 例如提高银行存款准备金率 适度收紧银行贷款 4 34 3 房地产企业要改变融资观念 尽早与市场经济接轨 与国际接轨房地产企业要改变融资观念 尽早与市场经济接轨 与国际接轨 国际上房地产企业的融资方式都是多样 灵活的 房地产企业是 一个资金高度密集性行业 如果不借助多种融资手段 单纯依靠银行贷款 开 发将变得寸步难行 入世后 房地产业将面临更大的挑战 但这也是一个机遇 国外房地产企业和金融机构的进入 可以让我们接触更多国外值得我们学习 的东西 我们要抓住这个机遇 积极探索国外的融资渠道和方式 同时 房地 产企业增强自身的实力后 可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资 但要注意防范其风险 4 44 4 大力发展融资中介服务机构大力发展融资中介服务机构 房地产融资涉及金融 法律 房地产 投资等方面的专业领域 因此设立 提供信息服务的资产评估机构 咨询公司 律师事务所很有必要 4 54 5 推广其他融资方式 进行融资方式创新推广其他融资方式 进行融资方式创新 4 5 14 5 1 充分利用民间融资 充分利用民间融资 今年 3 月 28 日国务院总理温家宝主持召开 国务院常务会议 决定设立温州市金融综合改革试验区 会议批准实施 浙江 省温州市金融综合改革试验区总体方案 要求通过体制机制创新 构建与经 济社会发展相匹配的多元化金融体系 使金融服务明显改进 防范和化解金融 风险能力明显增强 金融环境明显优化 为全国金融改革提供经验 会议确定 了温州市金融综合改革的 12 项主要任务 其中第一条就是 规范发展民间融资 制定规范民间融资的管理办法 建立民间融资备案管理制度 建立健全民间 融资监测体系 数据显示 自去年 8 月以来 全市社会融资总量延续萎缩 截至今年 2 月末 全社会融资总量约 9300 亿元 与 2011 年 8 月末相比 约减 少 800 亿元 其中 银行贷款增加 300 多亿元 银行表外业务 民间借贷市场 和各类民间融资机构融资减少 1100 多亿元 这一次的改革之举 不仅打破民间 资本进入资本市场的长期壁垒 发展我国的金融新兴组织 拓宽民间资本的投 资渠道 而且对一些中小型企业 包括房地产企业的融资提供了新的渠道 4 5 24 5 2 房地产信托基金房地产信托基金 房地产投资信托基金 是一种以发行收益凭证 的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行房地产投资经营管 理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 相对银行贷 款而言 房地产信托计划的融资方式 可以降低房地产公司整体融资成本 节 约财务费用 而且期限弹性较大 有利于房地产公司持续发展 再不提高公司 资产负债率的情况下 可以优化公司结构 再 2003 年 6 月 13 日央行出台 121 号文件后 信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点 信托投资公司利用资金优 势 通过房地产融资业务强势介入房地产业 不仅解决了部分房地产项目开发 资金不足的问题 有巧妙借助过桥融资的业务方式 最大限低的防范了自身的 风险 目前 信托业务已初步形成证券投资型 股权投资型 资金贷款型 资 产收益权转让型 信托资金租型等等多种类型的信托品种 同时 在单个信托 产品规模 期限和收益方面 也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等 期 限和收益多样化的信托种类 据中国信托业协会的统计 去年上半年信托公司 向房地产行业提供贷款 2077 6 亿元 稳居各类信托产品首位 因此 未来一段 时间 虽然国家宏观调控的政策依然没有放松 但通过信托产品募集资金 还 是会成为房地产企业的重要融资手段 4 5 34 5 3 路衢模式融资路衢模式融资 所谓路衢模式 简而言之 就是形象的将各种金融资 源 担保 信托 投资 各个市场主体 担保公司 信托公司 银行证券业 中小企业 投资者等 和政府主体间通过四通八达的网络连接起来 构建多重 渠道 为企业融资提供有效途径 与传统的融资方式相比 路衢模式有以下不 同之处 第一 企业集合融资 路衢模式改变以往单一企业申请银行融资支持 寻找担保公司为债务提供担保的高成本融资方式 实现了企业先形成资金供给 再筛选符合条件的企业参与的 主动 融资服务 第二 融资参与主体扩大 路衢模式除了有担保公司 企业 和银行的参与以外 还通过债权信托化的方 式将政府财政 社会投资者包括机构投资者和风险投资引入 并根据他们的风 险偏好差异设计信托产品的收益和偿付规则 实现风险与收益的优化配置 第 三 实习分级化信托 通过投资公司的筛选 将经营领域相似 资产规模相近 违约风险相同的企业进行分类 寻求到相应的风险偏好投资者 实现融资风险 与收益相匹配 这种形式克服了集合债权主体多元化 信用级别差别大的不易 定价的缺点 缩小了投资者与融资者之间的信息不对称程度 并且在分类后的 债权集合中 按照现金流回收情况的估计 将债权实习分级信托 确定第一 第二及劣后级受益人 因此 这种风险与收益对称的融资设计 可以很好的解 决一些企业的融资难题 第四 担保公司对集合债权提供不完全担保 一般对 劣后级受益人享有的债权不提供贷款担保 但他们可优先享有违约债权转股权 等后续产品的购买权 对第一 第二级受益人的债权会提供或不完全担保 一 般为负责集合债运作的投资公司与担保公司商定担保比例 一定的担保比例可 以降低债权的违约风险 同时为担保公司拓展担保业务开辟新的天地 其次 在路衢模式中还隐含一个看涨股权的买权 该期权的触发条件是 借款企业的 某些特定指标 如盈利水平 现金流水平等 未达到约定的要求 这时投资者 具有以某一约定的价格购入股份 这样 在企业经营状况不佳时 能获得与未 偿还本金及利息等额价值的股权作为补偿 这会进一步降低企业的融资成本 吸引更多的战略投资者和风险投资基金 将资本市场的投资资金也引入到