开发商依法应退房的十个法定理由及经验总结.doc

个人资料整理 仅限学习使用 1 6 讲座主题讲座主题 交房法律问题专题讲座交房法律问题专题讲座 主讲人主讲人 上海建纬律师事务所朱树英张四华上海建纬律师事务所朱树英张四华 时间时间 2008年年12月月2日日 内容总结内容总结 开发商依法应退房的十个法定理由及经验总结开发商依法应退房的十个法定理由及经验总结 主要法律依据主要法律依据 1 最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 下简称 解释 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 城市发地产开发经营管理条例 一 房屋未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 一 房屋未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 法律依据法律依据 城市发地产开发经营管理条例 第十七条 房地产开发工程竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 房地产开发工程竣工后 房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部 门提出竣工验收申请 房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内 对涉及公共安全的内 容 组织工程质量监督 规划 消防 人防等有关部门或者单位进行验收 合同法 第两百七十九条 经验借鉴经验借鉴 竣工验收合格报告是交房的必备材料 建议备客服中心和物业存档 以备部分业主要求查看 二 下列房地产 不得转让 二 下列房地产 不得转让 一 以出让方式取得土地使用权的 不符合本法第三十九条规定的条件的 二 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 三 依法收回土地使用权的 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 五 权属有争议的 六 未依法登记领取权属证书的 七 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 法律依据法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法 第三十八条 如上 三 无商品房预售许可证明的 签订的预售合同无效三 无商品房预售许可证明的 签订的预售合同无效 法律依据法律依据 解释 第二条 个人资料整理 仅限学习使用 2 6 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉 前取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 经验借鉴经验借鉴 未取得预售许可证而出售房屋的方法法律风险很大 业主在公司取得预售许可证之前都可以要求退 房 因此务必在预售许可证拿到之后才能进行销售 四 已出售的房屋另行签订的买卖合同无效 四 已出售的房屋另行签订的买卖合同无效 法律依据法律依据 解释 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用 导致其无法取得 房屋为由 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的 应予支持 五 五 主体结构质量不合格的 买卖合同可解除主体结构质量不合格的 买卖合同可解除 法律依据法律依据 解释 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不 合格 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 意思分解意思分解 1 使用该条款的界限很清楚 关注两个关键词 一是 主体结构 二是 确属不合格 2 主体结构 设计施工工艺 包括柱 板 梁 墙构成的承重结构 确属不合格 法院委托第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果 3 依此条款 装修质量不好等理由不得作为退房的依据 开发商处理方法还是应该以整改为主 案例案例 上海一楼盘层高低了5公分 业主诉讼退房未得到法院支持 经验借鉴经验借鉴 1 在交房时有业主提出因房屋质量不合格要求退房的 用此条款明确回绝业主 告知其房屋质量问 题不属于 主体结构质量确不合格 解决方法主要还是以整改为主 2 如业主坚持退房 暗示其必须拿到第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果 也可委婉告知其在此问 题上法院的一些判例 六 六 买卖双方任何一方迟延履行 经催告三个月仍未履行的 另一方可解除合同买卖双方任何一方迟延履行 经催告三个月仍未履行的 另一方可解除合同 法律依据法律依据 解释 第十五条 根据 合同法 第九十四条的规定 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在 三个月的合理期限内仍未履行 当事人一方请求解除合同的 应予支持 但当事人另有约定的除外 法律没有规定或者当事人没有约定 经对方当事人催告后 解除权行使的合理期限为三个月 对方当事人 个人资料整理 仅限学习使用 3 6 没有催告的 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使 逾期不行使的 解除权消灭 经验借鉴经验借鉴 1 延期交房时 建议公司提前告知业主 主动按照合同约定承担违约责任 以免业主催告 业主一 旦催告即启动退房的时效计算 法定的三个月期限开始倒计时 2 为避免业主在诉讼时否认收到我司的发函 建议发函最好由公证处公证 需公证内容为 寄发时 间 函件内容 寄发对象等 七 出卖人交付房屋一年零三个月后仍然不能办理产证的七 出卖人交付房屋一年零三个月后仍然不能办理产证的 法律依据法律依据 解释 十九条 商品房买卖合同约定或者 城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定的办理房屋所有权登记 的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 买受人请求解除合同 和赔偿损失的 应予支持 城市房地产开发经营管理条例 第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记 手续 现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 并提供必要的证明文 件 经验借鉴经验借鉴 1 产证的办理时间延迟会导致业主退房的法律风险 且易导致群体诉讼的爆发 应尽量保证在合同 约定的时间之内办理出产证 2 此外 结合一期有极少业主因没有收到领取产证的短消息通知而投诉至客服中心的情况 建议短 消息的发放也最好能够公证避 