商品房委托代理销售合同纠纷,溢价佣金,无预售许可证

1 / 27商品房委托代理销售合同纠纷,溢价佣金,无预售许可证 上诉人泰隆公司与上诉人中盛公司商品房销售代理合同纠纷一案民事判决书安徽省高级人民法院民事判决书皖民四终字第 00148 号上诉人与上诉人黄山市中盛市场开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，前由安徽省黄山市中级人民法院于 XX 年 7 月 7 日作出黄中法民一初字第 3 号民事判决,泰隆公司、中盛公司均不服，分别向本院提起上诉。本院于 XX 年 12 月 21 日作出皖民四终字第 0077 号民事裁定,将本案发回黄山市中级人民法院重新审理。黄山市中级人民法院重审后,于 XX 年 8 月 2 日作出黄中法民一初字第 00002 号民事判决,泰隆公司、中盛公司仍不服, 再次分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于 XX年 12 月 2 日公开开庭进行了审理。泰隆公司的委托代理人张炯、程华德，中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人郑明继、汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：中盛公司与泰隆公司于 XX 年 3 月 8 日签订一份委托代理合同 ，约定：1、乙方为甲方提供黄2 / 27山国际旅游礼品城项目营销策划及代理商品房销售。合同期间，该物业售出每一套单位，甲方按照合同的约定支付给乙方代理销售佣金与溢价佣金；2、合同期限为 22 个月，自 XX 年 2 月 18 日至 XX 年 12 月 31 日，合同到期后 7 天之内，如甲方或乙方书面提出终止合同则按合同终止条款处理；3、商品房的销售基价由甲方确定，乙方可根据市场销售情况征得甲方签章认可后，灵活浮动。甲方所提供的委托物业清单即销售价格表为合同的附件一；4、缴纳首期款并签署购房合同后，客户办理完成按揭手续，即视为乙方已完成了该销售行为，但乙方必须协助甲方办理完成产权证；5、双方在该物业开发每期，各销售阶段均以甲方提供的委托物业清单为衡量标准结算代理费用。商业物业销售佣金：XX 年 2 月 18 日至 XX 年 12 月 31 日的销售佣金已于 XX 年 2 月 7 日进行结算，此次结算标准，按销售返租折扣前的计算，XX 年 2 月 7 日对已销售未结算的销售佣金和以后销售佣金结算标准，按销售返租折扣后的计算。溢价佣金：从合同生效之日起，以双方确认的附件委托物业清单中的单价为依据，乙方销售的每个铺位单价超过附件中的销售单价时，超出部分乘以建筑面积为溢价，销售单价以返租前的成交单价为准。在计算溢价部分，乙方不得在溢价中再提取的佣金。溢价所得部分，双方按以下方式分配：溢价在单价 500 元之内甲方 70，乙方3 / 2730进行分配；溢价超过单价 500 元以上部分甲方 65，乙方 35进行分配等。XX 年 1 月 4 日，泰隆公司向中盛公司发函，以代理期限到期、双方未达成新的协议为由提出终止委托代理合同 ，并要求按上述合同结算佣金与溢价佣金。中盛公司于 XX 年 1 月 4 日收到该函件。XX 年 3 月 25 日，泰隆公司起诉至一审法院，请求判令中盛公司支付尚欠销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金及代垫费用等共437 万元，并承担本案诉讼费用。中盛公司提出反诉，请求确认该公司与泰隆公司签订的委托代理合同中佣金标准和溢价佣金的约定无效，并判令泰隆公司返还已付的代理佣金 3941787 元、承担反诉费用。XX 年 3 月 25 日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司进行对账，双方确认：泰隆公司销售的房款总额：中盛公司确定为 117244968 元，泰隆公司认可该数字，同时认为中盛公司在统计时遗漏了五套商铺，该五套商铺的房款为 1720689 元。中盛公司对该五套商铺的意见为：B714号房，业主于 XX 年 12 月份付定金 2 万元，房款首付时间是 XX 年 3 月份；B716 号房，业主于 XX 年 12 月付定金2 万元，该商铺于 XX 年 1 月份前退定金； B806 号房，业主于 XX 年 1 月支付房款；E502 号房，中盛公司于 XX 年4 / 272 月 18 日前已销售；E823 号房，业主于 XX 年 12 月份前退房。