财务咨询意见书0114-5

精品文档 1 1 欢迎下载 1 欢迎下载 1 欢迎下载 湘楚会审字 2016 第 1685 号 审审 计计 报报 告告 长沙市望城区纬地置业有限公司 为全面审计贵公司 高域 自然城 项目一期工程的收入 成本 利润情况 湖南湘楚会计师事务所有限责任公司派出审计小组 对 贵公司项目情况进行深入了解 我们实施了观察 询问 检查 分 析 重新计算等审计程序 建立健全内部控制制度 保护资产的安 全完整是贵公司管理层的责任 我们的责任是根据贵公司提供的会 计资料 合同 项目统计表等对项目利润进行计算 并出具审计报 告 1 1 公司基本情况公司基本情况 长沙市望城区纬地置业有限公司 以下简称纬地公司 于 2012 年 3 月 13 日经长沙市望城区市场和质量监督管理局登记注册 取得 统一社会信用代码为 91430122591048670F 的营业执照 住所 长沙 精品文档 2 2 欢迎下载 2 欢迎下载 2 欢迎下载 市望城区高塘岭街道雷锋东路 29 号 法定代表人 袁艺 注册资本 人民币 2000 00 万元 企业类型 有限责任公司 非自然人投资或 控股的法人独资 经营范围 房地产开发经营 凭资质证经营 二 二 纬地公司成立至纬地公司成立至 20162016 年年 9 9 月月 3030 日止公司资金总体收支情况日止公司资金总体收支情况 纬地公司成立至 2016 年 9 月 30 日止 资金余额为 7 287 345 28 元 具体明细如下 1 1 资金收入情况资金收入情况 资金收入来源金额 元 收到实收资本 20 000 000 00 水利投往来款 797 563 173 98 收房款 不含按揭未到账收入 496 525 491 30 代收办证费 466 649 96 合计 1 314 555 315 24 2 2 资金支出情况资金支出情况 支出项目 一 期 单位 元 二期及其他 单位 元 合 计 单位 元 土地价款 含交易税费 78 880 378 47599 072 725 53677 953 104 00 工程成本 前期工程费 基础 工程费 建安工程费 配套工 程费 开发间接费用 不含折 旧 529 443 090 9628 783 942 64558 227 033 60 税费 39 049 206 1339 049 206 13 利息 15 778 685 0415 778 685 04 期间费用 13 876 671 8313 876 671 83 固定资产 134 456 00134 456 00 往来支出 2 248 813 362 248 813 36 精品文档 3 3 欢迎下载 3 欢迎下载 3 欢迎下载 合 计 679 411 301 79627 856 668 171 307 267 969 96 3 3 资金余额 资金余额 至 2016 年 9 月 30 日 资金余额为 1 314 555 315 24 1 307 267 969 96 7 287 345 28 元 4 4 二期及其他工程成本 二期及其他工程成本 上页第 2 项中二期及其他的工程成本为 28 783 942 64 元 明 细如下 1 商务楼成本 类 别 金 额 单位 元 设计费 合同编号 YS 2012 03 补充协议 1 280 000 00 基坑支护专项设计 合同无编号 合同名 岩土 工程设计合同 280 000 00 商务楼土方 合同编号 承合字 2014 第 JKKW GC 20140201 529 000 00 基坑支护 合同编号 承合字 2013 第 JKZH GC 20131201 1 872 000 00 商务楼试桩 合同编号 承合字 2014 第 SZJC GC 20140305 44 000 00 合 计 4 005 000 00 2 水利工程成本 防洪堤 类 别金 额 单位 元 正大园林 有合同 无编号 300 000 00 盆景园林 合同编号 承合字 2014 第 PZGC GC 201408 1 140 000 00 水建投办公室 合同编号 承合字 2014 第 ZSZX GC 20140301 575 000 00 湖南麟辉建设集团 防洪堤作为项目临时施工道路 工程 604 300 00 蓝天渣土 承合字 2013 第 TFTZ GC 20131001 550 557 00 精品文档 4 4 欢迎下载 4 欢迎下载 4 欢迎下载 靖港建筑 狭缝地块种植回填工程款 承合字 2014 第 PZGC GC 201403 131 200 00 合 计 3 301 057 00 3 其他应直接剔除出去的成本 类 别金 额 单位 元 二期已付款设计费 合同号 承合字 2014 第 WYSJJ 2014005 163 000 00 二场场地平整 