避免业主失口否认曾收到领取产证通知时我司无法出示发放证据 八 担保贷款的买卖合同 因任何一方当事人的原因 或者不可归责于买卖双方的原因未八 担保贷款的买卖合同 因任何一方当事人的原因 或者不可归责于买卖双方的原因未 能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 买卖合同可以解除 能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 买卖合同可以解除 法律依据法律依据 解释 二十三条 商品房买卖合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合 同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归责于当事 人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除 合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 九 因房屋买卖合同被确认无效或被解除 该买卖合同的担保贷款合同也可以随之解除 九 因房屋买卖合同被确认无效或被解除 该买卖合同的担保贷款合同也可以随之解除 法律依据法律依据 解释 二十四条 个人资料整理 仅限学习使用 4 6 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销 解除 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现 当事 人请求解除商品房担保贷款合同的 应予支持 十 十 凡被确认为出卖人欺诈的任一情况 合同可免除凡被确认为出卖人欺诈的任一情况 合同可免除 主要包括 主要包括 1 作为要约的广告没有兑现 2 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 3 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 4 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 5 面积误差比绝对值超出3 法律依据法律依据 解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施 所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要 约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 解释 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可 以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 解释 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的 按照约定处理 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 一 面积误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不 予支持 二 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同 意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买 受人按照约定的价格补足 面积误差比超出3 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 房屋实际 个人资料整理 仅限学习使用 5 6 面积小于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面 积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 意思分解意思分解 广告作为要约 视为合同内容 需要承担法律责任的情况 范围 开发范围内 如果售楼时告诉业主门前是市政公园 交房时发现因规划变更 市政公园被其 他建筑取代 因不属于 开发范围内 业主的退房申请得不到支持 对象 设施和房屋本身 承诺和说明达到的程度 具体 确定 重要性 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 经验借鉴经验借鉴 1 对楼盘不确定的信息 在宣传资料上的措辞应尽量模糊 避免 具体 确定 2 没有取得预售许可证而销售房屋 应书面明示业主 3 设计和工程都应明确 面积误差比绝对值超出3 业主可以退房 要尽量避免这种情况的发生 4 对开发范围内的承诺一定要兑现 如幼儿园 会所等等 其他经验总结其他经验总结 一 关于公司发函方面一 关于公司发函方面 1 公司发给业主的通知 催告函等函件应用挂号信寄出 且需要申请公证处做证据保全 对挂号信 内容 底单 批次 发放对象 发放时间等进行公证 2 负责发放挂号信的工作人员需将挂号信签字的回单留底存档 二 关于二 关于 甩项验收协议甩项验收协议 建议公司与承包商之间签订一个 甩项验收协议 以整改结束为结清工程款项的前提 这样公司在 法律上和经济上会占据主动 迫使施工方积极整改 避免了施工方在交房之后消极整改 附 所谓 甩项竣工 就是当工程大部分已经竣工 而个别子项还未完成 但是并不影响整体工程的使用 或者影响不大 当发包方需要使用该工程时 可以进行 甩项竣工验收 签署验收文件 签订对于甩项工 程的处理协议 承包方将已竣工验收合格的工程交付发包方使用 并按照协议继续未完工程的施工 三 关于交房期间业主请专业验房师验房的应对三 关于交房期间业主请专业验房师验房的应对 鉴于验房师的专业水准一般超过置业和物业陪同验房人员 因此要避免和验房师在现场争辩 而主 要以疏导为主 个人资料整理 仅限学习使用 6 6 律师建议 在竣工验收时邀请业主的验房师参与监理和设计对房子竣工验收 然后将问题集中书面 抄报承包商 要求其限期整改 再通知业主第二次验房 明确告知其如不参与则默认为其同意房屋的整改 没有问题 这样操作有诸多好处 1 会使业主心理感觉良好 认为开发商认真负责 2 引导业主和开发商在 房屋质量整改问题上的矛盾尽早爆发 并把压力顺势转移给承包商 3 交房期间验房师验房的压力被提 前分解 四 关于销售合同的建议四 关于销售合同的建议 1 尽量不要在交房标准关于进户门的规定中写明 防盗门 或者 防盗安全门 因为国家对防盗 门有专门的标准 而这也是业主在交房时极为关注的一点 2 法律对 严重影响居住的房屋质量问题 并没有明确定义 在开发商具备政府竣工文件的情况下 法院通常不支持业主因房屋部分质量问题而拒收房的行为 建议将此条在合同中明确约定 五 关于景观变更方面五 关于景观变更方面 1 若报批时的景观和实施的不同 则要办理规划调整手续 建议景观的变化最好在预售之前全部结 束变更 并及时在政府办理手续 要尽量避免后期施工中随意调整 因为此类案件引起的纠纷非常多 在 交房期间会滋生很多矛盾 甚至引发