因双方合同期间为 XX 年 2 月 18 日至 XX 年 12 月31 日，泰隆公司已于 XX 年 1 月 4 日发函终止合同；当时合同约定，客户签署购房合同、缴纳首期房款，并办理完成按揭手续后，才视为泰隆公司完成了该销售行为。而以上五套争议商铺均不符合约定，不能视为泰隆公司已完成了销售行为，因此不能结算佣金。更名费：泰隆公司主张数额为 32500 元，中盛公司认可 27500 元，泰隆公司认可27500 元。违约罚没定金：泰隆公司主张数额为 30815 元，中盛公司认可 30715 元，泰隆公司认可 30715 元。代垫费用：泰隆公司主张代垫费用为 550751 元，中盛公司认可该费用确实已发生，可在支付泰隆公司的总款项数额时予以扣除，泰隆公司对此予以认可。泰隆公司从中盛公司已领取款项数额：中盛公司主张泰隆公司领取 5160391 元，替泰隆公司代为支付徐海燕等人佣金 188487 元。泰隆公司认可已领取 5160391 元，不认可代为支付徐海燕等人佣金 188487 元，且同时表明，在此以前，泰隆公司与中盛公司对以上数额有不同陈述的，以本次对账的数额为准。XX 年 6 月 15 日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司再次进行了对账，双方确认：委托代理合同中约定中盛公司承担的广告费、办公费、招待费、推广费等已由中盛公5 / 27司承担，与泰隆公司无关。代垫费用 550751 元由中盛公司承担，系泰隆公司垫付。该费用涉及的所有票据均存于中盛公司，中盛公司对该费用已认可并已经另外支付，该费用与泰隆公司已领取的 5160391 元无关。泰隆公司认为委托代理合同中销售佣金、溢价佣金里包含策划费；中盛公司认为委托代理合同中销售佣金、溢价佣金均为销售代理佣金，不含策划费，中盛公司为配合泰隆公司销售，已支付策划及相关费用元，与泰隆公司已领取的销售代理佣金 5160391 元无关。综上，一审法院认定泰隆公司销售的房款总额为117244968 元、更名费为 27500 元、违约罚没定金为30715 元、泰隆公司从中盛公司已领取 5160391 元。一审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点是双方当事人在委托代理合同中关于佣金标准、溢价佣金及罚没定金的约定是否有效的问题。 中华人民共和国价格法第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。 商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 中国房地产经纪执业规则第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的关于房地产中介服务收费管理6 / 27的通知规定，实行独家代理的，收费标准不得超过成交价的 3。本案双方当事人订立的委托代理合同中佣金的约定超出了国家法律法规允许的范围，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，超出部分应依法认定无效。合同双方对溢价佣金部分的约定因违反国家强制性规定应为无效条款。综上所述，泰隆公司所销售的房款总额为 117244968 元，佣金标准应以 3%计算，销售房屋代理佣金为元，泰隆公司从中盛公司已领取款项为 5160391 元，已远远超过其应得的佣金，因此泰隆公司再要求中盛公司支付销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金等及代垫费用 437 万元的诉请，该院不予支持。因中盛公司按国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知规定多支付给泰隆公司的元属非法利益，故其要求返还于法无据，不予支持，应依法收缴。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十八条， 中华人民共和国合同法第五十二条第、项，第五十六条，第九十一条第项、第九十八条、第一百零九条， 中华人民共和国民法通则第六条、第一百三十四条第三款之规定，判决：1、驳回泰隆公司的诉讼请求；2、驳回中盛公司的反诉请求；3、泰隆公司非法收取的元予以收缴。一审本诉受理费 41760 元、保全费7 / 275000 元，共计 46760 元，由泰隆公司负担；反诉受理费19167 元，由中盛公司负担。