信托项目可行性报告

1 / 22信托项目可行性报告 目 录第一章 概 述 . 3一、项目概要 . 3二、项目背景 . 4三、项目建设的必要性 . 6四、编制依据 . 9五、编制范围 . 9六、经济参数和技术指标 . 102 / 22第二章 建设地点和建设条件 . 11一、建设地点 . 11二、区位优势 . 11三、建设条件 . 11第三章 建设内容和建设规模 . 14一、建设内容 . 14二、建设规模 . 15第四章 建设方案 . 21一、设计依据 3 / 22. 21二、设计原则 . 22三、比赛场地设计 . 25四、结构选型与建筑造型设计 . 25五、综合管线设计 . 29七、公用配套工程 . 45第五章 绿化、环境工程、消防及安全 . 49一、绿化工程 . 49二、环境工程 4 / 22. 49二、消防、安全措施 .50第六章 建筑节能 . 52一、节能规划 . 52二、节能措施 . 52三、节能与新技术的运用 . 55第七章项目实施计划与进度管理 . 56一、建设方式 . 56二、实施计划 .5 / 22. 56三、进度管理 . 57第八章 项目招标投标管理 . 58一、招标说明 . 58二、招标原则 . 59三、招投标的有关管理规定 . 59四、招标的组织形式 .60五、招标方式 . 60六、招标范围及标段划分 . 606 / 22第九章 投资估算与资金筹措 . 62一、投资估算 . 62二、投资资金筹措方案 . 64第十章 项目运营成本分析 . 65一、项目建成后的运营管理方式 . 65二、运营成本分析 . 65第十一章社会评价 . 67一、项目实施的社会效益 . 67二、社会风险分析 . 687 / 22三、社会评价结论 . 69第十二章 结论与建议 . 70一、项目评价结论 . 70二、建议： . 71附件：1、建设项目选址意见书2、建设项目环境影响报告表3、 工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定附图：1、靖江市体育中心规划平面图2、靖江体育中心项目选址位置图第一章 概 述一、项目概要1、靖江市体育中心基地地块位于通江路以西，新8 / 22洲路以北，新民路以东，富阳路以南，东面有西天生港贯穿。该地块建设用地面积 211971 平方米合亩。项目定位为：能举办省运动会、好承办部分全国单项比赛，满足全民健身活动的要求，建成具有先进水平好现代化气息的体育中心。体育中心规划建设 20391 人体育场一座，6615 人体育馆一座含训练馆，890 人的游泳馆一座设比赛训练池和全民健身中心 7500 平方米。2、体育中心的总体规划布局，是将体育场放置在地块中心，体育馆、游泳馆两大场馆放置在体育场南侧，周边地块包含了机动车停车城地，开发绿化景观，市民健身活动广场等其他配套设施。以体育场南北向为中心主轴，由北向南贯穿整个体育中心功能空间。体育馆游泳馆位利轴线左右，与体育场相联系呼应，强调主从关系与序列性；保持体育中心轴线空间的通透，强调开放性。3、总体空间形态南北贯穿的中轴 ，根据地块形态特点布置成弧线，自然地串联起体育中心南侧入口、体育馆游泳馆前广场、体育场周边广场几处场所和重要景观景点，保证功能空间的合理性，运用移步换景手法创造空间的趣味性。作为整个体育中心骨架的中轴线，串联起三座体育建筑以及体育中心内，构筑不同风格多层次的景观空间。全民健身中心9 / 22有网球场、篮球场、羽毛球场、健身路径和健身步道等。4、体育场建筑组成体育场由四个方向的标准看台组合而成，从施工角度上，提供了标准化设计与施工的可能性，可节约人力、物力与财力。也可以采用预制技术，大部分施工工艺在工厂预制过程中得到解决与处理，并且只需要南北和东西两种标准预制看台模式。从整体上看，建筑形态具有节奏韵律感，形态优雅的钢结构层盖有序而富有变化。二、项目背景靖江市经济社会基本情况：靖江具有 500 多年历史，历代人文荟萃，商贾云集，素有“小上海”之称，历史上就是苏中地区政治，经济，文化和交通中心，靖江，位于江苏省中南部苏中平原的最高端，处在沪宁长江水道的中心点。是上海都市圈的组成部分。面积673 平方公里，辖 9 个镇，人口万人。在长江“龙头”国际大都市的带动下，靖江因优越的区位条件优厚的经济基础优良的投资环境和良好的发展前景，被越来越多的中外客商的青睐好关注，成为长江“龙颈”上的一颗璀璨明珠。靖江三面环江，沿江岸线公里，物产丰富，人杰10 / 22地灵。