有合同 无编号 440 000 00 二期围墙 按合同单价预估 合同编号 承合字 2015 第 WQSG GC 20150601 400 000 00 二期电力 合同编号 承合字 2014 第 LXLY GC 20140201 1 769 000 00 长沙建安场内便道工程款 有合同 无编号 612 646 60 商场 营销中心 装饰设计费 有合同 无编号 87 000 00 1 4 标应由施工方承担的水电费 一标已扣水电费 59 万 二标已扣水 电费 46 5 万 三标已扣水电费 37 万 四标已扣水电费 3 8 万 2 968 516 60 减 结算费用 根据工程部初步估计 能收回的结算费用为 1 2 标各 80 万元 3 4 标各 50 万元 2 600 000 00 已交的 1 2 3 标劳保基金 应由施工方承担 2 654 360 00 合 计 11 694 523 20 4 其他应分摊剔除出去的成本 类 别总金额 单位 元 应分摊出去的金额 单位 元 拆迁相关费用 24 000 0017 390 40 清表 场地平整费 合同编号 承合字 2012 第 CDPZ GC 2012001 568 144 80411 677 72 景观入口设计费 合同编号 YS 2013 06 330 000 00239 118 00 1 期进出场通道维修及保养工程 属于 1 2 期 有合同 无编号 973 254 00705 219 85 一期 13 栋 20 栋便道路面硬化合同入成本 属于 1 2 期 有合同 无编号 681 956 38494 145 59 规划技术论证费 14 556 00 150 652 00 165 208 00119 709 72 景观石 90 650 0065 684 99 湖南集翠园林绿化有限公司一期入口广场景 观工程施工 合同编号 承合字 201 第 GCGC GC 201 3 184 855 762 307 746 48 一期景观广场配套工程 有合同 无编号 1 758 248 001 274 026 50 售楼部装修 有合同 无编号 1 778 733 921 288 870 60 精品文档 5 5 欢迎下载 5 欢迎下载 5 欢迎下载 13 20 外围便道 有合同 无编号 2 045 169 001 481 929 46 总图设计 2 4 期应分摊 1 901 522 401 377 843 13 合计 13 501 742 269 783 362 44 备注 计算应分摊至其他各期的分摊系数为 1 4 期总计容面积 731 833 32 1 期计 容面积 201 525 88 1 4 期总计容面积 731 833 32 0 7246 三 各栋主体单位成本情况三 各栋主体单位成本情况 根据贵公司聘请的工程造价咨询公司提供的结算审核数据 各栋 主体单位成本情况如下 建筑面积 m2审核单位造价 元 地下地上合计土建 安装标段栋号层数 地下地上 1 18 703 75 10 359 04 11 062 79 3 720 85 1 090 24 108 17 2 18 780 37 10 380 00 11 160 37 2 837 14 1 084 43 106 72 3 18 817 00 10 380 00 11 197 00 2 795 74 1 085 13 106 19 11 18 1 312 30 18 439 73 19 752 03 2 161 26 995 57 87 66 12 18 1 846 50 18 439 73 20 286 24 1 991 74 993 85 85 39 一标地下室 9 617 44 9 617 44 2 152 39 0 00 1 2 3 商铺 2 739 98 2 739 98 0 00 1 364 26 116 31 一标段 其他费用 85 815 85 82 33 4 29 835 00 21 116 32 21 951 32 4 088 50 1 123 61 98 04 5 29 835 00 21 098 19 21 933 19 4 183 95 1 123 86 100 37 6 29 835 00 21 098 19 21 933 19 3 578 68 1 128 91 100 15 二标地下 室 13 367 51 0 00 13 367 51 2 058 69 46 11 4 5 6 商铺 0 00 5 758 50 5 758 50 860 71 25 33 二标段 其他费用 84 943 71 129 75 7 18 603 90 10 439 00 11 042 90 3 369 41 1 074 65 104 43 8 18 651 10 10 471 00 11 