泰隆公司、中盛公司对上述判决均不服，分别向本院提出上诉。泰隆公司上诉称：1、泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同中有关佣金和溢价佣金的约定并没有违反法律和行政法规的强制性规定。人民法院在认定合同效力时应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。一审法院依据的中华人民共和国价格法第十二条的规定属管理性强制性规定， 关于房地产中介服务收费的通知属部门规章，均不能作为认定本案合同无效的依据。而且，本案中双方当事人约定的销售佣金包含宣传策划费用和分销点佣金，在扣除宣传策划费用和分销点佣金以后，泰隆公司实际所得的销售佣金比例并未违反相关部门规章及地方性法规的规定。2、泰隆公司一审时共提供了十组证据，其中本诉证据五组，反诉证据五组。一审判决中对泰隆公司提供的五组反诉证据未进行审查认定，必定会影响到本案的正确判决。这些证据是：黄山国际旅游礼品城全案策划合同 、泰隆公司制作的黄山国际旅游礼品城项目策划画册 2 本及光盘 l 张、 6 份销售代理协议 、相关的借支单据，证明8 / 27泰隆公司为中盛公司提供了包括宣传、策划、代理销售等服务，中盛公司支付的销售佣金中包含部分策划费、广告费。3、五间商铺的销售价款 1720689 元应作为泰隆公司完成的销售任务，因为该五间商铺的销售情况完全符合双方关于泰隆公司已完成销售任务的约定。4、一审法院认定泰隆公司依法收取的房屋销售佣金元为非法利益并在判决书中直接予以收缴，明显违反相关法律规定。针对泰隆公司的上诉，中盛公司答辩称：1、中盛公司与泰隆公司签订的委托代理合同中关于佣金提取比例及溢价佣金的约定是安徽省政府指导价的 46 倍，显然违反法律强制性规定，应认定为无效。2、一审法院对本诉与反诉的证据，均进行了举证质证，不存在遗漏证据问题。泰隆公司所称的策划费不包含在该公司的诉请中，对所销售的房屋进行营销策划是泰隆公司在受托销售房屋过程中应尽的义务，且营销策划费用中盛公司已经承担。3、一审法院多次组织双方核对泰隆公司销售的房款总额，经双方确认无异议的数额为 117244968 元。泰隆公司认为应计入其销售房款的五间商铺，均不在委托代理合同约定的计算佣金的范围之内，不能作为泰隆公司完成的销售任务计入销售总额。中盛公司上诉称：1、泰隆公司房屋代理佣金标准9 / 27应当为%，而不是 3%。国家计委、建设部发布的关于房地产中介服务收费管理的通知规定的独家代理收费标准3是全国范围内的最高限标准，各省可以制定当地具体执行的收费标准。安徽省物价局、建设厅于 XX 年制定的关于规范房地产中介服务收费管理的通知规定，安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的%。因此，安徽省的具体执行标准是%，以成交总额 117244968 元计算，泰隆公司应当收取的佣金为元。一审法院以 3%作为标准将泰隆公司应当收取的佣金计算为元，违反了安徽省的相关规定。2、中盛公司多支付给泰隆公司的元，系中盛公司的合法财产而不是非法利益，应当由泰隆公司返还给中盛公司。一审判决的收缴行为违背了相关法律，应予纠正。请求二审法院支持中盛公司的反诉请求。针对中盛公司的上诉，泰隆公司答辩称：泰隆公司与中盛公司关于佣金的约定并没有违反法律法规的强制性规定，且双方约定的佣金构成比例中包含四个部分，在扣除宣传策划佣金和分销点佣金后，佣金标准并未违反规定。中盛公司要求返还财产的上诉请求和理由均不能成立，请求依法驳回。二审期间，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。本院在二审期间补充查明以下事实：XX 年 3 月 810 / 27日，泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同除一审判决表述的内容外，还约定了以下内容：1、总则第 2 条约定，受甲方委托，乙方为甲方制定该物业详尽的营销策划等相关报告，在报告中提出之销售策略及方案，须经双方协商，并经甲方认可后方可执行；第 3 条约定，甲乙双方履行合同期间，在需要委托第三方进行分销代理时，甲方同意由乙方以甲方名义与第三方签订该物业的销售分销代理协议，但甲方与第三方没有法律上的关系，第三方完成的销售业绩计入乙方的销售业绩，并由乙方向第三方支付其按照分销代理协议约定的销售利益。