靖江市地处江苏省苏中平原南端，位于北纬 31563208，东经 1200112033，地处东亚季风盛行区，气候湿润，雨量充沛，具有明显的海洋、性季风性好过渡性气候特点。靖江市城市总体规划确定城市性质定位为沿江开放港口城市，国内重要的造船基地，港口现代物流中心，按照城市规划靖江市滨江新城靖江市的政治文化中心、生态居住中心、商业休闲中心，特色旅游基地，规划总面积平方公里。依据靖江城市布局向南引导的新城建设规划，全面建成后的新城将是充满活力、辐射周边的新城区；环境良好，宜商宜居的新生态区。靖江市人民政府紧抓沿江开发战略与跨江联动的契机，以科学发展观为指导，以加快滨江新城建设为主题，弘扬聚沙成洲、奋发超越 的靖江精神，创新投资运作机制，通过政企合力、优势互补、市场运作、滚动发展、收益双赢，实现政府资源与民营资本的完美结合、效率与效益的高度统一，推进城市化进程，造福于靖江人民。靖江市体育设施现状及存在的主要问题：靖江人民具有热爱体育、关心体育、积极开展体育锻炼的好传统，靖江的体育工作无论是竞技体育还是群众11 / 22体育在省内外都有较高的知名度，在 10 月 18 日闭幕的江苏省第 17 届运动会上，靖江健儿共摘得枚金牌、11 枚银牌和 11 枚铜牌，这是我市历年来参加省运会的最好成绩，也是泰州四市两区中表现最佳的一支队伍。历年来，四年举办一次的江苏省运动会，靖江每届都派运动员参加。每届省运会上，靖江运动员都能斩获金牌，其中，第 15 届省运会取得了 7 枚金牌，第 16 届省运会取得了 5 枚金牌。此届比赛一共有 80 余位靖江运动员参加竞技，项目有田径、游泳、自行车、举重、女垒、乒乓球等 10 余项，健儿们的表现非常不俗，特别在田径、乒乓球、柔道、举重、跳水、自行车、女垒等项目上，收获了枚金牌，数量较往届翻倍上升，占了泰州总金牌数的小半壁江山，居于首位，在江苏省县级市排名上也处于上游，是历史上的重大突破。省运会田径赛场上一度刮起了“靖江旋风” 。靖江短跑运动员一口气包揽下少年乙组女子43100 米接力、43400 米接力，少年甲组女子 43100 米接力、43400 米接力等所有女子接力赛金牌。10 月 13 日，短跑运动员陆玉梅一鸣惊人，在女子甲组 100 米决赛中跑出秒的成绩，打破了江苏省年龄组最高纪录。在其它赛场上，我市运动员一如既往地表现优异，乒乓选手 11 岁的陆啸逸和 10 岁的顾翎玲都拿到了金牌，举重和女垒也站在了冠军领奖台，此外，柔道、自行车、12 / 22跳水也在金牌上有所斩获。泰州体育局多次称赞，靖江向上输送的乒乓球选手普遍基础很牢，训练起来比较轻松。*贷款集合信托尽职调查报告书尽职调查部门：年月目录索引前 言.1一、信托计划基本情况.1信托计划要素信托计划操作流程二、借款人简介和评价三、信托资金运用说明和投资项目情况介绍资金用途项目情况介绍四、还款资金来源分析还款资金来源还款资金来源分析偿债能力评价五、担保措施简介和评价13 / 22保证担保抵押担保六、风险揭示与防范措施政策风险及应对措施市场风险及应对措施信用风险及应对措施项目和信托管理风险及应对措施担保和处置风险及应对措施其他风险及应对措施七、调查结论*公司为解决资金需求，向我公司申请 *信托贷款。我公司拟通过发行*集合信托计划向社会募集资金不超过人民币*万元，年利率*，信托期限* 个月。保证人为借款人按约定偿还债务提供连带责任保证担保，抵押人提供*抵押物为借款人按约定偿还债务提供担保。本部依据中华人民共和国信托法 、 信托公司集合资金信托计划管理办法等法律法规的规定，本着客观、公正的原则，通过对借款人资信状况、经营情况、项目情况、债务偿还资金来源和偿还担保能力等方面进行调查和分析，出具本调查报告书。一、信托计划基本情况信托计划要素14 / 221、信托名称。2、信托目的。3、信托当事人。4、信托规模。5、信托期限。6、信托贷款要素。7、担保措施。8、债务偿还方式。9、信托收入。10、信托管理费用及明细。11、信托收益和分配方式。15 / 2212、信托报酬。13、信托税赋承担方式等。信托计划操作流程1、委托人将其合法拥有的资金交付受托人，并与受托人签订信托合同 ，以受托人的名义贷款给借款人。2、受托人与借款人签订信托贷款合同 ，约定双方的权利和义务。3、担保人与受托人签订*合同 ，为借款人按期偿还债务提供担保。4、信托到期时，受托人对信托财产进行清算分配，向委托人交付信托财产，信托计划终止。