122 10 3 218 51 1 078 17 103 61 9 18 753 31 12 702 61 13 455 92 2 662 30 1 017 54 94 16 10 18 751 42 12 702 61 13 454 03 2 696 31 1 016 67 93 64 三标地下室 7 002 00 7 002 00 2 170 35 0 00 三标段 其他费用 56 076 95 374 60 精品文档 6 6 欢迎下载 6 欢迎下载 6 欢迎下载 四 一期项目收入估算四 一期项目收入估算 1 总可售面积 已售面积 未售面积情况 类别 已售面积 单位 平 米 未售面积 单位 平米 总可售面积 合 计 单位 平米 备注 住宅 172 597 29 15 263 12 187 860 41 按实测面积 商铺 790 44 9 572 26 10 362 70 已售面积为销售台账所列明的实测面积 未售面积中无产权 372 06 平米 有产 权 9 990 64 平米 车位 16 230 00 31 420 00 47 650 00 车位共 1153 个 正常车位 1076 个 按 40 平米 个计算面积 残疾人车位 1 个 按 50 平米 个计算面积 母子车位按 60 平米 个计算面积 杂物间 1 819 77 1 483 00 3 302 77 按实测面积 合计 191 437 50 57 738 38 249 175 88 本表以能对外出售的面积为可售面积 注 已售面积占比191 437 50 249 175 88 76 83 2 车位销售个数情况 名称总数 个 已售数量总数 个 未售数量总数 个 正常车位 1076325751 子母车位 765323 残疾人车位 110 合计 1153379774 3 总可售收入 已售面积收入 未售面积预估收入情况 销售收入情况分两种 精品文档 7 7 欢迎下载 7 欢迎下载 7 欢迎下载 第一种情况 按目前销售部售价计算的销售额情况 未售住宅 3 057 66 元 平米均价计算 正常车位 6 50 万 个 母子车位按 9 00 万元 个 商铺 7 507 79 元 平米均价计算 杂物间 1 500 00 元 平米均价计算 第二种情况 住宅未售部分均价 3 500 00 元 平米计算的销售 额情况 正常车位 8 50 万元 个 母子车位按 11 00 万元 个 商铺 按评估价计算 杂物间 1 500 00 元 平米均价计算 1 第一种情况下的销售收入情况 类别 已售面积收入 含增 值税价格 包括按揭 收入 单位 元 未售面积收入 含增值税 单 位 元 合计 单位 元 备注 住宅 474 012 919 0046 669 413 41520 682 332 41 未售住宅 3 057 66 元 平米 均价计算 商铺 8 185 755 0070 515 899 5678 701 654 56 有产权未售商铺按 7 507 79 元 平米均价计算 有三个 无产权车库 其中 1 3 栋 218 房面积 262 38 平米 单 价 4000 元 平米 4 6 栋 601 房面积 51 73 平米 单 位 2000 元 平米 4 6 栋 701 房面积 57 95 平米 单 位 5000 元 平米 无产权商 铺总价 1 442 730 00 元 车位 25 965 000 0050 885 000 0076 850 000 00 未售车位中正常车位按 6 5 万元 个估价 母子车位按 9 万元 个估价 含税估价 杂物间 2 729 655 002 224 500 004 954 155 00 按销售部提供的销售台账中 列明已售收入和未售收入 合计 510 893 329 00170 294 812 97681 188 141 97 精品文档 8 8 欢迎下载 8 欢迎下载 8 欢迎下载 2 第二种情况下的销售收入情况 类别 已售面积收入 含 增值税价格 包括 按揭收入 单位 元 未售面积收入 含增值税 单 位 元 合计 单位 元 备注 住宅 474 012 919 0053 420 920 00527 433 839 00 未售住宅 3 500 00 元 平 米均价计算 商铺 8 185 755 0076 422 730 0084 608 485 00 未售取自湖南友谊房地产 评估经纪有限公司 2016 年 1 月出具的评估报告数 据 评估总价为 7570 万元 剔除已售商铺 1 3 栋 112 号商铺评估价值 72 万元 差额 7498 万元为未售有产 权商铺价值 另有三个无 产权车库未在评估报告中 体现 计价情况如下 其 中 1 3 栋 218 房面积 262 38 平米 单价 4000 元 平米 4 6 栋 601 房面 