2、乙方的权利与责任第 10 条约定：乙方承诺将会协助甲方成立整个销售组织与组建分销网络，并负责建设销售团队的人员架构，给予完整的培训课程，统一着装，体现项目销售的形象。3、其他事项第 3 条约定：合同正文及附件是不可分割的整体，具有同等法律效力。该合同附件 2 对中盛公司、泰隆公司应承担的费用进行了划分，泰隆公司的费用包含：销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金及策划佣金。另查明：XX 年期间，中盛公司与永嘉县安好家置业有限公司等 6 家公司签订黄山国际旅游礼品城代理销售协议，该 6 份销售代理合同中对销售佣金的提取比例因销售量的不同而不同，分别从 25 不等。11 / 27除本院认定的上述事实外，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效；2、一审判决未予认定的 5 间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务；3、一审判决认定泰隆公司收取的元房屋销售代理佣金为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效。 中华人民共和国合同法第 52 条第项规定的 “强制性规定”是指效力性强制性规定，即认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。从价格法的有关规定看，本案所涉及的房屋销售代理佣金属于政府指导价的范畴，政府指导价的规定应属管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，故泰隆公司与中盛公司关于佣金比例和溢价佣金的约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。合同法的主要精神是鼓励交易，尊重合同当事人的意思自治，维护交易的安全，本案中双方发生纠纷时，泰隆公司代理销售房屋的行为已经完成，在没有证据证明其存在哄抬物价、欺诈消费者的非法销售行为的情况下，不12 / 27能认定其行为损害了国家利益和社会公共利益，因此，应认定合同约定的佣金及溢价佣金条款有效。此外，泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同中明确约定泰隆公司提取的代理佣金中包含销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金和策划佣金，中盛公司在未提供证据证明除销售佣金以外的其他费用其已支付的情况下，主张超出 3的佣金比例部分无效，应承担举证不能的法律后果。中盛公司与泰隆公司签订的委托代理合同是双方的真实意思表示，泰隆公司已按约履行合同义务，而中盛公司不仅不能按约支付相应的代理费用，且以双方之间约定的佣金比例违法为由予以反悔，有悖诚实信用原则。综上，中盛公司主张的委托代理合同中有关佣金比例及溢价佣金的约定无效的上诉理由，不予采信。一审判决未予认定的 5 间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务。对于泰隆公司上诉提出的一审判决未予认定的五间商铺，根据中盛公司所举证据，该五间商铺有的已经退还房款或定金，有的交付房款时间不在双方合同履行期内，均不符合双方约定的计算代理佣金的条件，故一审判决认定该五间商铺不属于泰隆公司完成的销售任务并无不当。泰隆公司此点上诉理由不能成立，不予支持。一审判决将泰隆公司收取的元房屋销售代理佣金认13 / 27定为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。泰隆公司与中盛公司签订的委托代理合同中有关佣金比例及溢价佣金的约定为有效约定，泰隆公司已收取的元房屋销售代理佣金为合法所得，一审判决认定为非法利益并予以收缴无事实和法律依据，应予纠正。经泰隆公司与中盛公司确认，泰隆公司完成的销售任务为 117244968 元，其中，XX 年 2 月 7 日前完成的销售任务为 53375375 元，佣金应为533753753373259 元；XX 年 2 月 7 日以后完成的销售任务为 63869593 元，佣金应为638695934151524 元；溢价佣金为 1334655 元，更名费为 27500 元，违约罚没定金为 30715 元。合计为8917653 元。中盛公司已付 5160391 元，其还应支付泰隆公司 3757262 元。