不动产适用善意取得制度研究.doc

摘要不动产是否适用善意取得是一个复杂而系统的问题，主要体现在对不动产原权利人与交易中善意受让人之间利益保护的侧重点上，以及善意取得与不动产登记公信力是否存在冲突上。在登记制度尚不清晰的情况下，以期公信力为基础要求适用善意取得显然对原权利人的权利救济是不公平的。关键词不动产;善意取得;公信力Abstract:Thisthreepartsystemofrealpropertyacquiredingoodfaithfortherationalityofdiscourse，respective-ly，fromthesupportofthesystembasedonthequery，theinterestsofaffectedpartieswillbemeasured，andtheap-plicationofthesystemwillbeencounteredafterproblemanalysisandrefutationAndfinallyreachedthelimitsshouldapplytorealpropertyacquiredingoodfaiththeconclusionsofthesystemKeywords:realestate;innocent;credibility一、不动产登记制度不完善不是适用善意取得制度的理由不动产适用善意取得“肯定说”学者认为:“登记总会存在与事实不符的情况。”因此不动产登记公信力会受到损害，进而得出不动产领域有适用善意取得空间的结论。但要指出的是登记制度只是公示公信原则在物权变动过程中体现公信力的一种具体形式。以登记制度存在瑕疵为由扩大善意取得的适用范围，不仅对将来完善统一登记制度的前景无益，而更为深远的影响是这会造成一种对公示公信原则实质上的质疑，即对该原则的背后保障体国家信用的质疑。并且从我国物权法对登记机构的职责规定来看，国家登记机关对申请登记的不动产应负实质审查的义务。基于此登记内容在交易过程中具有推定的真实性。而此推定力的效力原则正是来自于其背后国家信用的担保。在不动产交易中，从公示公信的角度讲，买受人在登记内容与实际不相符的情况下，仍取得该不动产所有权的法律事实，应当理解为是买受人因遵从公示公信原则和信赖登记内容，从而取得了该不动产的所有权。但从善意取得的角度讲，前述中信赖“不真实登记”的“认识基础”却来源于买受人的“个人合理信赖”，基于此降低了买受人对“不真实登记”的谨慎义务，免除了向真正的权利人的返还风险，并最终取得该不动产的所有权。但是从对“取得不动产所有权”这一法律事实的实现依据来分析，以“合理信赖”为实现依据远不如以适用“国家信用”为实现依据来得更为充分与合理。诚然上述两种角度在结果上对于买受人而言是相同的(都取得该不动产的所有权)。但在后者角度中取得所有权的“认识基础”，是以“个人合理信赖”偷换了“国家信用”。而这显然是对建立在以国家信用为基础以登记制度为保障的公信力，是一个基础性的侵蚀与动摇。因此在不动产领域，以善意取得制度来“补充”有缺陷的登记制度，以“个人合理信赖”替代“国家信用”。这在认识不动产物权变动模式公信力来源的“认识基础”的层面上当然是一种严重的倒退性适用。我们不能因最终法律效果的趋同，而忽视两者间深层理念的差异，继而推出两者制度可替代的结论，因为那必然将会引起未来更多更深层次的矛盾出现。二、对不动产的秩序的保护与对原权利人利益维护的价值衡量首先，由于不动产缺乏实体转移性，即使房屋在形式上像戒指一样前后相继的经过多个无权处分人的多次无权处分之后。原权利人仍然可以轻而易举的找到该不动产和其最终受让人。易言之，正是由于不动产的物理属性使得原权利人得以与其物保持紧密联系，而不会像动产一样轻易的失去占有。在此情形下仍然强调保护交易安全的价值要更为重要，似为不妥。其次，善意取得作为原始取得的一种方式，其适用的后果是善意第三人取得标的物的所有权，从而使真正的权利人丧失了对标的物的所有权。纵然在善意取得的制度安排上对原权利人的权利损害已经给予了权利救济，从而使之达到形式上的公平。但设想在不动产善意取得制度中，真正的权利人失去的可能是维持其生活的基本住房。而适用公信原则就可以兼顾多方的利益平衡。且公信原则的目的也是维护交易安全，既对信赖登记而与之进行交易的第三人进行保护，因此适用公信原则也会导致交易的有效，从而使第三人拥有债上的请求权，在不占有不动产的前提下为其提供了一种交易的信心，同样会促进交易的有序发展。但是，如果适用善意取得制度则是即时取得物权的后果，对那些因错误登记或者因为受骗而进行登记的原权利人而言，用他们的房屋来换的交易安全是十分不公平，这样的交易后果也不会使社会稳定。三、不动产适用善意取得对登记机构将可能造成的不利影响(一)对于登记机关的登记行为的性质和审查义务模式应予明确界定1对于登记机关登记行为的性质阐述。笔者认为，对于不动产登记行为性质的认定是关系到登记公信力和登记机关归责原则认定的重要问题。