积 51 73 平米 单位 2000 元 平米 4 6 栋 701 房面 积 57 95 平米 单位 5000 元 平米 无产权商铺总价 1 442 730 00 元 车位 25 965 000 0066 365 000 0092 330 000 00 未售车位中正常车位按 8 50 万元 个估价 母子 车位按 11 万元 个估价 杂物间 2 729 655 002 224 500 004 954 155 00 按销售部提供的销售台账 中列明已售收入和未售收 入 合计 510 893 329 00198 433 150 00709 326 479 00 五 一期项目工程成本五 一期项目工程成本 精品文档 9 9 欢迎下载 9 欢迎下载 9 欢迎下载 一期项目工程成本共 691 613 234 15 元 总可售面积 249 175 88 平米 可售面积单位成本 2 775 60 元 平米 一期工程 成本计算过程如下 1 财务账面已发生开发成本 预计发生开发成本情况 开发成本类别 已入账成本 单位 元 预计发生成本 或未分摊成本 单位 元 合计 单位 元 备注 1 土地成本 53 558 141 7525 322 236 7278 880 378 47 2 前期工程费 53 366 824 564 000 000 0057 366 824 56 预计发生成本为需补 交的报建费 3 基础设施费 1 258 783 00 1 258 783 00 4 建安工程费 457 896 457 84 457 896 457 84 5 配套工程费 2 617 100 09 2 617 100 09 6 开发间接费用 9 257 741 00 9 257 741 00 7 16 年已付的工程 款 未入成本 38 380 692 4038 380 692 40 8 应付未付工程款 74 739 199 4374 739 199 43 合 计 577 955 048 24142 442 128 55720 397 176 79 注 1 土地成本计算过程 项 目数量单位备注 高域 自然城土地总面积 458 25 亩 304930 55 0 0015 457 39 亩 其中 1 一期用地 85 00 亩 2 二期别墅用地 120 00 亩 3 三期用地 80 00 亩 4 四期用地 128 25 亩 5 景观湖 45 00 亩 土地总价 383 497 840 00 元 一期用地成本 分摊景观湖成本之前 71 134 351 12 元 383 497 840 00 458 25 亩 85 亩 景观湖占地成本 37 659 362 36 元 383 497 840 00 元 458 25 亩 45 亩 精品文档 10 10 欢迎下载 10 欢迎下载 10 欢迎下载 项 目数量单位备注 一期需分摊的景观湖占地成本 7 746 027 35 元 85 亩 458 25 亩 45 亩 37 659 362 36 元 一期用地成本 分摊景观湖成本之后 78 880 378 47 元 2 建安工程需补充计入成本情况 一期未付工程成本 74 739 199 43 元 应当补充计入开发成本金额为 74 739 199 43 元 精品文档 11 11 欢迎下载 11 欢迎下载 11 欢迎下载 高域高域 自然城一期主要施工合同付款情况表自然城一期主要施工合同付款情况表 单位 元 序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注 1 高域 自然城项目 一期主体施工工程 一标 湖南湘华建筑工 程有限公司 2013 3 31101 475 445 30 123 774 148 82 97 892 312 00 25 881 836 82 按月支付工程款 整体竣工验 收后付至 85 结算后付至 95 5 保证金 已定案 2 高域 自然城项目 一期主体施工工程 二标 长沙新康建筑工 程有限公司 2013 3 31111 021 976 00 132 726 340 50 106 477 561 0 0 26 248 779 50 按月支付工程款 整体竣工验 收后付至 85 结算后付至 95 5 保证金 已定案 3 高域 自然城项目 一期主体施工工程 三标 2013 3 3178 815 331 81 4 高域 自然城项目 一期主体施工工程 三标 补充协 议 长沙乔口建设有 限公司 2014 年估算 600 万 93 769 162 68 82 463 915 00 11 305 247 68 按月支付工程款 整体竣工验 收后付至 85 结算后付至 95 5 保证金 已定案 7 高域 自然城项目 一期消防门采购安 装工程 中国中安消防安 全工程湖南有限 公司 2013 