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，根据中华人民共和国合同法第三百九十六条、第四百零五条， 中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第、项，第一百五十八条之规定，判决如下：一、维持黄山市中级人民法院黄中法民一初字第00002 号民事判决第二项，即：驳回黄山市中盛市场开发有限公司的反诉请求；14 / 27二、撤销黄山市中级人民法院黄中法民一初字第00002 号民事判决第一、三项，即：驳回台州泰隆房地产策划有限公司的诉讼请求，台州泰隆房地产策划有限公司非法收取的元予以收缴；三、黄山市中盛市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付台州泰隆房地产策划有限公司 3757262 元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费 41760 元、保全费 5000 元，共计46760 元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担 6760 元，黄山市中盛市场开发有限公司负担 4 万元；反诉受理费19167 元，由黄山市中盛市场开发有限公司负担。二审案件受理费 60927 元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担5927 元，黄山市中盛市场开发有限公司负担 55000 元。本判决为终审判决。审 判 长 陶宝定审 判 员 陈 钢代理审判员 程 敏二一年十二月二十七日书 记 员 夏 琰15 / 27洛阳奥阳房地产咨询有限公司诉河南荣森置业有限公司为商品房委托销售合同纠纷一案一审民事判决书_涧法民四初字第 164 号民事判决书原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司。住所地：洛阳市涧西区延安路富地国际 B 座 2303 房。法定代表人刘佳，该公司董事长。委托代理人蒋川，河南焦点律师事务所律师。被告河南荣森置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区嵩山路嵩山宾馆 7 楼。 法定代表人张仓，该公司董事长。委托代理人符继隆，河南中冶律师事务所律师。原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司诉被告河南荣森置业有限公司为商品房委托销售合同纠纷一案，本院受理后，被告荣森置业公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。该管辖权异议被本院依法裁定驳回后，被告不服提出上诉，XX 年 8 月 17 日，洛阳市中级人民法院以洛民立终字第 281 号民事裁定书裁定，驳回被告荣森置业公司16 / 27的上诉，维持原裁定。XX 年 9 月 14 日本院依法组成由审判员胡晓光任审判长，人民陪审员郭鹏、王丹共同参加审判的合议庭，公开开庭对案件进行了审理。原告奥阳公司委托代理人蒋川、被告荣森置业公司委托代理人符继隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥阳公司诉称，XX 年 1 月 25 日，原告与被告荣森置业公司签订了商品房委托策划、代理销售合同 ，双方约定，被告将其开发建设的 “荣森绿色家园” 楼盘、建筑面积为万平方米的商品房，交由原告全程负责策划营销，并以被告名义对外销售。该合同同时对营销期限、费用及结算方式等进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定，至今已累计完成实际销售回款 15726148 元，应得代理费用 1043909 元；但被告却未按照合同约定支付费用。合同履行期间，被告至今楼盘开发建设的手续不全、工期迟延等。原告认为被告的行为已构成根本违约。请求人民法院依法解除双方订立的商品房委托策划、代理销售合同书 ，判令被告向原告支付代理费用共计 1043909元。案件审理期间，原告变更诉讼事实为实际完成销售回款 14342957 元，应得代理费 1065273 元，扣除被告已支付 13 万元，变更诉讼请求为被告应向原告支付代理费935273 元。