二、借款人简介及评价股权结构、组织架构和管理层、法定代表人简介等；公司设立和注册地等基本信息、经营范围、主营业务和经营情况；资产和财务状况；，需提供季度、半年度财务报表；股权投资项目情况介绍；综合财务指标对比分析；16 / 22对借款人的总体评价。三、信托资金运用说明和投资项目情况介绍借款人本次融入资金将用*项目建设。为补充流动资金的，应说明资金用途。项目情况介绍1、项目名称：*项目。2、项目审批手续：项目已取得发改委立项、环保部门环评和国土部门用地批复，项目具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等资料。3、项目详细情况。4、项目进展情况如项目已建面积* ，在建面积* 等。5、项目资金安排项目总投资规模，已投入资金*万元，自有资金投入为*万元，占总投资额的*% ，其中：*项目投入为*万元。经调查和核实，该项目资本金比例符合国家相关规定和我公司相关要求。四、还款资金来源分析还款资金来源借款人正常经营收入、*项目销售收入，以及其他收入来源说明。17 / 22还款资金来源分析借款人未来 2-3 年现金流测算测算分析。偿债能力评价地方经济和财政收支情况和分析综上分析，借款人未来* 年的净现金流能覆盖借款本息，具有偿债能力。五、担保措施简介和评价本信托计划担保方式为：信托华惠 15 号苏州中心股权投资集合资金信托计划可行性研究报告直属业务四部XX 年 5 月*第一章 信托业务摘要 . 3第二章 合作方介绍 . 8第三章 项目投资环境和市场研究 . 15第四章 项目情况 . 29第五章 尽职调查情况. 43第六章 风险揭示与控制 . 45第七章 结论 . 4718 / 22信托经理简介 . 47附件 . 48第一章 信托业务摘要*信托股份有限公司拟与苏州中润臵业有限公司合作设立“*信托华惠 15 号苏州中心股权投资集合资金信托计划” ，*信托作为募集集合投资者资金的受托人，向项目公司进行股权投资，受托人将通过受让股权及增资扩股获取项目公司股权。一、信托要素信托计划名称：*信托华惠 15 号苏州中心股权投资集合资金信托计划。信托规模：人民币 40,000 万元49,800 万元。信托期限：18 个月，信托计划满 12 个月后，信托计划可提前或部分提前终止。信托资金运用方式和管理：1、受托人按照委托人意愿，以受托人的名义，将信托资金 40,000 万元 49,800 万元中 10,000 万元用于受让项目公司 50%的股权，剩余资金以增资的方式投资于项目公司，增资后信托计划将持有项目公司 80%的股权。项目公司股东将其持有的剩余股权全部质押给受托人，使受托人控制项目公司 100%股权。信托资金专项用于中润苏州中心项目的开发建设。19 / 222、受托人通过委派项目公司董事、实行印信和资金监管等方式对项目公司的日常运营进行监控，确保对项目公司日常经营管理的知情权和对重大事项的一票否决权。受托人获得项目公司控股权后，修改项目公司章程，成立董事会，共设董事五名，其中两名董事由受托人委派。项目公司实行总经理负责制，并全面负责其日常经营管理，但涉及项目公司重大事项的决策，受托人委派的董事享有一票否决权，受托人委派的董事对重大事项的决策必须事先得到受托人的授权。前述重大事项是指会对或可能会对本信托计划的运营带来重大影响或风险的事项。包括但不限于：重大经营决策；对外投资；对外负债；对外担保；对外融资；资产抵押或质押；重大资产处臵以及重大项目投资；经营计划；工程预算、决算；增资、减资和分红等事项及其他受托人认为属于重大决策的事项。项目公司的印信由受托人进行管理。印信包括但不限于项目公司的公章、项目公司法定代表人个人铭章、营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属证书等重要法律文件。其中项目公司的公章、主要资产权属证书等重要法律文件，由受托人保管使用，其它印信授权项目公司保管使用。印信的管理和使用应当严格遵20 / 22守项目公司的印信管理制度等相关规定。项目公司设立资金监管账户、销售监管账户和日常运营账户。信托监管账户主要用于保管本信托计划注入项目公司的资金，其银行预留印鉴为项目公司公章和法定代表人的个人铭章，法定代表人的个人铭章由项目公司保管，项目公司公章由*信托保管。销售监管账户主要用于保管项目销售收入，预留印鉴为项目公司公章和法定代表人的个人铭章。日常运营账户主要用于保管由信托监管账户划入的资金和项目公司日常资金的收付，预留印鉴为项目公司财务章和法定代表人的个人铭章。*