登记行为具有公法行为与私法行为相结合的性质，登记是凭借国家机关的公权力而产生的私法上的效力。“登记制度不仅有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。”国家公权力的目的旨在于维护交易安全，这种目的是对交易市场社会角度的宏观考虑，但要实现这种宏观目的的基础在于微观各个不动产物权变动的基础上。因此，登记的性质既要兼顾行政行为的性质和私法程序性行为的性质，只有这样才能维护登记的社会公信作用和交易高效的目的。2从世界各国立法来看，不动产登记机关在对当事人的不动产物权登记申请进行审查时，有的采取实质审查主义，有的采取形式审查主义。两者最大的区别在于是否要对引起物权变动的债权关系加以审查。我国物权法第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从我国物权法的规定可以看出，物权法并未采取其中任何一种模式，而是采取的折衷的办法。既不是完全的实质审查，也不是完全的形式审查，而是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。这虽然回避了在审查模式上的争论问题，但审查模式直接关系到不动产登记公信力的大小和公示公信原则在社会生活中的体现效力。而更为重要的是，义务与责任是相联系的，违反义务即意味着承担责任，但在义务模式不清的前提下，责任问题必将会陷入更大的争议与混乱之中。(二)对于登记机关的归责原则和对可能负有赔偿义务的情况的分析关于登记机构就登记错误所承担的赔偿责任的归责原则，我国物权法第21条规定:当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家公信力为不动产交易提供法律基础的行为。在我国学术界，一种比较流行的观点认为，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为”。“司法实践中，一般也将登记机关的登记行为视为一种可诉的具体行政行为，由行政庭受理此类案件，一旦确定登记机关有过错并给当事人造成损失，则根据国家赔偿法的规定承担赔偿责任。但即使采国家赔偿方式，也存在无法解决的的矛盾:一方面，登记机关因为各种原因必然会发生登记错误，这会造成国家赔偿发生情况增多，而国家赔偿的最终的来源是国家的税收，这就造成不特定纳税人为特定人的过错和利益承担给付。另一方面，国家赔偿是一种限制性补偿，而不是完全补偿，对当事人仅能提供一定程度的救济，但不是全部救济。不动产交易对当事人的影响很大，一旦发生纠纷，必然影响当事人的生产生活，而国家赔偿只可以解决部分问题，这必然会造成一定的社会矛盾。而如采用民事赔偿途径则更为不可行。登记机关从性质上是一个非盈利性机构，主要依靠国家财政支持维持其日常运转，而不动产交易标的额巨大，以登记机关现有财政情况根本无法履行实质的民事赔偿义务。因此，如果不动产适用善意取得制度必然会将登记机关推于两难境地。(三)相关法律体系的缺位与和功利主义的思考物权法第10条规定:“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产善意取得与动产善意取得所涉及的法律关系不完全相同。动产善意取得涉及三方法律关系:无权处分人、第三人和原所有权人;而不动产善意取得往往涉及四方法律关系:无权处分人、第三人、原所有权人和不动产登记机关。不动产登记涉及不动产登记机关公权力的运作，因此作为国家不动产政策选择的不动产善意取得制度，不完全是一个私法问题。这会涉及到行政法，行政诉讼法，国家赔偿法等以及不动产登记的法律法规。但我国目前为止尚未制定出统一的不动产登记法，因此存在法律体系不完善，法律缺位的问题。而如果将登记行为看作一种行政行为的话，则依法行政原则无疑是行政的第一位原则，因此，这是一个无法回避的基本问题。在登记制度尚不清晰的情况下，而以其登记公信力为基础要求适用善意取得这显然对原权利人的权利救济是不公平的。从功利主义主义思考，以动产与不动产两个交易市场的比较可发现，在不动产领域内可能适用善意取得情况的数量明显少于善意取得在动产交易中的适用比重。并且善意取得这一制度经过百年的过程才得以完善确立。并作为动产领域的典型制度而通行于大陆法系各国。因此，以救济不常见情况的利益损失而模糊动产与不动产公信力公示方式，是事倍功半的，并且公示公信原则在基于不动产登记公信力的基础上，对于交易第三人的保护已经可以使其在结果层面上得到与适用善意取得制度相同的法律后果。因此，其有浪费立法资源，降低司法效率之嫌。四、结语不动产是否适用善意取得的核心争论，主要体现在对不动产原权利人与交易中善意受让人之间利益保护的侧重点上，以及善意取得与不动产登记公信力是否存在冲突上。善意取得制度在保护交易安全，维护物权“动态”秩序上的重要作用是无可置疑的，但不动产对于一个社会的政治与经济意义影响远大于动产，因此，在选择对两方利益保护的立法立场时应谨惧考虑。另外，登记机关在适用善意取得的不动产交易中，如发生争议，无论是虚假登记或者