17 / 27被告荣森置业公司辩称，原告奥阳公司提出解除双方签订的商品房委托策划、代理销售合同书 ，不符合合同法第九十三、九十四条的规定，也不符合双方合同的约定，解除合同的诉求不应得到法院的支持。原告诉求变更为 935273 元是错误的，没有法律依据；且原告诉状中提出被告的房屋建筑面积、回款数额、楼盘开发手续不全、工期拖延等这些都是错误的。被告在 XX 年 12 月 19 日已经取得“房屋预售许可证” ，被告进行房屋开发手续齐全。原、被告双方在 XX 年 1 月 25 日签订合同，并且在 XX 年3 月份签订了一份补充协议 ；在此期间原告方擅自提出单方解除合同，给被告造成很大的损失，根据合同的约定原告方是要承担相应的 2%违约金的责任。在庭审中，原告为证明其诉求的客观真实性，向本院提交了下列主要证据：第一组证据：XX 年 1 月 25 日原、被告双方签订的商品房委托策划、代理销售合同书及附件一绿色家园房源面积明细表 、附件二荣森绿色家园1 号楼至 7 号楼底价表。欲证明：1、原、被告双方就被告开发的坐落于廛河区利民南街的荣森绿色家园 17 号楼楼盘代理销售建立合同关系。2、合同书约定代理期限为 10 个月，以本项目各楼实际取得房屋预售证后，被告售房广告正式见报之日起为准，至满 10 个月止。被告施工进度延迟，则按照超18 / 27过的时间将代理期限依次向后顺延。3、双方约定售房平均底价为 1900 元/平方米，购房客户一次性付款达 60%以上的可优惠 100 元 /平方米。4 、附件二是房屋销售执行、销售佣金以及溢价结算的基准。 5、销售佣金、溢价按相应比例在次月 5 日之前双方结算。6 、销售佣金双方按%结算；客户成交以签订合同为准。代理费按月结算：每月 25日前原告向被告送交该月代理费结算明细表。7、商品房销售时超过该底价，溢价部分双方按 7：3 比例分成，随当月代理费一同结算。8、一次性付款，购房客户支付全部房款并签订购房合同后结算。9、银行按揭，客户除贷款之外的首付款到帐以后，客户提交齐全办理按揭所需的所有手续后，按按揭房合同金额结算代理费。10、如开盘前一个月原告完成实际销售回款 1000 万元时，被告按此部分成交房源原告应得代理费及溢价的 60%向原告结算，剩余 40%待正式签订购房合同后结算。11、被告方工作人员马静的签字行为可代表被告的行为。12、被告负责收取房款并承担其费用。13、如被告未能按时支付原告应得的代理费，超过 30 日，原告有权提前终止合同，被告应即日向原告结算所有应付销售佣金及溢价款。14、根据合同附件一的绿色家园房源面积明细表 ，共涉及 412 套房屋，面积平方米。第二组证据：1、XX 年 2 月 26 日被告发给原告的通知 。2、XX 年 3 月 25 日补充协议及附件一荣森绿色家园19 / 2717 号楼底价表 、附件二荣森绿色家园 XX 年 2 月 26日前已成交客户情况统计表 。3、XX 年 5 月 18 日，已经被告盖章确认的荣森绿色家园 XX 年 3 月 1 日以来成交客户统计表 。4、XX 年 3 月 2 日，双方的 工作交接确认书 。5、原告售房的小定单 14 份，因双方发生争议后被告拒不签字，部分客户回款情况。6、被告的财务人员签收款项证明。该证据证明：1、因 XX 年 2 月 26 日被告单方违约要求终止履行合同，因此合同的履行过程以 XX 年 2 月 26 日为界限大致分为两个阶段。2、经过双方谈判，自 XX 年 3 月 25 日起，签订了补充协议及附件一、二。3、平均底价调整为 2000元? 平方米，调整底价见附件一。4、XX 年 1 月 25 日至 XX年 2 月 26日，原告售房时所签订的大定单及商品房买卖合同 ，此部分成交房源的代理费及溢价仍按原合同执行，具体明细双方已确认并见附件二。5、超底价的溢价部分双方按 9：1 比例分成，随当月代理费一同结算。6、附件二， XX 年 2 月 26 日前原告为被告销售的房屋是 145 套，完成的实际回款 13211032 元，被告应向原告支付代理费9935273 元。7、XX 年 3 月 1 日至同年 5 月 9 日，原告为被告实际回款 467974 元；该款包括但不仅限于 XX 年 3月 1 日至 5 月 9 日后新签订客户的款项，还包括前期客户20 / 27陆续回款；被告应支付代理费 70867 元。8、XX 年 5 月10 日以后双方发生争议，原告为被告实际回款 663951 元；该款包括但不仅限于 5 月 10 日后新签订客户的款项，还包括前期客户陆续回款；被告应支付代理费 56610 元。9、双方发生争议后，被告拒不签收的部分客户。