6 241 880 000 00 8 高域 自然城项目 一期消防工程 中国中安消防安 全工程湖南有限 公司 2013 6 249 484 353 19 12 564 657 16 10 653 000 00 1 911 657 16 按月支付工程款 结算后付至 90 10 保证金 已定案 精品文档 12 12 欢迎下载 12 欢迎下载 12 欢迎下载 序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注 9 高域 自然城一期 门窗工程 一标 湖南新宇装饰设 计工程有限公司 星城分公司 2013 12 175 195 114 64 5 177 353 63 5 048 486 00 128 867 63 成品进场后 30 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 已定案 10 高域 自然城一期 门窗工程 二标 湖北弘毅建设有 限公司长沙第一 分公司 2013 12 174 850 991 24 4 607 033 30 4 492 000 00 115 033 30 成品进场后 30 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 已定案 12 高域 自然城项目 一期入口广场景观 工程施工 湖南集翠园林绿 化有限公司 2013 5 243 076 804 40 3 083 131 20 2 500 000 00 583 131 20 竣工验收合格后支付 30 6 个 月养护后支付至 60 18 个月 养护后支付 95 5 保证金 已定案 13 高域 自然城景观 工程土方承包合同 湖南中盛工程有 限公司 2014 2 7 单价合同 5 369 527 54 4 100 000 00 1 269 527 54 验收合同支付 60 结算后 95 5 质保金 未结算 15 高域 自然城一期 室外园林景观工程 一标 湖南高尔园林绿 化工程有限公司 2014 3 314 607 767 64 暂估 500 万 3 600 000 00 1 400 000 00 30 个工作日内支付 65 达到 养护标准支付至 75 结算后 支付至 95 留 5 质保金 未定案 16 高域 自然城一期 室外园林景观工程 二标 长沙美园绿化工 程有限公司 2014 3 314 102 446 07 暂估 460 万 3 250 000 00 1 350 000 00 30 个工作日内支付 65 达到 养护标准支付至 75 结算后 支付至 95 留 5 质保金 未定案 17 高域 自然城一期 室外道路及铺装工 程 长沙乔口建设有 限公司 单价合同 967 740 49 912 884 00 54 856 49 精品文档 13 13 欢迎下载 13 欢迎下载 13 欢迎下载 序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注 18 高域 自然城一期 室外铺装工程 长沙市望城区教 育石料建筑工程 有限公司 单价合同估算 100 万 550 000 00 450 000 00 19 高域 自然城三维 宣传片 长沙光影无形动 画设计有限公司 2013 6 25217 000 00 217 000 00 150 000 00 67 000 00 20 高域 自然城一期 弱电工程补充施工 合同 1 024 077 00 21 高域 自然城项目 一期弱电工程 长沙市晟昇网络 科技有限公司 2013 10 10 1 549 689 00 2 452 865 30 2 400 000 00 52 865 30 验收后支付 50 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 已定案 22 高域 自然城一期 13 20 弱电工程施 工合同 长沙市晟昇网络 科技有限公司 1 134 912 00 1 093 242 44 500 000 00 593 242 44 验收后支付 50 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 已定案 25 高域 自然城一期 室外景观树桩盆景 种植施工合同 湖南金鹰建筑园 林有限公司 1 220 000 00 1 220 000 00 1 200 000 00 20 000 00 0 26 高域 自然城一期 室外景观局部改造 绿化施工工程 湖南金鹰建筑园 林有限公司 167 660 00 167 660 00 150 000 00 17 660 00 0 27 高域 自然城一期 小区道路施工工程 长沙市建设工程 集团有限公司 2014 