10、XX 年 3月 1 日以来，除被人民法院保全的款项外，原告售房所得全部款项，都有被告的工作人员签收。第三组证据：编号为“洛房商预字第 Y08134 号”商品房预售许可证；预售楼号 17 号，建筑面积平方米，交付使用期限 XX 年 6月 30 日；该证据由被告向原告提供。该组证据证明原告销售行为的合法性。第四组证据：加盖公章的“附件二”一份；XX 年 2 月 26 日以前原告为被告销售的房屋是 145 套，完成的实际回款 13211032 元，被告应该支付的代理费应当 9935273 元。被告荣森置业公司对原告奥阳公司提交的证据进行质证时提出：对第一组证据：对合同真实性没有异议；但合同上没有说明列了什么附件；对附件被告尚需要进行核对。对第二组证据：1、2 、4、6 的真实性没有异议。被告盖章的证据都认可，没有盖章的都不予认可。对证据 3 不予认可，该证据是电脑打印的且上面没有盖章，不知道是谁制作的。对证据 5 的真实性没有异议。但这个小定单是应该交给被告方保管。对第三、四组证据没有异议。恰恰21 / 27证明被告的预售房屋行为是合法的。在庭审中，被告荣森置业公司为证明其辩解理由的客观真实性，向本院提交了下列主要证据：一、XX 年 12 月 19 日的 洛阳市商品房预售许可证 。二、XX 年 12 月 8 日取得的 土地使用权证。欲证明被告的房屋开发手续齐全，房屋是 XX 年 6 月 30日具备交房条件，且手续齐全，不存在工期拖延。原告奥阳公司对被告荣森置业公司提交的证据进行质证时提出：对证据一，正是因为预售许可证出现了问题，被告公司的法定代表人才被相关部门审查，这个证已经被洛阳市房管局收走了。商品房销售应当包括规划许可证、施工许可证、预售许可证等五证齐全。因被告没有预售许可证，导致原告无法继续履行合同。对证据二没有异议。经审理查明，原告奥阳公司的经营范围是房地产经纪、咨询服务，被告荣森公司的经营范围是叁级房地产开发与经营；建筑材料，装饰材料，五金交电的销售；房屋租赁服务等。XX 年 1 月 25 日，原、被告签订 商品房委托策划、销售代理合同 ，主要内容是：1、关于房屋销售底价、溢价、实际销售率的定义。2、原告代理销售被告开发的荣森绿色家园项目的住宅和商铺，代理销售总面积约万平方米，合同附件一的内容为详细房源情况。3、原告以被告名义代理销售；代理期限为 10 个月，以本项目各楼实22 / 27际取得预售证的日期之后被告的第一张开盘销售报纸稿正式见报之日为准，第一张开盘报纸稿正式见报之日起至满10 个月止；房屋销售平均底价为 1900 元，购房客户一次性付款达 60%以上的可优惠 100 元/平方米；合同附件二的内容为，以该平均底价为基准制定的针对具体房源的“一户一价”价格表，该表为原、被告房屋销售执行、销售佣金以及溢价结算的基准。4、合同约定费用结算为，佣金=底价佣金 +溢价佣金；其中，底价佣金=底价销售合同总额；溢价佣金=建筑面积30；客户成交以签订合同为准；代理费按月结算，每月 25 日为结算日期；销售佣金、溢价按相应比例次月 5 日结算；溢价部分随当月代理费一同结算；如开盘前一商品房代理的销售合同合同范本配图甲方：_地址：_邮码：_电话：_法定代表人：_乙方：_地址：_23 / 27邮码：_电话：_法定代表人：_甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条 合作方式和范围甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在_ 开发建设的房产，该房产为，销售面积共计_平方米。第二条 合作期限1.本合同代理期限为_ 个月，自 _年_月_日至_ 年 _月_日。在本合同到期前的_天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商。第三条 费用负担24 / 271.推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。2.具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。第四条 销售价格1.销售价目详见本合同的附件。2.乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在_%内。3.甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动_% 内，低于此幅度时应征得