3 281 585 899 80 3 571 395 48 3 450 000 00 121 395 48 验收后支付 50 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 已定案 精品文档 14 14 欢迎下载 14 欢迎下载 14 欢迎下载 序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注 28 高域 自然城一期 小区道路工程施工 合同 补充协议 2014 3 28 单价合同 验收后支付 50 办理结算后 支付至 95 留 5 保证金 29 高域 自然城智能 有限远传水表销售 合同 湖南威铭能源科 技有限公司 2014 4 1506 225 00 506 225 00 302 558 00 203 667 00 1 12 栋完成付合同价 70 12 20 完成付 95 5 保 证金 30 高域 自然城一期 13 栋 20 栋桩基 工程 长沙靖港建筑工 程有限公司 2014 1 14 340 388 04 3 144 835 54 2 900 000 00 244 835 54 未定案 31 13 20 室外园林景 观工程 湖南诚承建设园 林有限公司 2014 1 11 647 372 32 1 400 855 29 1 250 000 00 150 855 29 已定案 32 13 20 景观土方道 路管网工程 湖南中盛工程有 限公司 2014 1 11 633 473 58 1 439 521 06 1 250 000 00 189 521 06 已定案 33 13 20 景观配套施 工工程 湖南顺联建设工 程有限公司 2014 1 1 512 000 00 480 000 00 32 000 00 已定案 34 高域 自然城自来 水管网验收整改工 程 长沙湘澍水电安 装工程有限公司 按实结算 175 220 00 0 00 175 220 00 35 高域 自然城一期 后期整改维护工程 湖南望城建设 集团 第三工 程有限公司 单价合同 250 000 00 170 000 00 80 000 00 精品文档 15 15 欢迎下载 15 欢迎下载 15 欢迎下载 序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注 36 高域 自然城二期 及幼儿园设计费 深圳市物业国际 建筑设计有限公 司 1 800 000 00 680 000 00 168 000 00 512 000 00 37 高域 自然城一期 相关工程结算审核 长沙市正旺工程 造价咨询有限责 任公司 按产值结算产值约 25 万 120 000 00 130 000 00 38 高域 自然城一期 相关工程结算审核 广东建瀚造价咨 询有限公司 按产值结算产值约 200 万 550 000 00 1 450 000 00 合 计 336 980 716 0 0 74 739 199 43 精品文档 16 16 欢迎下载 16 欢迎下载 16 欢迎下载 2 需剔除的不属于一期项目工程成本明细 一期工程需剔除的成本总额 28 783 942 64 元 明细见本报告 第二点中的第 4 点 3 剔除后的工程成本总额 剔除后的工程成本总额 691 613 234 15 元 计算过程如下 720 397 176 79 28 783 942 64 691 613 234 15 元 六 财务费用中的利息支出明细六 财务费用中的利息支出明细 日期凭证号数科目名称摘要方向金额 单位 元 2015 03 31 记 0045利息付长沙银行贷款利息借 1 533 000 00 2015 06 30 记 0070利息付长沙银行贷款利息借 939 104 37 2015 06 30 记 0072利息付长沙银行贷款利息借 563 562 30 2015 08 31 记 0024利息还长沙银行长期借款本息借 784 394 49 2013 09 30 记 0060贷款利息付贷款利息借 1 052 333 33 2013 12 31 记 0095贷款利息付贷款利息借 2 176 416 67 2014 03 31 记 0029贷款利息付贷款利息借 2 152 790 55 2014 06 30 记 0024贷款利息付贷款利息借 2 200 333 33 2014 09 30 记 0134贷款利息付长行 800111607708010 贷款利息借 2 200 333 33 2014 12 28 记 0053贷款利息付贷款利息借 2 176 416 67 合计 15 778 685 04 七 全部出售一期项目利润七 全部出售一期项目利润 按两种情况下计算的一期项目利润分别为